|
 За последние 5 лет цены на кипрскую недвижимость росли примерно на 20% ежегодно. "„Взлёт” будет продолжаться", — утверждает Кипрская Ассоциация профессиональных оценщиков и консультантов по недвижимости. Главные факторы, влияющие на спрос и предложение и определяющие будущее рынка недвижимости в 2008 году, — это введение евро, сильная экономика (хорошие темпы роста и низкая инфляция), упрощённое сравнение цен с другими странами ЕС и введение налога на покупку земли.
Этот факт неоспорим. Кипр является весьма популярным местом для приобретения недвижимости. Не важно, куда вы инвестируете свои деньги, в дом, земельный участок или квартиру на начальной стадии строительства. Подобное вложение средств будет надёжным с точки зрения безопасности вашего капитала. А если уж говорить об отдаче от инвестиций, то где вы видели такой банк, который начислял бы столь же высокие проценты по срочному вкладу?
" Так сложилось исторически
Начиная с 1974 года (после оккупации северных территорий регулярными войсками Турции) стоимость недвижимости в Республике Кипр неуклонно росла. В период до 2001 года рост цен составлял 7–10% ежегодно, затем, после известного краха на Кипрской фондовой бирже, взоры местных инвесторов обратились на дома и земельные участки. Одновременно к острову начала проявлять повышенный интерес иностранная, в том числе и российская публика, чему способствовало вхождение Кипра в Евросоюз, наличие наиболее благоприятной среди стран ЕС налоговой системы, а также российско-кипрское соглашение об избежании двойного налогообложения.
Снятие ограничений на условия покупки собственности как для компаний, так и для граждан Евросоюза, расширило возможности для инвестиций в недвижимое имущество. По сегодняшним оценкам, иностранные покупатели недвижимости обеспечивают ежегодный приток капиталов на Кипр примерно на сумму 1,2 млрд €. Это ненамного меньше доходов, которые приносит самый крупный "добытчик валюты" для государства — туристическая индустрия (2 млрд €) и далеко впереди третьей по счёту доходной отрасли — деятельность офшорных компаний (560 млн €).
Повышенный спрос со стороны иностранцев, желание каждой местной семьи иметь собственное жильё, введение НДС на покупку недвижимости вынудило продавцов повышать цены примерно на 15% ежегодно в период с 2002 по 2004 год, тогда как в последнее время стоимость жилья росла почти на 20% в год.
По причине дороговизны земельных участков, готовых под застройку, а также градостроительного законодательства, разрешающего возводить
одиночные жилые строения практически в любом уголке острова, внимание потенциальных покупателей переключилось на сельскохозяйственные угодья. Результат: за один только прошлый год цены на такие земли взлетели примерно от 30% до 50%.
Стоимость земли составляет теперь приблизительно 40% от суммарной стоимости любого дома/квартиры, тогда как несколько лет назад доля стоимости земли в общей сумме составляла только 20–22%. Эксперты предупреждают: ситуация ухудшится после введения с 1 августа 2008 года НДС на покупку земель под застройку.
Есть ли предел этому равномерному движению по восходящей? Не грозит ли Кипру обвал в сфере продаж недвижимого имущества? Вряд ли это произойдёт, ведь до сих пор все скачки цен легко поглощались спросом, поэтому под ударом могут оказаться лишь менее конкурентоспособные проекты.
Не стоит забывать и о положительных моментах. Например, о снижении ставки рефинансирования: с 1 января 2008 года вместо 4,5% ставка равняется 4,0%, что говорит о стабильности банковской системы. Кроме того, кредитные организации теперь предлагают более длительные периоды выплаты ссуд.
 " Исправление недостатков — дело благородное
Однако, несмотря на то что остров по-прежнему остаётся на первом месте для иностранных инвесторов по части сочетания высокого уровня жизни, благоприятного климата, безопасности и наличия великолепных многокилометровых пляжей, теперь Кипру необходимо повышать свою конкурентоспособность. Новые проекты по развитию инфраструктуры острова (реконструкция и расширение аэропортов и морских пассажирских портов, завершение строительства 4 новых гаваней для яхт к 2012 году, создание ещё 8 полей для гольфа) добавят приятный штрих к привлекательности острова. По завершении этих проектов на Кипре предположительно появится ещё около 10000 единиц нового жилья в дополнение к нынешним 6000–7000, возводящимся ежегодно.
Перечисленные проекты замечательны. Но есть и другие, менее глобальные проблемы, на которые необходимо обратить внимание, если уж браться за дело исправления недостатков. Проблемы были озвучены на ежегодном общем собрании Кипрской Ассоциации профессиональных оценщиков и консультантов по недвижимости (АПОКН). Основное, на что АПОКН пытается обратить внимание правительства, непонятная ситуация с введением НДС на покупку земельных участков под жилую застройку. До сих пор неясно, с каких продавцов и при продаже каких земель будет взиматься налог, что сбивает с толку потенциальных покупателей. АПОКН хочет добиться, чтобы термин "разработанные земли" относился только к участкам, впервые отведённым под постройки.
Другие проблемы — задержки с выдачей титулов собственника, неудача в попытках расширить зоны градостроительства, присутствие на рынке слишком большого количества частных лиц, называющих себя риэлторами, тогда как в профессиональном секторе зарегистрировано всего примерно 100 специалистов.
Если предложения Ассоциации когда-либо будут одобрены, то на Кипре произойдут следующие изменения:
☺ появятся Госкомитет по земельной политике и компенсационный суд;
☺ транзакционные издержки станут ниже, как в других европейских странах, (эти издержки складываются из оплаты юридических и риэлторских услуг, стоимости регистрации при продаже недвижимости, а также прочих сопутствующих расходов. Например, в Великобритании транзакционные издержки составляют около 5% от стоимости сделки, тогда как на Кипре — 12%);
☺ введут закон, регулирующий деятельность профессиональных застройщиков;
☺ отменят передаточный налог на тусобственность, где взимается НДС;
☺ создадут заслуживающий доверия индекс цен на недвижимость (ныне действующий был разработан 28 лет назад);
☺ строительные лицензии и титулы собственников будут выдаваться гораздо быстрее.
" А теперь о погоде
Если уж говорить о недостатках, то нужно упомянуть ещё два. Это, во-первых, система общественного транспорта, которая как бы наличествует, но по большей части в теории. Как с горечью констатировала Кипрская Организация по туризму, Кипр — единственная страна Евросоюза, где от аэропортов до городов не ходят автобусы. Твёрдо обещано покончить с этой проблемой в ближайшее время. Сейчас Департамент дорожного транспорта проводит исследование с целью изучения существующих автобусных маршрутов и определения требуемых изменений. Ну а для начала потребуется создать особую инфраструктуру, например, дорожные полосы только для движения автобусов. Первая такая полоса уже строится на центральном проспекте в Никосии.
Во-вторых, периодические засухи. Кипрское правительство активно ищет пути разрешения водного кризиса, вызванного двухлетней засухой и чрезмерно тёплыми зимами. Так, в Лимассоле к 2010 году появится первый опреснительный завод, мощность которого составит 40000 кубометров в день. Через два года такой же завод "вырастет" в Пафосе, а ещё через год третий завод будет построен в Фамагусте. И уже в мае 2008 года на острове появится временный плавучий опреснительный мини-завод. Предполагается, что он сможет производить до 20000 кубометров воды ежедневно.
В рамках долгосрочных мер по экономии воды предусмотрено увеличение перерабатывающих мощностей двух существующих заводов: в Декелии и в районе аэропорта Ларнаки. Сейчас там в общей сложности производится 33 млн тонн питьевой воды ежегодно.
" Почему растут цены?
"Подорожание нефти на мировом рынке, повышение расценок в сфере строительства, создание большого количества частных университетов, что порождает спрос со стороны студентов, ну и конечно, высокий уровень жизни — таковы основные причины роста цен на дома и квартиры", — считает Ассоциация профессиональных оценщиков и консультантов по недвижимости. Интересный вывод сделал Никос Кириаку, член АПОКН: "Ослабление семейных связей играет на руку риэлторам, поскольку теперь молодые люди предпочитают иметь собственное жильё, вместо того, чтобы по старинке жить с родителями".
По оценке АПОКН, средняя стоимость дома в центра Никосии равна 500000 €, на окраинах дома значительно дешевле — примерно 220000 €. Односпаленная квартира в пригороде — 120000 €, тогда как трехспаленная обойдётся покупателю приблизительно в 220000 €. Последнее исследование международной организации Global Property Guide, проведённое в 38 странах, показало, что на Кипре не такое уж дорогое жильё. Например, средняя цена новой роскошной квартиры на Кипре — 2167 € за м2, тогда как в Монако подобная недвижимость стоит 24900 € за м2, в Англии — 18108 €, во Франции — 10014 € и в Швейцарии — 5418 €. При этом покупательная способность желающих приобрести недвижимость на Кипре оценена в 2344 € за м2. Таким образом, согласно выводам Global Property Guide, Кипр имеет более низкие цены и более высокую покупательную способность, чем Греция, Чехия, Эстония и Португалия, когда речь идёт о недвижимости в центре города.
" Учите язык — не пожалеете!
Кипр занимает удачную позицию с точки зрения сочетания многих положительных факторов, поэтому инвестиции в недвижимость на острове выгодны. Позвольте лишь дать маленький, но очень полезный совет тем, кто уже купил или только собирается это сделать: выучите хотя бы несколько фраз на греческом языке! А ещё лучше, сделайте усилие и пытайтесь говорить с местным населением на их языке.
Да, греческий очень сложный, особенно письменный. А кипрский диалект при этом существенно отличается от классического греческого языка. Если вы сумеете справиться с ним хотя бы на бытовом уровне, это сильно облегчит вашу жизнь на острове. Хотя, надо отметить, когда иностранцы пытаются практиковать свои языковые навыки, киприоты немедленно переходят на английский. Так что в любом случае вы не пропадёте!
 Виктория МИХАЙЛОВА
глава московского представительства
компании Aristo Developers
На протяжении многих лет Кипр стабильно привлекает как иностранных туристов, так и иностранных покупателей жилья. Отчасти благодаря им кипрский рынок недвижимости долгое время демонстрирует стабильный рост, в том числе и рост цен, который особенно заметен, начиная с 2000 года. В прошлом году стоимость кипрской недвижимости в среднем выросла на 28-30% (в зависимости от конкретного объекта и района его расположения). В этом году рынок должен стабилизироваться, однако прогнозы по 10-процентному росту цен выглядят вполне реальными.
Чем привлекателен Кипр? Во-первых, своими почти идеальными климатическими условиями: 10 месяцев в году здесь царит настоящее лето, а температура держится на отметке от +27°С до +32°С. Жители и гости острова начинают купаться уже в конце марта! Совсем недавно я спросила одного из своих кипрских коллег: "Как погода?" И услышала в ответ: "Отвратительно! Под 28 градусов!" Киприотам, привыкшим к постоянному теплу, хоть иногда хочется холода. Подобный каприз трудно понять жителям Москвы, Санкт-Петербурга или Новосибирска.
Безусловно, огромный плюс Кипра – очень спокойная криминогенная обстановка: официальные данные гласят, что "уровень криминала" здесь один из самых незначительных, процентов на 30 ниже, чем в подавляющем большинстве стран Европы. Немаловажными факторами являются экономическая стабильность страны и надёжность её банковской системы. Наконец, современный Кипр – это не только пляжная расслабленность под ласковыми лучами солнца, но и активное времяпрепровождение. На острове строится множество марин, в частности, в Лимассоле и в бухте Корал Бэй. Наверное, не все знают, что на Кипре можно даже кататься на лыжах, хотя лыжный сезон и длится всего два месяца. Тёплое море и прохладные горы, обилие исторических памятников и атмосфера спокойствия – всё это Кипр, чья популярность всё набирает и набирает обороты.
22 место в индексе
экономической свободы
Согласно исследованию Heritage Foundation и Wall Street Journal, лидером мирового рейтинга в 2007 году по индексу экономической свободы стал Гонконг. Кипр сдал свои позиции, сместившись с 20-го на 22-е место из 175 возможных. Тем не менее позади острова Афродиты оказались Германия, Швеция и Австрия. Лучшим для Кипра был 2004 год, когда Heritage Foundation и Wall Street Journal поместили его на 15 строчку рейтинга, а худшим – 2000 год, когда он оказался на 35-ом месте. В 2007 году Кипр преуспел в вопросах защиты прав собственности, в банковской системе, на финансовых рынках и в открытости для иностранных инвестиций. Кипр набрал более 50% в 9 из 10 возможных показателей; он занял 11 место среди 41 страны ЕС, при этом его оценка по основным параметрам выше, чем средний мировой уровень.
Всё течёт, всё изменяется. К лучшему
80-е годы прошлого века были периодом восстановления туриндустрии Кипра. После войны в 1974 году Кипр потерял практически всю свою отельную сеть. Как раз в 80-е были построены основные отели Лимассола и Ларнаки, стал более активно предлагаться отдых на Кипре, а также финансовые услуги. Это было начало становления Кипра как международного центра финансовых услуг.
 Андреас ХУЛУДИС
глава представительства в России
компании Pafilia Property Developers
Вто время многие строительные компании острова ввели ещё активную деятельность по строительству и в арабских странах. Надо сказать, что для кипрских стройкомпаний 70-е и 80-е годы были довольно трудными, и потому они искали зарубежные заказы. Не удивляйтесь, что именно кипрские компании строили большинство дорог, мостов, туннелей, гостиниц и шиитских замков в Дубай, Шарже, Абу-Даби, а также в Саудовской Аравии. Рост рынка недвижимости на самом Кипре тогда был практически незаметен. Земля стоила недорого, и никому не приходило в голову её продавать для получения прибыли. Тогда были другие ценности, и все пытались копировать успешные направления бизнеса: сосед открыл ларёк, а он успешный, – значит, рядом с ним надо построить такой же ларёк.
Начало строительного бума – это примерно 1985 год. Люди после войны в 1974 году скопили небольшое состояние, а банки начали более активно предлагать ипотеку – под 9% годовых, что по сегодняшним меркам слишком дорого. За последующие 10 лет на Кипре были построены основные здания, которые вы видите сегодня. В то время Пафос был городом, состоящим из нескольких деревушек, а его жители занимались в основном скотоводством и сельским хозяйством. Так продолжалось почти до начала 90-х. Люди, которые видели, что владелец одной из строительных компаний за "копейки" скупал земли на холмах Пафоса, недоумевали и указывали на него, крутя указательным пальцем у виска, мол, наверное, сумасшедший. Да-да, это было именно так!
Самые ликвидные земли находились в Никосии и Лимассоле, Айя Напе и Ларнаке, и те простые люди, которые имели землю, ещё не понимали, что она имеет высокую коммерческую ценность, особенно если расположена в непосредственной близости от основных гостиниц, где можно было построить ресторан, магазин или киоск.
90-е годы – время, когда Кипр получил признание как туристический и бизнес-центр Средиземноморья. В это время большинство россиян начало свои путешествия по миру, и именно с Кипра, так как он оказался первой страной, которая стала предлагать свои туруслуги, открыв в России представительства и турфирмы. Тогда же начали строить небольшие апарт-отели, требующие небольших капиталовложений, а земля снова начала дорожать. Отметим, что основной спрос был на земли недалеко от моря или непосредственно у моря, но главным критерием оставалось соседство с крупными отелями.
Через некоторое время стало меньше заказов на строительство отелей и апарт-отелей – в них уже не было большой необходимости. Отельный спрос был удовлетворён, а борьба за туриста стала более жёсткой. И тогда началась борьба за частного клиента, желающего построить дом для себя и своей семьи.
В 1996 году крупным строительным компаниям удалось пролоббировать в парламенте Кипра вопрос о разрешении покупки недвижимости на острове иностранцами – упростилась как сама процедура покупки, так и схема получения разрешения на строительство. Это было начало строительного бума, и с тех пор на долю иностранцев приходится 20% рынка недвижимости Кипра. Первыми массово начали приобретать кипрскую недвижимость англичане, а затем и россияне. До 2000 года недвижимость на Кипре неуклонно росла в цене, и с каждым годом всё большими темпами. В основном темп роста задавал спрос со стороны английского и российского рынка (80% и 20% соответственно).
В 2000 году, когда в России произошла смена власти, потенциальные российские покупатели предпочли подождать с "кипрскими" покупками и понаблюдать за ходом дел у себя на родине. Но через годик всё встало на свои места, российский спрос снова начал расти, а вместе с ним и цены на недвижимость острова. В 2002 году был крах кипрского фондового рынка, и инвесторы повально стали вкладываться в недвижимость острова, которая начала расти в цене ещё быстрее.
Следующий рубеж – май 2004 года. В России снова были президентские выборы, но главное – стало выгодно вкладывать средства в недвижимость Москвы. В то время Кипр как раз находился на пороге вступления в Евросоюз, и это тоже сыграло отрицательную роль для местного рынка недвижимости: многие потенциальные владельцы "домика у моря" решили дождаться дальнейшего развития событий. "А что дальше?" – я лично помню многих, кто задавал мне этот вопрос. Через несколько месяцев эти "многие" поняли, что ничего особо не изменилось, но московский рынок недвижимости по-прежнему был очень соблазнителен для инвестиции. Всё это длилось до конца 2006 года, когда стали заметны первые признаки стагнации рынка Москвы, кроме того, многие потеряли деньги, вложившись в сомнительные проекты некоторых недобросовестных компаний. Деньги начали искать более устойчивые рынки. Многие ринулись скупать недвижимость в разных странах, но со временем начали понимать, что наиболее устойчивый зарубежный рынок – это как раз рынок Кипра. Мы всегда будем повторять: Кипр – это остров, земельные ресурсы здесь крайне ограничены; теперь все понимают ценность земли, и больше дёшево ничего не продаётся. Это основная причина роста цен на недвижимость: чем более ликвидна земля и чем интереснее проект, который будет на ней реализовываться, тем более выгодна инвестиция. Сегодня рост цен на кипрские объекты составляет от 10% до 45% в год, а сам Кипр находится на новом этапе развития.
Ипотечный кризис в США повлиял и на европейские страны, но Кипр не затронул напрямую. Есть некий спад спроса со стороны англичан, которые сегодня с большим трудом могут заложить свою недвижимость на родине для покупки дома за рубежом. Да, именно так большинство из них и покупали "мечту у моря", но британские банки стали действовать более осторожно. Зато со стороны россиян у нас наблюдается растущий спрос, а со стороны жителей Норвегии, Швеции и Нидерландов – просто бешено растущий! Кроме этого, многие инвестиционные компании, которые традиционно вкладывались в европейскую недвижимость, стали обращать всё большее внимание на стабильный кипрский рынок. Суммарный спрос, обеспеченный приходом на Кипр инвесторов с других иностранных рынков (за минусом падения британского спроса), продолжает расти. Вот почему мы уверены, что инвестиции в Кипр – это выгодные вложения.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель 2008 | № 4 (33) | http://www.d-n.ru/
Автор: Марина НИКОЛАЙЧЕВА
|
