Что нас ждёт за городом?

Сокращение объёма предложения, бурный рост, а затем не менее заметная стагнация цен, ослабление доллара, запрет на точечную застройку, "подвесивший" целый ряд проектов на неопределённый срок, отголоски международного финансового кризиса, нашедшие отражение в ипотечной сфере... Чего только не испытал за последнее время рынок столичной недвижимости. В итоге народ вообще перестал понимать, что сегодня правильнее делать с московскими квартирами:  продать, покупать или держать? Рынок загородной недвижимости долгое время выглядел куда более стабильным, вроде бы не преподнося неожиданных сюрпризов. Чего же нам ждать от этого сегмента сферы Real Estate в ближайшем будущем? В каком направлении будут двигаться цены на подмосковные коттеджи и стоит ли рассматривать их как удачные объекты для инвестиций? На эти вопросы сегодня отвечают профессионалы рынка - участники традиционной рубрики  "Люди говорят".

Владимир ЯХОНТОВ
заместитель директора компании
"МИЭЛЬ-Загородная недвижимость"

На протяжении первого полугодия 2008 года увеличивалась себестоимость строительства. Это происходило за счёт роста цен на стройматериалы, увеличения трат на административные расходы и обременения, связанные с необходимостью развития социальной инфраструктуры.  В среднем абсолютная стоимость м2 за городом ниже, чем в Москве, но при этом качество проживания гораздо выше. По этой причине рынок испытывает дефицит качественных коттеджных посёлков, отличающихся не только качеством строительства, статусом, уровнем и удобством проживания, но и имеющих поликлиники, детские сады, школы, спортивные секции. Отсутствие в посёлках такого рода необходимой социальной инфраструктуры серьёзно сдерживает массовый спрос на загородную недвижимость. На сегодняшний день девелоперы самостоятельно вынуждены решать градостроительные проблемы без участия государства. Они практически формируют отдельные резервации людей, ограждённых забором, с наличием автономной социальной инфраструктуры. Все направления развиваются почти одинаково. Примерно одинаковый объём новых проектов развивается на каждом из них. Объём предложения новых участков под застройку так же одинаков, исключением можно назвать Киевское шоссе - там цена за последние полгода выросла на 15%. По всем остальным направлениям - на 6%. До конца года мы прогнозируем средний рост цен по всем направлениям на 15%. Сегодня коттеджи в Подмосковье, безусловно, являются интересным вариантом с точки зрения инвестиционных вложений. Следует учитывать, что рынок загородной недвижимости менее ликвиден, чем рынок городской недвижимости. У загородных объектов более продолжительный срок экспозиции. При этом квартирный рынок перегрет, и расти ему больше некуда. Рынок же загородной недвижимости, напротив, недооценён.

Александр АБРАМОВ
руководитель отдела продаж,
генеральный директор ООО "Сапсан-недвижимость"

Ценовая ситуация на рынке коттеджного строительства Подмосковья с начала года, конечно же, менялась. Например, на Новорижском направлении тенденция не отличалась оригинальностью, рост цен в посёлках экономкласса за четыре месяца был в пределах 5-10%, в посёлках бизнес-класса - 10-20%. Наибольшие ценовые (и не только ценовые) изменения затронули Ярославское, Киевское и Новорижское направления. Окончание строительства развязки на Ярославском шоссе (в районе города Королёва), соединение Садового кольца с Новорижским шоссе, "продвижение" реконструированного Киевского шоссе к бетонке... Всё это, с одной стороны, привело к дальнейшему увеличению предложений на этих направлениях, а с другой - уже имеющиеся предложения предлагались по более высокой цене. Что же касается перспектив по части роста или падения цен на ближайшее будущее, то могу сказать следующее: цены на объекты недвижимости в коттеджных посёлках будут расти прежними темпами, примерно 30 - 45% в год. Единственным исключением могут стать объекты, стоимость которых не превышает $500 000, количество предложений которых существенно отстаёт от спроса. В этом сегменте рынка возможен более существенный рост. На сегодняшний день инвестиционные вложения в коттеджи Подмосковья являются очень надёжными и достаточно прибыльными. Здесь уже будет совсем непросто получить суперприбыль (примерно 100% годовых), но, вложив деньги в хороший посёлок, на 30% годовых рассчитывать можно всегда.

Иван ШУЛЬКОВ
директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики
компании "Усадьба"

Развитие национальной экономики, повышение её денежной обеспеченности находят своё отражение в пропорциональном росте реально располагаемых доходов первичных получателей распределения национального дохода, т.е. представителей бизнеса, которые являются основными предъявителями платёжеспособного спроса на рынке загородной недвижимости. Основной причиной роста цен на довольно-таки длительном отрезке времени является воздействие монетарного фактора: высокий уровень корреляции средней цены с одним из основных макроэкономических параметров, таким, как объём денежной массы, позволяет полагать, что изменение цен на рынке в среднесрочной перспективе будет продолжать носить монетарный характер. Ориентиры ценовой динамики на период 2008-2010 гг. при условии политической и социально-экономической стабильности в стране:

2008 г.    30-35%
2009 г.    25-30%
2010 г.    20-25%

Наибольшим интересом у покупателей загородной недвижимости, приобретающих её в инвестиционных целях, пользуются объекты с высоким потенциалом роста стоимости. Прежде всего, это объекты, цена которых может изменяться не только за счёт роста среднерыночных цен, но и за счёт добавленной стоимости, дома или таунхаусы, которые приобретаются на ранней стадии строительства, расположенные в организованных посёлках. Наиболее рентабельным является вложение средств в проекты с высоким потенциалом роста стоимости за счёт развития конкретного географического сегмента: Новорижское, Киевское шоссе - возрастающая девелоперская активность, появление и развитие инфраструктуры ограниченности предложения в силу уникальности расположения и окружения. Самые элитные места Рублёво-Успенского шоссе - Жуковка, Барвиха, Усово, Архангельское, обладающие высокими характеристиками природного окружения, (лесной массив, берег водоёма), высоким уровнем девелопмента - грамотно разработанной идейной и архитектурной концепцией и высоким качеством строительства. В том случае, если проект реализовывался с учётом всех вышеперечисленных требований, объект может принести своему владельцу до 40% годовых. При этом данный прирост будет складываться из двух составляющих: не менее 20% роста будет обусловлено изменением стадии строительства, 20% будет обеспечено общерыночным ростом. Последняя составляющая может варьироваться в зависимости от направления, по которому расположен посёлок. На сегодняшний день максимальным потенциалом роста обладают проекты, расположенные по Киевскому шоссе.

Дмитрий ШЕХОВЦОВ
руководитель отдела маркетинга
ООО "ЛОДЖИК-РИЭЛТИ"

Ценовая ситуация на рынке коттеджного строительства Подмосковья с начала года менялась: цены плавно росли, несколько опережая инфляцию. Это очень заметно на объектах экономкласса. В более дорогих сегментах цены тоже растут, но менее динамично. Ценовым изменениям более подвержен экономкласс. Во-первых, как известно, спрос здесь превышает предложение. Во-вторых, этот сегмент коттеджного строительства предполагает жёсткую экономию на всём, и даже незначительные колебания на рынке популярных и недорогих строительных материалов вызывают неизбежное изменение цены конечного продукта.
По направлениям ситуация качественно не меняется: в авангарде, как и следовало ожидать, Новая Рига, следом за ней идёт Рублёвское шоссе - это устоявшееся элитное направление, далее - Калужское и Киевское шоссе. Это быстроразвивающиеся направления. Ну а потом, не буду вдаваться в подробности, и все остальные направления. Что можно сказать о перспективах по части роста или падения цен в ближайшем будущем? Эконом будет дорожать, элитка... если и будет дорожать, то медленнее. Возможно некоторое перераспределение и по направлениям - часть покупателей предпочтёт Рублёвское шоссе Киевскому. Этот факт тоже отразится на ценах в элитном сегменте. На сегодняшний день коттеджи в Подмосковье - интересный вариант с точки зрения инвестиционных вложений. Надо только правильно выбрать перспективный проект. Следует обратить внимание на большое количество вариантов.  Помимо того, что вы выбираете качественное строение (дом, у которого не осыплется штукатурка и не провалится вместе со снегом и т. д.), очень важно правильно выбрать место, где будет расположен ваш будущий загородный дом. Например, почему многие едут в Новую Рузу? Помимо того, что там можно купить относительно недорогую недвижимость (около $1,5 млн), так ещё девелоперы обещают и развитую межпоселковую инфраструктуру - целое "элитное Подмосковье". Если этим планам суждено сбыться, то, скорее всего, цена здесь сильно поднимется.

Наталья БЛАНКОВА
маркетолог ООО "Пересвет-Реал Эстейт"
(ГК "Пересвет-Групп")

За первые 4 месяца 2008 года цены на загородную недвижимость Московской области в среднем выросли на 5-7%. Наибольший рост сохранился за лидерами направлений - запад, северо-запад и юго-запад Подмосковья. Основными факторами по-прежнему являются: направление, удалённость от шоссе, экология, загруженность трассы, наличие развитой инфраструктуры, коммуникации, качество строительных материалов, площадь участка и дома, уровень конкуренции. В последнее время в Подмосковье быстрыми темпами расширяется география застройки - повышается удалённость от Москвы. Число посёлков, строящихся в 35 км от МКАД, в 2007 году возросло. В то же время организованная застройка в 35 километрах от МКАД по сравнению с 2005-2006 гг. продолжает снижаться. Это говорит о постоянном расширении географии строительства загородной недвижимости и постепенном снижении количества привлекательных участков под строительство новых посёлков около МКАД. Увеличивается также число строящихся посёлков. Это наблюдается на всех основных направлениях - Новорижское, Киевское, Дмитровское, Калужское, Минское. Учитывая дефицит предложения в сегменте экономкласса, а также расширение географии строительства, полагаем, что будет развиваться сегмент дальних дач. В 2008 году рост цен на загородную недвижимость в большинстве случаев будет таким же, как и в 2007 году, - 20-35%, в наиболее удачных проектах - до 40%. Динамику роста будут определять как экономические факторы, так и соотношение спроса и предложения. Вырастут в цене проекты, имеющие сильные конкурентные преимущества, - продуманную концепцию, инфраструктуру, дополнительный набор услуг. Уже прошло время, когда продавалось всё, что построено в пределах 10 км от Москвы. Требования покупателей к загородному жилью становятся всё более жёсткими, а наличие выбора обостряет конкуренцию.
Вложения в жилую недвижимость Москвы и Подмосковья по-прежнему являются одним из наиболее простых и прибыльных для частных инвесторов. Цены на жилую и загородную недвижимость постоянно растут, особенно это стало заметно с конца 2007 года. Вкладывать деньги можно с одинаковой доходностью и в земельные участки, и в готовые дома. По мере увеличения готовности посёлка растут и цены. В наиболее удачных проектах разница в цене на начальных и завершающих этапах может достигать 40%. Но, прежде чем вложить деньги в загородную недвижимость, необходимо оценить доходность проекта. В данном случае, наиболее важно не столько расстояние от МКАД, сколько комплекс параметров, по которым оценивается проект. Это и расстояние, и направление, и сам посёлок. Особое внимание необходимо обратить на загородный посёлок - успешна ли его концепция развития, перспективы. Наиболее высокие цены в тридцатикилометровой зоне от МКАД. В то же время высокий рост цен могут показать и более удалённые посёлки. Что касается района, то по-прежнему наиболее перспективными считаются Новорижское и Рублёво-Успенское шоссе. Повышается популярность Калужского и Дмитровского шоссе.

Роман БОЛЬШАКОВ
коммерческий директор компании
Urban Group

Сначала года цены во всех сегментах рынка подмосковного коттеджного строительства выросли, за исключением сегмента элитной загородной недвижимости. Предложение здесь уже и так превышает спрос. Наибольшие ценовые изменения претерпели северо-западное, северное и северо-восточное направления. Что же касается северо-запада, то тут цены традиционно и устойчиво растут с 2003 года. Повышение цен на недвижимость по северо-восточному направлению объясняется тем, что на этом, ранее недооценённом направлении, девелоперы стали строить большое количество объектов. Северное же направление привлекает застройщиков и покупателей перспективами развития транспортной сети. В рассуждениях о ближайших перспективах по части роста или падения цен в Подмосковье стоит отметить: цены на посёлки экономкласса будут расти в среднем на 5-10% за год, бизнес-класса - до 5%, а в сегменте элитной недвижимости изменения вряд ли ожидаются. Впрочем, всё зависит от ценовой политики по каждому проекту. Приведённые цифры, в частности, дают основания считать, что сегодня подмосковные коттеджи не являются инвестиционно-привлекательным вариантом. И объясняется это рядом причин, среди которых можно выделить две: во-первых, рост цен на коттеджи незначительный, а во-вторых, существует много сложностей в оформлении прав на объект.

Татьяна РЫЖКОВА
директор по маркетингу
коттеджного посёлка "Светлогорье"

Конец 2007 года прошёл под знаком стагнации на рынке недвижимости. Коснулась она и загородного строительства, пусть и не в такой мере, как квартирного рынка. Причин было несколько. Основная причина, я считаю, политическая, и, как следствие, финансовая неопределённость в стране. В начале этого года рынок "проснулся", возобновились активные продажи и цены опять поползли вверх. Что же касается подмосковных направлений... На мой взгляд, здесь никаких неожиданностей нет. По-прежнему наиболее активно растут лидеры - Новорижское, Рублёво-Успенское, Калужское шоссе. Остальные направления тоже подтягиваются, каждое в своём темпе. Здесь важно понимать, что невостребованных земель в ближайшем Подмосковье не будет: рано или поздно все они пойдут в дело. Если говорить о посёлках, то здесь рост цен и привлекательности напрямую зависит от успешности проекта. К сожалению, спад продаж прошлого года смогли перенести не все застройщики: часть проектов была заморожена. Успешные же проекты продолжают строиться и дорожать. Например, в нашем посёлке "Светлогорье" с начала года стоимость контрактов (дом + земля) увеличилась на 10%. Перспективы по части роста или падения цен на ближайшее будущее таковы: цены будут продолжать расти. Во-первых, подмосковная земля ещё не выбрала ресурс своего подорожания: м2 коттеджа с учётом стоимости участка земли всё ещё дешевле квадратного метра типового московского жилья. Во-вторых, непрерывно растёт цена стройматериалов и подряда, что не может не сказываться на стоимости коттеджей. Период "горячих пирожков" на загородном рынке закончился в начале 2007 года. До этого инвестиционная привлекательность коттеджного строительства действительно держалась на очень высоком уровне, доходя до 50% (а в самых удачных случаях и до 70-100%) годовых. Однако и сейчас, на фоне остальных инвестиционных инструментов, вложения в успешные загородные проекты выглядят вполне достойно, обещая инвесторам 20-30% годовых стабильного и предсказуемого дохода.

Примеры динамики изменения цен
в коттеджных посёлках Подмосковья