 По оценкам экспертов рынка недвижимости, до 80% объектов в Москве сдаются не вовремя, а треть из них задерживаются со сдачей не менее чем на полгода. Чтобы решить проблему столичного долгостроя, число объектов которого (по разным данным) колеблется от 250 до 2000, в прошлом году власти столицы заявили о формировании списка недостроенных зданий для определения в индивидуальном порядке дальнейшей судьбы каждого из них. Поможет ли такая мера решить актуальную для города проблему? И всегда ли в продлении сроков строительства виноваты только застройщики?
" Оправдательный вердикт
Одним из ярких примеров долгостроев последнего десятилетия можно назвать объекты недвижимости компании "Юнистрой", которая обманула сотни своих клиентов, пообещав выстроить более 30000 м2 жилья. Собрав с будущих жильцов около $40 млн, компания затянула сроки строительства на годы, потом и вовсе обанкротилась, а её руководители исчезли в неизвестном направлении. К счастью, в историю вмешалось правительство Москвы, которое взяло на себя все обязательства перед соинвесторами горе-компании и компенсировало потери новыми квартирами. И хотя сегодня такие скандальные истории в Москве редкость, большинство компаний, работающих на столичном рынке недвижимости, не сдают свои объекты к сроку. Причём среди них встречаются и явные лидеры рынка.
Так, например, со сроками сдачи затянула компания "Капитал-Груп" при строительстве жилого комплекса "Город яхт". Причиной задержки сдачи объекта послужило решение Московского арбитражного суда, которое в марте 2006 г. приостановило стройку, ссылаясь на то, что компания нарушила водообмен в районе водозабора на территории Химкинского водохранилища. В "Капитал-Груп" заявляют, что в районе строительства не было водозаборника питьевой воды, а у компании были согласования всех соответствующих организаций. Сегодня конфликт решён: комплекс практически достроен, а его сдача ожидается в самое ближайшее время. Не менее ярким примером долгостроя, по данным компании Blackwood, стала высотка "Вертикаль" на Ленинском проспекте, строительство которой в 2002 г. начинала группа "Конти". Но годом позже все права на проект были переданы компании "Товарищество застройщиков". Однако в 2006 г. правительство Москвы расторгло инвестиционный контракт с компанией по причине разногласий по вопросам технологии строительства. В феврале 2007 г. достроить небоскрёб согласилась корпорация MIRAX GROUP, которая запланировала сдачу объекта на конец текущего года.
"Конечно, каждый застройщик сталкивается с трудностями при строительстве, — говорит Ольга Ермолаева, начальник отдела оформления ГК "Пересвет-Групп". — Однако застройщики сами планируют строительство, привлекают денежные средства, рассчитывают сроки ввода в эксплуатацию. Генерируют и контролируют весь процесс тоже они, поэтому и все претензии могут быть предъявлены только им". "Как правило, при расчёте темпов строительства проекта закладывается определённый запас времени на непредвиденные задержки, — утверждает Юлия Малькова, PR-менеджер компании "Лидер". — Иногда проект может выйти за рамки заявленного срока сдачи, но не более чем на один-два месяца".
Однако, несмотря на это, многие специалисты рынка недвижимости придерживаются иной точки зрения, считая, что существует ряд факторов, которые не зависят напрямую от самого застройщика. По словам Николая Вопиловского, руководителя департамента правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-Новостройки", рассчитать сроки сдачи на 100% просто невозможно, а потому нужно объективно отметить, что не всегда в задержках виноваты застройщики.
" Бег с препятствиями
Специалисты ГК "Пересвет-Групп" считают, что причин задержки ввода объекта в эксплуатацию может быть множество, начиная с недостаточности или неритмичности финансирования и заканчивая чиновничьей волокитой. Чаще всего задержки возникают из-за сложностей, связанных именно с получением всей необходимой разрешительной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — это документ, который подтверждает выполнение работ в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие возведённого объекта капитального строительства градостроительному плану и проектной документации.
Прежде чем получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщику предстоит пройти длительный трудоёмкий процесс, который напрямую зависит от взаимодействия его, застройщика, подрядчика и уполномоченного государственного органа. В ходе этого процесса могут возникнуть обстоятельства, приводящие к задержкам сдачи объекта сроком от нескольких недель до нескольких месяцев.
Кроме того, по оценкам экспертов, длительность этапов согласования с точностью рассчитать невозможно, поскольку всё зависит от сложности проекта, его масштабности, специфики. По словам специалистов компании МГСН, одной из возможных причин задержки сроков сдачи дома может послужить несоответствие возведённого объекта разрешению на строительство. "Во-первых, это может быть несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, — поясняет Михаил Губанов, начальник отдела первичного рынка инвестиционной компании МГСН. — Во-вторых, несоответствие параметров данной постройки проектной документации или же просто отсутствие документации, подтверждающее выполнение работ".
Но всё же есть компании, которые утверждают, что вышеизложенные причины могут быть спровоцированы государственными органами. И это, скорее всего, самая фундаментальная и труднопреодолимая задача в процессе инвестиционно-строительного цикла. По словам специалистов компании "МИЭЛЬ", то, что государственные органы несвоевременно выдают разрешение на строительство, длительное время утверждают Акт приёмки объекта капитального строительства и с большим опозданием осуществляют выдачу Разрешения о вводе дома в эксплуатацию, явление нередкое. К примеру, сдачу жилого комплекса "Триумф-Палас" задержали на год продолжительные согласования технологических вопросов, связанных с этажностью здания. Однако как отмечает руководитель пресс-службы ГК "ДОН-Строй" Екатерина Куканова, "в отсутствие СНиПов компания получала индивидуальные согласования, исследования и сопровождения разных научных институтов по каждой используемой технологии. На всё закладывался огромный запас по прочности и безопасности, так что "Триумф-Палас" — не совсем показательный случай".
При возведении элитного комплекса "Велтон Парк", на проспекте Маршала Жукова, у компании "Крост" также возникли непредвиденные трудности. В начале строительства в компании не знали, что магистрали Четвёртого транспортного кольца и Краснопресненского проспекта пройдут в непосредственной близости от комплекса. В результате (не по вине застройщиков!) проект пришлось существенно изменить, что и привело к значительным задержкам сроков сдачи (первые корпуса "Велтон Парка" планировались к сдаче ещё в 2005 г.). По данным компании DOKI, есть и другие факторы, преодолеть которые строители просто не в силах. "Если строительство ведётся в условиях тесных переулков старой Москвы, то здесь, например, нельзя завозить материалы на стройку с 8 часов утра до 9 часов вечера, — поясняет Алла Аксёнова, ведущий эксперт компании DOKI. — При этом шуметь после 22.00 также запрещается. Получается парадоксальная ситуация: заливать монолитный каркас просто некогда (сделать бесшумно это невозможно, а днём не могут подъехать "миксеры" — не разрешает закон)".
Нередко застройщик сталкивается и с такой проблемой, как зелёные насаждения на территории будущей застройки. Раньше в этом случае компании платили соответствующим органам и просто убирали деревья с территории. Теперь же дело обстоит иначе. Застройщик должен в обязательном порядке посадить что-либо взамен в другом месте. Это притом, что найти в Москве участки для озеленения очень тяжело, а рассчитать, на сколько может затянуться согласование с Москомприродой, далеко непросто.
" Палки в колёса
По словам Аллы Аксёновой, серьёзным фактором задержек сроков сдачи за последнее время стали также протесты жителей соседних домов, так называемые "локальные" митинги. К примеру, сдачу жилого комплекса "Седьмое небо", в районе Останкино, возводимого компанией "ДОН-Строй", задержали митингующие из соседних зданий. Недовольные строительством рядом с парком и прудом, они довели дело до арбитражного суда. В итоге суд встал на сторону застройщика, но на разбирательство ушло время, и сроки сдачи дома затянулись. Сейчас дом уже построен
и в этом году сдаётся в эксплуатацию.
По мнению специалистов компании "Калинка-Риэлти", виновниками задержек также могут стать и генподрядчик, и привлечённые им субподрядчики, некачественно выполняющие строительно-монтажные работы. "Это могут быть нарушения строителями многочисленных СНиПов, детально регламентирующих все стадии строительства объектов недвижимости: использование в строительстве некачественных, по сути, бракованных стройматериалов, например, арматуры для возведения монолитных конструкций; нарушения технологии строительства "скрытых" конструкций на объекте; несоблюдение подрядчиком требований по допускаемому температурному режиму при производстве в зимнее время работ, связанных с "залитием" конструкций бетоном и т.п. Порой срывы графика строительных работ являются следствием несвоевременного снабжения объекта строительными материалами, необходимыми для ведения указанных работ. Кроме того, задержки по сдаче в эксплуатацию фактически завершённых домов могут быть обусловлены несвоевременным подключением объекта (дома) к сетям электроснабжения и иным сетям жизнеобеспечения (теплоснабжение, водоснабжение, канализация), — утверждает Алексей Ермохин, юрист компании "Калинка-Риэлти". — В итоге это приводит к удлинению сроков, а иногда и просто к срыву всего графика строительства дома. При этом в случае выявления существенных нарушений технологии строительства на стройплощадке, уполномоченные государственные органы вправе отозвать лицензию на осуществление строительной деятельности у генерального подрядчика, либо привлечённого им субподрядчика, задействованного в строительстве дома".
Подобное действие влечёт за собой необходимость заключения нового договора на производство строительно-монтажных работ с другим подрядчиком, корректировку сметной документации в отношении объекта, а также ряд других сложностей. В результате смены подрядчика с такой проблемой столкнулись, например, застройщики комплекса "Золотые ключи-2", сдача которого затянулась на срок более 3-х лет — из-за длительных судебных разбирательств между строительными организациями.
Эксперты компании Blackwood считают, что причиной долгостроя может быть и финансовая составляющая. Например, в период возведения объекта возможно удорожание строительных материалов, изменение нормативных расчётов на строительно-монтажные работы, что может повлечь за собой необходимость дополнительного финансирования и, как следствие, остановку строительных работ. Существуют и вовсе форс-мажорные ситуации, на которые застройщик повлиять просто не в силах. В качестве яркого примера можно привести жилой комплекс "Дворянское гнездо" (Большой Левшинский пер., д. 11), построенный компанией "КВ Инжиниринг". Вместо запланированных 3-х лет строительства, комплекс возводился 4 года. Дело в том, что когда облицовочный кирпич привозился из Китая, там бушевала атипичная пневмония, материалы задерживались на таможне и долго проверялись "на отсутствие бацилл", что задержало строительство на несколько месяцев.
" Шаг сделан
Одним из главных, вступивших в силу в последнее время законов, затрагивающих вопросы сроков сдачи объектов в эксплуатацию, стал федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которым были установлены жёсткие финансовые санкции в отношении "недобросовестных" застройщиков. Например, согласно закону, если происходит задержка в передаче объекта (квартиры) участнику долевого строительства, то застройщик обязан выплатить ему пеню (неустойку) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причём, если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Кроме этого, в 2007 г. распоряжением первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина была создана рабочая группа по мониторингу объектов долгостроя, расположенных на территории Москвы. В состав рабочей группы вошли ведущие должностные лица департаментов, управлений, комитетов градостроительной деятельности, архитектуры, строительства, земельных ресурсов. Рабочая группа была создана для оперативного контроля за разработкой градостроительной и проектной документации, а также для контроля за завершением строительства долго строящихся объектов. Так, за время работы этой организации было выявлено около 73-х объектов долгостроя.
По словам специалистов компании "Лидер", чаще всего объекты, которые были заморожены в течение длительного периода времени по разным обстоятельствам, власти выставляют на торги в качестве лотов, после чего передают другому инвестору. Как правило, помимо самого долгостроя инвестору либо дают в придачу дополнительные площадки для последующей застройки, либо предоставляют определённые условия, чтобы участие в завершении строительства объекта было интересно инвестору. Однако социально значимые объекты город предпочитает достраивать сам за счёт средств муниципального бюджета.
"Работа в данном направлении ведётся также и на государственном уровне, — говорит Николай Вопиловский. — В настоящее время в нижней палате Федерального собрания России находится на рассмотрении законопроект о Саморегулируемых организациях. Передача полномочий по управлению строительной деятельностью в руки саморегулируемых организаций также будет способствовать решению проблемы долгостроя".
По данным компании "Калинка-Риэлти", до момента образования Мосгосстройнадзора функции по вводу в эксплуатацию завершённых строительством объектов недвижимости на территории г. Москвы осуществляли префектуры административных округов, издавая соответствующие распоряжения, с участием Москомархитектуры г. Москвы. Недавно правительство приняло определённые меры для упрощения и ускорения процедуры ввода объектов в эксплуатацию. "Постановление правительства Москвы №1064-ПП от 28 декабря 2005 г. установило режим "одного окна" для застройщиков, завершивших строительство объектов недвижимости, построенных по инвестиционному контракту, — поясняет Алексей Ермохин. — В настоящее время указанный орган выдаёт документ по новой форме — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Насколько жизнеспособным окажется новый установленный порядок ввода объектов в эксплуатацию и насколько удастся сократить данную процедуру по срокам — покажет только время".
Седа САРДАРЯН
|
