|
Согласно последним статистическим данным, сегодня Краснодарский край по валовому объему инвестиций занимает третье место в стране и первое место в Южном федеральном округе. В фокусе инвесторов оказываются промышленность, сельское хозяйство, транспорт, однако пальму первенства прочно удерживают курортно-туристические зоны, прежде всего — город Сочи. Нынешних и потенциальных "вкладчиков" здесь уважают и привечают, однако жизнь инвестора на черноморских берегах далеко не так светла и беспечна, как многим хотелось бы: наряду с очевидной выгодой от капиталовложений необходимо учитывать и многочисленные риски.
О ПРИРОДЕ, ВЛАСТЯХ
И НАЛОГОВЫХ ЛЬГОТАХ
Инвестиционный потенциал Краснодарского края, по территории сопоставимого с несколькими европейскими государствами вместе взятыми, всегда являлся предметом особого интереса. Регион имеет прямой выход к международным морским путям через 8 портов на южных границах России, 3 международных аэропорта (а вскоре их будет как минимум 5), одну из лучших в России сеть автомобильных дорог, которая продолжает развиваться и совершенствоваться.
Немаловажным фактом является и существование закона "О государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае", предусматривающего, в частности, установление льготного налогового режима на период окупаемости проекта — как для российских, так и для иностранных инвесторов. Налоговые льготы предоставляются также лизинговым компаниям и банкам, принимающим участие в проекте. Все это в сочетании с выгодным геополитическим расположением, благоприятными природно-климатическими условиями, богатой сырьевой базой и широким спектром инвестиционных предложений создает для инвесторов почти идеальные условия.
Второй "инвестиционной составляющей" уже непосредственно Сочи является нескрываемо повышенное внимание государственных властей к этому городу-курорту. Стремление превратить Сочи минимум в российский Сан-Тропе, а входящую в его состав Красную Поляну — минимум в Куршавель, настолько велико, что для этого не жалеют ни сил, ни денег, ни "административного давления", ни PR-приемов. Выдвижение города в качестве претендента на звание столицы Олимпиады-2014 — из этого же списка.
Кстати, если кто не знает: идея провести в Сочи зимние Олимпийские игры родилась вовсе не несколько лет назад, а в конце 80-х, на излете существования СССР. Но тогда экономика страны вряд ли бы выдержала подобную нагрузку, теперь же — с помощью Международного олимпийского комитета, федерального центра и конечно частных инвесторов — построить запланированные объекты вполне по силам. (Подробнее о предстоящем "олимпийском строительстве" в г. Сочи рассказывал в прошлом номере).
Еще одна инициатива, на которую должны отреагировать отечественные и зарубежные бизнесмены, — принятый закон об особых туристско-рекреационных экономических зонах (ОЭЗ) в РФ. Заявки на получение данного статуса подала чуть не половина субъектов РФ, однако ни у кого никогда не было сомнений, что первый и основной претендент на "особость" — Краснодарский край. Недаром именно его представители — губернатор Александр Ткачев, заседающий ныне в Госдуме бывший вице-губернатор Кубани Юрий Барзыкин, представляющий Краснодарский край в Совете Федераций Фархад Ахмедов (экс-президент газодобывающей компании "Нортгаз", являющийся, по мнению западных экономистов, одним из самых эффективных инвесторов и управленцев России) активнее всех лоббировали этот законопроект. Да и в своем выступлении перед Госдумой после принятия закона во втором чтении Александр Ткачев благодарил депутатов за поддержку и рассуждал о новых возможностях для привлечения миллиардных инвестиций в туристический бизнес России так, будто речь и сейчас идет, и в дальнейшем будет идти исключительно о Краснодарском крае.
На территории туристско-рекреационных ОЭЗ (площадь которых не может превышать 3 км2) предусмотрены налоговые льготы для организаций-резидентов, в том числе освобождение от уплаты налога на имущество и земельного налога в течение первых 5 лет. Земельные участки в границах ОЭЗ предоставляются во владение и пользование на основании договора аренды; резиденты ОЭЗ — собственники построенных объектов недвижимости — вправе выкупить расположенные под объектами участки. Под туристско-рекреационной деятельностью понимается создание, реконструкция и развитие объектов инфраструктуры туризма и отдыха и оказание соответствующих услуг, поэтому на территории ОЭЗ разрешена разработка месторождений лечебных минеральных вод, грязей и других "полезных ископаемых", применяющихся при лечении и профилактике различных заболеваний. Словом, есть, где развернуться.
Если же обратиться непосредственно к сфере недвижимости Сочи, то тут у инвесторов, кажется, вообще неограниченное поле деятельности: возникает ощущение, будто что ни построй в городе и его окрестностях — жилой комплекс, коттеджный поселок, бизнес-центр, гостиницу, все будет пользоваться спросом, все найдет своего потребителя. Отчасти направление движения строительной отрасли определяет концепция Федеральной целевой программы "Развитие г. Сочи как горно-климатического курорта (2006 – 2014 годы)", отчасти — социальный или административный "заказ", отчасти — собственное понимание компаниями проблемы "чего в супе не хватает".
Конечно, нынешний этап развития рынка уже не позволяет надеяться, что место само себя продаст и что даже самый неудачный проект "улетит" в пять минут. Но стабильный рост цен на сочинские квадратные метры, активно начавшаяся работа инвестиционно-строительных компаний на ранее незанятых направлениях (каковым, например, долгое время являлось организованное коттеджное строительство), все более заметное стремление столичных, региональных и иностранных компаний обозначить свое присутствие в Сочи — реалии нашего дня. Как результат, с 2003 г. по 2005 г. объем нового строительства в городе вырос более чем в 2 раза, и одни только москвичи наращивают обороты гигантскими темпами: если в 2005 году они готовились ввести в строй 38 700 м2, то на 2007 год планка установлена на уровне 95 600 м2.
РИСКИ, КОТОРЫЕ НЕ ВЫБИРАЮТ. НО МИНИМИЗИРУЮТ
Все вышеперечисленное — это плюсы. О минусах же, то есть о рисках и негативных факторах, влияющих на решение о выходе на сочинский рынок инвесторов и девелоперов, речь шла на первом Межрегиональном форуме "Строительный потенциал и инвестиционные возможности регионов России", который состоялся в рамках прошедшей в апреле этого года очередной выставки REALTEX. В докладе, подготовленном специалистами холдинга "ДИАЛ Строй Инвест", в качестве негативных факторов отмечались, например, слабо развитая курортная инфраструктура города, проблемы с инженерно-транспортными коммуникациями, отсутствие утвержденного генерального плана, сложные геолого-сейсмические и климатические условия (необходимость использования особых строительных технологий приводит к увеличению сроков строительства, росту цен и в целом к изменению и удорожанию проекта). Нельзя не принимать во внимание и значительные ограничения, налагаемые природоохранным законодательством: например, в соответствии с ним некоторые земельные участки можно использовать только на правах аренды.
Риски девелопера, задумывающегося о работе в Сочи, разделены на три группы. Первая — риски экономические, подразумевающие возможное изменение соотношения спроса и предложения на вид запланированной застройки в регионе. В частности, к снижению спроса может привести отсутствие развитой социальной инфраструктуры (выход здесь, похоже, только один — самостоятельное создание инвестиционно-строительной компанией такой инфраструктуры, но какова будет цена вопроса?). Другим фактором экономического риска является наложение органами государственной власти и местного самоуправления различных обременений, предъявление дополнительных условий, словом, опять же появление новых расходов. Компании, работающие в Сочи, уже сталкивались с подобным — когда был изменен порядок заключения договоров, доля города, система ее зачета и т. д. Хочешь, не хочешь, а приходится закладывать в себестоимость проекта подобные варианты.
Вторая группа рисков — технико-производственные, связанные с организацией и производством работ. Что имеется в виду? Например, неразвитость транспортной инфраструктуры, равно как и низкая надежность энергоснабжения и перебои в поставке электроэнергии даже в условиях отсутствия ее дефицита ведут к возникновению риска нарушения сроков строительства. К нарушению не только сроков, но и качества может привести отсутствие в регионе развитой системы аренды/лизинга и обслуживания строительного оборудования и отсутствие местного квалифицированного персонала (хотя последний риск можно минимизировать, если иметь дело с проверенными компаниями, которые в Сочи все-таки имеются).
Наконец, третья группа рисков — нефинансовые, то есть юридические, экологические, административные. Скажем, многоступенчатость сделок с недвижимостью и значительные трудности с оформлением права собственности на объекты заставляют компании и их клиентов обращать особое внимание на юридическую сторону сделок. Кроме того, в районе Сочи особенно велик риск, связанный с использованием против инвестиционно-строительной компании экологической тематики. Именно поэтому серьезная экологическая экспертиза и оформление всех необходимых разрешений должны быть проведены на самых ранних стадиях реализации проекта.
Короче говоря, инвесторам, застройщикам, девелоперам и даже риэлторам, заинтересованным в рынке недвижимости Сочи, надо прежде всего мониторить, оценивать, просчитывать, корректировать, снова оценивать, просчитывать, мониторить — и только после этого строить радужные планы относительно будущей прибыли. А если не научиться управлять рисками, они "сожрут" любой, даже самый интересный, красивый и востребованный в городе проект.
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЙ: ПРИМЕР ДЛЯ ПОДРАЖАНИЯ
В сентябре прошлого года недалеко от г. Туапсе, в пойме реки Шапсухо, всего в 200 м от моря началось строительство элитного коттеджного поселка "Лермонтово", входящего в состав курортного комплекса "Янтарь". Особую привлекательность здешним местам обеспечивает удивительно мягкий климат, а визитной карточкой является пляж шириной 50 м и протяженностью около 2 км, который благодаря своему чистому, теплому песку получил название "Золотой берег".
В "Лермонтово" вниманию потенциальных покупателей предлагается 60 3-этажных коттеджей площадью 300 м2 (цена — от $1 000/м2). Возведение поселка разбито на 4 этапа: I очередь (10 коттеджей) — июнь 2006 г., II очередь (20 коттеджей) — сентябрь 2006 г., III очередь (10 коттеджей) — декабрь 2006 г., IV очередь (10 коттеджей) — июнь 2007 г. Согласно генеральному плану, поселок разделен на 6 зон. Его инфраструктура включает в себя бассейн, детскую площадку, веранду для отдыха, фонтан на каждые 10 домов. Также к услугам жителей и их гостей парковая зона с местами для прогулок, гостевая автостоянка, автомойка, мини-маркет, салоны косметического и бытового обслуживания.
Стоит отметить, что добраться до "Лермонтово" очень легко благодаря автотранспортному сообщению с железнодорожными вокзалами, откуда 60 км до Туапсе, 135 км до Краснодара и 168 км до аэропорта Адлера.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | июль-август 2006 | № 6 (16) | http://www.d-n.ru/
Андрей ГРИГОРЬЕВ
|
