ТЕНДЕНЦИИ: Ипотека-2008 в действии

Сегодня потребительские займы стали привычными даже для студентов и пенсионеров, а ипотечное кредитование и вовсе завоёвывает всё больше и больше внимания, учитывая, что цены на недвижимость растут как на дрожжах. Как бы ни обременительны были условия ипотеки в нашей стране, для многих кредит - единственный способ обзавестись собственным жильём. Что нужно знать человеку, желающему взять ипотечный кредит в нынешнем, 2008 году? И сбылись ли прогнозы в отношении развития рынка ипотеки, сделанные аналитиками в прошлом, 2007 году?

" "Сбывшиеся надежды"

Банки, обеспокоенные ликвидностью своих портфелей, отреагировали на кризис очень быстро, изменив условия андеррайтинга. Наиболее очевидная разница в подходах к андеррайтингу наблюдалась в тех банках, которые изначально не создавали высоких барьеров для заёмщиков. "Список документов, требуемых банками, не изменился, а вот подход к подтверждению доходов и соотношение кредит/доход изменились - и не в пользу большинства заёмщиков, - уверен Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования компании „МИАН-Агентство Недвижимости". - Достаточно большое число потенциальных заёмщиков, которые были интересны банкам в 2007 году, сейчас навряд ли получат желаемый ипотечный кредит. В первую очередь это коснётся заёмщиков с „конвертной" зарплатой и представителей малого бизнеса. В большинстве своём заявки таких людей пока рассматриваются, но в целом получить кредит становится значительно труднее. Слишком велики риски".

"Согласно данным „МИЭЛЬ-Брокеридж", самый распространённый первоначальный взнос сейчас - 10%, - поясняет Алексей Шленов, генеральный директор „МИЭЛЬ-Брокеридж". - Но по-прежнему есть банки, кредитующие без первоначального взноса: ВТБ 24, Хоум Кредит и т. д. (хотя количество таких банков уменьшилось). Многие банки снизили размер первоначального взноса, но при этом ввели зависимость ставки от данного показателя - чем меньше первоначальный взнос, тем выше ставка. Так поступили, например, GE Money Bank, Абсолют Банк".

"Индекс „ФОСБОРН" - средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке - продемонстрировал тренд на повышение, - подчёркивает Василий Белов, генеральный директор компании ФОСБОРН ХОУМ. - В январе 2008 года по сравнению с декабрём 2007 года средневзвешенные ипотечные ставки повысились в абсолютном выражении на 0,06% в долларах США и на 0,16% в рублях. В феврале 2008 года в московском регионе Индекс „ФОСБОРН"составил 9,95% в долларах США, в рублях - 11,46%. В абсолютном выражении по сравнению с январём 2008 года произошло незначительное снижение Индекса - на 0,01 процентный пункт (п. п.) в долларах США и на 0,02 п.п. в рублях. Однако ведущие банки - ВТБ 24, Городской Ипотечный Банк (ГИБ), Русский Ипотечный Банк, Банк УРАЛСИБ, Московский Банк Реконструкции и Развития (МБРР), „РосЕвроБанк", ICICI Bank, GE Money Bank, Банк Москвы (по ряду программ) и другие за последние месяцы подняли ставки, в большинстве случаев на 0,2 - 1,5%. Но Индекс „ФОСБОРН" фиксирует меньшие значения роста и даже некоторое снижение, поскольку на рынке сохраняются единичные предложения ипотеки на прошлогодних выгодных условиях и присутствует даже улучшение ставок, что связано с различной стратегией развития ипотечного направления отдельными участниками рынка".

Основной тенденцией на московском ипотечном рынке в марте 2008 года явилось увеличение сроков кредитования. Люди стали гораздо чаще брать ипотеку на срок до 25 лет. Так, по сравнению с январём 2008 года, в марте доля московских заёмщиков по программам кредитования на срок 15 - 20 лет выросла на 3,2 п.п. Доля заёмщиков по программам кредитования на срок 20 - 25 лет выросла на 3,5 п. п. Это связано прежде всего с ростом цен на жилую недвижимость в российской столице, который наблюдался со второй половины декабря 2007 года. По-прежнему наиболее популярными среди заёмщиков остаются программы со сроком кредитования 10 - 15 лет, однако с декабря прошлого года продолжается снижение доли таких заёмщиков. Снижение наблюдается также в категориях кредитования на сроки до 5 лет и 5 - 10 лет.

Развитие рынка ипотечного кредитования в России пойдёт за счёт городов с населением менее 1 млн человек. Эксперты предупреждают, что региональные рынки несут больше рисков. Да и уровень доходов жителей часто не позволяет им даже мечтать об ипотеке. Впрочем, Альфа-Банк, Городской Ипотечный Банк и другие столичные кредиторы нацелились на богатые сибирские и поволжские города.

" Потрясение кризисом

Приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита в странах Западной Европы и США достигает 70 - 90% всех сделок. В России этот показатель составляет 5 - 10%. Если рассмотреть объём ипотечных кредитов по отношению к ВВП, то в России он не превышает 1 - 2%. Безусловно, история развития ипотечного рынка, например в США, насчитывает не одно десятилетие, а в России ипотека, как понятие, появилась после принятия Федерального закона "Об ипотеке" от 16 июля 1998 года. То есть законодательные основы для развития рынка жилищного кредитования были созданы лишь 10 лет назад.

Есть мнение, что именно неразвитость ипотеки в России и уберегла нашу страну от потрясений рынка недвижимости и финансов, который захлестнул сейчас США и некоторые европейские страны. Как это ни странно, но для России американский кризис может стать хорошим уроком на тему: "Не стоит увлекаться выдачей кредита всем без разбора". Мы все помним, что многие российские банки в первой половине 2007 года демонстрировали особую лояльность к тем, кто желал купить квартиру в кредит. Если 2 - 3 года назад, как грустно шутили риэлторы и ипотечные брокеры, для того чтобы получить ипотечный кредит, заёмщику надо было доказать банку, что он не нуждается в деньгах, то в 2007 году некоторые банки готовы были кредитовать буквально чуть ли не всех желающих.

Если бы на российском финансовом рынке было достаточно "длинных денег", в постоянном притоке которых нуждается ипотека, то, возможно, такая эйфория продолжилась бы и дальше. Но большая часть выданных ипотечных кредитов в нашей стране рефинансируется на западных рынках капитала, которым после августа 2007 года стало не до российской недвижимости и ипотеки: большинство из них в буквальном смысле слова боролось и продолжает бороться за выживание, в том числе и с государственной помощью (к примеру, британский Центробанк заявил о готовности потратить около 80 млрд € на помощь банкам страны - речь идёт об обмене неликвидных залоговых ипотечных облигаций на сверхнадежные государственные бонды). Так что сейчас в России наблюдается сокращение темпов прироста выдачи ипотечных кредитов. Просто потому, что западные финансовые институты не готовы выкупать пулы закладных у российских контрагентов в прежних объёмах. Вот и вынуждены российские банки снова вводить для потенциальных заёмщиков "двойное сито" проверок, сквозь которое могут пройти, увы, не все.

На сегодняшний день банки руководствуются как и прежде двумя главными критериями при андеррайтинге заёмщика. Чем выше первоначальный взнос, тем меньше претензий у банка. При взносе от 50% от стоимости недвижимости многие кредитные комитеты включают для клиента "зелёный свет". Ведь суметь заработать и сохранить не один десяток тысяч долларов, необходимых для покупки жилья в Московском регионе, - достаточно хороший тест на надёжность и платёжеспособность заёмщика. И второй критерий: чем чётче подтверждены источники доходов, тем выше лояльность банковских служащих. Самое главное при этом, чтобы заёмщик мог позволить себе ежемесячно, не особо напрягаясь, выплачивать банковские проценты и погашать тело кредита. А такие вопросы, как гражданство или прописка, при подтверждении легальности заработков, как правило, отходят на второй план.

" Лишь бы не было войны

Как мы уже выяснили, сейчас ипотека является одним из самых перспективных направлений на рынке недвижимости. А так как устойчивый спрос в этом сегменте в России очень велик, будет и предложение. Вопрос только в том, насколько цена этого предложения ограничит долю платёжеспособного спроса. "Сейчас купить недвижимость могут очень немногие, плюс к этому вопрос в том, что рынок ипотечного кредитования вторичен, и спрос есть на жильё, а не на ипотечные кредиты. А уменьшать ставки по кредитам до уровня 7 - 6% вряд ли получится в ближайшее время, - считает Александр Серебряков, директор ипотечного центра компании „Домострой". - Поэтому здесь всё упирается в объёмы строительства. Если объёмы останутся на прежнем уровне или начнут сокращаться, это приведёт к ещё большему росту цен на недвижимость и, как следствие, к сокращению доли платёжеспособного спроса со стороны населения. Но на сегодняшний день у нас в стране как раз обратная тенденция: в некоторых регионах рост цен на жильё уже замедлился, а кое-где и вовсе почти стоит на месте. При любом варианте рынок ипотеки будет расти ещё как минимум лет 5 - 6. Я всё-таки склонен полагать, что за счёт западного фондирования нашей банковской системы: пусть оно и будет дороже, но благодаря увеличению объёмов дороговизну можно будет компенсировать.

Есть ещё одна основная особенность ипотечного рынка - менталитет населения. Если в стране идёт устойчивый экономический рост, и люди начинают планировать что-то наперёд, хотя бы года на три, - это уже хорошо. А с течением времени, если ситуация будет стабильной или даже улучшится, население охотнее будет рассматривать варианты долгосрочных кредитов, не боясь, что в стране наступит какой-нибудь очередной кризис".