|
 "Ну и какого типа фига?!" — примерно таково было состояние аналитиков к концу первого месяца нынешнего года. А какого ещё ожидать состояния, если в январе, традиционно самом спокойном для рынка недвижимости месяце, цены понеслись вверх… как бы это помягче выразиться — галопом. И всего за 16 рабочих дней!
Кризис на мировых фондовых рынках и падение котировок ценных бумаг, в том числе и российских, признание ЦБ РФ наличия кризиса ликвидности в отечественной банковской системе, продолжающееся ослабление доллара, твёрдая, несмотря на заверения президента, уверенность в грядущей денежной деноминации — это всё да. Но более 4% месячного прироста в Москве, 5–7% в Питере, 7% в Туле — это, простите, нет.
Растерявшиеся аналитики начали активно сходиться во мнении, что столь серьёзный ценовой рывок — явление временное, вскоре страсти улягутся, а повышение цен будет проходить в соответствии с ранее данными прогнозами, — в рамках инфляции. Ой, непохоже. Ой, непохоже! Хотя, если вспомнить прошлый год, то примерно так ведь и происходило, учитывая, что цены на рынке выросли на 27–30%, а инфляция составила около 22–25%.
Вот что думают по поводу развития ситуации в I кв. 2008 года специалисты компании "ДОН-Строй": "Ещё с осени 2007 года мы наблюдали возвращение рынка в состояние роста, а после новогодних праздников цены активно пошли вверх. В I кв. рост в среднем составил 10% — сказался в том числе и накопившийся за прошлый год отложенный спрос. Однако никаких сверхдинамичных темпов мы в обозримом будущем не ожидаем и в целом до конца года предполагаем рост ещё на 20–25%. Хотя, надо отметить, что на эксклюзивные объекты (особенно на объекты класса de luxe) цены могут вырасти и на 50% — в этом сегменте действует другая динамика, в первую очередь в силу ограниченности предложения.
Каких-либо значительных событий, способных повлиять на рынок в текущем году, не произошло. Можно лишь отметить предвыборный период — именно в том аспекте, что он не оказал влияния. Это лишний раз подтвердило устойчивость рынка недвижимости к политическим и прочим внешним колебаниям. Сейчас наблюдается постепенное развитие наметившейся в 2007 году тенденции к сегментации на рынке. Очевидно, что жить в новом монолитном доме по всем параметрам выгоднее, чем в панельной 5- или 9-этажке, и цены на них никак не могут быть одинаковыми. Мы предполагаем, что через несколько лет потребительское поведение покупателей полностью изменится, для каждого сегмента выработаются свои ценовые показатели, и в итоге цены станут более справедливыми, а механизм ценообразования — более понятным".
О планомерности говорят и в ГК ПИК: "Из-за растущего спроса на рынке недвижимости после новогодних каникул констатируется рост цен. В ГК ПИК отреагировали на рынок также ценовым повышением, которое составило порядка 10% за I кв. 2008 года. Возросший интерес на недвижимость специалисты ГК ПИК объясняют ситуацией на фондовом рынке, а также предвыборной ситуацией в стране. В дальнейшем мы ожидаем планомерного роста стоимости недвижимости".
Так значит всё в порядке? Или всё-таки не в порядке, и прошлогодние прогнозы оказались не совсем верными? Об этом профессиональные игроки рынка рассуждают сегодня на страницах рубрики "Люди говорят".
 Владислав ЛУЦКОВ
директор аналитического консалтингового центра
холдинга "МИЭЛЬ"
Прогнозы, сделанные в конце 2007 года, пока не оправдываются. Мы наблюдаем, что рост рынка, который отмечался в январе-феврале, продолжается. Еженедельные темпы роста цен на вторичном рынке не снижались и в марте. Мы говорили о том, что потенциал роста, который закладывался в разных сегментах (от 15% до 25%), будет реализован преимущественно в первом полугодии 2008 года. Мы не предполагали, что ежемесячные темпы роста будут столь высокими в начале этого года, и это стало главной неожиданностью для рынка недвижимости.
Связано это с ситуацией на мировых финансовых рынках, с выводом средств с фондовых и валютных рынков, с увеличением инвестиционных покупок на рынке жилья, с возникшими долгосрочными ожиданиями ухудшения экономической ситуации, в том числе и в России.
По итогам первых двух месяцев рост цен на вторичном рынке жилья превысил 10%, по итогам марта он, скорее всего, составит порядка 15% за квартал. На рынке новостроек, по нашей оценке, прирост будет чуть ниже 15%.
Мы предполагаем, что в ближайшее время ажиотаж начнёт спадать. На вторичном рынке, с одной стороны, появился дополнительный спрос (из-за инвестиционных покупок и т.д.). А с другой — часть продавцов квартир ушла с рынка. Одни — чтобы подождать, пока цены ещё подрастут, другие — из-за того, что сейчас нет особого смысла продавать квартиру, потому что возникнет вопрос: куда вкладывать деньги. Соответственно, это снизило объём предложения. Обычно на рынке присутствует некая сезонная составляющая: в январе объём предложения снижается, потом постепенно начинает расти и к марту-апрелю достигает своих максимальных значений в первом полугодии. Сейчас этого не наблюдается, и в марте продолжается снижение объёмов предложения. Мы считаем, что это всё-таки краткосрочная тенденция. Ажиотаж будет спадать, рынок успокаиваться, и темпы роста цен будут снижаться.
 Виктория КОЛЯН
директор департамента продаж
ГК "Промингрупп"
Касательно прогнозов, которые делали некоторые аналитики и риэлторские компании про повышение цен на недвижимость только после марта 2008 года, я могу сказать однозначно, что они не оправдались. Рост цен начался уже в декабре 2007 года, и мы почувствовали это на продаже собственных объектов. Хотя предвыборная ситуация тоже отчасти повлияла на это. Моё личное мнение, выборы — это эпоха перемен, а в такой период люди тоже пытаются вложиться во что-то стабильное, не зная, что их ожидает завтра, и тут важную роль сыграли эмоции.
Неожиданностей пока не было – по крайней мере, для нас. Потому что прогнозы были весьма противоречивы, но мы проводили собственные исследования: кто-то говорил о начале кризиса, кто-то – о дальнейшем небольшом повышении цен. При прогнозировании дальнейшего роста цен я руководствовалась одним простым правилом, которому меня научили ещё в 2002 году американские профессиональные консультанты, у которых я постигала азы риэлторского бизнеса и рынка недвижимости: "Пока растут доходы у населения, цены на недвижимость будут расти". Плюс к этому: повышение цен на строительные материалы. Поэтому повышение цен на 6-8% за последние 2-3 месяца для меня и нашей компании неожиданностью не стало.
Цены на недвижимость растут и по сегодняшний день, и будут расти, может быть, не так сильно, но всё равно это будет движение вверх. Земли в столице немного, а число желающих приобрести недвижимость не уменьшается. При таком повышенном спросе и неспособности имеющихся предложений удовлетворить его говорить о снижении цен я бы не стала. Ещё один важный фактор, который стимулирует, – это развитие института ипотеки. Все люди, имеющие накопления, хотят вкладывать во что-то стабильное, а что может быть стабильнее недвижимости в таком ярком и современном городе, как Москва. Недвижимость нужна для будущих поколений, при увеличении семей, дополнительная недвижимость приносит стабильный доход при сдаче её в аренду.
 Сергей БАРАНОВ
заместитель генерального директора
ОАО "Пересвет-Девелопмент"
По итогам I квартала 2008 года нестабильность мирового финансового рынка в очередной раз сказалась и на рынке недвижимости Москвы, но в то же время во всём винить данный факт несправедливо. Существует ряд объективных причин на внутреннем рынке, оказавших особое влияние на характер цен и отношения участников рынка недвижимости. К таким фактам можно отнести существенное снижение количества предлагаемых объектов. Эта ситуация возникла из-за продолжающейся катастрофической нехватки земель в Москве, а также с ограничением "точечного строительства", принятым правительством Москвы. Кроме того, увеличивающаяся рублёвая и долларовая инфляция провоцирует рост цен на рынке недвижимости.
Прогнозы о дальнейшем развитии рынка недвижимости были прежде всего основаны на предположениях о росте инфляционной составляющей, а также на основе данных о росте платёжеспособного спроса населения. Вышеперечисленные составляющие в конце I квартала 2008 года и легли в основу бурного роста цен на недвижимость. Таким образом, основные причины роста цен были установлены правильно, а вот последствия их были недооценены.
Также в I квартале 2008 года активизировались "инвестиционные" покупки. Сейчас они составляют в среднем от 5% до 15%. До конца года следует ожидать небольшого увеличения доли инвестиционных покупок, связанных с частичным перераспределением портфелей инвесторов в случае нестабильности фондового рынка. Но в целом к концу 2008 года следует ожидать снижения темпа роста цен — от 15% до 25% за год.
 Андрей ТИТЮНИК
заместитель председателя правления
корпорации MIRAX GROUP
Говоря о состоянии столичного рынка недвижимости по итогам I квартала 2008 года, во-первых, следует отметить, что оправдались все прогнозы, которые делались в отношении развития событий в конце 2007 года. Главной неожиданностью можно назвать рост количества ипотечных сделок, который, вероятно, продолжится и в ближайшее время. Не за горами внесение Государственной думой поправок в законодательство, регулирующих процентную ставку ипотечных кредитов в российских банках. Уменьшение ставок приведёт к тому, что число желающих воспользоваться ипотекой резко возрастёт. К счастью, кризис ликвидности, разразившийся на мировых рынках, практически не отразился на экономике России. Недвижимость в Москве остаётся одним из самых интересных инвестиционных инструментов.
Цены на российском рынке недвижимости стремительно растут — что связано с сокращением объёма предложения. И эта тенденция, безусловно, продолжится. Клиенты становятся всё более требовательными к качеству приобретаемого жилья, наличию широкой инфраструктуры и сервисных услуг в комплексах. Кроме того, большую роль при выборе недвижимости на рынке новостроек сегодня играет бренд застройщика.
 Наталья ПРОНИЧЕВА
начальник управления
маркетингового анализа ОАО "Система-Галс"
Мы предполагали следующий вариант развития событий в 2008 году: возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше её, на уровне 15-20% в год, что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации.
По нашему мнению, по итогам I кв. 2008 года события развиваются в соответствии с прогнозами. В январе наблюдалась очень необычная ситуация. Возможно, свою роль сыграли слухи о грядущем финансовом кризисе, дефолте и т.п., которые многие продавцы квартир на вторичном рынке восприняли как сигнал к повышению цен. Среди покупателей также была заметна активность, которая не свойственна "январскому рынку".
Наибольшую активность продемонстрировали цены на жильё экономкласса, которое было представлено преимущественно на вторичном рынке (около 6% за I кв. 2008 года). Цены на элитные квартиры и квартиры бизнес-класса в целом по рынку растут меньшими темпами.
Повторение ситуации с ажиотажным ростом цен на квартиры во всех сегментах, скорее всего, будет маловероятно в этом году. Мы не ожидаем ни падения цен, ни стагнации. И пока не видим предпосылок для изменения предыдущего прогноза.
 Сергей ЛУШКИН
директор по маркетингу и продажам
ОАО "Квартал"
В конце 2007 года большинство аналитиков предсказывало рост цен на московском рынке недвижимости в 2008 году на уровне 15-20% за год. Однако высокие темпы роста цен в январе-феврале текущего года заставляют пересмотреть прогнозы годовой динамики цен на рынке недвижимости в сторону увеличения. Основной причиной роста цен является отложенный спрос, который вернулся на рынок в начале года.
По данным компании "Квартал", цены на объекты повышенной комфортности в пределах МКАД в таких округах Москвы, как ЗАО и ЮЗАО за первые 2 месяца 2008 года выросли на 11%.
Стоит отметить, что спад на фондовом рынке отразился на росте спроса и количестве сделок на рынке недвижимости. Во время кризиса наблюдалось кратковременное существенное увеличение спроса на квартиры, поскольку некоторые инвесторы решили частично перевести свои средства в недвижимость.
По прогнозам инвестиционно-строительной компании "Квартал", рост цен на недвижимость в 2008 году будет продолжаться и составит до 20-30% в год. Доля предложений в объектах повышенной комфортности будет расти, а жильё экономкласса будет практически вытеснено за пределы Московской кольцевой.
 Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ
генеральный директор консалтинговой
компании Russian Research Group (RRG)
Прогнозы, которые делались в отношении развития событий на столичном рынке недвижимости в конце 2007 года, пока оправдываются. Специалисты нашей компании в декабре 2007 года так и предполагали, что в новом, 2008 году, рост цен на жильё экономкласса в Москве составит около 40%. Главной неожиданностью стала резкая активизация рынка жилой недвижимости сразу после окончания новогодних каникул. Обычно рынок возвращается к своей активности примерно к началу февраля, а в нынешнем году всё "вернулось на круги своя" буквально 10 января. Полагаю, люди почувствовали, что цены растут, ещё в декабре. Соответственно, многие постарались "успеть" решить вопросы с жильём, не дожидаясь существенного подорожания.
Каков главный итог ценовых изменений на московском рынке? В начале года мы наблюдали интенсивный рост долларовых цен на жильё. Однако одновременно происходило не менее интенсивное снижение курса доллара по отношению к рублю. Это привело к тому, что с середины февраля до середины марта стоимость м2 жилья экономкласса в столице в рублёвом эквиваленте практически не изменялась. И только с середины марта подорожание квартир "победило" удешевление американской валюты.
В результате с начала января до середины марта цены в долларах выросли на 16,8%, в то время как в рублях – всего лишь на 11,7%. А вот за неделю, с 17 по 23 марта, этот рост составил 3,7% и 3% соответственно.
Полагаю, что тенденция роста цен до лета сохранится примерно на том же уровне. Правда, здесь есть одно "но". Это сохранение сегодняшних объёмов ипотеки и отсутствие серьёзных макроэкономических потрясений. Всё-таки финансовый кризис на Западе ещё в разгаре, и определённое влияние на российский рынок оказывает.
Соответственно, с одной стороны, интерес к жилью как объекту инвестиций сохраняется, с другой стороны, ужесточение условий получения ипотеки, снижение объёмов выдаваемых кредитов несколько снизит объём денежной массы на рынке.
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | апрель 2008 | № 4 (33) | http://www.d-n.ru/
|
