|
 Кредитование девелоперских проектов впервые оказалось под угрозой, когда законодатель ввёл солидарную ответственность для банка и застройщика. В тот год многие застройщики в поисках средств под новое строительство оказались сразу без двух привыч-ных подспорий: с одной стороны, без возможности привлекать деньги населения, с другой — без возможности работать с банками. Однако строительство в России не прекратилось. Кто же сегодня финансирует новые проекты и насколько охотно банки работают с застройщиками?
Один из вопросов, который систематически приходится решать девелоперам: как найти дешёвые деньги на строительство, т.е. взять их под такую процентную ставку, при которой проект не окажется уж точно нерентабельным. При этом надо понимать, что в период получения и согласования документации (минимум 2 года) прибыли от проекта не будет. Этот период однозначно убыточен, а потом деньги начинают возвращаться неравными долями за счёт продаж. Так что оперативно отдать банку взятую у него сумму нереально. На практике вернуть заёмные средства при постоянных доходах от комплекса можно будет года через три.
" Западный опыт
Во всём мире в плане инвестиций недвижимость считается одной из наименее рискованных сфер с достаточно высоким уровнем рентабельности. Однако основным условием доступа к этим преимуществам является сопоставимо высокий уровень начальных затрат.
Если исходить из многолетней западной практики, то финансирование извне максимально отвечает идее девелопмента. Ведь девелопер, по сути, не является носителем финансовых ресурсов, а лишь привлекает и распределяет их так, как считает нужным для надлежащего достижения целей проекта. Конечно, для обеспечения доверия со стороны инвесторов и, соответственно, привлечения ресурсов в проект, девелопер должен продемонстрировать свою непосредственную заинтересованность в его успешной реализации. Для этого определённая доля общего объёма финансирования (20–30%) обеспечивается за счёт внутренних его, девелопера, ресурсов.
На Западе девелоперы с хорошей рыночной репутацией практически не используют собственные финансовые средства, привлекая их под проект извне при полном отсутствии обеспечения, а в некоторых случаях лишь под саму идею застройки того или иного участка. Существует и другая крайность, которую нельзя не отметить: даже на развитых рынках недвижимости работают девелоперы, по своему отношению к вопросам финансирования проектов схожие со многими отечественными игроками. Они, как правило, ориентируются на свои финансовые ресурсы, однако, если некоторые (Bouygues, ProLogis, Hochtief и др.) поступают так по причине избытка собственных средств, то другие вынуждены проводить данную политику из-за невозможности привлечения внешних финансовых ресурсов на условиях, подходящих в первую очередь по стоимости и срокам. Вместе с тем практика и элементарная финансовая логика свидетельствуют, что внешнее финансирование для девелопмента — только благо. Как отмечают сами застройщики, основная причина использования внешних источников финансирования проектов в сфере недвижимости — их значительная капиталоёмкость. Использование же для развития проектов крупного масштаба исключительно собственных средств неэффективно. Располагая, например, суммой в $10 млн, девелопер может самостоятельно осуществлять реализацию одного проекта с бюджетом в $10 млн или привлекать внешнее финансирование в объёме 80% (нормальная для Запада практика) и в те же сроки реализовать 5 аналогичных проектов.
" Тяжёлая реальность
Говоря о российской реальности, надо понимать: основными инвесторами у нас являются банки, и большинство из них не готово рисковать. Поэтому, если речь не идёт о банке, с которым у девелопера постоянные партнёрские отношения, то часто возникает необходимость предоставить в залог сравнительно ликвидную готовую недвижимость. Но и в этом случае закладываемое имущество должно отвечать определённым требованиям: его рыночная стоимость должна быть не ниже, чем общая сумма заёмных средств и процентов по кредиту, которые могут, в зависимости от конкретного случая, составлять от 10% до 18% годовых.
Кроме того, многие банки требуют представить поручителя и проектную документацию. Некоторые организации (например, Сбербанк) настаивают на полностью согласованной документации, что почти нереально на начальных этапах строительства. В столице для получения кредита права на землю должны быть оформлены в Москомземе. Все эти оговорки страхуют банк, но не упрощают жизнь девелопера.Другой вариант решения проблемы — поиск соинвесторов или заказчика-нанимателя, способного вложить определённую сумму в проект, выход на IPO или выпуск облигаций. Российским девелоперам доступны все эти многочисленные альтернативные источники финансирования строительных проектов, а кроме того, на рынок вышли значительные иностранные инвестиции.
Как следствие, финансирование проектов всё чаще осуществляется с применением более трудных механизмов. Например, опытные девелоперы часто применяют проектное финансирование, позволяющее максимально усилить "долговой рычаг" компании. Большинство столичных компаний уже испробовали все эти методы, и в каждом из них обнаружились как весомые достоинства, так и существенные недостатки.
" Преимущества и недостатки
Как уже отмечалось, сегодня банковское кредитование является основным источником внешнего финансирования проектов в сфере недвижимости. По сравнению с другими источниками (эмиссия акций, облигационный заём), к преимуществам банковского кредита эксперты относят относительную простоту технологии и возможность получения финансовых ресурсов по схеме, учитывающей конкретные потребности проекта по сумме и срокам.
Однако при этом банк в значительной степени (хотя и в меньшей, чем при партнёрстве с соинвестором) контролирует ход реализации проекта и соблюдение принципа целевого использования финансовых ресурсов, предоставленных в рамках кредитного соглашения, зачастую вмешиваясь в управленческие функции девелопера.
По словам Татьяны Шелягиной, финансового директора инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, готовность банка финансировать проект во многом зависит от "крупности" застройщика, его деятельности, в том числе и репутации. Причём в силах заёмщика как увеличить, так и уменьшить сумму кредита. "Одно время у RODEX GROUP кредитный лимит на холдинг от нашего партнёра "Инвестторгбанка" составлял $5,5 млн. Упорная работа над созданием кредитного портфеля, сформированного на основании партнёрских отношений с ведущими банками страны (входящими в "двадцатку" крупнейших), позволила увеличить кредитный лимит до $50 млн. Первоначальные сложности были связаны главным образом с тем, что холдинг RODEX GROUP был новичком на рынке заимствований и не имел кредитной истории. Но это же обстоятельство позволило с самого начала выстроить работу с учётом будущих перспектив компании. Изменение ситуации произошло примерно после полугода работы в данном направлении", — комментирует ход событий Татьяна Шелягина.
О репутации и постоянных связях с банком говорит и финансовый директор ГК "Пересвет-Групп" Иван Буруханов. По его словам, в настоящее время банковские учреждения предпочитают кредитовать застройщиков, которые являются постоянными и надёжными клиентами. Сейчас маловероятно, что незнакомая организация, придя в банк, сразу получит крупный кредит. Преимущество получают проверенные партнёры с продолжительной кредитной историей. Как отмечает Иван Буруханов, коррекция происходит в первую очередь в сторону более детальной проверки объектов финансирования, качества инвестиционных проектов, их правовой составляющей.
В свете ипотечного кризиса в США многие банки стали настороженно относиться к заёмщикам из сферы недвижимости и строительства. По словам экспертов, кризис ликвидности на фондовом рынке также значительно повлиял на позицию кредитных организаций, и не в сторону проявления большей благосклонности к заёмщикам. Прибавьте сюда необходимость банков погашать кредиты перед своими иностранными кредиторами (в частности, весной намечается очередное погашение российских кредитов перед западными партнёрами), и вы получите полную картину факторов, влияющих на кредитные решения большинства банкиров.
Как отмечает управляющий партнёр компании Blackwood Константин Ковалёв, сегодня банки находятся в сложной ситуации и стремятся минимизировать свои риски всеми доступными способами. В том числе, отказываясь от выдачи долгосрочных кредитов застройщикам и побуждая их быстрее возвращать уже выданные кредиты.
Очевидно, что банки сейчас предпочитают ликвидные бумаги менее ликвидным проектам, что сокращает поток инвестиций в строительство. Это может вынуждать застройщиков снижать цены на уже построенные дома, чтобы активизировать продажи. "Мой знакомый из Санкт-Петербурга купил в США дом, который до кризиса стоил $1 млн. Сейчас этот дом обошёлся бы ему в $260000. Это очевидное влияние кризисной ситуации на застройщиков и их метод поиска путей выхода из сложившихся обстоятельств. Как следствие, в США уже на 14% упали цены на первичном рынке и на 10% — на вторичном рынке, где владельцы домов менее подвержены прессингу банков", — отмечает Константин Ковалёв.
" Альтернатива есть
Одной из общеизвестных альтернатив заёмным средствам является поиск соинвесторов. По словам Ивана Буруханова, привлечение внутренних инвесторов с других рынков, готовых финансировать профессиональных девелоперов и зарабатывать на этом деньги, — хорошая альтернатива банковским займам. "В настоящий момент цены пошли вверх как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Следовательно, рентабельность девелоперских проектов повысилась, а срок окупаемости снизился, проекты стали более привлекательны для инвесторов", — считает Иван Буруханов. При этом деньги соинвесторов зачастую оказываются довольно дорогими. Это обусловлено тем фактом, что с соинвестором девелоперу придётся делиться всей прибылью, в то время как стоимость кредита зафиксирована и не зависит от успешности проекта в целом.
Другой популярный ход — размещение облигаций. Но надо учитывать, что покупатель будет изучать проспект эмиссии, чтобы понять, что представляет собой этот эмитент и стоит ли ему доверять. К такой открытости готовы не все участники рынка. Многие предпочитают развивать параллельные направления, диверсифицируя источники финансирования. В частности, RODEX GROUP планирует дебютное размещение облигационного займа наряду с продолжением использования заёмных средств. По словам Татьяны Шелягиной, этот инструмент экономически целесообразен только при достижении компанией определённого уровня, в том числе и уровня прозрачности: "Следующим шагом может стать IPO. RODEX GROUP движется в этом направлении. Суммируя, среди альтернатив или источников финансирования надо назвать средства акционеров и соинвесторов, облигационные займы и выход на рынок акционерного капитала".
" IPO: "за" и "против"
В то время как RODEX GROUP только рассматривает для себя выход на IPO, большинство застройщиков считает этот довольно популярный в недавнем прошлом инструмент финансирования малоэффективным. По их мнению, в свете неблагоприятной рыночной конъюнктуры и низкой ликвидности выход компаний на IPO приведёт к заниженной оценке при размещении, что в первую очередь невыгодно самому эмитенту. То есть, ожидание получения серьёзного объёма дополнительных денежных ресурсов на фоне понесённых затрат — не оправдается. Как следствие, инвестиционные программы, которые планировались к реализации с помощью проведения IPO, не будут в полной мере выполнены. По мнению Ивана Буруханова, все сливки с этого рынка собрала ГК ПИК, первой из российских компаний вышедшая на IPO. И теперь, когда инвесторы ожидают отдачи от вложений в акции ПИК, выходить на крупномасштабное IPO с привлечением западных инвестиций в течение 4–5 лет было бы опрометчиво. "Рынок не безграничен, а если размещение акций компании пройдёт ниже объявленного ценового диапазона или намеченный объём не продадут, то репутации компании и, следовательно, инвестиционной привлекательности её проектов будет нанесён серьёзный удар", — считает Иван Буруханов.
Директор кредитного департамента "СДМ-Банка" Сергей Козлов называет IPO достойной альтернативой: размещение акций позволяет получить средства для долгосрочных проектов, когда банковские институты не могут обеспечить потребности компании. Однако и по его мнению в последнее время опасность IPO заключается в том, что инвесторы предпочитают вкладывать средства в высоколиквидные государственные ценные бумаги, а не в акции частных строительных компаний, поскольку опасаются корректировки рынка и переоценки активов.
Кроме того, как отмечает Константин Ковалёв, если компания идёт на поиск сторонних финансов, она должна быть готова к тому, что ей придётся стать более прозрачной: "Никто не отдаст свои деньги в безусловное управление, и каждый инвестор заинтересован в том, чтобы контролировать, как и куда расходуются его средства. Зачастую компании и понимают необходимость дополнительного финансирования, да не готовы к такой прозрачности".
Впрочем, все эти оценки не означают полного отказа российских девелоперов от IPO. Скорее речь может идти о временной корректировке курса. Откладывающиеся в настоящее время размещения создают потенциальное предложение, которое по своей сути будет более качественным в силу обострившейся сегодня конкурентной борьбы за финансовые ресурсы. Таким образом, сложившийся кризис "очистит" рынок, что в конечном итоге будет полезно для всех его участников.
Деньги на строительство: ПО ЗАКОНУ И НЕТ
Привлечение средств на строительство – отдельная сфера, которая приносит людям знающим довольно серьёзный доход. При этом, чтобы рассуждать о ней, надо понимать, что средства можно привлекать как законными способами (заёмные средства, инвестиции западных и отечественных инвесторов), так и не слишком законными (векселя, досрочная продажа квартир/офисов и другие). Каждый из этих подходов имеет свои достоинства и недостатки.
Наиболее популярными средствами привлечения серьёзных средств у крупных российских застройщиков жилья являются кредиты, облигационные займы и до недавнего времени – IPO. Кроме этого, в числе способов привлечения заёмных средств можно упомянуть строительные кредиты, кредиты рефинансирования и облигационные займы. Все эти "явления" так или иначе укладываются в очерченные законом рамки.
Однако с осени 2007 года данные каналы привлечения средств оказались под угрозой, когда банки не смогли выдавать кредиты на прежних условиях, облигации в атмосфере недостатка ликвидности стали просто бесполезны, и многие игроки отказались от первичного размещения ввиду сложной ситуации на фондовых рынках. Таким образом положение девелоперов усложнилось, и они оказались вынуждены искать другие способы привлечения финансов.
Наиболее очевидными видятся, конечно, ранее популярные превентивные продажи. Напомним, что до вступления в силу ФЗ 214 большинство застройщиков начинали собирать средства, продавая квартиры ещё задолго до выхода на строительную площадку. Затем закон запретил эту практику, справедливо полагая, что она ведёт к созданию пирамид и росту числа обманутых вкладчиков. И, надо признать, что на какое-то время застройщики действительно от неё отказались. Но тут на помощь им пришли векселя, которые компании продавали некой подставной фирме, а люди потом обменивали на ордера на вселение в квартиру. Федеральная антимонопольная служба, начав кампанию против "МИАНа", объявила и эту практику сбора средств вне закона. Однако большинство игроков рынка это не остановило – схема продажи векселей пока сохранилась.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель 2008 | № 4 (33) | http://www.d-n.ru/
Автор: Майя БОГДАНОВА
|
