ЛЮДИ ГОВОРЯТ: Белая квартира с чёрной отметиной

Честно признаём, что на этот раз тему традиционной рубрики "Люди говорят" придумали не мы - она была поднята в ходе дискуссии на 36-м заседании Международного Ипотечного клуба (МИК), по традиции проходившем в "Президент-отеле". Всё началось с вопроса, который задала Эльвира Дадашева, генеральный директор компании "Финанс-недвижимость": "Кто и насколько тщательно проверяет чистоту объекта недвижимости, являющегося предметом сделки?" По мнению Эльвиры Дадашевой, все ныне существующие механизмы проверки не дают стопроцентной гарантии, что с недвижимостью всё в порядке, что за ней не тянется тот или иной неприятный шлейф, что пятый или шестой владелец квартиры рано или поздно не встанет перед фактом, что первые две-три сделки были проведены с нарушением законодательства, и т. д. Короче говоря, прозвучало предложение совместными усилиями создать некий "чёрный список" нехороших квартир и тем самым хоть отчасти обезопасить рынок от некачественных сделок. Ирина Радченко, вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости (МАИН) сделала следующий шаг, поинтересовавшись у собравшихся: не имеет ли смысл создать и специализированную юридическую структуру, которая будет проверять "на чистоту" как саму сделку, так и объект недвижимости? Именно на эти два вопроса мы и предложили ответить профессионалам рынка.

Павел КАТКОВ

руководитель юридической службы
группы компаний "Пересвет-Групп"

Рынок недвижимости всегда представлял сложную систему взаимоотношений, где помимо непосредственных участников сделки, присутствуют также риэлторы, банки, страховые организации и другие лица, связанные с её заключением и исполнением.
Объекты недвижимого имущества во всех случаях требуют тщательной проверки на чистоту, целью которой является установление прав соответствующих лиц на отчуждаемые объекты, отсутствие обременений, проведение сделок в полном соответствии с требованиями, для них установленными, и т. д.

Очевидно, что временные и количественные факторы играют здесь значительную роль. Чем больше времени прошло с момента создания объекта, тем выше вероятность наличия тех или иных правовых рисков. Также, чем большее количество сделок того или иного характера (смена собственника, залог, аренда и т. д.) имело место, тем оправданнее допущение, что при их совершении были совершены те или иные нарушения. Понятно, что и то, и другое уменьшает возможность нормального оборота объектов недвижимости и нормальной работы с ними.

Теперь, непосредственно о создании "чёрного" списка квартир и специализированной юридической структуры. Подвергнув данные предложения всесторонней оценке, можно отметить следующие моменты. Безусловно, появление такой системы информирования будет полезно тем риэлторам, которые добросовестно относятся к сопровождаемым ими сделкам, дают гарантии, страхуют ответственность и принимают иные необходимые меры по обеспечению качества проводимых сделок. Естественно, формирование данных информационных баз сократит число проблемных сделок и улучшит положение на рынке.

Между тем не исключены проблемы правового характера. В частности, решение о незаконности той или иной сделки может принять только суд в установленном законом порядке. Кроме того, появление "чёрного" списка породит инструмент давления на собственников: никто не захочет, чтобы его квартира попала в такой список, так как данный факт в разы понизит её (квартиры) привлекательность для будущих покупателей. Также возникает вопрос, кто будет владельцем данного информационного ресурса. Принимая во внимание то, что цели всех участников процесса не могут полностью совпадать, назначить какое-либо одно лицо будет не объективным.

Остаётся открытым вопрос, каким образом раскрытие подобной информации соотносится с положениями гражданского, уголовного и иных отраслей действующего законодательства. Например, если при приобретении квартиры имело место мошенничество, и в связи с этим объект был внесён в указанный "чёрный список", то понятно, что вносившему информацию лицу было известно о факте совершения преступления. То есть, в данном случае речь должна идти не просто об отслеживании неблагонадёжных объектов, а о полноценной работе по соблюдению законности в данной сфере отношений, в том числе путём применения мер предупредительного характера.

Юлия ОСТАНИНА

директор юридического департамента
компании "АТТА Ипотека"

Имеет ли смысл создавать некий общий список "нехороших" квартир? На мой взгляд, не имеет, поскольку нет гарантии, что в данном списке окажутся исключительно квартиры с нехорошей историей. Создание особой "проверочной" юридической структуры за счёт госбюджета? Так есть Федеральная регистрационная служба, и задачи предлагаемой структуры просто будут отчасти дублировать функции государственного регистратора, осуществляющего проверки законности совершения сделки.

В качестве инструмента снижения рисков банка-кредитора и заёмщика можно использовать страхование титула собственности. В данном случае, проверку чистоты всех ранее совершённых сделок будет проводить страховая компания в соответствии с принятой в ней политикой рисков. Ранее совершённые с объектом недвижимости незаконные сделки не могут быть основанием для изъятия объекта недвижимости у заёмщика: постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П предусмотрен запрет на удовлетворение исков прежних владельцев, из владения которых незаконно выбыло недвижимое имущество, о признании недействительной сделки по приобретению недвижимости добросовестным приобретателем. Таким образом, если со стороны заёмщика не было предпринято противоправных действий и при совершении сделки о приобретении объекта недвижимости ему не было известно о наличии основанных на законе препятствий к отчуждению объекта недвижимости продавцом, ни банк, ни добросовестный заёмщик не будут нести на себе риск убытков. Полагаю, что это является весомой гарантией для банков и заёмщиков, и кредитору необходимо при выдаче кредита убедиться лишь в том, что заёмщику неизвестны основания для возможных исков со стороны прежних владельцев недвижимости в будущем. Поэтому, я думаю, проблема "чистоты сделок" преувеличена, и создание нового института для проверки этой "чистоты" можно считать избыточным и не несущим смысловой нагрузки.

Елена ЗЛЫГОРЕВА

начальник управления страхования имущества
"РЕСО-Гарантия"

Страховая компания не ставит перед собой задачи проверить объект на чистоту. Задача страховщика при наступлении страхового случая - выплатить сумму, оговоренную в договоре страхования. Однако, прежде чем принять риск на страхование, страховая компания оценивает его (проводит андеррайтинг). Риэлторы жалуются, что, например, если по объекту прошло 4 - 5 сделок, то уже невозможно отследить, всё ли по закону было совершено в первой сделке, не было ли в ней задействовано каких-нибудь недееспособных граждан и т. д.? Именно для этого необходимо титульное страхование, в большинстве случаев гарантировать "чистоту" квартиры невозможно.

Что касается создания "чёрного" списка квартир, то не совсем понятно, как определять критерии попадания квартиры в такой "чёрный" список. Какие могут быть варианты? Квартира попадает в список, если:

1. Её история непонятна.

2. Гарантированно предыдущие сделки можно оспорить, но лица, которые могут оспорить, по каким-то причинам этого ещё не сделали.

Если первое, то список будет слишком широким, если второе, то вообще непонятно, попадёт ли в этот список хотя бы одна квартира.

Я считаю, что необязательно создавать и единую юридическую структуру, но уверена в том, что функции, которые сейчас выполняют риэлторы, нужно делить на два этапа: подбор объекта и проверка чистоты. Второй этап должны осуществлять юристы, которые обязаны нести ответственность за результат проверки. Второй этап можно заменить титульным страхованием. Сейчас человек платит около 6% от суммы сделки за подбор (примерно 2%) + проверку (примерно 4%). Для недорогой 1-комнатной квартиры в Москве это $12 000 - большие деньги. При этом, в случае если покупатель позже утратит право собственности, никто ему денег не вернёт. Для сравнения: страховой полис стоит около 0,3% - в нашем примере это $600. За эти деньги при наступлении страхового случая страховая компания выплатит сумму, за которую человек утраченную квартиру приобрёл.

Помимо прочего есть фактор мотивации: поскольку риэлтор получает деньги за заключение сделки и ответственности за юридическую чистоту объекта не несёт, у него нет причин быть объективным и сообщать клиенту полную информацию о рисках, связанных с объектом.

Насколько юристы сегодня в состоянии (в том числе и в законодательном состоянии) проверять чистоту сделок и объектов? Насколько вообще рынок готов к подобным коллегиальным действиям, не вступят ли здесь риэлторы в противоречие с банкирами, а страховщики с брокерами? Не в состоянии. И не готов: противоречия будут между банкирами отдельно, между риэлторами отдельно и т.д.

Даниила КУДРЕВСКИЙ

заместитель генерального директора
по правовым вопросам
ОАО "Русская Страховая Компания"

Создание некоего списка так называемых "чёрных квартир" позволит снизить процент сорванных сделок, минимизирует риск банковских убытков и разрешит ряд проблем, возникающих в процессе взаимодействия банков и страховых компаний. Открытый доступ к таким спискам позволит потенциальным покупателям самостоятельно проверять будущую квартиру на юридическую чистоту. Но у этой медали две стороны. Формирование базы данных по объектам недвижимости, в истории которых встречаются "тёмные пятна", может привести к расторжению договоров купли-продажи и признанию таких недобросовестных сделок недействительными. С другой стороны, не ясно, на какие средства будет создаваться структура, контролирующая чистоту объекта и сделки. Кроме того, обнародование ненадёжных объектов недвижимости может повлечь за собой претензии со стороны их владельцев. Ведь, по сути, такое нововведение равносильно публичному признанию этих людей мошенниками. Обвинять человека в мошенничестве, не имея на то судебного заключения, незаконно. Поэтому, во избежание юридических сложностей, должны быть определены чёткие критерии формирования данных списков, а потенциальные фигуранты должны проходить тщательный отбор. В целом же мы считаем, что подобное нововведение даст положительные результаты.

Евгения ТАУБКИНА

заместитель генерального директора Независимого
Бюро Ипотечного Кредитования

Создание списка "рискованных" квартир - очень своевременная и отвечающая потребностям рынка идея, так как после 4 - 5 сделок проверить юридическую чистоту квартиры становится существенно сложнее. Идеальным вариантом в данной ситуации может стать создание интернет-сайта, на котором любой желающий смог бы разместить информацию о "рискованных" квартирах. У такого сайта обязательно должен быть модератор, непременно квалифицированный юрист, который в случае спорной ситуации помог бы разобраться в документах и установить истину. Это будет доступный всем и в то же время независимый ресурс.

На рынке существуют юридические компании, специализирующиеся на сделках с недвижимостью. Благодаря накопленному опыту, они способны качественно проверять квартиры, но гарантий, опять же, не даст никто.

На мой взгляд, создание коллегиальной организации с целью проверки чистоты квартир на сегодняшний день нецелесообразно. Через некоторое время такая организация, завязав партнёрские отношения с другими участниками рынка, может начать действовать не в интересах клиента.

Все мы люди, и подвержены каким-то слабостям, и если специалист зарабатывает 1 - 2% на брокерской и юридической составляющей и 4 - 6% за подбор квартиры, то выгодные условия кредита и "чистота" квартиры отходят на второй план.

Самая жизнеспособная модель - это разделение деятельности риэлторов, брокеров и юридических компаний. В такой ситуации работа каждого участника рынка будет наиболее качественной и объективной. В США, например, в ряде штатов для работы в качестве ипотечного брокера требуется получение лицензии, а совмещение риэлторской и брокерской деятельности запрещено законом.

Сергей ОГОРОДНИКОВ

начальник управления ипотечного кредитования
ЗАО "Кредит Европа Банк"

В целом, я поддерживаю идею создания единого "чёрного списка", но делать это необоходимо сообща. Следует прежде всего ответить на вопрос: кто его будет вести и кто будет решать, какую квартиру занести в список и почему?

Если это будет какая-то инициативная группа, состоящая из одной или нескольких, пусть и крупных компаний, то можно предсказать скорое разочарование пользователей, поскольку актуальный полный список будет формироваться долго. В течение этого времени он станет непригоден для использования, поскольку в нём будет содержаться только часть информации.

Если же это будет отраслевая авторитетная организация, созданная большинством ведущих риэлторских, брокерских компаний, при возможном участии ипотечных банков, то этот список имеет все шансы стать как минимум "ограниченно годным".

Есть ещё одно важное обстоятельство. "Членство" квартир в этом списке может иметь практически "пожизненный" характер.

Войдёт ли в список квартира, которая была продана лицом с ограниченной дееспособностью? Очевидно, должна. Теперь представим себе, что кто-то сделку оспорил, и она признана незаконной. Стороны вернулись в исходную, так сказать, позицию. Значит, квартира стала вновь чистой и должна уйти из "чёрного" списка? Вряд ли, поскольку ясно, что добросовестный приобретатель долгое время будет пытаться оспорить решение суда. Кто в таком случае отважится её купить по рыночной цене?

Существует опасность, что список де-факто будет работать только в сторону накопления, и рано или поздно там окажется большое количество объектов недвижимости ("красная" перепланировка поможет быстро пополнить ряды). Сформируется рынок с дисконтом, и дальше может последовать коррупционный эффект.

Что касается второго предложения, о проведении юридической экспертизы жилья государственным органом, то с моей точки зрения, главным здесь является вопрос: прошедшая экспертизу квартира гарантированно является "беспроблемной" или нет?

Если да, то разве судебные иски на эти объекты не будут приниматься? А если гарантии нет, то в чём суть такой экспертизы? Опять создаётся точка для коррупции, не говоря уже о том, сколько таких чиновников-"экспертов" придётся наплодить в масштабах всей страны? Словом, это направление я не могу признать перспективным.

В заключение хочу отметить, что нынешнее положение в вопросе обеспечения безопасности покупателя катастрофическим не считаю. Локальные "чёрные" списки существуют, доступна информация ФРС по объектам, набирает обороты страхование титула, которое активным образом применяется в ипотечном кредитовании. Если страховые компании на этом рынке будут полностью выплачивать убытки от потери права собственности, то, мне кажется, больше ничего и не нужно, у покупателя будет способ обезопасить себя от потерь.