По соседству с богами

Греция привлекает к себе людей со всего мира: кто-то приезжает сюда, чтобы проникнуться атмосферой Эллады и древних мифов о богах, имена которых до сих пор помнят почти во всех уголках планеты, кто-то — чтобы напитаться радостью солнца и насладиться теплотой ласкового Средиземного моря, а кто-то — чтобы приобрести дом на побережье. Сегодня о том, что представляет собой рынок недвижимости современной Греции, как изменился за последние годы портрет российского покупателя греческой недвижимости, какие главные моменты необходимо учитывать при покупке жилья в другой стране,  рассказывает Христос ЛЯПИС — ведущий специалист в области недвижимости в Греции, президент самой крупной грече-ской риэлторской компании Pommel Holdings Inc.

    Господин Ляпис, насколько сегодня велик интерес иностранцев, в том числе и россиян, к недвижимости в Греции? В чём, с вашей точки зрения, конкурентные преимущества Греции в сравнении с другими странами Средиземноморского региона?

— Интерес к Греции сильно возрос, и прогнозы очень оптимистичные. Страна преобразилась на глазах: новые дороги и магистрали, международный аэропорт, спортивные и развлекательные комплексы. Греция выходит на качественно новый виток развития передовой европейской страны. Всё это в сочетании с национальным колоритом, изумительной природой, чистым морем, мягким климатом побуждает многих европейцев выбрать Грецию для строительства летних вилл.

Конкурентных преимуществ у Греции немало. В течение нескольких десятилетий у нас не будет проблемы "перенаселения" территорий, которая, к примеру, уже существует в Испании, Италии, Франции. Молодые для рынка недвижимости страны, такие, как Болгария и Черногория, не имеют пока хорошей инфраструктуры и развитой правовой базы, сравнимой с греческой. А объекты, предлагаемые, скажем, на рынке итальянской недвижимости, это, как правило, старые дома, приобретающиеся с целью дальнейшей реконструкции. В отличие от этих стран в Греции до сих пор есть участки под застройку — в 15 – 30 метрах от береговой линии. Так что греческий рынок готов предоставить всем покупателям дом или виллу в буквальном смысле на берегу моря.

    Насколько развит в Греции ипотечный сектор? Легко ли россиянину получить кредит в греческом банке?

— Если вы становитесь клиентом компании, приобретая земельный участок под застройку, то наше сотрудничество может быть взаимовыгодно продолжено. При заказе строительства виллы нашей строительной компании вы получаете возможность ипотечного кредитования от компании, без участия банка. Условия кредитования — кредитные ставки, сроки погашения кредита и прочее — обсуждаются в каждом конкретном случае при осуществлении заказа на строительство дома. Определяющими факторами этих условий являются стоимость земельного участка, который становится предметом ипотеки, объём строительства, наличие первоначального взноса и другие факторы. Но то, что проценты по кредиту ниже банковских, — это мы вам гарантируем.

Благодаря сотрудничеству Pommel Holdings Inc. с крупнейшими европейскими банками наша компания имеет уникальную возможность предоставить вам специальную ипотечную программу кредитования. По данной программе кредит в размере 70 – 75% от стоимости объекта выдаётся максимум на срок до 35 лет.

    Какие законодательные изменения, касающиеся рынка недвижимости, уже произошли за последние несколько лет в Греции? Не планируется ли принятие каких-либо новых законов?

— Греческое правительство проводит реформы, обеспечивающие динамичное развитие рынка недвижимости и рост инвестиций в строительство. Так, например, принят новый национальный земельный кадастр, закрепляющий за той или иной землёй её статус: под строительство жилья, под объекты туристической инфраструктуры, под промышленное производство, экологические территории с запретом на строительство.

Изменяется и система государственной регистрации объектов недвижимости — что заметно упрощает процедуру учёта и усиливает "прозрачность" в данной сфере. Ввиду прошедших в сентябре 2007 года парламентских выборов в Греции, планируется ряд изменений в налоговом законодательстве страны — что значительно упростит систему налогообложения.
К тому же Греция открыта для зарубежных граждан, желающих приобрести здесь недвижимость. Любой иностранец имеет на это право. Собственность оформляется как на юридическое, так и на физическое лицо. Физическому лицу для этого необходим лишь паспорт, а юридическому — пакет документов компании.

    Как бы вы оценили Грецию с точки зрения лёгкости (или сложности) адаптации иностранца к жизни в стране?

— Адаптация в стране — это одна из немногих проблем, с которыми может столкнуться иностранец. Наша компания успешно решает любые вопросы, возникающие у клиентов. Адвокаты компании бесплатно предоставят юридическую консультацию, помогут с получением вида на жительство для всей семьи, решат любые другие вопросы, естественно возникающие в пока чужой для человека стране. Бухгалтеры фирмы грамотно оформят все налоги при приобретении недвижимости и ежегодные налоговые отчёты. При желании мы устроим клиента на хорошие курсы греческого языка, детей — в английскую или греческую (русскую) школу. Поможем с решением вопросов по обслуживанию дома (это услуги русскоязычных врачей и обслуживающего персонала, а также охраны и т. д.). Вы будете чувствовать себя в Греции как дома!

Не стоит также забывать, что Греция, как и Россия, является православной страной. Её население очень дружелюбно и гостеприимно настроено, особенно по отношению к так близким ему по духу российским гражданам.

    Насколько интенсивно идёт сегодня застройка территории Греции? И, естественно, насколько быстро растут цены на греческую недвижимость? Иными словами, является ли этот рынок привлекательным с инвестиционной точки зрения?

— По данным Министерства экономики Греции, ввоз и производство строительных материалов увеличились на 40% по сравнению с 2005 – 2006 годами. Одно это говорит о том, что строительная активность продолжает расти значительными темпами.

Цены на землю в элитных и дорогих южных пригородах Афин, таких, как Глифада, Кавури или Вулиагмени, составляют 4 500 – 8 000 € за м2, а ежегодный рост стоимости земли там не превышает 15 – 18%. А вот в некоторых развивающихся активными темпами северных пригородах Афин цены увеличиваются едва ли не в геометрической прогрессии — в последние годы это 40 – 60% годовых. Поэтому я могу гарантировать, что деньги, вложенные в недвижимость в этих районах, не только не обесценятся, но и принесут значительную прибыль. На сегодняшний день ежегодный объём сделок по недвижимости в Греции составляет более 40 млрд евро. И цифра эта ежегодно увеличивается преимущественно за счёт покупок недвижимости иностранцами, гражданами Северной и Западной Европы и России.

    Российский риэлторский рынок постоянно обвиняют в отсутствие прозрачности. А как обстоят дела в Греции? Можно ли назвать риэлторский рынок страны прозрачным?

— Точно могу сказать: в сравнении с российским рынком греческий куда более консервативен в плане юридического оформления сделок. Поэтому в Греции более надёжно защищены права и интересы — как покупателя, так и продавца.

    Насколько сильна взаимосвязь между туристическим потоком в Грецию из России и аналогичным потоком покупателей недвижимости?

— Взаимосвязь между туристическим потоком в Грецию из России и аналогичным потоком покупателей недвижимости, безусловно, есть. Основные чартеры из России летят на север Греции и остров Крит, поэтому нередко россияне интересуются недвижимостью, расположенной в тех местах, где они уже побывали. Однако на эти территории распространяются ограничения при покупке там объектов иностранными гражданами. Могу вас заверить, что в Греции есть не менее красивые и привлекательные места, где таких ограничений не существует. Просто российские покупатели об этом мало знают.

    Как изменился за последние годы портрет потенциального российского покупателя греческой недвижимости?

— Интересы покупателя остались прежними – это вилла на берегу моря. Однако у сегодняшнего российского покупателя уже есть большой опыт по покупке недвижимости — как в России, так и в разных странах мира. Покупатель стал более целеустремлённым. Он знает, что хочет, задаёт конкретные вопросы и выдвигает конкретные требования к недвижимости, которую хочет приобрести, в том числе и к качеству отделки и наличию соответствующего сервиса.

    Ваш совет: что самое главное при выборе недвижимости в пока "чужой" стране и чего надо опасаться?

— Самое главное — правильно выбрать агентство недвижимости, которое подберёт необходимые вам объекты, подготовит контракт и будет честно отстаивать ваши интересы. Важно проверить его стабильность и надёжность. Поинтересуйтесь, сколько лет существует компания на рынке недвижимости в Греции. Часто в Греции, как и в России, появляются компании-однодневки, которые могут рассказывать вам о своей многолетней успешной практике. Просто посмотрите, как долго компания даёт рекламу в печатных изданиях, участвует ли она в выставках по недвижимости, должны быть дипломы этих выставок — это непременный атрибут любой активно работающей компании. По рекламе можно посмотреть, часто ли менялись телефоны и другие данные компании, есть ли у компании собственный офис, выглядит ли он презентабельным и работающим, и не снят ли он на 3 – 4 дня, чтобы заморочить вам голову.

Оцените, имеет ли компания собственные службы адвокатов, архитекторов, экономистов, специалистов других необходимых категорий. Какие места в рейтингах занимает сайт компании, качество его оформления, полнота и достоверность информации по объектам, услугам компании, законодательству Греции и т. д. Имеется ли лицензия на соответствующую деятельность. Важно проверить, есть ли контракты или соглашения у риэлтора с владельцами объектов, которые он думает показывать, или он собирается катать вас по полям, заявляя при этом, что вы ему уже должны за бензин.

По греческим законам оплата риэлторских услуг происходит только в присутствии нотариуса при подписании контракта, составляет 2% от государственной оценочной стоимости объекта и указывается в самом контракте. При нормальной работе — это хороший доход, достаточный для того, чтобы риэлтор выглядел презентабельно и не вымогал у вас мелких денег. Одним из основных признаков, что перед вами аферист, является попытка получить деньги до контракта и/или больше, чем 2%, положенные по закону. Вариантов много: от оплаты за бензин или показ объектов, за перевод или консультацию и т. д. до получения комиссии более 2% и обязательно от коммерческой стоимости объекта лучше заранее. Он(а) вам расскажет, что все эти деньги будут вычтены потом из общей стоимости контракта, но в том-то и фокус, что, как правило, эти люди заинтересованы на вас заработать сразу и без контракта, который они обычно просто не в состоянии обеспечить. У вас, я надеюсь, другие планы?!
Приезжайте к нам в Грецию, и, уверяю вас, вы ощутите позитивный настрой. Море, солнце, наш весёлый и гостеприимный народ — всё к этому располагает!
Добро пожаловать в солнечную Элладу! Будем рады встрече!