Бьюсь об залог

Согласно закону, ипотека — это залог недвижимости. А это значит, что каждый собственник жилья обладает солидным капиталом, который потенциально ждет его в банке. Между тем, заложить свою квартиру не так-то просто и выгодно, как может показаться: многие банки по-прежнему относятся к таким предложениям с полным отсутствием интереса, некоторые — с опаской, и иные — с недоумением.

ЗАЛОЖИТЬ НЕЛЬЗЯ ОТКАЗАТЬ

Так, корреспондент , представившись клиентом, потратил около 10 минут на общение с оператором call-центра банка "Возрождение" и 15 минут на разговор с ипотечным отделом этого банка, пытаясь выяснить, по какой ставке можно будет получить у них кредит под залог квартиры — и какой, собственно, кредитный продукт для этого понадобится. "Это вам надо не ипотечный, а потребительский кредит брать, — объясняла оператор, — потому что ипотечным называется кредит, который выдается на покупку недвижимости, а она у вас уже есть". — "Под какой процент вы выдаете кредит под залог квартиры?" — "А какую квартиру вы собираетесь покупать?" — "Меня интересует не квартира а процент". — "Процент зависит от того, какую квартиру вы будете покупать…". Только через двадцать пять минут общения с представителями банка выяснилось, что кредиты под залог имеющегося жилья в банке "Возрождение" есть, и что они целевые — на покупку недвижимости на вторичном и на первичном рынке. Впрочем, брать такой кредит мне в банке отсоветовали. "Зачем вам такие сложности, ведь вам придется оформлять два комплекта документов — на вашу закладываемую квартиру и на ту, которую вы будете покупать", — объяснили мне. А вот выяснить, зачем банку понадобились документы на ту квартиру, которая не будет находиться у него в залоге, так и не удалось.

Эта ситуация, конечно, — исклю-чение из правил. Однако она прекрасно иллюстрирует то, что кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности у заемщика, пока очень мало распространены. "Простые смертные" уверены, что ипотечный кредит оформляется только на покупку квартиры, а банкирам вовсе не кажется, что недвижимость — это достаточно ликвидный залог, способный компенсировать возникающие при таком кредите риски. В результате кредит под залог жилья иногда выдается на условиях, которые по сравнению с ипотечными кредитами можно назвать грабительскими. А порой представляют собой симбиоз собственно ипотечных и потребительских кредитов: под залог жилья, но всего на 5 лет и под 18% годовых в рублях.

Несмотря на то, что сейчас все чаще в продуктовой линейке можно найти нецелевой кредит под залог недвижимости, многие банки по-прежнему обязательным требованием ставят использование средств на покупку квартиры, строительство или ремонт. Соответственно, кредит на разные цели выдается разного размера. Например, в Райффайзенбанке коэффициент кредит/залог будет зависеть вовсе не от ликвидности квартиры и не от величины доходов заемщика, а от типа приобретаемого жилья. Однако при этом предоставлять документы на это самое жилье не потребуется. В Уралсибе кредит выдается под залог имеющейся квартиры, но при этом разрешается направлять деньги только на покупку жилья на вторичном рынке. В Международном Московском банке процентная ставка по кредиту будет выше, если деньги пойдут на ремонт или строительство, а не на покупку недвижимости — хотя и в том, и в другом случае обеспечением по кредиту выступает квартира заемщика. "При строительстве или ремонте риски банка выше, нежели при покупке квартиры, дома или земли", — объясняет начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского банка Алексей Аксенов. Словом, банки ищут разные способы обезопасить себя от риска невозврата и от перспектив возиться с продажей залога. Правда, ни в одном банке не удалось получить внятного ответа на вопрос: аналогичные риски возникают и при залоге приобретаемой недвижимости, почему же в этом случае можно получить до 90% ее стоимости, а под залог имеющегося жилья — в среднем 70%?

Даже те банки, которые выдают нецелевые кредиты, на собеседовании обязательно поинтересуются у будущего заемщика, на что он планирует направить полученные средства. Затруднения с формулировкой цели станут, скорее всего, причиной для отказа в кредите. Кроме того, ряд банков оговаривает, на какие цели их нецелевой кредит не может быть потрачен: например, во Внешторгбанк 24 "под запретом" находятся вложения в бизнес — как несущие повышенные риски. Проверять заемщика вряд ли будут, однако на словах он должен подтвердить отсутствие интереса к таким рискованным инвестициям.

РИСК — БЛАГОРОДНОЕ ДЕЛО

Вполне вероятно, что над банкирами до сих пор довлеет недавнее прошлое — когда взыскание на заложенное жилье можно было обратить только в том случае, если оно было приобретено на кредитные средства. Если же в залоге оказывалось жилье, купленное без участия "банковских" средств, то получить его в законное пользование в случае дефолта банки могли с трудом. Однако благодаря изменениям закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в 2004 году процедура обращения взыскания на жилье унифицировалась вне зависимости от происхождения средств, на которые оно было приобретено.

Не исключено, что "недавним прошлым" российской ипотеки объясняется, например, требование Газпромбанка к закладываемой квартире — в ней не должно быть зарегистрированных лиц. По словам начальника департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка Анны Горячевой, это условие выдвинуто в целях минимизации кредитных рисков. Такое же требование — об отсутствии прописанных лиц — в свое время предъявлялось банками ко всему жилью, приобретаемому на кредитные средства. Однако было это на заре ипотеки, когда взыскание не могло быть наложено на единственное жилье заемщика (тем более, если тем самым ухудшались условия проживания несовершеннолетних детей). Сейчас законодательство предоставляет банкам достаточно свободы в обращении с заложенной квартирой, и заемщик может свободно регистрировать в приобретенном на "ипотечные" средства жилье и себя, и всю свою семью.

Представители банков мотивируют менее выгодные по сравнению с "обычными" ипотечными кредитами условия тем, что им приходится идти на повышенные риски. "Как правило, нецелевые кредиты под залог недвижимости берут клиенты на развитие бизнеса, что достаточно рискованно для банка, так как банк не оценивает этот бизнес, — объясняет начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская. — В связи с этим [у нас установлены] соответствующие условия по кредиту".

Однако опасливое отношение банков к нецелевому кредитованию под залог недвижимости понять сложно. Представители такого авторитетного ведомства, как Федеральная служба по финансовым рынкам, в пояснительной записке к законопроекту, вносящему изменения в закон "Об ипотечных ценных бумагах", обращают внимание: "Кредитор по договору кредита уже имеет достаточное обеспечение своих имущественных притязаний в виде залога недвижимого имущества". Благодаря нынешнему состоянию ипотечного законодательства интересы кредиторов защищены в достаточной степени. А интерес клиентов к кредитам на потребительские цели под залог недвижимости банки уже имели возможность оценить. Например, в Городском Ипотечном банке отмечается рост доли таких потребительских ипотечных кредитов: "Это интересный продукт", — говорит член правления Городского Ипотечного банка Игорь Жигунов. Зато, в частности, в Международном Московском банке, где выдаются целевые кредиты, их доля за год осталась на прежнем уровне.

По мнению Игоря Жигунова, условия выдачи кредитов банки устанавливают как исходя из уровня рисков и условий фондирования, так и иных составляющих. Включая практику реализации подобных программ на рынке — а ее по кредитам под залог имеющейся в собственности недвижимости в России еще мало. Последнее обстоятельство, по его словам, наряду с небольшим пока еще объемом предложений подобных программ в этой сфере позволяет некоторым участникам рынка устанавливать чуть более высокие процентные ставки, чем при классическом кредите на покупку недвижимости под её залог. "Хотя и тот, и другой кредиты обеспечены ликвидной недвижимостью", — считает Игорь Жигунов".

СВОБОДА ДЕЙСТВИЙ

На самом деле и нецелевой кредит чаще всего берется с определенной целью покупки жилья. В том случае, когда заемщик на руки получает живые деньги, а не положительное решение кредитного комитета, недвижимость купить становится гораздо проще. Не надо ждать одобрения банком найденной квартиры, не надо уговаривать подождать недели три собственника квартиры, не надо задабривать его всевозрастающими авансами. В нынешней ситуации, когда "ипотечный" покупатель практически не имеет шансов на успех (см. № 05 (15) за 2006 г.), кредит под залог имеющейся недвижимости дает заметную фору во времени.

Кроме того, во многих случаях покупателю гораздо удобнее не проводить альтернативную сделку, продавая свою квартиру, а брать кредит под ее залог. В ряде банков в залог принимается и офисное помещение, и земельный участок, так что перед заемщиком открываются широкие возможности профинансировать улучшение жилищных условий благодаря такому кредиту. Например, под залог земли кредиты выдают Райффайзенбанк Австрия и Абсолют-банк. Правда, надо понимать, что назвать это выгодным предприятием нельзя: из-за сложности оценки такого рода недвижимости и ее невысокой ликвидности банки выдают в среднем около 50% от оценочной стоимости участка.

Значительную долю заемщиков по такому кредиту составляют те, кто собирается купить жилье на первичном рынке, но выбранный ими банк не кредитует приобретение квартиры в понравившейся клиенту новостройке. Получив нецелевой кредит, заемщик одновременно получает возможность выбирать себе недвижимость без всяких ограничений и без контроля со стороны банка.
Кроме того, кредиты под залог имеющегося жилья могут стать выходом из положения для тех, кто собирается купить новую квартиру с помощью ипотеки, но не имеет средств для первоначального взноса. Правда, большинство банков, по мнению руководителя Школы ипотечного брокера Алексея Теребкова, вряд ли пойдет на выдачу двух кредитов. Однако исключения все-таки есть, и ряд банков стал предусматривать "финансирование" первоначального взноса за счет имеющегося жилья. В том случае, если приобретаемая квартира дешевле закладываемой, то есть шанс получить 100-процентный кредит.

ДЕЛО ТЕХНИКИ

Порядок получения кредита под залог имеющегося жилья практически такой же, как при "обычной" ипотеке. Заемщику необходимо провести оценку квартиры, предоставить на нее документы, пройти андеррайтинг. Если оформляется целевой кредит, ипотека возникает в силу закона "одновременно" со сделкой купли-продажи. В зависимости от условий договора с банком заемщик обязан в течение определенного времени предоставить документы, подтверждающие "правильный" расход средств — на покупку недвижимости, ремонт или строительство. Если же кредит был нецелевым, то необходимо заключить договор залога и зарегистрировать закладную.

Сначала взять, потом погасить

КАКИМ ДОЛЖЕН БЫТЬ МИНИМАЛЬНЫЙ НЕПРЕРЫВНЫЙ СТАЖ РАБОТЫ, ЧТОБЫ ПОЛУЧИТЬ КРЕДИТ?

Многие банки выдвигают такое требование: на последнем месте работы заемщик должен числиться не меньше 3 месяцев. Однако кое-где — например, в Сбербанке, банке Уралсиб, Московском Ипотечном агентстве этот обязательный срок составляет полгода. Есть и банки, которые либерально относятся к "новым сотрудникам" и готовы рассматривать их в качестве заемщиков, даже если они числятся в новой должности всего какой-то месяц. Однако заемщик должен знать, что это правило работает вовсе не в отношении каждого обратившегося в банк. И если если банки не выдвигают никаких требований к минимальному непрерывному стажу, это не значит, что они встретят вас с распростертыми объятиями, если вы успели проработать на новом месте всего месяц. Прежде всего — это правило работает везде — заемщик должен пройти испытательный срок и быть зачисленным в штат. Кроме того, положительное решение кредитного комитета в этом случае, как и в других, будет сильно зависеть от качества самого заемщика: если трудовая книжка пестрит именами крупных компаний, в карьере видно поступательное движение, а смена работы происходила не слишком часто, то такому клиенту, действительно, кредит дадут. Однако если в банк обратится свежеиспеченный сотрудник какого-нибудь частного предприятия, чей срок работы на данном месте ограничивается парой месяцев, — то решение, понятное дело, будет отрицательным.

И наконец, не стоит слишком доверять консультациям, которые вы получаете в банке по телефону. Например, в Райффайзенбанке вам ответят, что никакого ограничения по минимальному непрерывному стажу у них нет, однако сразу же после этого уточнят, что лучше обращаться к ним за кредитом только после того, как вы успели проработать на текущей должности не меньше полугода.

МОЖНО ЛИ ВЗЯТЬ КРЕДИТ
БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА?

Банки не выдают ипотечные кредиты на 100% стоимости заложенной квартиры. Банкиры объясняют: наличие собственных средств у заемщика говорит том, что клиент имеет возможность накапливать средства, то есть обладает определенной финансовой устойчивостью и дисциплиной. Поскольку банки заинтересованы в исправном получении процентных платежей в течение всего срока действия кредита, их интересует не только и даже не столько ликвидность залога, сколько надежность заемщика. Кроме того, при дефолте и при продаже квартиры банк несет определенные убытки, связанные с тем, что взыскание залога требует длительного времени, да и реализация жилья — процесс небыстрый, если учесть, что операции с недвижимостью не являются профильной деятельностью банка. Соотношение коэффициент/залог зависит от кредитной организации: сегодня на рынке есть программы, предусматривающие 90-процентный (а в ряде случаев и 95-процентный) кредит, однако некоторые банки до сих пор предлагают заемщикам лишь 70% от оценочной стоимости приобретаемого жилья.

Неким подобием "нулевых" собственных вложений можно считать принятую в некоторых банках программу одновременного оформления двух кредитов: не только ипотечного, но и потребительского — для финансирования первоначального взноса. Как и все потребительские кредиты, этот "на первоначальный взнос" отличается коротким сроком (в среденм год) и повышенной процентной ставкой. Есть и другой вариант — заложить имеющуюся в собственности квартиру, чтобы полученные средства или часть их направить на первоначальный взнос (см. "Бьюсь об залог" на стр. 80).

КАК ПОГАСИТЬ КРЕДИТ ДОСРОЧНО?

Это будет зависеть от условий кредитного договора с банком. Часто банки устанавливают мораторий на досрочное погашение сроком до полугода, во время которого действуют штрафные санкции за преждевременную выплату кредита — вне зависимости от того, полностью или частично заемщик "разделается" с банком. И в том, и в другом случае придется заплатить определенный процент от вносимой суммы. Раньше, в начале 2000-х годов, мораторий устанавливали все банки, и длился он гораздо дольше — до нескольких лет. Впоследствии ипотека все меньше стала походить на кабалу, банки начали смягчать условия пользования кредитом — в том числе и по досрочному погашению. Заемщики этим активно пользуются: в ряде банков примерно половина десяти- и пятнадцатилетних кредитов гасится лет через пять лет пользования им: заемщики используют все возможности как можно раньше расплатиться с банком.

Досрочно внесенные деньги направляются на уменьшение основного долга, из-за чего пересчитывается сумма общих процентных выплат по кредиту. Однако при этом размер ежемесячного платежа остается неизменным, а уменьшается срок кредита. Раньше заемщики в ряде банков могли выбирать, что именно они желают сократить — срок или размер ежемесячных выплат, однако сегодня эта операция унифицирована, и сделать "процентное" бремя не таким ощутимым в семейном бюджете невозможно. Именно поэтому специалисты рекомендуют, даже если вы собираетесь досрочно завершить свои отношения с банком через несколько лет, оформлять кредит нормальной "длительности" — от 10 до 15 лет. Тем самым вы сможете сделать размер ежемесячных выплат как можно меньше заметной в структуре семейного бюджета — а право погасить кредит досрочно у вас есть всегда.

ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ ВЕЛИЧИНА ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ ПО КРЕДИТУ?

От множества причин. В разных банках они отличаются в зависимости от того, на каких условиях банк привлек средства под выдачу ипотечных кредитов; от того, насколько ипотечное направление в его деятельности является серьезным; от того, как он оценивает те или иные риски. В рамках одного банка величина процентной ставки зависит от заемщика (от того, по какой форме он смог подтвердить свои доходы), от срока кредита (чем дольше, тем больше), от типа залога — то есть под какую недвижимость был выдан кредит: на вторичном или первичном рынке, под городское или загородное жилье.

Свои вопросы вы можете присылать на адрес: [email protected]

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | июль-август 2006 | № 6 (16) | http://www.d-n.ru/