|
 Хотя полных и точных статистических данных, связанных с объёмами приобретаемого россиянами зарубежного жилья нет ни у кого, мнение специалистов устойчиво гласит: "На российском „зарубежном рынке“ страной №1 по популярности и объёму сделок была, есть и, видимо, ещё долго будет Испания".
Одни аналитики уверяют, что на долю этого государства приходится до 16% рынка, другие — что до 25%, третьи — что ещё больше. Да и шут с ними, с точными цифрами! Даже поверхностное ознакомление с ситуацией позволяет понять, что, пока Испанию не могут догнать ни начавшая массированную атаку на Россию Болгария, ни сверхпопулярная ныне у россиян Черногория, ни поражающий размахом PR-кампании Дубай, ни кто бы то ни было другой. Как сегодня чувствует себя рынок недвижимости Испании? Изменяется ли он сам и изменяются ли параллельно с ним российские покупатели испанского жилья? На эти и другие вопросы в интервью отвечает директор по продажам компании Runiga S.L. Анхель Эмилио ПЕРЕС ПУПО.
Господин Перес, каким вы видите сегодня рынок недвижимости Испании с точки зрения цены объектов, объёма предложения, присутствия иностранных покупателей? Чувствует ли Испания нарастающую конкуренцию со стороны других стран?
— Испанский рынок недвижимости очень ёмкий: ежегодно на нём совершается несколько сотен тысяч сделок. Примерно половина из них приходится на новостройки, а половина — на вторичный рынок. До недавнего времени доля россиян и граждан СНГ не превышала 3% от общего числа покупателей, но в связи с ипотечным кризисом у себя на родине практически сошёл на нет поток англичан, до недавнего времени составлявший около 50% покупателей испанской недвижимости. Поэтому доля россиян, которых стало значительно больше и в абсолютных цифрах, существенно возросла.
Сейчас россияне покупают всё больше дорогих домов стоимостью во многие сотни тысяч и даже миллионы евро, но так же активно покупают и жильё экономического класса по цене от 100000€ до 300000€. При этом если дорогое жильё есть по всей стране, то относительно дешёвое на Средиземноморском побережье можно купить только в провинции Аликанте — побережье Коста-Бланки.
Если сравнивать Испанию с другими странами, то Турция и Болгария пока ещё дешевле. В Болгарии и Черногории у россиян меньше проблем с языком, да и общность культуры сказывается. На этом преимущества вышеперечисленных стран перед Испанией заканчиваются. А Кипр, Франция, Италия и Греция не имеют перед Испанией никаких преимуществ, зато Испания перед всеми ними имеет массу плюсов. Это политическая и экономическая стабильность — чего нет на Кипре, в Болгарии, Турции и Черногории. Это инфраструктура, значительно более развитая, чем на Кипре, в Греции, Турции, Болгарии и Черногории. Это цены, ниже, чем на Кипре, в Черногории и Греции, и кардинально ниже, чем в Италии и Франции. Это существенно лучший климат, чем во всех вышеуказанных странах. Это отсутствие ограничений для иностранных покупателей и получателей ипотеки, какие имеют место в Черногории и Турции. Это предоставление владельцам недвижимости и членам их семей годовых возобновляемых шенгенских мультивиз, чего не делает ни одна из стран Шенгена. И, наконец, это искренне доброжелательное отношение к россиянам, которым ни одна из сравниваемых стран, кроме Черногории, похвалиться не может. Отношение к россиянам связано, в частности, со спасением испанских детей во время гражданской войны, а такое не забывается.
Рынок испанской недвижимости самодостаточен и не испытывает серьёзной конкуренции со стороны рынков других стран. Испания есть и будет в обозримом будущем самой популярной страной среди покупателей недвижимости из стран бывшего СССР.
Как отразился на испанском рынке кризис, который из американского плавно превращается в общемировой? Претерпели ли изменения цены на недвижимость, практика выдачи ипотечных кредитов и другие сферы рынка?
— Ипотечный кризис в США и Великобритании отразился на Испании меньше, чем на других странах Европы. Хотя темпы нового строительства упали — из-за ухода с рынка английских покупателей. Агентства недвижимости, работавшие с англичанами, закрываются. Но для нашей компании, ориентированной на клиента из России и стран СНГ, это только плюс. Если раньше у испанских властей и некоторых строителей, а также представителей туристического бизнеса было слегка пренебрежительное отношение к россиянам как к источнику прибыли, то сейчас оно стало скорее подобострастным.
Условия выдачи ипотеки стали жёстче: понизился процент кредита по отношению к стоимости приобретаемой недвижимости, банки строже стали подходить к предоставляемым заёмщиками документам. Цены на вторичное жильё немного понизились, а на первичное —почти перестали расти.
Насколько в принципе развит ипотечный сектор в Испании? Легко ли иностранцу получить кредит в испанском банке и насколько часто иностранцы (особенно — россияне) пользуются возможностью взять кредит?
— Никаких сложностей при получении ипотечного кредита в Испании нет. Поэтому более 80% испанских семей имеют ипотеку, некоторые — не одну. Иностранцы тоже покупают, в основном, при помощи кредитов. Более 70% россиян, включая и весьма состоятельных людей, также прибегают к помощи банков при покупке как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Для оформления ипотеки от всех взрослых покупателей требуются следующие документы: справка о доходах с места работы, форма 2/НДФЛ или налоговая декларация за предыдущий год, а также иные доказательства финансовой состоятельности покупателя. Это может быть свидетельство о владении недвижимостью в своей стране или в любой стране мира, документы о владении бизнесом, выписки с банковских счетов и т.п.
Какие законодательные изменения, касающиеся рынка недвижимости, произошли за последние несколько лет в Испании? Не планируется ли принятие каких-либо новых законов?
— Испанское жилищное законодательство очень стабильно, а права покупателей надёжно защищены. При этом испанцы и иностранцы уравнены как в правах, так и в обязанностях. Никаких ограничений для иностранцев нет. И изменений законодательства в обозримом будущем мы не ожидаем.
Как бы вы оценили Испанию с точки зрения лёгкости (или сложности) адаптации иностранца к жизни в стране?
— Менталитет испанцев в чём-то похож на российский: та же нелюбовь к порядку, необязательность в исполнении правил и законов, которые ограничивают свободу испанцев. Россиянам достаточно посмотреть, как испанцы "соблюдают" правила дорожного движения, как тут же видится что-то своё, родное. В то же время испанцы очень доброжелательны, веселы и беззаботны, умеют радоваться жизни и устраивать себе праздники по поводу и без. Климат в Испании просто великолепен, а испанский язык красивый и несложный. Так что адаптироваться в Испании вполне реально.
Застройка Испании идёт интенсивно — это факт общеизвестный. Но насколько вырос объём нового строительства в 2007 году по сравнению с прошлыми годами? И сохраняется ли тенденция роста объёмов строительства сейчас?
— Как уже было сказано, в связи с ипотечным кризисом в Великобритании сократилось число английских покупателей испанской недвижимости — что привело к замедлению темпов жилищного строительства. И так как береговая линия почти повсеместно застроена, то новостройки смещаются всё далее — в глубь полуострова.
С вашей точки зрения, какие наиболее интересные проекты, заслуживающие упоминания, вышли в последнее время на испанский рынок?
— Таких проектов много. Это и вторая очередь города отдыха Марина д'Ор, и ряд новостроек в Валенсии и на Коста дель Соль, и застройка уникального природного феномена — косы Ла Манга в провинции Мурсия. И конечно же, многочисленные объекты на побережье Коста-Бланки провинции Аликанте.
Какому типу недвижимости отдают предпочтение иностранцы, в частности россияне?
— Иностранцы в целом и россияне в частности покупают все виды жилья — от недорогих квартир до роскошных вилл. Всё определяется финансовыми возможностями. А вот что отличает именно граждан бывшего СССР, так это патологическое желание жить как можно ближе к берегу моря. Аргументы типа наличия песка с пляжа, морской соли и частого ветра действуют не на всех. И даже то, что сами испанцы предпочитают селиться примерно в километре от моря, тоже не всегда убеждает.
Насколько быстро растут цены на испанскую недвижимость? То есть, привлекателен ли этот рынок с инвестиционной точки зрения? Возможно, особо привлекательны какие-то отдельные регионы? Если да, то какие и почему?
— Вложение в испанскую недвижимость — это надёжное помещение капитала, ибо испанская недвижимость всегда "в цене" и, как правило, только дорожает, несмотря на временные краткосрочные откаты типа теперешнего. Именно сейчас, особенно ближе к лету, сложилась благоприятная обстановка для покупки недвижимости, так как цены существенно ниже, чем могли бы быть и обязательно будут, когда период краткосрочного падения цен закончится.
С точки зрения выгодности вложения наиболее привлекательными считаются провинции Аликанте, Мурсия, Валенсия, некоторые районы провинций Кастельон, Малага, Кадис и Жирона. В первых двух наблюдается устойчивый рост цен, в остальных находятся раскрученные туристические центры, а предложений на покупку не очень много.
Присутствуют ли в Испании российские инвесторы и девелоперы?
— Россияне присутствуют везде, и Испания заинтересована в привлечении любых легальных инвестиций, в том числе и российских. В частности, граждане России активно вкладывают средства в жилищное строительство и индустрию туризма.
Считаете ли вы, что продвижение Испании на российском рынке недвижимости идёт достаточными темпами? И насколько сильна взаимосвязь между туристическим потоком в Испанию из России и аналогичным потоком покупателей недвижимости?
— Мы считаем, что резервов для улучшения отношений между Россией и Испанией ещё предостаточно, поэтому и работаем в этом направлении. Программа нашей компании — "Мост между странами" — нашла понимание властей обеих стран. Это очень помогло нам в организации предстоящей в Москве с 24 по 27 апреля выставки "Недвижимость мира" и экономического форума в рамках этой выставки. Понятно, что и на выставке, и на форуме Испания будет представлена весьма достойно.
Конечно, чем больше туристов приедет в Испанию и полюбит эту страну, тем больше россиян купит испанскую недвижимость. Мы с удовлетворением отмечаем, что в последнее время наблюдается устойчивый рост числа туристов из России и СНГ, отдыхающих в нашей стране. И тоже вносим в это свою маленькую лепту: в составе нашего холдинга есть две туристические компании, обслуживающие в основном наших клиентов.
Как изменился за последние годы портрет российского покупателя испанской недвижимости? Каким он был, этот покупатель, предположим, в середине 90-х, и каким стал теперь? Произошли ли какие-либо сдвиги в связи с обвинениями ряда испанских регионов (в частности, Марбельи) в концентрации криминальных денег?
— В последнее время к состоятельным россиянам прибавилось немало покупателей испанской недвижимости из числа представителей среднего класса. То есть, российский покупатель весьма неоднороден.
А вот что объединяет все слои россиян, интересующихся испанской недвижимостью, так это то, что покупатель стал значительно строже относиться к качеству строительства, к выбору места покупки, к оформлению прав собственности. И мы это только приветствуем. Что до криминальных денег, то мы работаем исключительно легальными методами, с лицензированными строительными компаниями, и все платежи проводим через банки с уплатой всех полагающихся нало-гов. Все наши партнёры ведут себя аналогично, поэтому никаких негативных моментов в этом плане мы не наблюдаем.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель 2008 | № 4 (33) | http://www.d-n.ru/
Беседовала Елена ПОЛОВЦЕВА
|
