БОЛГАРИЯ
Черноморское побережье: тренды и воспоминания

Лет пять назад болгарское направление на российском рынке зарубежной недвижимости было одним из самых экономичных. Потом понятие "экономичное" в профессиональной литературе сменилось понятием "выгодное" - эта замена очень чётко характеризовала происходящие на болгарском рынке недвижимости процессы, для которых издающаяся в стране "Русская газета" подобрала красивое определение "Истерический бум инвестиций в строительство".

о прогнозам BBC, датированным 2006 - первой половиной 2007 года, то есть временем накануне вступления Болгарии в ЕС, благодаря необходимости приведения национальных болгарских норм и правил в соответствие стандартам Евросоюза цены на земельные участки в стране должны были взлететь в 10 раз. (В связи с чем британские банки даже разработали для подданных Её Величества специальные программы ипотечного кредитования приобретения болгарской недвижимости, которые эффективно работали до начала глобального ипотечного кризиса.) Сегодня в Болгарии наблюдается некоторый спад активности рынка, особенно заметный на фоне ещё недавнего ажиотажа. Правда, многим аналитикам всё происходящее кажется затишьем перед бурей - бурей потребительского спроса, разумеется. Но это будет уже другой спрос, и со стороны уже других потребителей.

" Фактор
иностранного капитала

Довольно долгое время картина под общим названием "Иностранные инвесторы в Болгарии" оставалась практически неизменной. Доминирующими в её палитре были красно-сине-белые цвета британского флага: на долю жителей Туманного Альбиона, накопивших колоссальный опыт инвестирования в Испании, Португалии, Чехии, на Кипре, приходилось, по мнению болгарских специалистов, более 60% всех "иностранных" сделок с болгарской недвижимостью. И если верить опросу, проведённому фондом MRI Overseas Property, после вступления Болгарии в ЕС около 13% британцев выразили готовность купить здесь жилую недвижимость для собственного пользования.

Следом за вездесущими инвесторами-англичанами шли инвесторы-немцы, голландцы, украинцы, россияне, скандинавы и многие другие. Причём мнение, будто граждане России ещё в середине 90-х скупили чуть ли не всё Черноморское побережье, нельзя назвать иначе как заблуждением: статистические данные гласят, что ещё пару лет назад среди владельцев болгарского жилья даже украинцев было больше, чем россиян. Однако постепенно наши соотечественники стали перетягивать одеяло на себя - то тут, то там в Болгарии появлялись проекты, в которых доля покупателей из России составляла 30 - 40% и даже более.

Стоит заметить, что "инвестиционный пазл" начал складываться задолго до 1 января 2007 года - иностранные инвестиции в болгарскую недвижимость, и прежде всего в болгарские берега, потекли гораздо раньше прошлогоднего вступления страны в ЕС, и ширился поток стремительно. Доказательством могут служить хотя бы следующие цифры: если в 2001 году иностранцы вложили в болгарские объекты около 14 млн €, то к концу 2005 года данный показатель достиг отметки 320 млн €, а в отношении 2006 года называется общая цифра в 10 млрд €, из которых на долю иностранцев приходится не менее трети. И это цифры официальные, которые, как правило, отличаются от реальных по причинам, понятным всем налогоплательщикам.

Иностранцы принесли в Болгарию не только новые деньги, но и новый опыт, новые запросы и новые стандарты. Благодаря "культурному обмену", подкреплённому инвестициями, в стране существенно повысились и объём, и качество строительства, и уровень прочих услуг. Появление высококлассных крупных жилых комплексов и коттеджных посёлков с собственной инфраструктурой - тоже достижение последних, "иностранных" лет, пришедших на смену эпохе скромного точечного строительства. Об общей ситуации в сфере элитного строительства в так называемых "неэлитных" странах ДН подробно рассказывал в прошлом номере, сегодня же, в продолжение темы, предлагаем поподробнее остановиться на некоторых аспектах развития этого сегмента рынка в Болгарии.

" О запретах, ценах
и проектных "изюминках"

Впрочем, вступление Болгарии в ЕС, помимо новых возможностей в строительной сфере, принесло и новые ограничения - и оба эти обстоятельства в той или иной мере объясняют устойчивый рост цен на недвижимость. С одной стороны, открывающиеся перспективы ввергают девелоперов в экономические и творческие соблазны, связанные с реализацией эксклюзивных проектов: чем дороже и элитарнее строительство, тем больше, в конечном счёте, может оказаться маржа, - при соответствующем спросе и соответствующем уровне развития рынка в целом. С другой стороны, существенное влияние на положение дел в отрасли оказывают еэсовские ограничения, которых прежде Болгария не знала. Прежде всего, речь идёт о включении страны в программу "Натура-2000", зафиксировавшей европейские обязательства по Конвенции ООН о сохранении биологического разнообразия Земли. На основании этой программы множество территорий новых членов Европейского союза, и Болгарии в том числе, попали в разряд природоохранных зон, которые, разумеется, отныне застраивать запрещено. На сокращение объёма открытых для крупного строительства земель влияет и Закон о реституции, согласно которому болгарское государство возвращает земли их прежним владельцам.

Есть ещё и третья сторона: интенсивность, с которой в последние годы шло освоение территорий популярных болгарских курортов, привела к острой нехватке площадок под новую застройку, к резкому сокращению числа новых заявленных проектов и, соответственно, к столь же резкому общему росту цен в проектах, ещё присутствующих на рынке продаж. Крупные девелоперские компании, чьё финансовое состояние позволяет им замахиваться на серьёзный масштаб, теперь вынуждены смещаться в сторону горнолыжных и бальнеологических курортов или прибрежных районов, долгое время остававшихся в тени Солнечного Берега и Золотых Песков. Те же компании, которые ещё остаются игроками, скажем, солнечно-бережного рынка, вправе считать свои проекты эксклюзивными хотя бы потому, что проекты эти, похоже, последние, и новых не будет.

Если же объект и сам по себе обладает набором привлекательных характеристик - суперудачное для современного Солнечного Берега расположение на первой береговой линии, высокое качество отделочных материалов, самые современные системы жизнеобеспечения, облагороженная придомовая территория, наличие профессиональной управляющей компании, благодаря работе которой можно не только забыть обо всех бытовых проблемах, но и решить вопрос со сдачей жилья в аренду, и т. д., - то и эпитет "эксклюзивный", и соответствующие данному определению цены, и радужные для девелоперов перспективы их роста выглядят оправданными вдвойне. Примером в данном случае может служить один из последних масштабных проектов Солнечного Берега - комплекс класса "люкс" "Петер Хаус", девелоперы которого (кстати, крупная российская компания), приняв во внимание ценность всех вышеуказанных характеристик, изначально установили цены, не только нешуточные для данного региона, но и вообще чуть ли не самые высокие по Болгарии. В начале продаж, которые должны стартовать в I квартале 2009 года, м² в "Петер Хаусе" будет стоить более 4 000 €, а уже к концу года должен достичь уровня 5 000 € - по крайней мере, формирующийся покупательский "лист ожидания" позволяет так думать.

Правда, есть и другие примеры первоклассной "элитки" в основных курортно-туристических районах Болгарии, продающейся по более демократичным относительно Солнечного Берега ценам. Это прежде всего элитный комплекс Dolce Vita на Золотых Песках, расположенный всего в 200 метрах от пляжа; здесь цены находятся на отметке около 2 500 € за м². Несомненным достоинством комплекса является наличие апартаментов маленькой площади - от 45 м², что делает розничную цену готовой элитной квартиры доступной для семьи со средним уровнем достатка. Или другой элитный жилой квартирный комплекс - "Романс" на курорте Св. Константина и Елены, в черте города Варна, где цены за м² составляют около 3 300 €. В состав комплекса входят 2 - 3-комнатные полностью меблированные квартиры с фешенебельной отделкой - шёлковые обои на стенах, дубовая доска на полах, итальянская сантехника в санузлах, керамогранит на террасах. Нельзя не упомянуть и возводящийся в городе Обзор комплекс yooBulgaria: в комплексе предусмотрены как 1-3-спаленные квартиры, так и 2-этажные апартаменты и пентхаусы, а нижняя ценовая планка установлена на уровне 122 350 €.

К слову, сегодня именно функции управляющей компании становятся критически важными для поднятия конкурентоспособности проекта. На фоне резкого снижения покупательской активности представителей ряда стран Старого Света (естественно, речь идёт прежде всего о пострадавших из-за ипотечного кризиса британцах, но не о них одних) и затоваренности рынков вопрос ликвидности жилья и его прибыльности от последующей сдачи в аренду встаёт со  всей остротой едва ли не на всех курортных побережьях Европы. Например, в Испании, являвшейся до недавних пор лидером по объёмам нового строительства, сбыть с рук ранее приобретённый объект становится всё труднее. И практически нигде сдача площадей в аренду не приносит тех дивидендов, о которых любят рассказывать покупателям продавцы. В Болгарии 6 - 10% арендной прибыли, анонсированные в рекламных проспектах, на деле оборачиваются в лучшем случае 4 - 6%, в худшем - ничем. Поэтому, скажем, девелоперы "Петер Хаус", пригласившие на свой проект в качестве УК известную германскую фирму, считают: правильная управляющая компания - по определению фактор, повышающий инвестиционную привлекательность проекта, одна из составляющих эксклюзивности.

По мнению профессионалов, повышение ликвидности может гарантировать не только грамотная работа УК вкупе с рядом характеристик проекта, но и его так называемая изюминка. Тут каждая компания делает акцент на своё: девелоперы yooBulgaria - на всемирно известное имя Филиппа Старка, стоящее за данным проектом, Garden of Eden у подножия горы Стара Планина - на редкое сочетание горного и морского воздуха и развитую инфраструктуру, Nessebar Fort Golf Clab - на своё единство с гольф-клубом и его соответствующей инфраструктурой, "Петер Хаус" - на бонус в виде разработки интерьеров с последующим воплощением дизайнерского замысла в жизнь.

Практика показывает: появление в регионе одного нового высококлассного проекта или одной компании-флагмана отрасли способно существенно поднять общую ценовую планку. (О том, как это происходит на практике, рассказывал ДН не раз, к примеру, №29, ноябрь, 2007 год, в материале "Для тех, кто умеет читать и считать", посвящённом рынку недвижимости Сингапура). И на Св. Константине и Елене, и в Обзоре, и на Солнечном Берегу цены уже пошли вверх и, по прогнозам аналитиков, к началу следующего года могут вырасти на 30 - 40%. Это обстоятельство лишь обостряет конкурентную борьбу на рынке и заставляет застройщиков изыскивать дополнительные резервы для повышения привлекательности своих проектов, от чего в первую очередь выигрывает потребитель.

" Скупой платит вечно

"Мы не настолько богаты, чтобы покупать дешёвые вещи" - обретающий всё большую популярность девиз, который применительно к Болгарии говорит о понимании специфики развития местного рынка недвижимости. Так что, с дешёвой недвижимостью в этой стране можно попрощаться навсегда? Разумеется, с дешёвой ещё нет. Но с дешёвой и в последующем ликвидной - уже да. В центральных районах страны и сейчас, и через год, и даже через два за весьма скромные средства можно будет приобрести какое-нибудь относительно благоустроенное... сооружение. Вопрос: что потом с ним делать, и получится ли при его продаже окупить хотя бы издержки?

С эксклюзивной недвижимостью, притом именно в Болгарии, всё обстоит иначе. Если в странах-старожилах ЕС рост цен на квартиры и дома не слишком существенен и, как правило, в среднем не преодолевает порог + 1% от уровня общеевропейской инфляции, то почти двукратное подорожание болгарских "эксклюзивов" в процессе их строительства само по себе разогревает рынок, и, что, пожалуй, более важно, стимулирует развитие и отрасли, и экономики страны в целом.

Как ни странно это звучит, ипотечный кризис в США и ряде государств Западной Европы положительно влияет на ситуацию в странах Восточной Европы, в Турции, на Кипре, в балканских странах, куда наиболее активные инвесторы переориентируют свой бизнес. В результате, с одной стороны, в связи с набирающим силу спросом на рынке происходит ценовой рост, но с другой, из-за высочайшей конкуренции среди инвесторов и застройщиков цены растут адекватно и оптимально - то есть, за счёт повышения качества конечного продукта и внедрения высоких технологий. В итоге выигрывает потребитель, получающий жильё максимально возможного качества по ценам, которые вправе считаться оптимально высокими.

Но грянувший ипотечный кризис, быстро перекинувшийся с Америки на Европу, делает закономерным вопрос: кому и каким образом инвесторы продают недвижимость, если банки сокращают объём ипотечных продуктов и ужесточают требования к заёмщикам? Отвечают цифры. Если до начала ипотечного кризиса на рынке качественной болгарской недвижимости количественно преобладали покупатели из стран Западной Европы, то сегодня, когда получение ипотечного кредита на покупку зарубежной недвижимости становится для европейцев проблемой, 80%, 90%, а местами и 95% покупателей недвижимости класса "люкс" в Болгарии составляют россияне. Причём, обходящиеся, как правило, без помощи ипотеки - то есть, во-первых, состоятельные граждане, проплачивающие всю сумму ещё на стадии строительства, и, во-вторых, люди со средними доходами, но способные к единовременной финансовой мобилизации.

Привычка полагаться лишь на собственные средства сформировалась у россиян давно и во многом объясняется тем, что в своей собственной стране они, как правило, не могут получить кредит на приобретение недвижимости за рубежом, а зарубежные банки зачастую предъявляют слишком трудновыполнимые требования к заёмщикам-нерезидентам. Да и психологическую составляющую не стоит сбрасывать со счетов. В итоге наши соотечественники, состояние которых позволило им полностью оплатить недвижимость на стадии строительства, к моменту сдачи дома в эксплуатацию имели "навар" как минимум процентов в 40.

Чем оборачиваются коррективы, которые вносит в социальные процессы мировая экономика, и что они означают для радушных хозяев солнечной Болгарии? Как минимум то, что к ним приедет "навеки поселиться" побольше людей предприимчивых, умеющих и зарабатывать, и тратить, и поменьше экономных британских пенсионеров, стремящихся проживать свою высокую пенсию в стране, уровень жизни в которой пока не столь высок, как в Соединённом Королевстве. Судя по всему, сами болгары это прекрасно понимают. К примеру, Чрезвычайный и Полномочный Посол Республики Болгария в России Пламен Грозданов, с которым беседовал в начале прошлого года (см. №21, февраль, 2007 год), отметил, что видит в повышении цен не столько негативные, сколько позитивные факторы: "Конечно, правы те, кто озабочен увеличением цен в связи с массовым интересом к болгарской недвижимости со стороны иностранцев. Но ведь можно сделать и другой вывод: например, иностранный спрос повышает деловую активность болгарских бизнесменов, создаются новые рабочие места, развиваются целые города и посёлки. Так что если суммировать плюсы и минусы, ситуация всё-таки развивается со знаком плюс". И, резюмируя, добавил: "Честно говоря, россияне в Болгарии желанные гости. Во-первых, с ними легко общаться. Во-вторых, россияне - это люди, которые охотно тратят деньги, а туристической отрасли нравится, когда туристы не подсчитывают каждую копейку, а веселятся и отдыхают в своё удовольствие. К тому же россияне хорошие соседи, с ними приятно".