Что НОВОгО?:Будет жизнь над рельсами

Столичные власти обещают не сбавлять темпов и по-прежнему строить 5 млн м² жилья в год. Если к этой цифре прибавить ещё "квадраты" инфраструктуры, то получится уже 16 млн застроенных м². Но Москва, как известно, не резиновая, количество свободных участков, пригодных под застройку, неумолимо стремится к нулю. Вот и приходится срочно подыскивать территории, которые можно перепрофилировать и реорганизовать. Сегодня речь пойдёт о землях РЖД.

" Вагончик тронется, перрон застроится

"Под застройку недвижимости можно использовать любые земельные участки, вопрос лишь в том, что на них строить и за какие средства. Москва столкнулась с острым дефицитом подходящих под застройку земельных участков. Поэтому девелоперы так или иначе вынуждены осваивать бывшие промышленные зоны, территории РЖД", - рассказывает директор департамента консалтинга и исследований компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Айдар Галеев.

По информации "МИЭЛЬ", в настоящее время планируется реорганизация около 662 га земли ОАО "РЖД" в Москве. Чтобы оценить масштабность этой цифры, переведём гектары в более осязаемые единицы измерения: итак, пригодных под строительство земель ОАО "РЖД" наберётся на целых 330 футбольных полей. Какую недвижимость можно строить на этих землях? Практически любую: жильё, гаражи, склады, торговые центры, офисные комплексы и т. д. Кроме того, уже начинают реализовываться проекты, которые ещё несколько лет назад считались нереальными. Речь идёт о строительстве дорог и объектов инфраструктуры непосредственно над железнодорожным полотном.

Но не всё так просто. Земли, принадлежащие ОАО "РЖД", - это не свободные участки, на которых тут же можно начинать возводить и продавать. Во-первых, эти земли нуждаются в реорганизации, что означает дополнительные затраты. "Безусловно, существуют препятствия, связанные с обременениями и инфраструктурой. Перекладка коммуникаций, вывод железнодорожных путей, рекультивация почвы и тому подобные работы могут обойтись инвестору достаточно дорого. Величина затраченных средств может увеличиться не менее чем на 30%. Поэтому необходимо оценивать эффективность строительства объекта в каждом конкретном случае", - предупреждает Айдар Галеев.

Во-вторых, ОАО "РЖД" с осторожностью отбирает как проекты, так и инвесторов. "Проекты, связанные с развитием земель ОАО „РЖД", довольно сложные, поэтому компания очень аккуратно подходит к подбору инвесторов. Далеко не все компании в состоянии осуществить такие проекты, только очень крупные и опытные структуры могут стать партнёрами ОАО „РЖД" по их реализации", - подчёркивает генеральный директор ЗАО "Желдорипотека" Виталий Вотолевский.

В-третьих, участок, принадлежащий ОАО "РЖД", должен удовлетворять ряду критериев, чтобы его можно было использовать под застройку. "Критериев достаточно много. Первое: это должен быть непрофильный актив, который сегодня используется неэффективно, и который можно вовлечь в хозяйственный оборот безболезненно для основной деятельности ОАО „РЖД". Второе: вовлечение этого участка в хозяйственный оборот должно быть выгодно ОАО „РЖД", чтобы доходы, полученные от реализации данного проекта, можно было направить на строительство новой железнодорожной инфраструктуры и иные цели в рамках основной производственной деятельности компании. Третье: соответствие планов девелоперов Генеральному плану развития Москвы. И последнее - это технические возможности, наличие инженерной инфраструктуры и экономические характеристики", - поясняет Виталий Вотолевский.

Но несмотря на все трудности, освоение земель ОАО "РЖД" в Москве идёт быстрыми темпами.

" Фантастика на втором этаже

Самым крупным и амбициозным в этой сфере считается первый из серьёзных проектов по освоению надпутевого пространства. "Наиболее масштабный проект предложила корпорация MIRAX GROUP. Он направлен на застройку надпутевого пространства Киевского направления МЖД. Участок путей протяжённостью около 2 км поместят в специальную шумовиброзащитную закрытую платформу, на которой будет построен многофункциональный комплекс. Проектом предусматривается создание жилых, офисных и гостиничных объектов. Общая площадь застройки может достигнуть 1 000 000 м², а инвестиции в проект дойти до $3 млрд", - рассказывает управляющий партнёр компании Blackwood Константин Ковалёв. Как сообщили в корпорации MIRAX GROUP, строительство начнётся уже в этом году, а ожидаемый срок сдачи в эксплуатацию - 2018 год.

MIRAX GROUP также будет участвовать в реализации проекта модернизации и реконструкции Курского вокзала. Там, кроме торговых площадей, гостиницы и прочей инфраструктуры, планируется создать небольшой SPA-центр, чтобы ожидание поезда стало не только приятным, но ещё и полезным для здоровья.

К 2010 году AFI Development планирует возвести в районе площади Белорусского вокзала около 700 000 м² торговых, офисных и гостиничных площадей. Здесь также будет задействовано надпутевое пространство. "Над действующими железнодорожными путями планируется соорудить четырёхэтажный стилобат, внутри которого будут размещены автостоянки, автомобильные проезды и инженерное обеспечение комплекса. Верхнюю часть стилобата планируется использовать в качестве пешеходной зоны. Второй многофункциональный комплекс будет примыкать к первому на площади Бутырской заставы", - рассказывает Константин Ковалёв.

ЗАО "Желдорипотека" совместно с профильными организациями и проектными институтами города Москвы и ОАО "РЖД" ведёт работу по сбору исходных данных для освоения территорий за Ленинградским, Ярославским и Савёловским вокзалами. "Сложно сказать, какими будут объёмы данных проектов. Например, составная часть одного из них - это строительство в районе станции „Каланчёвская" терминала, который будет принимать как поезда будущей высокоскоростной магистрали Санкт-Петербург - Москва, так и скоростные поезда из аэропорта „Шереметьево". Сегодня этот проект рассматривается совместно с правительством Москвы и Аэроэкспрессом", - отмечает Виталий Вотолевский.

" Грузовые дворики

Кроме надпутевого пространства и прилегающих к железнодорожному полотну и вокзалам территорий, есть ещё так называемые грузовые дворы, которые используются для приёма, погрузки, выгрузки, сортировки грузов и их краткосрочного хранения. Многие из них сейчас простаивают за ненадобностью, другие планируется вывести за черту города. По оценкам компании "МИЭЛЬ", площадь пригодных для строительства грузовых дворов в столице - более 92 га. В основном, это грузовые дворы Рижского, Савёловского, Киевского и Ярославского вокзалов. "Основную площадь пространства планируется застраивать объектами жилой недвижимости, хотя оформление документации осуществляется по каждому участку отдельно, и в некоторых случаях, безусловно, предусмотрено возведение коммерческой недвижимости. Грузовые дворы планируется перенести в район Белого Раста в Подмосковье, где на территории 177 га будет осуществляться строительство логистического терминала для обработки грузов", - рассказывает Айдар Галеев.

По словам директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Ивана Шулькова, дочерняя структура ОАО "РЖД" "Отраслевой центр внедрения" будет застраивать около 50 га на территориях 6 грузовых дворов: "Москва Товарная-Рижская", "Москва Товарная-Смоленская", "Москва Товарная-Киевская", территорию в промзоне "Северянин", "Москва Товарная-Октябрьская" и "Москва Товарная-Бутырская". Значительные участки освободятся и после вывода за черту города различных предприятий структуры РЖД. "Мы занимаемся разработкой предпроектной градостроительной документации и планами выноса производства с территории вагоноремонтного завода им. Войтовича. На этом месте предполагается строительство многофункционального комплекса, который будет содержать административные, офисные и жилые площади. Кроме того, планируется освоение территории перегона от платформы „Фили" до платформы „Сетунь"", - отмечает Виталий Вотолевский.

" Путевые инвесторы

Как стать тем счастливчиком, которому достанется лакомый кусочек московской земли? По информации компании "МИЭЛЬ", первоначально руководство ОАО "РЖД" собиралось продавать участки, но впоследствии организация пришла к выводу, что привлечение инвесторов на долевых правах более интересно экономически. "Если говорить о механизме привлечения инвесторов, то, поскольку ЗАО „Желдорипотека" с 2006 года является головной управляющей компанией по реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого и коммерческого назначения с вовлечением в оборот непрофильных активов ОАО „РЖД", то сегодня ситуация следующая. По большинству участков на этапе предпроектных проработок компания „Желдорипотека" самостоятельно и за свой счёт разрабатывает пакет документов, при необходимости согласовывает его с городскими властями и формулирует возможные условия участия в проекте внешних инвесторов", - рассказывает Виталий Вотолевский.

По его словам, по ряду проектов ЗАО "Желдорипотека" выступает в роли генерального инвестора, подбирающего соинвесторов; в этом случае все дальнейшие отношения с инвесторами - заключение инвестдоговора или договора о соинвестировании - предполагается в приоритетном порядке устанавливать через "Желдорипотеку". Такая схема снижает риски ОАО "РЖД" при работе с внешними инвесторами.

"В случае, если внешний инвестор самостоятельно разработал проект, он анализируется специалистами „Желдорипотеки". После признания экономической эффективности проекта, „Желдорипотека" совместно с инвестором разрабатывает организационно-правовую схему реализации проекта. Окончательное решение принимает ОАО „РЖД". Если речь идёт о крупных проектах, таких, например, как строительство многофункционального комплекса на участке Киевского направления Московской железной дороги, то здесь может применяться другая схема: инвестор напрямую заключает договор с ОАО „РЖД"", - отмечает Виталий Вотолевский.

^{Сергей ЛУШКИН}

директор по маркетингу и продажам
ОАО "Квартал"

Вближайшее время городскими властями планируется начать застройку девяти участков, расположенных на землях ОАО "РЖД": район Рижского вокзала, территорию вагоноремонтного завода в районе метро "Пл. Ильича" и другие участки. На данный момент активного строительства на территориях РЖД не ведётся. Некоторые проекты по освоению "зон отчуждения" и надпутевого пространства находятся на стадии согласования документации, а возможность застройки других участков железных дорог обсуждается. Стоит отметить, что в условиях крайнего дефицита свободных мест под застройку в столице можно ожидать развития строительства подобных проектов. Для более эффективной реконструкции часть железнодорожных путей предполагается вынести за черту города, а на их месте возвести объекты по большей части коммерческой недвижимости. Так, планируется возведение более 1 000 000 м2 офисных площадей возле Киевского вокзала и 75 000 м2 у Белорусского вокзала. Возведение ЖК на месте зон отчуждения возможно только при условии перевода железнодорожных линий под землю. Однако это сложный и дорогостоящий процесс. Вероятнее всего, потенциальных инвесторов в первую очередь заинтересуют проекты, связанные с возведением объектов коммерческой недвижимости.