В ФОКУСЕ -- Многоликий Екатеринбург

Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ

генеральный директор
компании Russian Research Group (RRG)

МЕГАКЛАСТЕРЫ [англ. cluster скопление, группа], — большие по площади территории города, ограниченные искусственными (железные дороги, промзоны, мосты, "пробки") или естественными (горы, реки, овраги) преградами, мешающими передвижению. Мегакластеры могут отличаться друг от друга временем основного освоения территорий и "социальным ландшафтом" проживающего в них населения, могут исчезать или, напротив, образовываться вследствие развития города, менять свой статус и инвестиционную привлекательность, их границы могут совпадать или не совпадать с административными границами районов.

Кластерное деление нельзя воспринимать как нечто застывшее (о чём подробно шла речь в материале, посвящённом мегакластерам и кластерам Москвы — см. №2(31), февраль, 2008 год). В Екатеринбурге, где сегодня идёт активное строительство объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости, выделяется 16 кластеров. Нельзя утверждать, что каждый из них представляет предметный интерес для инвестиционно-строительных компаний или потенциальных покупателей жилья, однако все кластеры имеют специфический набор характеристик. Поэтому хотя бы несколько слов имеет смысл сказать о каждом.

В Западном, одном из наиболее привлекательных районов города, расположен крупнейший ТРЦ региона — "Мега Новый Московский тракт" — площадью 127 000 м2. Жилищный фонд здесь представлен несколькими новостройками, а также разнородным частным сектором, значительная доля которого состоит из современных коттеджей, выполненных по индивидуальным проектам. Соседний кластер ВИЗ отделён от Западного промзонами и зелёными массивами. Своим появлением он обязан Металлургическому комбинату. Здесь жилые дома — это прежде всего панель и старый частный сектор.

Южнее ВИЗа расположен Волгоградский кластер. Их общая граница проходит по ул. Серафимы Дерябиной. Район характеризуется сочетанием хрущёвок, типовых панельных домов и разнородного частного сектора (как правило, очень старого). Правда, в последнее время здесь появилось несколько таунхаусов, а вот строительство многоэтажных домов в Волгоградском нельзя назвать активным. Полная противоположность ему — кластер Академический, где строится одноимённый проект ГК Ренова, который будет реализован в 2025 году. В него входят 9 млн м2 жилья, 4,2 млн м2 социальной инфраструктуры и коммерческой недвижимости. Сейчас идёт строительство I очереди (сроки реализации — 2007 – 2011 гг.): 2,5 млн м2 жилья, 600 000 – 700 000 м2 объектов социальной инфраструктуры и 900 000 м2 коммерческой недвижимости. Кроме того, в кластере расположен концептуальный коттеджный посёлок, а также несколько новостроек.

Кластер Ботанический отделён от других Московской улицей, промзонами и рекой Исеть. Здесь много промышленных предприятий, а местный жилищный фонд можно охарактеризовать как старый и разнородный.

Кластер Химмаш, несмотря на своё название, один из самых экологически чистых в городе. Градообразующим для него стало одноимённое уральское предприятие. На жилом рынке кластера присутствуют и хрущёвки, и дома брежневской постройки. Однако благодаря хорошей экологии в последние годы в районе не только велась точечная застройка, но и возводились новые микрорайоны, позиционируемые даже выше, чем экономкласс. На востоке Химмаш граничит с кластером Сибирский тракт. В нём так же, как и в Ботаническом, расположено много промышленных предприятий. Жилищный фонд состоит в основном из частного сектора. При этом заметное влияние на кластер оказывает один из самых крупных объектов городской инфраструктуры — аэро­порт "Кольцово", проезд к которому осуществляется через Сибирский тракт.

К северу от Сибирского тракта расположены кластеры Восточный и Шарташский, также изобилующие промзонами. Жилищный фонд кластера Восточный состоит в основном из панельных домов 1970 – 80-х годов постройки, а Шарташский — из частного сектора. Транспортная инфраструктура этих кластеров испытывает серьёзные нагрузки, что нередко приводит к "пробкам". По железной дороге эти кластеры граничат с районом Втузгородок. Его жилищный фонд откровенно стар — хрущёвки и объекты так называемой "народной стройки". А название кластера пошло от расположенных здесь студенческих общежитий.

На севере расположен кластер Машиностроительный. Решающую роль в жизни этого района играет завод Уралмаш. Жилищный фонд района разнообразен, и в нём нашли отражение все эпохи советского строительства. Возведение же нового жилья напрямую связано с тем, как идут дела на градообразующем предприятии. Соседний кластер Семь Ключей интересен тем, что именно здесь новые дома активно приходят на смену частному сектору. Этот кластер — одно из основных направлений, по которым развивается город. Возможно, именно поэтому транспортные проблемы ощущаются здесь довольно остро.

К югу от Семи Ключей располагается кластер Заречный. Его границами служит река Исеть, железная дорога и промзоны. Жилищный фонд почти полностью аналогичен жилищному фонду кластера Машиностроительный — то же разнообразие, те же воплощённые этапы развития советского и российского строительства. В этом районе расположен один из крупнейших ТРЦ города "Карнавал", общая площадь которого составляет 75 000 м2. Что касается нового жилищного строительства, то ввиду откровенного недостатка свободных площадок, оно носит точечный характер.

В кластере Пионерский, который отделён от центра железной дорогой, жилой фонд представлен в основном хрущёвками. Ничего неожиданного, такая ситуация вполне типична для города.

Центральная же часть Екатеринбурга состоит из двух кластеров: Центр-Запад и Центр-Восток. В этих кластерах самая высокая по городу стоимость жилья: $2 778 – 2 889 за м2 (по данным 2007 года). Здесь расположено много новостроек различных ценовых категорий, однако эти кластеры являются также центрами деловой активности, что отражается в их очевидном доминировании в сегментах офисной и гостиничной недвижимости. И доминирование это будет только возрастать: до 2015 года здесь планируется реализовать проект Екатеринбург-Сити — строительство 2 млн м2 коммерческих площадей (в основном, офисов и гостиниц).