ТЕНДЕНЦИИ: Екатеринбуржцы уезжают за город

Бум загородного коттеджного строительства, начавшийся 8 лет назад в Подмосковье, с большей или меньшей активностью распространяется и на другие регионы России. В числе первых последователей москвичей, оценивших прелести загородной жизни, оказались инвесторы и застройщики Ленинградской области, потом очередь дошла и до жителей городов_-миллионников. До Московской области, в которой на разной стадии готовности находится более 500 коттеджных посёлков, им, конечно, далеко, но с каждым годом число организованных поселений неуклонно растёт и там. И не только за счёт растущих коммерческих интересов застройщиков и инвесторов, но и благодаря серьёзной поддержке местных властей.

Особенно яркое выражение эта тенденция получила на Урале. Так, на расширенном заседании правительства Свердловской области 12 ноября 2007 года губернатор Эдуард Россель предложил выделить вокруг крупных городов региона (таких, как Екатеринбург и Нижний Тагил) участки под строительство коттеджей, мотивировав свою инициативу так: "Нигде в мире люди в городах не живут, они там только работают. Нужно строить жильё за городом". Конечно, строительство коттеджных посёлков в Свердловской области шло и до выступления Эдуарда Росселя, хотя, быть может, и не столь активно. По данным "Уральской палаты недвижимости", в окрестностях Екатеринбурга на разной стадии возведения находятся около 40 коттеджных посёлков, среди которых "активных игроков рынка" - 29, при этом планы обозначить своё присутствие в сфере коттеджного строительства вынашивают практически все крупные строительные компании. Есть уже и функционирующие поселения. В самом Екатеринбурге построено 10 коттеджных посёлков, в Сысертском районе - 7, в Белоярском - 3, в городском округе Полевском - 3, в городах Берёзовский, Верхняя Пышма, Первоуральск, Полевский - по одному. При этом, как считают специалисты фонда "Эксперт", такие коттеджные посёлки, как "Георгиевские дачи" или "Малый Исток", стоит отнести непосредственно к Екатеринбургу, так как они находятся в городских территориальных границах.

Несмотря на то что заинтересованность в организации коттеджных поселений велика как со стороны местных властей, так и со стороны инвесторов, трудности в осуществлении их общих стремлений всё же есть. И в Подмосковье, и в Ленинградской области основной спрос потенциальных покупателей направлен на дома в 30-километровой зоне от мегаполисов, но случай с Екатеринбургом особый: в здешних пригородах немного больших по площади участков, относящихся к категории "земли поселений". Поэтому застройщикам при возведении посёлков приходится переводить земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Правда, в этом случае при возведении объектов инфраструктуры, если таковые необходимы, могут возникнуть новые трудности, иными словами, понадобится ещё раз сменить категорию участка, на котором будет строиться магазин или спортивный зал.

Надо сказать, что преимущества круглогодичного проживания за городом жители Екатеринбурга оценили не сразу - до 2006 года процент сделок по загородным домам был небольшим, и только с 2007 года был зафиксирован стремительный рост интереса к ним. Обольщаться не стоит, интерес этот спровоцирован вовсе не объёмом и разнообразием предложений, а элементарной арифметикой. Только за 2006 год стоимость жилья в столице Урала выросла почти на 120%, в то время как на загородном рынке столь резкого ценового скачка не было. Именно этот факт и стал определяющим для потенциальных покупателей при выборе между городской квартирой и загородным домом (понятно, что многие предпочли последнее).

Возросший интерес к коттеджам со стороны покупателей подвигнул застройщиков и инвесторов на "взятие серьёзных высот". По данным территориального органа федеральной службы Госстатистики по Свердловской области, в первом полугодии 2007 года индивидуальные застройщики построили на Среднем Урале 225 100 м² жилья, что на 40,2% больше, чем в январе-июне прошлого года. В Екатеринбурге за семь месяцев 2007 года было построено 67 700 м² малоэтажного жилья - почти в два раза больше, чем за аналогичный период 2006 года. "Ещё два-три года назад основным продуктом на рынке недвижимости были отдельные земельные участки и „недострои", а сегодня интерес населения смещается в сторону коттеджной застройки в организованных посёлках с охраняемой территорией и развитой инфраструктурой", - отмечает заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области Алексей Крупкин. По данным, озвученным первым заместителем полномочного представителя президента в Уральском федеральном округе Виктором Басаргиным, в 2006 году в целом в регионах УрФО было сдано в эксплуатацию 1 375 000 м² малоэтажного жилья (33% в общем объёме возведённого жилья). А только в январе-апреле 2007 года более 520 000 м² жилых площадей (43% в общем объёме строительства).

Как на подмосковном рынке, так и на рынке Свердловской области, основной спрос - на загородное жильё в охраняемых коттеджных посёлках. Большая часть предложений, впрочем как и везде, приходится на бизнес-класс, затем идёт "элитка" и замыкает список экономкласс. Если говорить о площади домов и приусадебных участков, то наибольшим спросом пользуются дома площадью от 201 м² до 350 м², стоящие на участках от 10 и менее соток. Таких предложений - 48% рынка. Следом идут участки площадью от 10 до 20 соток - 40% рынка. Всё, что свыше, предлагается очень редко.

Стремясь привлечь потребителя, застройщики используют практически все новые технологии, существующие в российской практике. В прошлом году на территории коттеджного посёлка "Галактика" были представлены практически все технологии строительства, с которыми на сегодняшний день знаком Уральский регион. Это в первую очередь щитовые и каркасные дома, коттеджи из теплоблоков, несъёмная опалубка. Между тем, среди строительных материалов застройщики отдают предпочтение кирпичу - 33%; на втором месте бетон с утеплителем - 21%; затем идут пено- и газобетон (17% и 13%, соответственно). Наименее используемые материалы при строительстве стен - твинблоки и дерево (по 4%).

Стоит отметить, что сейчас на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга активно действует достаточно большое число застройщиков. Обычно они занимаются застройкой одного объекта, но есть и исключения. Например, компания "УК "Главсредуралстрой" ведёт максимальное количество объектов - 3 (7,5% рынка); по два проекта ведут "Компания Атомстройкомплекс" и "Губернская строительная компания" (по 5% рынка на каждую). Остальные компании (23) ведут по одному проекту, занимая в совокупности большую часть рынка, - 75%. Однако, как уже отмечалось, многие компании (вне зависимости от своих финансовых и организационно-технических возможностей) стремятся занять своё, новое место на рынке организованного загородного строительства, что свидетельствует об особой его, рынка, привлекательности.

Темпы загородного строительства растут, но насколько они удовлетворяют спрос покупателя? И кто он, потенциальный покупатель коттеджей в Свердловской области? "Согласно данным социологических опросов, потенциальными покупателями загородной недвижимости являются люди с уровнем месячного дохода от $1 500 на одного члена семьи, имеющие автомобиль стоимостью не менее $30 000 и, как правило, квартиру в Екатеринбурге площадью от 100 м². Доля данной группы населения уральской столицы составляет около 3% (35 000 - 40 000 человек), и более половины опрошенных выразили намерение приобрести коттеджи в ближайшие пять лет", - отмечает Алексей Крупкин.

Правда, за последнее время желающие приобрести дом появились и в группах с более низким уровнем дохода. "Активная, работающая часть населения в возрасте „после сорока" предпочитает переезжать за город, инвестируя свои накопления в коттеджи, благо ипотечное кредитование в современной России развивается динамично. Почти двукратный рост малоэтажного строительства за последний год служит тому подтверждением", - считает главный архитектор проектов института УралНИИпроект Российской академии архитектуры и строительных наук Дамир Сафин.

Больше половины покупателей загородной недвижимости Екатеринбурга собираются жить в этих посёлках круглый год. Порядка 40% воспринимают загородный коттедж как место отдыха в выходные и во время отпуска; 5% хотят купить коттедж только с целью "париться там с друзьями в баньке и жарить шашлыки".

Тем не менее при ответе на вопрос: "Что можно считать оптимальным жильём для семьи из трёх человек?" - 24% респондентов указали на загородный дом общей площадью около 150 м², расположенный в инфраструктурно развитом районе не далее, чем в 30 км от Екатеринбурга.

Оценивая преимущества загородного жилья, екатеринбуржцы не были оригинальны: в качестве основных плюсов они назвали хорошую экологию, близость к природе, тишину и спокойствие.

Несмотря на обоюдное желание инвесторов строить коттеджные посёлки, а покупателей приобретать в них дома, рынок Екатеринбурга и Свердловской области ещё только начинает развиваться, и по сравнению с Подмосковьем коттеджных посёлков здесь ещё немного. Так что, господа девелоперы, возможностей для самоутверждения и реализации собственных идей в окрестностях Екатеринбурга все ещё достаточно.

^{В материале использованы данные отчёта фонда "Эксперт"}

Коттеджные посёлки
Свердловской области и их компании-застройщики

№	ЗАСТРОЙЩИК	*	ОБЪЕКТ
1.	ООО "УК "Главсредуралстрой"	3	"Георгиевские дачи", "Малый Исток", "Старо-пышминск"
2.	ЗАО "Компания Атомстройкомплекс"	2	"Александровский", "Коптяки"
3.	ООО "Губернская строительная компания"	2	"Гринвиль", "Канадская деревня"
4.	ООО "УралМастерСтрой"	1	"9 ярдов"
5.	"Сервис ЛТД"	1	"Горки-1"
6.	AVS Group	1	"Николин ключ"
7.	АН "Красная линия"	1	"Новый"
8.	АН "Титул"	1	"Светлячок"
9.	ДНТ "Косулино"	1	"Бобры"
10.	ЖК "Дубрава"	1	"Дубрава"
11.	ЖСК "Третья столица" Екатеринбург	1	"Снегири"
12.	ЗАО "Олипс"	1	"Дома Адажио"
13.	ЗАО "Наш дом"	1	"Зуброво"
14.	ООО "ДВ-Проекты"	1	"Маршал"
15.	ООО "СУ-6"	1	"Алексеевка"
16.	ООО "Титул"	1	"Курганово"
17.	ООО "Управляющая компа­ния „РЕГИОН ЭСТЕЙТ""	1	"Сосновый бор"
18.	ООО "Эрмитаж"	1	"Ривер-Парк"
19.	ООО "ДСС "Свердловскгражданстрой"	1	"На лиственной"
20.	ООО "Урало-Сибирская консалтинговая компания"	1	"Палникс"
21.	ООО "Урал-Эстейт"	1	"Ильинский квартал"
22.	ООО "Экостройинвест"	1	"Новые Решеты"
23.	Риэлторская группа "Хорс"	1	"Зелёный город"
24.	СК "Метеорит"	1	Частные владения "Образцово"
25.	УК "Добрый город"	1	"Добрый город"
26.	ОАО "Жилстрой-1"	1	"На разливной"