ТОЧКА ОТСЧЁТА: Ставрополье: начало большого пути

Загляните в отечественную литературную классику XIX века - вы удивитесь географическим сочетаниям! Например, представители золотого русского дворянства с одинаковым удовольствием проводили время на курортах Ниццы и Пятигорска, ничуть не сетуя на отечественный сервис и качество местных вод. Сегодня иные приоритеты, и едва ли представитель блестящей отечественной элиты отправит свою супругу на "родные" минеральные источники. Причина тому - отсталая инфраструктура, неразвитый сервис, плохие коммуникации. Сказанное в полной мере относится к курортным местам Ставропольского края. Состояние таких городов, как Пятигорск, Железноводск, Ессентуки, Минеральные Воды, удручает. Нужны огромные инвестиции, которые позволят им добиться достойного курортного статуса. Некоторые предпосылки для улучшения ситуации уже налицо: в частности, Ставропольский край выиграл конкурс на создание здесь особой экономической зоны.

В связи с этим событием Ставропольским краем заинтересовались инвесторы, которые хотели бы принять участие в строительстве курортов. Ожидается, что в этой роли выступят крупные российские и иностранные компании. Однако на деле инициативу участников процесса сдерживает отсутствие коммунальной инфраструктуры и дорог, ощутимое на всей территории края. А учитывая курортную специфику района, для привлечения серьёзного интереса к Ставрополью необходимо реконструировать скважины минеральных источников, на что потребуются сотни миллионов долларов.

"На минеральных источниках (а в Ставрополье - 24 месторождения) делается особый акцент в программе развития турзоны. Источники используются сейчас лишь на 15%. Общий объём финансирования, который получит Ставропольский край на развитие турзоны до 2026 года, по подсчётам Минэкономразвития РФ, составит 52,06 млрд руб. Из федерального бюджета планируется выделить 2,54 млрд руб., из бюджета края - 0,24 млрд руб., из местных бюджетов ещё 0,28 млрд руб. Оставшиеся 49 млрд руб. должны вложить частные инвесторы. Все бюджетные средства будут инвестированы в строительство автономных инженерных энергетических центров, объектов электро- и водоснабжения, дорог и реконструкцию аэропорта „Кавминводыавиа"", - рассказывает управляющий партнёр компании Blackwood Константин Ковалёв.

Если всё задуманное будет осуществлено, то уже года через три Кавминводы смогут принимать около 1,5 млн туристов, а по завершении строительства ОЭЗ - 2,5 млн. Ставрополье к этому уже готовится. В настоящее время реконструкция аэропорта в Минеральных Водах уже началась, более того, есть надежда, что начнётся строительство и скоростной железной дороги Кисловодск - Сочи, которая существенно улучшит возможности транспортного сообщения района.

" В моде малоэтажность

Наибольший интерес инвесторов края направлен на строительство жилых объектов. Характерно, что оно ведётся с применением разнообразных технологий: кирпичной, монолитной и объёмно-блочной. Однако наиболее распространено и популярно почти забытое в столице кирпичное домостроение: на долю подобных объектов приходится около 70%(!) всех новостроек.

Каков же реальный размах современной стройки в крае? Как уточняет Константин Ковалёв, по состоянию на конец 2007 года, на этапе возведения в регионе КМВ находилось 40 домов среднего и бизнес- классов. В Кисловодске строилось 5 домов, 15 объектов в Ессентуках, 14 домов в Пятигорске и 6 домов в Железноводске. Цены на первичном рынке жилой недвижимости в городах КМВ разнятся, наибольший средний уровень цен наблюдается в Кисловодске и Пятигорске, наименьший в Железноводске. Средняя стоимость м² на объекты среднего и высшего класса по всем городам КМВ составляет $1 270.

Стоит упомянуть и о наиболее интересных тенденциях строительства. Главная - это относительно высокие по сравнению с предшествующими периодами темпы. Конечно же, они не сравнятся с показательной активностью строительства в столичных и крупных городах России, они далеки даже от темпов застройки соседнего Краснодарского края. И тем не менее активность застройщиков очевидна. Она объясняется не только возрастанием общей инвестиционной привлекательности Ставрополья, но и большим спросом именно на малоэтажную недвижимость.

Как это нередко наблюдается в регионах, только вступивших на путь серьёзного развития, строительство ведётся довольно хаотически. В частности, коттеджи возводятся точечно, чаще всего усилиями местных жителей и по собственным проектам. Издержки стихийной застройки налицо: это и общий уровень, далёкий от профессионального, и невысокое качество готовых объектов, и проблемы с формированием инфраструктуры. Основное малоэтажное строительство сосредоточено в сегментах среднего и бизнес- классов.

Ситуация может показаться странной, поскольку именно состоятельные люди чаще всего имеют возможность покупки нового жилья. Так происходит и в данном случае: основная часть покупателей коттеджей - представители местной власти, а также преуспевающие частные предприниматели в сфере туристического бизнеса, строящие дома с целью постоянного проживания. (Спрос на коттеджи среди приезжего населения из других регионов невысок, потому что существующие предложения на рынке не всегда удовлетворяют желания покупателей, а возможности самостоятельно заниматься строительством и контролировать процесс нет). И всё-таки приобретаемые объекты не отвечают требованиям "элитности" в том понимании, которое сложилось в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и некоторых городах-миллионниках. "Местные", ставропольские критерии привлекательности объекта пока ещё не успели выйти на высокий цивилизованный уровень.

" Что "обрящете", девелоперы?

Совершим краткий экскурс по основным городам Ставрополья и попытаемся понять, чем они могут быть интересны современным девелоперам.

Самый быстро развивающийся город КМВ - Ессентуки. Именно здесь строительная отрасль развивается наиболее динамично. Это обусловлено вниманием к городу со стороны ставропольских властей, а также уникальной лечебной базой, которая привлекает туристов со всей России.

Железноводск по праву можно называть "спальным районом" КМВ. Основная достопримечательность - лечебный парк, который ведёт к пещере вечной мерзлоты. В городе за последнее время началось строительство жилья среднего и в меньшей степени бизнес-класса. Поэтому главная цель покупки квартиры здесь - отдых и дальнейший переезд на постоянное место жительства.

Основная особенность Пятигорска состоит в том, что он является торговым центром всего Ставропольского края и примыкающих к нему регионов (а это: Ростовская область, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Карачаево-Черкесия, Краснодарский край). На территории города действуют несколько крупнейших на юге рынков по торговле одеждой и другими товарами, нелегально производимыми в КМВ и республиках Северного Кавказа. Кроме того, Пятигорск является крупным логистическим центром, обеспечивающим потребности района КМВ. Поэтому, несмотря на наличие достопримечательностей, город в качестве курорта пользуется у приезжего населения меньшей популярностью, нежели Кисловодск, Ессентуки или Железноводск, а перспективы его развития связаны в большей степени с коммерческой, нежели с жилой недвижимостью.

Главной достопримечательностью Кисловодска является парк, который считается самым большим в Европе. Он и притягивает туристов в город, где в последнее время началось строительство многоэтажных домов высокого класса. Понятно, что квартиры в них покупают в основном приезжие, - для временного проживания.

А вот Минеральные Воды - малопривлекательный город в разрезе курортного бизнеса. Строительство элитных многоэтажных домов в нём не ведётся, т.к. нет спроса на жильё такого класса. Город позиционируется как транспортный узел КМВ, благодаря находящемуся здесь аэропорту и проходящей Транскавказской магистрали.

Развиваем курорты

Как отмечают специалисты компании AFI Development, рынок курортной недвижимости Ставропольского края имеет многообещающие перспективы. Исторически сложилось так, что курорты Кисловодска и Железноводска являлись традиционным местом отдыха и лечения многих поколений россиян. Однако на сегодняшний день потенциал данного региона практически не используется. Эту ситуацию необходимо изменить, вернув курортам былую популярность и славу, тем более что потенциальный спрос на них велик. В настоящее время здесь готовится к осуществлению несколько проектов.

Подавляющее их большинство имеет в качестве "адреса прописки" Кисловодск. К примеру, рядом с известным городским парком, на территории 1,24 га в недалёком будущем появится Plaza Spa Hotel категории 4 "звезды". Сам отель будет состоять из 274 номеров (общая площадь объекта - 25 362 м²), а его "изюминкой" должны стать высококлассный SPA-центр и объекты медицинского обслуживания. В курортной зоне Кисловодска будет возведён ещё один отель категории 3 "звезды" - Park Plaza. Помимо собственно отеля, рассчитанного на 500 номеров, на 5,3 га отведённой под проект земли, возведут SPA и оздоровительный комплексы. Параллельно здесь будет вестись и строительство апартаментов (последнее обстоятельство наверняка заинтересует потенциальных покупателей недвижимости в регионе, который до сих пор мало что мог предложить претендентам на высококлассные квадратные метры). Подготовительные работы, необходимые для реализации проекта, уже начались, а его окончание запланировано на 2010 год.

Наконец, ещё одним интересным и несколько выпадающим из общего ряда проектом города является Versailles. Этот проект реализуется на относительно небольшом, площадью 0,6 га, участке, расположенном на въезде в знаменитый Кисловодский парк. Место определяет уровень: и SPA, и отель на 53 номера будут настоящего класса "люкс", к этому же определению "подтянется" и стоящее на участке историческое здание, которое ждёт масштабная реконструкция. В настоящее время работы по реконструкции уже начались, а в целом строительство предполагается завершить в 2009 году.

Что касается других городов, то особо стоит обратить внимание на громкий проект, который российские СМИ чаще всего называют "проектом Калинина". Находится он в Железноводске, в самом центре курортной зоны города. В рамках проекта существующее здание предполагается превратить в отель категории 3 "звезды", рассчитанный на 175 номеров. Реконструкционные работы начаты, и к своему логическому завершению строительство должно подойти в 2009 году.

Перспективные проекты в городах Ставропольского края

ГОРОД	НАЗВАНИЕ ПРОЕКТА	СУММА ИНВЕСТИЦИЙ	ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА	ПЛОЩАДЬ ЗАСТРОЙКИ
Минеральные Воды	Застройка Южного района	10,4 млрд руб.	450,8 га	1,3 млн м2
	Планируется создание жилого района на 170 000 жителей с преобладанием высотной и коттеджной застройки. Инфраструктура района: торговый центр, гостиничный комплекс, 6 д/садов, 5 школ, парк
Кисловодск	Микрорайон "Аликоновский"	12 млрд руб.	50 га	160 000 м2
	Планируется создание современного жилого микрорайона с развитой социальной и инженерной инфраструктурой
Пятигорск	Микрорайон "Западный"	$156 млн	43 га	153 000 м2
	Планируется строительство комфортабельного жилья, объектов социально-культурного назначения, создание и модернизация инженерных сете