ТЕНДЕНЦИИ: ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: критерии сверьте по списку

Предложения на рынке элитного жилья столицы с каждым годом становятся всё разнообразнее и интереснее. Именно дорогие и престижные объекты неизменно растут в цене и, несмотря на казалось бы фантастическую стоимость квадратного метра, неизменно находят покупателей. Конечно же, предложение предложению рознь, и далеко не всё, что выставляется по цене, подчас переваливающей отметку $50 000/м2, находит спрос. Какие тенденции сегодня являются наиболее актуальными на элитном рынке? Каковы вкусовые предпочтения покупателей? Объекты какого формата являются самыми популярными, и какова их география? Именно на эти вопросы  искал ответ у ведущих специалистов рынка.

"    Элитные районы:
 Остоженка плюс...

Остоженка и прилегающие переулки - единственный элитный район столицы. К такому выводу склонялось большинство участников рынка совсем недавно, и в таком положении не было ничего удивительного. Именно Остоженка в силу своего удачного местоположения и ряда благоприятных факторов и в прежние, дореволюционные, и в советские, и в постперестроечные времена была и продолжает оставаться главным районом элитной застройки Москвы. Именно здесь смогли воплотиться самые амбициозные проекты именитых отечественных архитекторов. "Дома, выстроенные Александром Скоканом, Юрием Григоряном, Сергеем Киселёвым, удивляют качеством даже ни архитектуры, а цивилизованности. Они кажутся стоящими не здесь, а иногда во Франции, иногда в Швейцарии, чаще в Финляндии. У них есть такие элементы, которых у русских домов быть не может: ухоженные дворы, изящные газоны, аккуратные мощёные дорожки, подземные парковки, невозможные для России роскошные террасы и вестибюли. Это не московское качество жизни, это какой-то очень престижный, очень буржуазный квартал топ-менеджеров в старой европейской столице", - считает архитектурный критик Григорий Ревзин. Аналогичным образом высказываются и сами архитекторы. К примеру, архитектор Максим Атаянц убеждён, что новым домам, расположенным здесь, нельзя отказать в профессионализме и высоком качестве строительства. Впрочем, о недостатках Остоженки тоже сказано немало: отсутствие полноценной жилой среды и инфраструктуры, невероятная плотность и разностильность домов. И тем не менее популярность её огромна, поскольку другого столь же крупного и качественно застроенного элитного района в столице просто нет.

Разделяют подобное мнение и некоторые риэлторы. Так, заместитель генерального директора компании "Калинка-Риэлти" Алексей Сидоров утверждает, что "хорошего элитного жилья, такого, какое мы видим сегодня на Остоженке, строится очень мало, и оно очень быстро продаётся, несмотря на высокие цены".

Впрочем, "позицию со знаком + " в отношении Остоженки занимают не все специалисты. Директор по проектам Kirsanova Realty Ирина Егорова считает, что современная Остоженка не вызывает однозначной оценки у потенциальных покупателей. "Район нравится тем, кто ценит красивые виды и относительно однородное окружение. Не вызывает симпатии у тех, кто предпочитает жить в историческом окружении, от которого на Остоженке практически ничего не осталось (большая часть домов старой застройки, преимущественно бараки и заводы, была снесена). Районами, где до сих пор сохранился дух истории, нужно считать Патриаршие пруды, Арбат и Замоскворечье. Здесь иная, отличающаяся от Остоженки стилистика, из окон многих домов открываются прекрасные виды, к тому же и ценовая ниша этих предложений ниже. Хотелось бы упомянуть и район Сретенки, где в 1996 - 98-е годы минувшего века были реконструированы некоторые старинные дома. Впоследствии улица отчасти утратила свою привлекательность в глазах покупателей, однако сегодня она снова вызывает интерес и является весьма перспективной, поскольку там реализуют свои проекты достойные девелоперы. Всё более привлекательным становится и район Таганки, где сегодня сосредоточено немало достойных предложений".

Наиболее интересным в настоящее время районом считаются Хамовники, где сосредоточено немало заводских площадей, которые в ближайшее время будут освобождены под жилую застройку. Так, перспективный квартал, проект реконструкции которого разработан Сергеем Скуратовым, расположен на территории "РТИ - Каучук". Строительство квартала будет плановым, а не стихийным, как это случилось на Остоженке, и в этом, безусловно, сильная сторона проекта. Есть все основания полагать, что обстоятельство позволит избежать ошибок в создании инфраструктуры, как это нередко бывает при стихийном освоении территории. Дополнительное преимущество проекта - наличие в непосредственной близости набережной Москвы-реки, парка-усадьбы Трубецких и Новодевичьего монастыря. Разумеется, проект не является единственным в Хамовниках. В долгосрочной перспективе будет вестись комплексное строительство на высвобожденных территориях предприятий "Машмир", Хлебозавода №13 и т. д. Перспективы освоения больших территорий говорят о том, что время малого девелопмента уходит, и наступает период больших комплексных проектов. По мере их реализации будут меняться и приоритеты при выборе элитного района для проживания.

"    Уникальный
или просто приятный?

Престижное местонахождение в центре города сегодня, безусловно, является важнейшей составляющей качественного дорогого жилья, однако такая мерка не является абсолютной. Значительная часть состоятельных покупателей присматривается к районам и проектам, удалённым от густонаселённого центра, но наделённым хорошими видовыми и ландшафтными характеристиками, и таковых сегодня уже немало. Один из них - элитный жилой комплекс "Покровское-Глебово", расположенный в  живописном лесопарке на севере Москвы. Здесь есть всё, что позволяет забыть про городскую суету: прекрасный парк, Химкинское водохранилище. Спокойствию и размеренности окружения импонируют и сами объекты, выдержанные в стиле дворянских усадьб.

Всё большую популярность приобретают и квартиры, расположенные на северо-западе Москвы, в частности, в комплексе "Алые Паруса". Одна из главных его особенностей - двухуровневая пешеходная набережная с каскадными фонтанами, ротондой, причалом для яхт и действующим маяком. То же замечание в полной мере можно отнести и к другому популярному на столичном рынке объекту - "Дому на Мосфильмовской". Это эффектный небоскрёб, аналоги которому можно встретить на Манхэттене или где-нибудь на престижном побережье Майами. Главное достоинство объекта его создатели опять-таки видят в удачном расположении. Как известно, Воробьёвы горы - одно из самых красивых и высоких мест Москвы, к тому же овеянное исторической славой и вызывающее многочисленные литературные ассоциации. Действительно, город отсюда виден как на ладони: из окон "Дома на Мосфильмовской" открываются виды на озёра гольф-клуба, лесопарк МГУ, купола Новодевичьего монастыря, набережные Москвы-реки, фонтаны Поклонной горы и центр столицы.

Район Крылатское, выгодно расположенный в живописной западной части Москвы, пользуется заслуженной популярностью уже не одно десятилетие. Здесь сформировалась хорошая инфраструктура и относительно однородная социальная среда. Из объектов, привлекающих внимание благодаря своим видовым характеристикам, стоит упомянуть пентхаусы жилого комплекса "Крылатские огни". В Москве найдётся немного предложений со столь же эффектными видами, которые открываются со "смотровой площадки" 35-го этажа, расположенного на высоте около 200 м над уровнем реки. Впрочем, подход к оценке видовых характеристик объектов очень неоднозначен, если не сказать субъективен. Как считает Ирина Егорова, всё в конечном итоге упирается в вопрос, что конкретно хочет видеть каждый отдельно взятый покупатель. Есть просто красивые виды, и о них говорилось выше, но по сути своей в них нет ничего уникального. Более того, многие перечисленные объекты - предмет узкосегментированного спроса, и скорее принадлежат к сегменту бизнес-класса. Это так называемые экопроекты, являющиеся своеобразным синтезом города и деревни, и они привлекают исключительно любителей. Однако существует и другая категория предложений, вызывающих закономерный интерес многих покупателей. Таковыми являются дома с видами на Кремль, Новодевичий монастырь, храм Христа Спасителя. В отличие от воды, деревьев и садиков, эти виды уникальны, поскольку нигде больше не встречаются. Перечисленные объекты видны из окон многих домов, расположенных в центральной части города. В числе популярных с этой точки зрения проектов Ирина Егорова называет элитный дом "Коперник", квартиры, расположенные на верхних этажах "Онегина". Подобные дома есть на Плющихе, в Трубниковом переулке и в 7-м Ростовском, на Новом Арбате.

"    Стилевые тенденции

Итак, преимущества района и видовых характеристик очевидны, однако немаловажны и достоинства самого объекта. "Дом с именем" - именно таким качеством должно быть наделено предложение, претендующее на интерес состоятельной категории покупателей. Какие же стилевые характеристики вызывают наибольшую симпатию?

По наблюдениям специалистов компании "Усадьба", это дом в традиционном классическом стиле, так как именно он является наиболее... нейтральным. Как правило, эксклюзивные объекты с ремонтом на вторичном рынке жилья пользуются большим спросом, нежели объекты, предлагаемые без ремонта. Также возможна отделка с элементами лепнины и антикварной мебелью. В числе наиболее популярных объектов, выполненных в стиле классика, специалисты называют "Палаты Муравьёвых", "Дворянское гнездо", элитный дом, расположенный по адресу: Большой Левшинский пер., дом 11.

Одновременно наметились и другие стилевые предпочтения. Как утверждает Ирина Егорова, следование классическому стилю сегодня приводит ко многим сложностям, возникающим по мере осуществления замысла. На уровне проекта всё выглядит просто замечательно, однако современные материалы и строительные технологии не вполне соответствуют классическим канонам. Та же лепнина, выполненная из пластика или полистирола, едва ли импонирует классическому оформлению и поддерживает впечатление стилистической подлинности. Именно поэтому многие девелоперы предпочитают создавать объекты, соответствующие канонам современной архитектуры. В этом случае и отделка фасадов, и новые технологичные материалы находятся в гармонии со стилистическим решением. Наиболее удачными объектами такого рода  можно считать проекты "Меганом" и Cooper House.

"    Новый формат -
это новое качество жизни

Что такое элитный дом в современном понимании? Несколько лет назад эталоном такового считалось малоквартирное клубное строение, расположенное внутри Садового кольца. Однако из-за беспрецедентного дефицита земли в центре столицы подобные объекты постепенно перешли в разряд непозволительной роскоши, и всё большую популярность стали приобретать многоквартирные элитные дома. Примеров подобного рода в столице существует множество. Из наиболее популярных стоит упомянуть "Венский Дом", ставший своеобразным законодателем моды в элитном строительстве, "Агаларов Хаус", "Помпейский дом", "Коперник", "Кристалл Хаус" и другие. Как рассказывает Алексей Сидоров, "в настоящее время мы ожидаем появления на рынке нескольких очень интересных проектов. Это малоквартирные клубные дома, расположенные по следующим адресам: Пречистенка, дом 13, Остоженка, дом 9, Гранатный пер., дом 6 и дом 8, а также клубный дом "Шоколад". Однако в последние годы всё большую симпатию вызывают и не совсем традиционные для России форматы элитного жилья. Один из них - туанхаусы - многосекционные домики с отдельным входом и несколькими уровнями квартир. Относительно удобства и уместности таких домов в окружении сугубо городской урбанистической застройки у специалистов не сложилось устойчивого мнения. Одни считают, что это прекрасное городское решение, отличающееся комфортом современной квартиры и уютом загородного дома. Как отмечает специалист отдела элитной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Ляля Тихомирова, первые таунхаусы в Москве появились на Минской улице. Этот комплекс назывался "Сетунь". Там было построено 24 коттеджных таунхауса, и до сих пор этот посёлок заселён иностранцами. Другие примеры - это уже упоминаемые выше "Палаты Муравьёвых" и "Чистые пруды". (Остальные жилые комплексы расположены на окраинах Москвы: в Куркино, Митино, Алтуфьево, Серебряном Бору и не считаются элитными).

Похожий формат жилья, так называемые дуплексы, двухуровневые квартиры с отдельным входом. Как и таунхаусы, данное жильё даёт уникальную возможность жить в доме, построенном непосредственно "от земли". Интерес к таким элитным объектам будет только возрастать, посколькув перспективе их количество не будет увеличиваться.

На рынке элитного жилья появляется всё больше предложений, соответствующих предпочтениям покупателей, имеющих прямо противоположные вкусы. Речь идёт о пентхаусах, которые начали строить в России лишь несколько лет назад. Эти квартиры с двумя-тремя уровнями в фешенебельной жилой зоне с интересным панорамным видом расположены на одном или двух верхних этажах жилых домов. Несколько обязательных параметров - панорамное остекление и вид из окна не меньше, чем на две стороны света (хотя в классическом варианте пентхаус предполагает обзор на все четыре стороны света), собственная эксплуатируемая кровля и т.д. Вариантов обустройства пентхауса великое множество, однако неизменной считается тенденция развивать пространство жилища по вертикали. Желающих жить в пентхаусе с каждым годом становится всё больше, однако современные требования покупателей к жилью подобного формата существенно выше. Рынок формирует спрос на уникальные проекты с высокими потолками, просторными помещениями первого этажа и необычными световыми возможностями. Современный пентхаус должен быть "домом в доме" с уникальной современной архитектурой, а не просто квартирой на верхнем этаже здания.

В числе эксклюзивных форматов элитного жилья стоит упомянуть так называемые лофты - жилые помещения, организуемые в стенах бывших промышленных предприятий. На западе такие объекты существуют уже более столетия, в России же появились совсем недавно, во многом в связи с реконструкцией бывшей фабрики "Красный Октябрь". На самом деле в Москве существует ещё немало перспективных точек, где могли бы возникнуть лофты. Одно из актуальных сегодня предложений - лофты жилого комплекса "АРТ-ХАУС" на Серебрянической набережной: комплекс из двух зданий, объединённых променадом. Стилистика объекта необычна для московского рынка. Это архитектура промдизайна в современной интерпретации, ещё мало знакомая отечественному покупателю. В помещениях воссозданы оригинальные вертикальные планировки с галереями и дополнительными жилыми уровнями. Площадь помещений составляет от 80 м2 до 250 м2 и выше, что обеспечивает большой выбор. Одним словом, рынок элитной недвижимости столицы учит всё новые и новые названия. И нет сомнений, что с каждым годом спектр новых идей будет расширяться, а качество решений достигать всё большего совершенства.