ЭЛИТНЫЕ ПРОЕКТЫ
в «неэлитных» странах

В какой стране лучше всего приобрести недвижимость? Решая для себя эту задачу, будущий покупатель чаще всего ориентируется на неписанную "табель о рангах". Иными словами, каждая страна имеет "закрепившийся" за ней статус, который опосредованно определяет престиж и самого владельца, и его приобретения. Так, большая часть состоятельных россиян чаще всего желает приобрести second home во Франции или Швейцарии, Англии или Австрии. Соотечественники сболее скромными доходами стремятся в Турцию или Болгарию, Черногорию или на Кипр.

Между тем на рынке зарубежной недвижимости наметились новые тенденции, которые способны изменить устоявшиеся стереотипы. Вчастности, в таких традиционно "неэлитных" странах, как Болгария, Черногория, Турция, появляется всё больше предложений, соответствующих вкусам и возможностям самых взыскательных покупателей. С чем это связано? И насколько востребованными окажутся подобные объекты?

" Секреты популярности

Интерес к Болгарии, Румынии, Черногории обусловлен многими факторами. Прежде всего, Болгария и Румыния уже стали, а Черногория вот-вот станет полноправным членом Евросоюза, а значит, владельцы здешней недвижимости получают массу льгот, одна изкоторых - возможность пользоваться упрощённой схемой передвижения через европейские границы. Сказывается также благоприятный климат этих стран, близость культурных традиций, недолгий трансфер, аглавное, низкие по сравнению со многими раскрученными европейскими курортами цены.

По мнению большинства специалистов, само понятие "элитный", "статусный" не является чем-то постоянным, свойственным определённой стране. По мере изменения рыночной ситуации меняются и приоритеты покупателей. Развивая эту тему, руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Юлия Кайнова предполагает: "Сегодня модно отдыхать наЛазурном берегу, в Сен-Тропезе или Монте-Карло, а завтра будет модно ипрестижно иметь „дачу" в Черногории. Что такое Монако? Маленькое княжество со множеством казино, посути, ничего сверхъестественного, но место считается элитным и модным. Пройдёт время, в той же Черногории будет построена соответствующая развлекательная инфраструктура, наладится сервис, появятся действительно элитные жилые объекты недвижимости, и„тусовка" мигрирует с набивших оскомину популярных курортов в новые края. Ведь недаром в середине прошлого века Черногория была одним из излюбленных мест отдыха Софии Лорен имногих звёзд Голливуда ишоу-бизнеса, которые приезжали туда на яхтинг".

Похожую точку зрения разделяет иглава московского представительства фирмы "Солвекс"-Болгария Димитър Цонев: "До конца XX века в России понятие „элитные проекты" имело значение для очень узкого круга первых лиц страны, которые причисляли себя к элите, учитывая привилегии, которые давала им существующая система. Так что целевая аудитория элитного сегмента сферы Real Estate вРоссии появилась не так давно. Но это почти сразу заставило инвесторов, архитекторов и строителей обратить свои взгляды на Запад иухватить тенденции проектирования истроительства объектов для людей с большими доходами в экологически чистых иклиматически благоприятных районах, в местах, расположенных недалеко от минеральных источников или берега моря".

Однако при приобретении дорогих объектов недвижимости в странах, являющихся предметом нашего внимания, существует определённая доля риска. Например, как показывает практика, есть известная опасность в высоких темпах современного строительства, из-за которых некогда цветущие девственные побережья за несколько лет нередко превращались в гигантские "муравейники". При этом далеко не всегда строительство сопровождалось созданием должного сервисного обслуживания и необходимой инфраструктуры (кстати, от подобных издержек не застрахованы и те проекты, которые ещё только будут реализованы). Возникает данная ситуация и на рынках стран с более высоким статусом, таких, как Франция, Италия, Испания и т.д. Словом, наблюдается закономерность: чем выше спрос накурортную недвижимость, тем выше и риск уплотнённой застройки, а значит, ухудшения природных характеристик территории в целом. Это общее "зло" цивилизации, причем "зло" почти неизбежное.

Если же на курортах Болгарии, Чер­ногории, Румынии, Турции действительно будут воплощены высококлассные жилые проекты и улучшена инфраструктура в целом, то дорогостоящие проекты будут иметь высокий спрос среди состоятельных покупателей. Разумеется, важны и "мелочи". По мнению руководителя проекта yooBulgaria компании Knight Frank LLC Александра Блинкова, "качественные характеристики в предлагаемых проектах (месторасположение, отделка, комплекты мебели от ведущих дизайнеров, собственная инфраструктура и т.д.) пока что встречаются нечасто. Однако ощутима растущая заинтересованность застройщиков, готовых удовлетворить любые запросы потребителя, особенно российского, что иприведёт в будущем к росту „здоровой" конкуренции и повышению цен".

" Болгария: на зависть конкурентам

"Болгария", "Болгария", "Болгария"... В такие растяжки и надписи над павильонами чаще всего упирается взгляд при посещении выставок зарубежной недвижимости. Похоже, положение дел уже настораживает многих представителей альтернативных зарубежных компаний. "Болгарию „проплатили", но мы же лучше..." - вот самое эмоциональное мнение, которое доводилось слышать. Тем не менее в изобилии болгарских предложений нет ничего удивительного. Сегодня страна переживает период бурного развития, сюда направлены крупные инвестиции Евросоюза, сюда приходят серьёзные инвесторы. В частности, строительство нового газопровода способствует привлечению в регион газовиков, как правило, топ-менеджеров с высоким уровнем дохода.

В стране много предложений жилых объектов; не все они отвечают характеристикам, присущим элитным комплексам, однако их география постоянно расширяется. Как отмечает Димитър Цонев, "в настоящее время предлагаются элитные апартаменты на курортах Золотые Пески - „Златна Котва", „Кабакум бич" и „Ривьера бей", Поморие - Rich Daddy Beach Resort & SPA, Святой Константин и Елена - „Сплендит", Приморско - „Престиж Сити II", Yoo Bulgaria в городе Обзор, квартиры „люкс" в элитном комплексе „Офир" в Созополе, а также в составе гольф-клубов - Nessebar Fort Golf Club на Солнечном Берегу, Pirin Golf вБанско и другие".

По мнению Юлии Кайновой, одним из первых жилых проектов, действительно отвечающих понятию "элитный", является комплекс "Аян Плай" на побережье Бяла, между Св. Власом и Варной. Комплекс располагает собственным песчаным пляжем, к которому ведёт специальный лифт, ресторанами, SPA-салоном, фитнес-клубом и т.д. Стоимость вилл составляет от790000€ до 1089000 €.

На суперпопулярном у россиян курорте Солнечный Берег уже практически не осталось места под застройку, поэтому возводящийся комплекс класса "люкс" "Петер Хаус" - чуть ли не последняя возможность приобрести здесь эксклюзивную недвижимость, причём действительно на первой береговой линии. К моменту открытия розничных продаж в I кв. 2009 года стоимость м2 составит чуть больше 4000 €, и, судя по уже формирующейся очереди покупателей, к концу года ожидается повышение цены до отметки выше 5000€. Цена столь дорогой недвижимости складывается из нескольких факторов: Нарастить волосы в Омске, Наращивание волос, Europa Hair Studio в Омске, 3д наращивание волос, продажа волос http://salon-luxhair.ru, наращивание волос в Омске
застройщики изначально сделали ставку на высочайший стандарт по всему спектру опций- от качества отделочных материалов до высокотехнологичных систем жизнеобеспечения, отклимат-контроля и энергоснабжения до систем мусоропроводов. К тому же, германская управляющая компания соответствующего уровня позволит собственникам апартаментов эффективно зарабатывать, сдавая их в качестве отельных номеров российским, европейским, американским туроператорам.

Ещё один интересный проект - Garden of Eden ("Эдемский Сад") - расположен в живописном районе уподножия горы Стара Планина. Достоинство местоположения - редкое сочетание горного и морского воздуха, обладающего особым целебным свойством. Урбанизация Garden of Eden выполнена в средиземноморском стиле. Тщательно продумана инфраструктура комплекса, включающая бассейны, фитнес- и SPA-центры, полный набор водных развлечений, теннисные корты, собственный причал, а также магазины, бутики, бары, рестораны и т.д.

Одним из лучших в Болгарии горнолыжных курортов является Банско. Онрасположен в подножье горного массива Пирин, вершины которого имеют высоту более 2900 м. Окрестности Банско славятся своей природой иредкими видами растений и животных, поэтому весной для посетителей организуются экскурсии по "экологическим тропам" и разнообразным маршрутам внациональном парке Пирин. Астаринные традиции края, множество музеев и памятников создают этноисторическую "канву", так ценимую сегодня поклонниками респектабельности. В Банско есть и необходимый элемент "светскости": ежегодно в середине августа здесь проводится один из самых популярных в Восточной Европе джазовых фестивалей - "Банско Джаз Фест".

По словам директора по продажам компании "Новое Качество" Андрея Уфимцева, "Банско ежегодно посещают около 450000 туристов, причём скаждым годом их число возрастает на 20%. За последние 2 года сюда было инвестировано более 50 млн €, изкоторых 30 млн вложены в горнолыжную инфраструктуру". Надо отметить, что качество горнолыжных трасс, являющихся главной точкой притяжения этого края, с каждым годом улучшается. Одновременно увеличивается иихпротяжённость: так, если на сегодняшний день общая длина маркированных лыжных трасс и путей составляет 70км, то в течение следующих лет она достигнет 200 км. Одним из наиболее привлекательных объектов Банско сегодня является "пятизвёздочный" комплекс апартаментов SPArk Resort & SPA, расположенный в центре города, недалеко отразвалин римских бань, средневековых церквей и уже упомянутого горного массива Пирин. Вкомплексе предусмотрено множество удобств, обеспечивающих комфортный лыжный отдых идосуг. Его инфраструктура включает не только охрану, комфортные автостоянки, но и искусно оформленные парки, рестораны сблюдами местной кухни и лобби-бар. Созданы условия идля частного приватного проживания, включающие беспроводной интернет иполностью оборудованные кухни.

Черногория: от "дальней дачи" к элитному курорту

Традиционно Черногория рассматривалась отечественными покупателями как идеальный вариант "дальней дачи". Живописная природа, возможность пляжного и горнолыжного отдыха, славянская культура, чистое море иналичие прекрасных бухт, на которых организованы яхтенные причалы,- всё это манило поколения европейцев и россиян. Их привлекало ито, что содержание яхты в Черногории обходится значительно дешевле, чем на Кипре, а местоположение ничуть не хуже. Многие обеспеченные "клиенты класса „люкс"" потенциально заинтересованы в приобретении элитной курортной недвижимости в Черногории, но ведь им нужна, ни много ни мало, "черногорская Рублёвка". К сожалению, до последнего времени ничего "рублёвского" на данном рынке недвижимости не было. Всё, что предлагалось, не отвечало серьёзным запросам, да и соотношение цена/качество не оправдывало себя. И лишь недавно на черногорские площадки стали выходить крупные девелоперы, которые занялись строительством закрытых ЖК высокого уровня.

Как считает Юлия Кайнова, ярким примером элитного объекта может служить проект Astra Montenegro наБудванской Ривьере. Этот уникальный комплекс создан создан по принципу кондо-отеля категории 5 "звёзд": круглосуточное бытовое обслуживание высочайшего уровня иполностью замкнутая система инфраструктуры. Жители посёлка могут круглосуточно пользоваться теми же привилегиями ивозможностями, которые обычно получают постояльцы лучших отелей мира, а в своё отсутствие поручить УК организацию сдачи недвижимости в аренду.

По мнению Андрея Уфимцева, Belvedere Residence - первый комплекс апартаментов в Черногории с обслуживанием уровня "4+". Он расположен вБечичи, недалеко от Будвы и знаменитого острова Св. Стефан. Это тихое, спокойное место, окружённое соснами, пальмами и кипарисами, идеально подходит для отдыха всей семьёй. Виды, открывающиеся с террас комплекса, очень живописны во многом благодаря тому, что Belvedere Residence расположен на возвышении и всего в 200 м от моря. Удобны и транспортные условия, позволяющие быстро добираться сюда от аэропортов в Тивате или Подгорице.

Комплекс построен по индивидуальному проекту в модном ныне средиземноморском стиле. Стоимость апартаментов площадью от 48 м2 до 150 м2 составляет от 219000 €, а стоимость пентхаусов площадью 158-320м2 - от 1,49 млн € (от сопоставления с уровнем цен на подобные объекты на престижных курортах Франции и Испании предпочтём воздержаться).

Элитный жилой комплекс Magnolia Villas расположен в тихом уютном местечке Дженовичи, отмеченном многими природными и географическими достоинствами. Это живописный уголок на побережье Герцегоновской Ривьеры, утопающий в тени мандариновых, апельсиновых и оливковых деревьев. Здесь можно найти множество небольших уединённых пляжей, насладиться красотами диких бухт и подземных пещер. Прелести первозданной природы выгодно сочетаются с достоинствами цивилизации, в частности, с наличием всей необходимой инфраструктуры. Комплекс возводится по индивидуальному проекту в средиземноморском стиле, с использованием новейших технологий и современных материалов, что особенно востребовано сегодня взыскательной категорией покупателей.

" Турция: первые опыты

Турция - это скорее страна сосредоточения немецкого и британского интереса, на российском рынке она только набирает популярность. При низкой себестоимости строительства предлагаемые турецкие проекты действительно отличаются высоким качеством, они могли бы считаться даже более элитными и высококлассными, чем болгарские, несмотря на относительно низкую цену. "В конечном итоге вопрос о том, признавать их элитными или нет, упирается в критерии самой „элитности". Если смотреть по„ценнику" - это средний класс, а если оценивать по качеству, тонекоторые проекты действительно отвечают параметрам элитного предложения", - считает Юлия Кайнова.

Пока вниманию обеспеченных клиентов предлагаются в основном высококлассные виллы у моря. Как таковых жилых комплексов с полной инфраструктурой на турецком побережье ещё очень мало. Один из достойных упоминания проектов - Dream Valley Bodrum - расположен в 200 м от моря и в 25 км от центра Бодрума. В комплексе предусмотрено всё, чего обычно требуют состоятельные покупатели, включая круглогодичную 24-часовую охрану, менеджмент зданий, садов ибассейнов, техническую поддержку, помощь при сдаче жилья в аренду ит.д.

" Румыния: страна нераскрытых резервов

Волна жилищного бума постепенно подходит и к такой пока ещё не раскрывшей свой потенциал стране, как Румыния. По прогнозам специалистов, в ближайшие годы жилищное строительство здесь будет развиваться особенно динамично. Если верить предварительным оценкам, инвестиции вэтот сектор недвижимости составят 6млрд€. Интерес к румынскому жилью, как кобъекту инвестирования, проявляют и граждане Испании и Израиля, и сами румыны. Так, испанская группа Fadesa Immobiliaria собирается инвестировать 1 млрд € в строительство крупного жилого комплекса впредместье Бухареста - Stefanestii de Jos. Эта же компания будет участвовать ещё в четырёх проектах строительства жилых комплексов, в состав которых входят квартиры и апартаменты.

Несмотря на не столь активное, как вБолгарии, развитие рынка, цены на недвижимость в столице страны Бухаресте значительно выше, чем в Софии. Средняя стоимость м2 здесь давно перешагнула отметку 1000 € даже не всамых дорогих и престижных районах, что стало результатом запредельного (на уровне 250%) роста цен на жильё, зафиксированного в 2004-2005 гг.

Наибольшей популярностью на румынском рынке как пользовалась, так и продолжает пользоваться недвижимость в столице и на горнолыжных курортах Трансильвании и Буковины. Как предсказывали в своё время эксперты, внимание инвесторов сегодня обращено на сельскохозяйственные земли страны, цены на которые постоянно растут. Возможно, именно эти территории будут со временем освоены изастроены элитными виллами и клубными комплексами. Но пока орынке предложения престижной недвижимости применительно к Румынии говорить преждевременно.

" На кого они рассчитаны?

"На всяк товар свой купец" - гласит одна из самых расхожих отечественных пословиц. Итак, многочисленна ли категория страждущих приобрести элитный объект в стране, пока ещё недобившейся элитного статуса? Икаков портрет потенциальных иреальных покупателей такого second home? Димитър Цонев считает, что подобные проекты, безусловно, ориентированы на достойных людей свысокими доходами, бережным отношением кприроде и желанием инвестировать свои сбережения в здоровье - своё, своих детей и внуков. Что касается выбора, вкакой стране инвестировать и жить, то это каждый решает для себя сам. Например, Болгария не только не отталкивает, а,наоборот, всячески привечает людей, полюбивших её древнюю историю, культуру, обычаи итрадиции.

"Предлагаемые проекты класса deluxe на сегодняшний день пока что ещё доступны среднему классу россиян так же, как и ставки ипотечного кредитования, установленные европейскими и конкретно болгарскими банками, иуровень платежей по эксплуатационным расходам, - уверен Александр Блинков. - Сегодня правильное время „войти" в рынок недвижимости, особенно курортной".

Димитър ЦОНЕВ

глава московского представительства фирмы "Солвекс" - Болгария

Не секрет, что благодатные кусочки земельного рая оказались в Болгарии. Ещё с древних времён известно всем - земля болгарская занимает одно изпервых мест среди стран Европы иСредиземноморского бассейна поколичеству источников подземных вод, многие из которых по своему химическому составу илечебным свойствам уникальны. Болгарское Причерноморье относится к зоне континентального средиземноморского климата. Расположение береговой линии и низкая облачность создают условия для продолжительного солнечного прогрева, богатого ультрафиолетовыми лучами. В летние месяцы колебания температуры, как правило, минимальны: с июня по сентябрь дневная температура воздуха колеблется примерно от+21°С до+28°С. Атмосферное давление высокое, а это обуславливает высокое содержание кислорода вморском воздухе. Антициклонное состояние стабильно, воздух чист - без загрязнений иаллергенов. Вода благоприятно ионизирована с постоянной высокой температурой влетний период. Все эти факторы, а также живописная природа создают чудесные условия для полноценного отдыха, восстановления, профилактики, авслучае необходимости физиотерапии, бальнеотерапии, реабилитации, лечения многих заболеваний. К этому надо добавить иполитическую стабильность, связанную свступлением Болгарии вЕвросоюз в2007 году, иблагоприятные экономические условия для инвестиций, среди которых самый низкий в Европе корпоративный налог - 10%. Все эти факторы дают надежду на то,что элитное качество строительства и создание современной инфраструктуры в ближайшее время создадут условия для проживания элиты мира.

Сергей КРЯЧКОВ

директор по маркетингу Moscow Exclusive Sotheby's International Realty

На мой взгляд, основная причина появления значительного числа новых качественных объектов в таких странах, как Болгария, Хорватия, Турция, Болгария, - формирование нового рынка сбыта. Именно таковым является сегодня Россия, и для этого существуют серьёзные экономические основания. Так, за $100000 в Москве реально купить разве что комнату в коммунальной квартире, а в Хорватии за такие средства можно приобрести качественный объект. И люди, вынужденные искать достойное применение своим средствам, проявляют серьёзный интерес к рынку зарубежной недвижимости. Косвенным тому доказательством служат новые тенденции в отечественной рекламе: если раньше предложения о продаже элитных объектов за рубежом встречались лишь на страницах специализированных изданий, то сегодня подобные объявления становятся массовыми. Например, недавно я увидел объявление опродаже апартаментов в Болгарии настенах московской подземки...

Впрочем, большинство предложений, которые позиционируются как элитные, я не склонен считать таковыми. По большому счёту, элитный объект должен быть эксклюзивным, проверенным временем, если выражаться образно, к нему должна прикасаться рука гения. Ни в Болгарии, ни в других перечисленных странах подобные дома практически не встречаются. Их элитность - красивая сказка, хотя и возможность жить в комфортной стране, имея удобства, несопоставимые с московскими.

Значительную категорию потенциальных состоятельных покупателей недвижимости за рубежом составляют как наёмные менеджеры сдоходом около 5000-15000 € в месяц, так и успешные представители малого и среднего бизнеса. Именно они хотят жить более комфортно и имеют для этого необходимые средства. Однако мы недостаточно интегрированы в мировое сообщество, поэтому славянские страны (Болгария, Хорватия, Черногория) являются для нас хорошей средой для проживания. Есть ещё одна интересная, сравнительно молодая социальная группа, - люди, ищущие профессионального космополитизма, чувствующие себя комфортно при постоянном перемещении помиру. Им интересно жить в относительно недорогом домике в Хорватии, а ездить работать или учиться в различные соседние страны, докоторых буквально рукой подать.Однако проблема выбора второго дома очень непроста. Для её решения необходим профессиональный консультант, который поможет сориентироваться не только в вопросах самой покупки, но и даст грамотные психологические советы и правильное направление для выбора.

Андрей УФИМЦЕВ

директор по продажам компании "Новое Качество"

Влюбой стране существуют разные этапы развития. В своё время в Москве тоже не было элитной недвижимости. Сегодня Болгария, Черногория, Румыния находятся на подъёме - здесь бурно развивается экономика, сфера туризма, инфраструктура, торговый и гостиничный сектор недвижимости, растёт благосостояние населения, идёт строительство современного комфортного жилья premium-класса. Эти проекты ориентированы как на внешний, так и на внутренний рынок, однако вроли приобретателей элитной недвижимости всё-таки прежде всего выступают иностранцы. Особенно это заметно на примере Черногории, чей рынок почти полностью обращён лицом к зарубежным инвесторам. Невысокий престиж самих стран вряд лиотпугнёт покупателей, претендующих наэлитные объекты: обычно в этом сегменте действуют игроки, которые готовы рисковать, но хорошо заработать.

Патриция ЛЕДЕНЁВА

директор департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills

Основным преимуществом Болгарии и Черногории является то, что при покупке недвижимости вам выдаётся карта, позволяющая многократно въезжать в страну. Отмечено, что для состоятельной категории покупателей это обстоятельство очень часто определяет выбор страны. Кроме того, и Болгарию, иЧерногорию отличает хорошая экология и родственные нам культурные традиции.

В числе главных требований кобъектам элитной недвижимости стоит назвать огороженную территорию комплекса, наличие круглосуточной охраны и качественного медобслуживания. Таким условиям сегодня отвечают возводимые объекты. Во многом это связано сизменением конъюнктуры рынков этих стран: если раньше большую часть проектов осуществляли местные строительные компании, то сегодня сюда вышли девелоперы из Великобритании, Дании и других европейских государств. Вчастности, в Болгарии появляются элитные посёлки, территория которых обустроена усилиями профессиональных ландшафтных дизайнеров. Столь же искусно подходят коборудованию жилых помещений, где применяется высококачественная европейская отделка и используется мебель отведущих европейских (в частности итальянских) компаний. В Черногории популярны домовладения ссобственными яхтенными причалами. Стоимость таких предложений составляет около 10000 €/м2, при том что средняя цена подобных предложений не элитной категории составляет около 5000 €/м2.

В качестве примера хочется рассказать о проекте Golden Valley. До выхода на московский рынок здесь приобретали домовладения французы, немцы и англичане, а сегодня охотно покупают представители российского среднего бизнеса. В основном это люди среднего возраста, склонные к семейному отдыху. Став владельцем подобного дома, наш соотечественник часто стремится привлечь интерес друзей, родственников, знакомых, что способствует появлению небольших совместно проживающих общин.

Другой проект - Kavala Street- расположен в центре Варны, города, занимающего в Болгарии 2-е место по престижности после Софии. Это клубный дом с подземным гаражом, уникальным пентхаусом площадью 553 м2 и видом на живописный парк и пляж. Стоимость этого объекта составляет 1200000 €, что сопоставимо со стоимостью небольшой квартирки в центре Москвы. Разумеется, ввиду грядущего вступления страны в Шенгенскую зону с 2009 года, инвестиции в такие объекты очень перспективны.

-