|
 Сегодня в Петербурге отсутствуют единые унифицированные стандарты, определяющие, какое жилье считать элитным, а какое относить к бизнес-классу. Застройщики и риэлторы используют собственные правила оценки, порой суще-ственно отличающиеся в деталях. Такое впечатление, что термин "бизнес-класс" наши девелоперы позаимствовали у авиаперевозчиков, которые предлагают состоятельным клиентам отдельный отсек самолёта с комфортабельными креслами, эксклюзивными обедами и прочими атрибутами комфорта. Но где проходит тонкая грань, отличающая "элиту" от "бизнеса"? И есть ли она вообще?
" Классификация видов
Выбор категории строящегося объекта проводится на основе анализа спроса. Определяется, по какой максимально возможной цене рынок может "поглотить" тот или иной дом с конкретным местоположением. Ситуация осложняется тем, что при нынешних темпах удорожания жилой недвижимости ценовые границы между разными категориями жилья становятся всё более размытыми. И схожие по характеристикам дома "кочуют" из одной категории в другую без изменения своих качественных параметров. Большинство экспертов делит элитную недвижимость на классы: "бизнес-", "премиум-" и de luxe.
К последнему, по мнению застройщиков, имеет право относиться квартира в новом или реконструированном доме и жилом комплексе, расположенном в историческом центре Петербурга, — в зоне Золотого треугольника (территория, ограниченная Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой ул. и набережной Фонтанки), недалеко от Таврического сада, на Крестовском или Каменном острове. В таком доме всё должно быть эксклюзивно: уникальный архитектурный проект и планировочные решения, инфраструктура, материалы, сервис. Иначе говоря, объект жилой недвижимости класса de luxe — это дом-визитная карточка, демонстрирующий значимость, социальный статус и материальный достаток владельца.
Согласно этой градации, объекты класса "премиум" могут располагаться в оставшихся районах материковой части исторического центра, на Петроградской стороне вблизи Каменноостровского проспекта, у станции метро "Горьковская", на Васильевском острове.
"Первые образчики бизнес-класса появились в Петербурге еще в 1990-х
годах, когда начали возводить монолитно-кирпичные дома; образовался некий промежуточный класс между типовым панельным жильём и элитными квартирами в центре, — поясняет Ирина Гудкина, генеральный директор АН "Бекар". — Понятие "комфорт-класс" возникло гораздо позже, когда само слово "бизнес" стало казаться многим застройщикам несколько "затёртым". Сегодня большинство проектов класса "В" сосредоточено в престижных районах исторического центра и районах, примыкающих к зонам элиты de luxe. Кроме того, сюда входит часть Адмиралтейского района до Измайловского проспекта, большая часть Петроградской стороны и районы исторической застройки Васильевского острова, набережные с видом на достопримечательности и некоторые другие".
Большинство аналитиков сходится во мнении, что в сегмент "элита" попадают объекты в таких районах города, как Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский, плюс недавно к этому списку добавился ещё Приморский район. Петроградский район лидирует по количеству элитного жилья, в частности за счёт нового строительства на Крестовском острове и окрестных набережных. Объём предложения элитного жилья на Крестовском составляет почти 50% от предложения всего элитного жилья в Петербурге. В целом в Петроградском районе около 70–80% всего объёма жилья, находящегося в продаже в этом сегменте.
"Рынок недвижимости Санкт-Петербурга активно развивается во всех направлениях, — отмечает Мария Сорокина, директор Санкт-Петербургского отделения компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" холдинга "МИЭЛЬ". — Если рассматривать только сегменты "бизнес-" и "элит-", то на сегодняшний день доля недвижимости бизнес-класса в новостройках составляет 50–55%, "элиты" — 20%, "премиум-класса" — остальное. В рамках всего строительного рынка бизнес-класс составляет 500000 м2, элит-класс — 170000 м2, премиум-класс — 300000 м2".
" Крупным планом
Если говорить об интересных объектах, сданных в 2007 году, то специалисты отмечают следующие дома и жилые комплексы. В текущем году "Строительная корпорация "Возрождение Петербурга" сдала 8-этажный элитный дом "Каменноостровская коллекция" (Каменноостровский пр., д. 56), построенный по проекту Евгения Герасимова. Маленькая изюминка этого строения — весь 8-й этаж занимают пентхаусы. Также в 2007 году завершено строительство элитного жилого комплекса "Белые Ночи", расположенного в самом центре Петроградского района. Дом находится недалеко от Каменноостровского и Большого проспекта, в тихом дворике. Изюминка этого дома — просторные ванные комнаты с окнами, ну и плюс видовые квартиры — из окон верхних этажей можно увидеть Исаакиевский и Петропавловский собор и церковь Иоанна Кронштадтского. Конечно, очень интересен проект Stella Maris.
Что касается проектов, сдача которых планируется в 2008 году, то можно отметить элитный дом "Ле Грандъ" на Невском проспекте. В доме всего 44 квартиры, а на последних этажах спроектированы единственные на Невском квартиры с панорамными видами. На первых этажах дома — элитная галерея бутиков Esfera. Setl City сдаёт в следующем году сразу два элитных проекта — Aston Graftio и "Статский советник". Первый объект расположен на Петроградской стороне, на углу улиц Графтио и Чапыгина. Проект жилого дома разработала известная архитектурная мастерская "А-Лен". Вентилируемый фасад здания облицован натуральным камнем, предусмотрено витражное остекление балконов и лоджий, ночная декоративная подсветка фасада. "Статский советник" — 7-этажный элитный дом, расположенный на пересечении Гороховой улицы и Загородного проспекта. В доме всего 42 квартиры, в каждой квартире устанавливаются витражные стеклоалюминиевые конструкции с энергосберегающим стеклом. По всему фасаду устроена декоративная подсветка. Также в 2008 году будет сдан дом "Финансист" от инвестиционно-строительной компании "Петрополь". Из окон пентхаусов открывается вид на Васильевский остров, Финский залив и центр города. Всего в доме 242 квартиры. Проект здания в стиле постмодернизма разработан "Архитектурной мастерской Герасимова". На платформе между двумя секциями жилого комплекса расположится мощёный внутренний дворик с уютными местами для отдыха, декоративными деревьями и клумбами.
" Прогнозы
В элит-классе эксперты отмечают следующие тенденции и прогнозы на 2008 год:
☺ сокращение объемов элитного жилья в связи с нехваткой участков в локациях, считающихся элитными;
☺ децентрализация элитного рынка — вовлечение под строительство элитных домов территорий, выходящих -за границы центральных районов;
☺ появление масштабных проектов с большим числом квартир, в том числе связанных с реконструкцией целых кварталов, формирующих однородную социальную среду;
☺ политика застройщиков, направленная на открытие продаж квартир в элитных жилых домах на высокой стадии готовности дома, что позволит продавать элитные квартиры по более высокой цене, чем на нулевой стадии.
"Сегодня основная часть (более 30%) строящихся и проектируемых элитных домов сконцентрирована в Петроградском районе, особенно на Крестовском острове, — рассказывает Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь". — Далее с большим отставанием идут Центральный (около 12%) и Выборгский (4%) районы. Ожидается, что в дальнейшем новые объекты элитной недвижимости будут строиться в удалённых районах, где можно формировать масштабные проекты с однородной социальной средой".
В классе "бизнес" эксперты отмечают следующие тенденции и прогнозы на 2008 год:
☺ продолжится освоение крупных территорий, в том числе прибрежных, под застройку жилого и смешанного назначения;
☺ наиболее привлекательными для потребителя станут предложения квартир, расположенных в кварталах, полностью застроенных одним
☺ застройщиком, с развитой инфраструктурой, обустроенными территориями и однородным социальным окружением;
☺ ипотечное кредитование останется мощным средством привлечения покупателей.
" Цена вопроса
По данным аналитических исследований "Петербургской Недвижимости", в настоящее время в сегменте "элита А" средние цены составляют около $11300/м2, а в сегменте "элита В" — $6200/м2. Средняя цена "элитного метра" по городу составляет $7770. За 11 месяцев 2007 года стоимость элитного жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга выросла на 40%. Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития компании "Петербургская Недвижимость", отмечает, что в последнее время предложения по $15000–20000 за м2 перестали быть редкостью, и средние цены выросли за счёт появления таких объектов на рынке. В 2007 году был сдан в эксплуатацию один из "дорогих" домов — жилой дом премиум-класса Stella Maris на проспекте Динамо, д. 4, с собственной набережной и причалом для яхт. В доме было всего 14 квартир, в продаже осталось 4. Минимальная цена "квадрата" составила $16000.
По прогнозам аналитиков, в сегменте элитного жилья, по сравнению с остальными сегментами, рост цен будет наиболее существенным — 7–10% за полгода в сопоставимых ценах. Свободные участки под застройку в центре города становятся всё более редкими, что подталкивает девелоперов к освоению новых крупных территорий, но "поднять" такие проекты могут далеко не все строительные компании. На этот рынок выходят крупные инвестиционно-финансовые структуры, в том числе международного уровня.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель 2008 | № 4 (33) | http://www.d-n.ru/
Автор: Дарья ТУРОВСКАЯ
|
