РЫНОК: СЛОВО И ДЕЛО: О ПОЛЬЗЕ взгляда со стороны

Спустя 10 - 15 лет после своего появления на зарубежных рынках недвижимости россияне наконец-то начали понимать, что можно не только потратиться на покупку жилья, но и заработать на ней. Впрочем, начали ли? Насколько велик процент "чистых" инвесторов в общем потоке россиян_-приобретателей болгарских, испанских, британских объектов недвижимости? Как меняется ситуация с течением времени? Об этом беседует с главой филиала компании IntermarkSavills Александром ШАТАЛОВЫМ.

Так когда российские граждане начали делать различие между покупкой жилья "для себя" и чистыми инвестициями?

• Знаете, на мой взгляд, пока ещё активно не начали. Профессионалы сферы недвижимости постоянно об этом говорят, пытаются убедить людей, что зарубежные направления интересны не только как рынок для удовлетворения собственных потребностей, но и как инвестиционный продукт. Российские граждане всё это с удовольствием читают и слушают, а потом приходят на профильные мероприятия и всё равно примеряют недвижимость в первую очередь на себя, выбирают объект для инвестиций и первым делом спрашивают: "Когда я могу приехать и посмотреть, понравится ли мне?" Люди с большим трудом привыкают к мысли, что интерес к недвижимости, как к объекту инвестиций, означает, что она, эта недвижимость, должна не нравиться лично им, а соответствовать требованиям рынка, иметь потенциал ценового роста, обладать хорошими характеристиками для возможной последующей сдачи в аренду и гарантированного получения дохода. К сожалению, пока всё это не складывается в единую картину.

Но тогда и утверждения, что, скажем, в Москве 30 - 35% недвижимости приобретается с инвестиционными целями, тоже не выглядят правдивыми. Или россияне слишком уж по-разному относятся к своему и к зарубежным рынкам?

• Дело в том, что зарубежные рынки в большинстве своём более устоявшиеся. Даже если смотреть на самые активные и бурно развивающиеся из них, динамика роста цен там окажется ниже, чем в Москве образца последних 4 - 5 лет. (Исключая 2007 год, когда цены хотя по-прежнему и росли, но во многом благодаря инфляции и падению курса доллара). Российские граждане привыкли знать, что им можно, ни о чём не думая, приобретать московскую и вообще российскую недвижимость, и она обеспечит им высокий доход, выше, чем за рубежом. Как раз тогда, когда эта тенденция была поставлена под сомнение (то есть, когда рост цен в России стал куда менее динамичным), активизировался интерес к зарубежным рынкам.

Инвестиция - вещь, имеющая смысл только в условиях хотя бы относительной стабильности рынка. А то, что мы видим сегодня на зарубежных рынках, стабильностью никак не назовёшь...

• Конечно, есть глобальные тенденции, которые негативно влияют абсолютно на все рынки, и рынок недвижимости тут не исключение. Другое дело, что если риски на рынке ценных бумаг сказываются мгновенно, а курсовые колебания могут быть очень значимыми в краткосрочной перспективе, то в сфере недвижимости любые тенденции, как правило, проявляются в течение куда более длительного времени.

• Особенность рынка недвижимости в том, что для него огромное значение имеет развитие экономики той или иной конкретной страны. Возьмём, например, Монголию - государство, которое в настоящий момент уж точно не заставляет задуматься об инвестиционной привлекательности своего рынка недвижимости. Но, с другой стороны, Монголия - страна, имеющая огромное число различных месторождений, находящаяся на старте активного промышленно-экономического роста. Неслучайно к Монголии проявляют интерес многие зарубежные государства, в том числе и Россия. Понятно, что через какой-то промежуток времени инвестирование в монгольскую экономику приведёт ровно к тем же последствиям, которые уже наблюдались на других развивающихся рынках. Поэтому даже в условиях нестабильности общемировой финансовой системы всегда были, есть и будут отдельные страны, где рынок недвижимости будет подниматься просто в силу того, что экономика получила новый импульс к развитию.

• А есть государства вроде Испании, где рост рынка, наблюдавшийся в течение длительного времени, в какой-то степени исчерпан. Исчерпанность эта "подогревается" и сложностями, возникшими на мировом рынке недвижимости, и валютными европроблемами, несмотря на то что евро сегодня чувствует себя хорошо по сравнению с долларом, всё ширятся рассуждения на тему, что и в экономике еврозоны не всё в порядке. Так что вполне возможно, что сегодня рынок Испании не самый привлекательный. Вместе с тем, если говорить о таких странах, как Болгария и Черногория, то, на наш взгляд, здесь потенциал роста абсолютно не исчерпан, и этап выхода на плато, на которое уже вышла Испания, ни в Болгарии, ни в Черногории пока что не зафиксирован. Хотя на этих рынках есть субрынки - к примеру, болгарское южное побережье, где цены уже зашкаливают за границы разумного, и в отношении которого вряд ли можно говорить об инвестиционной привлекательности. Но северные пляжи Болгарии, крупные города вроде Софии и Варны, где цены гораздо ниже, чем на южном побережье, имеют огромный потенциал роста.

• Подводя итог, хочу сделать два вывода: во-первых, стагнация на мировых экономических фронтах не одновременно и отнюдь не одинаково влияет на все страны - некоторые государства даже в этой ситуации чувствуют себя вполне комфортно. Хотя не думаю, что сегодня есть страны, чья собственная "подушка безопасности" позволяет им быть абсолютно тихой гаванью в бурном международно-экономи­ческом море. К тому же, например, штатовский рынок, у которого сегодня масса проблем, через полгода-год, когда он совсем упадёт на дно, будет крайне привлекателен для инвестиций, потому что следом начнётся выравнивание курса доллара и евро, подъём американской экономики и рост цен. А во-вторых, на каждом рынке есть субрынки, имеющие дополнительный процент уверенности и потенциал для роста.

Существует традиционное представление о двух базовых вариантах инвестирования в недвижимость: вложения с целью не столько преумножения, сколько сохранения капитала, и вложения в рынок высокорисковый, но с громадными перспективами. Это и по сей день два основных для частных инвесторов направления?

• Если говорить о стратегиях сохранения и преумножения как об основных векторах развития системы частных инвестиций, согласен, традиционные утверждения верны. Другое дело, что вектор преумножения имеет массу вариаций, и вложения в высокорисковую монгольскую недвижимость (которая, наверное, вырастет в цене, но неизвестно когда, и непонятно, с какими законодательными ограничениями могут столкнуться инвесторы) - лишь один путь, необязательный. Можно инвестировать и на развитых, устоявшихся рынках, получать не сверхдоходы, но и ориентироваться не на сверхриск.

• Наверное, здесь можно провести параллель с ценными бумагами. Различные фонды обычно предлагают выбор: если вы консервативный инвестор - вкладывайтесь в гарантированные гособлигации с невысоким доходом; если согласны рисковать - можете покупать акции компаний, напрямую зависеть от их успехов и неудач, иметь либо сверхприбыль, либо большие убытки. В сфере недвижимости всё то же самое. Но в чём кроется огромный потенциал зарубежных рынков и что пока выглядит непривычным для нашего потребителя, так это возможность инвестировать не полную стоимость объекта на ранней стадии строительства, а около 5 - 10%. Которые даже в случае небольшого ценового роста в среднем по рынку позволяют (при перепродаже объекта до момента выплаты его полной стоимости) заработать очень прилично, до 50%. В России данная схема пока невозможна и непонятна, но когда в ней предметно разберутся российские инвесторы, я думаю, спрос на зарубежную недвижимость вырастет очень существенно. Такие вещи как раз не очень характерны для высокорисковых рынков, чаще они встречаются в рамках "устойчивых систем", в том же Лондоне.

Мы всё время говорим "доходность инвестиций". Можно ли провести черту и сказать, что доходность ниже конкретного уровня несерьёзна и неинтересна?

• Трудно сказать. Сейчас все те, кто инвестировал в акции, больше задумываются, сколько они потеряли. И если ты на фоне того, что все теряют, хоть что-то заработал, - уже хорошо. С другой стороны, чертой отсечения является инфляция: стратегией любого инвестора должен быть заработок как минимум выше уровня инфляции.

• Насколько выше, и можно ли считать удачей, скажем, +2% к инфляции? Это вопрос сроков, на которые рассчитана инвестиционная стратегия. Вложил на год и заработал 2%? Наверное, это не очень интересно. А если в первый, второй, третий год заработал чуть больше инфляции, а потом появляется возможность выхода, дающая ещё 20%, 30%, 40%, тогда по совокупности инвестиция становится крайне привлекательной.

Потенциальные инвесторы непременно задаются вопросом ликвидности недвижимости в той или иной стране или конкретном регионе. С этой точки зрения, какие рынки вы назвали бы наиболее привлекательными на сегодняшний день?

• Существует несколько подходов, опять же, соотносящихся с уровнем рисков. Есть страны и регионы, к которым традиционно колоссальный интерес. Например, Москва, являющаяся "пылесосом" для всей России: вне зависимости от того, где зарабатываются деньги, они всеми вкладываются в московский рынок. Для мировой экономики таким местом является, скорее всего, Лондон. Если вы приобретаете объект в престижном и востребованном месте, понятно, что вам не удастся купить дёшево, зато такой продукт будет, безусловно, ликвидным. По-прежнему интересны Болгария и Черногория, но прежде всего их центральные города. Обе страны так или иначе интегрированы в еврозону, идут активные денежные вливания в их экономики, открываются представительства зарубежных компаний - налицо приток нового населения и рост благосостояния старого. Всё вместе это провоцирует повышение спроса на недвижимость

Подход к покупке недвижимости "для себя" и "для инвестиций" - это два принципиально разных подхода. Касательно того, который "для инвестиций": какие характеристики объекта прежде всего необходимо принимать во внимание?

• Повторю: крайне важно абстрагироваться от собственных ощущений. Необходимо понять, что будет востребовано на рынке, и разобраться, кто именно видится как потенциальный конечный потребитель данного жилья, какие у него запросы. Возьмём самую дешёвую недвижимость на рынке Болгарии и обоснованно решим, что, скорее всего, нашим конечным потребителем будет местный болгарин, или что эта квартира будет сдаваться в аренду представителям зарубежной компании не самого высшего уровня. Теперь главная задача: выяснить, что у этой категории потребителей обычно вот такой состав семьи, ей необходимо такое-то число спален, такие-то виды из окна, такой-то набор расположенных по соседству объектов инфраструктуры и т. д. От этого и нужно отталкиваться. Если на данном рынке стандарт, что недвижимость должна быть с отделкой высокого качества, необходимо один в один следовать этому стандарту. Ну а если усреднять, то, как правило, на мировом рынке наиболее востребованы небольшие объекты. Ведь среди покупателей жилья всегда присутствует немало семей, находящихся "в начале пути" и ищущих жильё, с которого, что называется, можно начать.

• Если говорить о недвижимости, расположенной на другом конце цепочки (то есть, о самой дорогой и престижной), то и на неё надо смотреть глазами конечного потребителя. Но для этого уже необходимо общаться с местными специалистами, которые могут точно сказать, представители какой социальной группы, люди с каким уровнем доходов и запросов могут "положить глаз" на тот или иной объект.

• Нетрудно сделать вывод, что вложения в супердорогую недвижимость и в экономкласс могут быть в равной мере обоснованными. Но если человек, имеющий $10 млн, интересуется, что выгоднее: приобрести одну элитную квартиру в Лондоне или пул недорогой недвижимости в Болгарии, то вряд ли он получит от кого-то однозначный ответ. С одной стороны, приобретение пула объектов требует определённой подготовки, зато этими объектами можно по-разному распорядиться, часть сдав в аренду, часть перепродав и таким образом положив много яиц в разные корзины. С другой стороны, один, но хороший объект в Лондоне, может быть продан с 30 - 40% премии в течение года-полутора и без особых проблем.

То есть правильно многие считают, что во всём мире самую высокую ликвидность демонстрируют объекты элит- и эконом- классов? И что вложения в бизнес-класс куда менее привлекательны?

• Очень сложно провести грань, где заканчивается бизнес- и начинается элит- или заканчивается эконом- и начинается бизнес-. Но, действительно, применительно к "полюсным" объектам причин для ожидания ценового роста больше, и причины эти весомее. Экономкласс - биржевой товар, на покупку которого способна большая группа потребителей. Спрос на экономкласс подогревается ростом доходов населения и развитием ипотеки. Это ключевые составляющие, делающие инвестиции в экономкласс наименее рискованными и куда чётче прогнозируемыми, чем вложения в бизнес-класс, где достаточно сильная волатильность и потенциально большой ценовой разброс, предугадать и оценить который крайне сложно. Если же мы рассматриваем объекты самого высокого класса, где для потребителя на первом месте вопрос качества и только на втором - цены, то, если недвижимость действительно уникальна, всегда найдётся покупатель, согласный заплатить премию, чтобы стать владельцем такого жилья.

Знаете, а ведь огромную популярность завоевало мнение, что инвестор чувствует себя гораздо спокойнее в случае покупки чего-то традиционного, поскольку традиционное легче сбыть с рук, чем нечто уникальное, какой-нибудь крутой хай-тек, на который ещё пойди найди покупателя.

• Это смотря что считать уникальным. Тот же хай-тек вовсе не обязательно уникален. Объектов в таком стиле в мире построено множество. Но если за хай-теком стоит суперпопулярный на сегодняшний день архитектор или дизайнер, это может быть дополнительным стимулом для покупателей. Когда в той же самой Англии появились объекты, предлагаемые самой передовой и самой модной на тот момент компанией Yoo (в числе её создателей был Филипп Старк), то первые, достаточно "хай-тековские" здания уходили на ура и гораздо быстрее, чем объекты конкурентов-традиционалистов. А потом ажиотаж спал, появились новые имена, новая мода. Невозможно многократно эксплуатировать одну и ту же идею в одной стране и настаивать при этом на её уникальности. Поэтому у инвестора должно быть либо собственное чутьё, позволяющее хорошо ориентироваться в рынке и его предпочтениях, либо грамотный консультант

Имиджевая составляющая (самого объекта, региона, страны в целом) важна для инвестиционного рынка?

• Если говорить про страну и регион, то важен не столько имидж, сколько набор характеристик, делающих данное место привлекательным. Скажем, расположение дома на юге Франции - вовсе не ключевой фактор, потому что и в этом престижном регионе полно стареньких развалюшек. Что же касается самого объекта, то на ранних стадиях строительства может сыграть роль не столько имидж, сколько имя застройщика - если он из числа тех, кому доверяют.

Один из возможных инвестиционных путей - отдать недвижимость в управление УК, получая свои 5 - 6% годовых от сдачи жилья в аренду. Насколько популярна такая схема у россиян? Особенно если учесть, что россияне, как утверждает молва, не слишком любят пускать в свои зарубежные дома временных гостей.

• Ну, 5 - 6% - это слишком оптимистично, обычно после вычета оплаты услуг самой УК остаётся несколько меньше. Что же до "любят - не любят", то вернусь к началу нашего разговора: пока для большинства россиян инвестиции в зарубежную недвижимость - это возможность сохранить деньги, а потом заработать на перепродаже объекта, но никак не на сдаче его в аренду.

• Впрочем, я абсолютно уверен: ситуация будет меняться. Уже меняется. Барьер в менталитете, тормозивший "инвестиционное развитие" россиян, вот-вот рухнет. Думаю, что в интервале от 6 месяцев до года появится большое число отечественных инвесторов, которые будут принципиально другими глазами смотреть на возможности капиталовложений за рубежом. Круг таких людей будет шириться тем активнее, чем большее число россиян получит возможность брать банковские кредиты под залог своей недвижимости, то есть обретать необходимый начальный капитал. Что касается направлений, по которым будет развиваться инвестирование, то это по-прежнему Черногория, Болгария, Лондон. Но есть немало других перспективных направлений, в том числе в Восточной Европе, Румыния, к примеру.

Может быть, для "чистых" инвестиций стоит выбирать какие-нибудь далеко расположенные от России страны, куда не налетаешься? Тогда примерка жилья "на себя" уж точно не будет работать...

• Если говорить о покупке дорогой недвижимости высокого класса, то да, Багамы или побережье Доминиканской Республики весьма привлекательны для инвесторов. Если же рассматривать недвижимость недорогую, то география создаёт трудности именно потому, что в далёкие страны, как вы говорите, не налетаешься. В этом случае непонятно, как следить за состоянием объекта, как взаимодействовать с УК? Хотя бы из этих соображений, я думаю, интерес к этому сегменту будет невысоким

А как бы вы оценили активность зарубежных стран в деле привлечения частных инвесторов из России?

- Ответ - да, они активны, они приезжают в Россию, пытаются под любым "соусом" продвигать свои инвестиционно-привлекательные объекты. Но серьёзных попыток повлиять на российский менталитет, изменить его пока не предпринимают. Возможно, это дело будущего?..

Kavala (северное побережье Болгарии)

Вниманию потенциальных инвесторов предлагается городской инвестиционный проект Kavala str. Он расположен в самом сердце города Варна, в нескольких минутах от городского центра, пляжа и приморского парка. Современный стиль здания является привлекательным дополнением к центральной части города. Комплекс, насчитывающий всего 17 уютных апартаментов, будет оснащён 17 машиноместами, автомобильным лифтом, офисом и баром. Цены - от 102 733 € до 1 200 000 €.

White Pearl (северное побережье Болгарии)

Инвестиции в этот невероятный проект, расположенный на самом берегу моря, выглядят одними из самых привлекательных. Вряд ли где-то ещё можно найти лучшее сочетание гольф-Ривьеры, яхт-порта, очаровательной морской местности и "люксового" дизайна апартаментов. Даже невооружённым глазом видно, что дизайн жилого дома соответствует дизайну шикарного "пятизвёздочного" отеля на французской Ривьере. В распоряжении собственников апартаментов на четвёртом этаже - просторная терраса с частным садом, барбекю и джакузи. Обитателей White Pearl ожидает прекрасная морская панорама и незабываемая романтическая атмосфера. Цены - от 143 000 € до 582 498 €.

Chelsea Apartments, Kensington Sw 10

Врамках этого проекта вниманию потенциальных покупателей предлагаются чудесные одно-, двух- и трёхспаленные апартаменты, расположенные в 7-этажном доме на 72 квартиры, спроектированном известными английскими архитекторами Диксоном Джонсом и Ричардом Принг Шэрротт. Из окон открываются изумительные панорамные виды. Существует возможность приобретения машиноместа в подземном паркинге. В доме имеется консьерж. Цена предложения - 49 000 000 - 85 750 000 руб. (1 000 000 - 1 750 000 £).