|
Инвестиции в региональное строительство — одно из самых актуальных направлений девелоперской деятельности сегодня. Определяя места, перспективные с точки зрения развития жилого строительства, эксперты и игроки рынка ориентируются на запросы потенциальных покупателей. Традиционно наиболее привлекательными были города-курорты, расположенные на Черноморском побережье России, в частности, в Краснодарском крае. В последнее время престиж Анапы, Геленджика, Туапсе, Новороссийска заметно повысился прежде всего благодаря Сочи — главному современному имиджмейкеру региона. О грандиозных олимпийских и околоолимпийских проектах этого города уже сказано и ещё будет сказано немало, поэтому выносит Сочи за рамки сегодняшнего обзора, посвящённого развитию курортов Краснодарского края.
 " Анапа: Мекка для частных предпринимателей
Россиянину Анапа известнее и ближе всех остальных городов Краснодарского края. Здесь в советское время отдыхали семьями. На местных курортах предпочитали поправлять здоровье люди, страдающие от многих хронических заболеваний. Были знамениты и местные пионерские лагеря, принимавшие детей со всего необъятного Советского Союза. Популярность Анапы легко объяснима — это самый тёплый город Краснодарского края и единственный Черноморский курорт, обладающий собственными лечебными грязями, — Чимбурского и Витебского озёр и Изулташского лимана.
Сегодня, когда посещение бальнеологических центров Европы становится для наших соотечественников всё более привычной формой оздоровительного туризма, Анапа продолжает сохранять свою привлекательность, а знаменитая анапская пересыпь по-прежнему идеальное место для отдыха с детьми. Ещё одно достоинство Анапы — близость к Азовскому морю, до которого всего 60 км. Среди преимуществ города стоит отметить и наличие аэропорта: его значение для иногородних владельцев местной недвижимости переоценить невозможно.
В силу перечисленных причин рынок курортной недвижимости Анапы развивается весьма динамично. По уровню цен он находится на третьем месте после Сочи и Геленджика, но основное его отличие от рынков этих городов — большое число небольших "частников", чаще всего представителей местных строительных компаний.
По оценке управляющего партнёра компании Blackwood Константина Ковалёва, привлекательность первичного анапского рынка жилой недвижимости средняя. Несмотря на то что темпы жилищного строительства в городе значительные, уровень его развития всё равно невысок на фоне Краснодара, Сочи и Геленджика. Особо привлекательными районами для строительства жилья являются: "Алексеевка" (которую называют инвестиционно-перспективным направлением), центральная часть города и новый проектируемый микрорайон "Восточный".
На данный момент в городе реализуются небольшие проекты, площадь участка под застройку которых редко составляет более 10 га. При этом самые крупные из них — жилые комплексы, состоящие из 8 домов (микрорайон "3Б"). В ближайшее время планируется реализация ряда крупных проектов, таких, как "Новая Анапа": на 780 га в посёлке Благовещенская, расположенном в 35 км от аэропорта Анапы, планируется построить 40 крупных гостиниц уровня 4 "звезды" и выше. Помимо гостиниц, будут возведены крупнейшие в России аквапарк и океанариум, а также яхт-клуб с причалами. Ведётся строительство и двух коттеджных посёлков — "Анапа-Хаус" на Супсехском шоссе и коттеджного посёлка компании "Бест" на Пионерском проспекте.
Интерес к местным коттеджам проявляют жители Краснодара, Ростова-на-Дону и других крупных городов ЮФО. Однако основной долей покупателей жилья обладают представители нефтяных и других ресурсодобывающих регионов страны, а также жители Москвы и Санкт-Петербурга.
 " Геленджик: природный заповедник "с имиджем"
Первичный рынок Геленджика стал активно развиваться с 2005 года, но пик строительства жилой недвижимости и заключения сделок пришёлся на 2007 год. Возникший интерес к побережью специалисты объясняют двумя обстоятельствами: во-первых, строительством аэропорта, призванного улучшить транспортное сообщение с городом, а во-вторых, благоприятной заповедной средой. Популярность Геленджика объясняется и рядом имиджевых факторов. Как известно, побережье Геленджикского района — место отдыха президента РФ, патриарха, а также российской политической элиты. По словам учредителя компании ИСК "Модус" Александра Левицкого, Геленджик сегодня "определённо переживает период бурного роста. И хотя бум проявляется главным образом в сегменте отельного строительства (что вполне объяснимо, поскольку летом в городе не найти свободных мест ни в гостиничном, ни в частном секторе), жилищное строительство тоже не стоит на месте. Разработанные для города инвестиционные программы предусматривают возведение жилых комплексов по всему геленджикскому побережью, однако в настоящий момент эта местность освоена не более чем на 20%. В городе осуществляется в основном точечная застройка (примером может служить жилой дом на ул. Морская). Однако разрабатываются и анонсируются новые комплексные проекты. Например, застройка микрорайона на ул. Луначарского. В Геленджике работает сравнительно небольшое число строительных компаний, в основном, московские, которые строят жильё преимущественно бизнес- и элит-класса. Доля же экономкласса снижается — в связи с низкой рентабельностью строительства по сравнению с более дорогими сегментами.
Как считает заместитель начальника коммерческого управления финансово-строительной корпорации "Лидер" Софья Старкова, цены на жилую недвижимость в Геленджике к концу года вырастут примерно на 40–50%. Во многом это обусловлено открытием геленджикского аэропорта, запланированным на 2008 год. Кроме того, необходимо учитывать, что хороших участков в Геленджике практически не осталось, поэтому и сама земля, и построенное на ней жильё, — всё будет дорожать быстрыми темпами.
Наибольшим спросом в Геленджике пользуются коттеджи и таунхаусы — и это имеет объективные причины. Костяк покупателей местной недвижимости составляют приезжие, желающие жить и отдыхать в доме на земле, в естественной среде, напоминающей загородную. Впрочем, сегмент коттеджных посёлков и таунхаусов только начинает развиваться. Скорее всего, этот формат получит дальнейшее воплощение не в самом городе, а в Большом Геленджике, который протянулся на 78 км вдоль побережья и включает в себя такие населённые пункты, как Кабардинка, Дивноморское, Джанхот и т.д. Уже сегодня в Геленджике и его окрестностях строится сразу несколько организованных посёлков: "Династия", "Лемурия", "Дивноморское" (12 км от Геленджика), "Торик".
Рынок недвижимости Геленджика сегодня весьма привлекателен для многих отечественных покупателей. Если несколько лет назад жаждущим поселиться здесь практически не из чего было выбирать, то сегодня на рынке большое число разнообразных предложений. Их качество определяется не только уровнем самих объектов, но и наличием обновлённой инфраструктуры и улучшенного транспортного сообщения. Это результат многомиллионных финансовых вливаний в экономику Краснодарского края со стороны как московских, так и региональных девелоперов. По мнению Софьи Старковой, на текущий момент по темпам развития Черноморских курортов Геленджик уступает только "ажиотажному" Сочи. Однако, если сочинские цены на квартиры неприлично высоки, то геленджикские — хоть и недешёвый, но приемлемый вариант.
 " Новороссийск: город для бизнеса
Южные приморские города в сознании жителей средней полосы России вызывают чисто курортные ассоциации. Однако реальный статус некоторых из них не имеет ничего общего с устоявшимся стереотипом. Сказанное в полной мере относится к Новороссийску — крупнейшему порту не только в Краснодарском крае, но и во всей Российской Федерации. (Грузооборот ОАО "НМТП" составляет около 40% от объёма перевалки грузов всех российских портов.)
Таким образом, Новороссийск совершенно не похож на соседнюю Анапу или Геленджик. Его нельзя назвать курортом, разве что окрестные Абрау-Дюрсо, Мысхако и Южную Озерейку можно считать местами отдыха. Новороссийск — город для бизнеса, и это обстоятельство отражается на рынке недвижимости. Цены на квартиры здесь растут стабильно, но элитного жилья и коттеджных посёлков строят мало. Зато сегмент складской и производственной недвижимости развит неплохо, значительные успехи наблюдаются и в девелопменте офисных центров.
Определённые ограничения на строительство в Новороссийске накладывают и особенности географического положения города. Как известно, на здешней набережной, развёрнутой на северо-восток, в холодное время года господствуют ураганные норд-осты, делающие жизнь крайне не комфортной и нередко приводящие к серьёзным разрушениям. Именно поэтому строительство жилья в прибрежной, как правило, наиболее привлекательной зоне, здесь не получило распространения. А вот возведение складов и офисных зданий оказывается экономически выгодным. Этому способствует и активное развитие местного порта, наблюдающееся в последнее время и стимулирующее увеличение миграционного потока в город.
Как подчёркивает Константин Ковалёв, "за 2007 год крупными и средними предприятиями строительного комплекса города выполнено подрядных работ на 113,9% к соответствующему периоду 2006 года. Существенно возросли инвестиции в жилищное строительство. За отчётный год введено в эксплуатацию 199000 м2 жилья (с учётом индивидуального жилищного строительства) с темпом роста 118,5% к 2006 году".
В стадии строительства находятся несколько проектов: ЖК "Южный берег" в 15-ом микрорайоне, ЖК "Черноморская Ривьера", 11 домов экономкласса в целом по городу. Среди возводящихся и проектируемых объектов в сфере элитной недвижимости можно назвать только жилую часть комплекса "Новосити": 15- и 23-этажные корпуса, на верхних этажах которых предусмотрены пентхаусы.
 " Туапсе: в цене окрестности
Можно ли считать Туапсе курортом? Едва ли, поскольку такой статус не позволяют присвоить городу расположенные здесь нефтяные терминалы. Зато живописные окрестности города осваиваются очень активно.
Константин Ковалёв утверждает, что инвесторам наиболее интересен участок побережья Джубга — Новомихайловский. Сейчас в этой местности создают особую экономическую зону туристического типа "Агрия". Кроме неё, следует отметить Небуг, где в своё время был открыт первый в России аквапарк. Сегодня этот населённый пункт можно назвать своеобразным брендом, где ещё долго будет сохраняться высокий уровень цен на недвижимость. Ещё один небольшой посёлок на побережье, Агой, популярен из-за близости к Туапсе. Расположенные южнее Туапсе населённые пункты имеют меньшие перспективы развития рынка недвижимости из-за проходящей прямо над пляжами железнодорожной ветки.
В целом же городское строительство развивается довольно невысокими темпами, поэтому с советских времён облик города изменился несущественно. Из новостроек можно выделить жилой комплекс для портовых работников, а из проектов, запланированных к реализации, — "Новомихайловский посад".
В целом Туапсе можно охарактеризовать как город приезжих. Основную долю покупателей (как, впрочем, и в большинстве городов края) составляют москвичи, петербуржцы и жители нефтегазовых регионов.
" Что дальше?
Насколько активно будет развиваться рынок городов Краснодарского края? Ответ на этот вопрос неоднозначен. С одной стороны, существуют объективные причины для масштабного регионального развития. По словам председателя правления корпорации MIRAX GROUP Максима Привезенцева, "в ближайшие 5–8 лет неизбежно произойдёт насыщение рынка недвижимости в Москве — в силу ежегодного ввода большого количества жилых и коммерческих площадей и сокращения числа свободных участков. Поэтому московские девелоперы ищут те направления, которые позволят им в долгосрочной перспективе наращивать объёмы, развиваться".
С другой стороны, как считает Максим Привезенцев, существует ряд факторов, сдерживающих инициативу крупных девелоперов: "Во-первых, в регионах фактически отсутствует спрос на жильё бизнес- и премиум-класса, строится преимущественно панельное жильё. Во-вторых, в регионах велика роль администрации в распределении площадок под застройку. В Москве всё гораздо прозрачнее и понятнее".
От того, насколько успешно будут преодолеваться изложенные проблемы, во многом зависит как сценарий всего регионального развития, так и качественное, динамичное строительство в Краснодарском крае.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель 2008 | № 4 (33) | http://www.d-n.ru/
Автор: Елена ВЕСТОВА
|
