Ипотека перестала быть западной диковинкой, россияне всё чаще используют её механизмы при покупке жилья. Но до сих пор многие не могут найти ответы на вопросы: когда стоит брать ипотечный кредит — когда цены на рынке недвижимости растут или, наоборот, падают? В какой денежной валюте выгоднее брать кредит? И во сколько вообще обойдётся квартира с ипотекой?
По оценке экспертов, в России доля рынка ипотеки в общем рынке недвижимости составляет примерно 15 – 20%. В разных регионах этот показатель колеблется от 5% до 20%. По словам Александра Черняка, генерального директора "АТТА Ипотека", общая сумма сделок с использованием заёмных средств в 2007 г. составила чуть менее 1% от прогнозируемого ВВП (по данным Росстата, объём ВВП в 2007 г. составил 32 988,6 млрд руб.).
О популярности ипотеки в столице говорят результаты работы московских риэлторских компаний. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу БН "Агент 002", в 2007 г. на сделки с ипотекой пришлось 80% сделок компании на вторичном рынке и 90% на рынке новостроек. По данным компании "МИЭЛЬ-Новостройки", на первичном рынке жилья с привлечением ипотечного кредитования было реализовано около 33% сделок. В элитном сегменте на долю ипотечных сделок на первичном рынке приходится не более 10%, на вторичном — до 40%, подсчитал Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое Качество". Но, как отметил Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентство недвижимости", доля квартир, приобретаемых через "МИАН-агентство недвижимости" с помощью ипотеки, в IV квартале 2007 г. снизилась с 45% до 41%. По мнению эксперта, это вызвано несколькими причинами: банки ужесточили требования к заёмщикам, чем удлинили срок выхода на сделку, нестабильная ситуация на фондовом рынке стала причиной того, что люди стали активно вкладывать средства в недвижимость, и предложение квартир, которые могли бы быть проданными по ипотеке, сократилось.
" НЕСТАБИЛЬНЫЕ ЦЕНЫ
Состояние цен на недвижимость — один из факторов, оказывающих влияние на ипотеку. По мнению Динары Юнусовой, вице-президента по развитию бизнеса банка DeltaCredit, рост цен подстёгивает ипотеку. Так случилось в 2006 г., когда резкий скачок стоимости жилья "вымыл" с рынка недвижимости тех, кто мог купить квартиры только с использованием собственных средств, поэтому большинству россиян пришлось брать кредит на недостающую сумму. "Но если рост цен на жильё значительный, ряд клиентов уже не могут позволить купить жильё в кредит — рост их доходов просто не успевает за ростом цен на рынке недвижимости, — рассуждает Елена Шилина, старший вице-президент по развитию "ИпоТек Банка". — Как следствие, выдачи ипотеки падают".
При росте цен в ситуации, когда спрос велик, а предложение мало, продавец старается выбрать из числа покупателей того, у кого имеются свободные деньги. "Наличие ипотеки всегда затягивает срок выхода на сделку и накладывает определённые ограничения на выбор объекта и на его подготовку к продаже", — отмечает Ольга Побединская. Такая ситуация, приведшая к срыву многих сделок, наблюдалась в 2006 г.: пока оформлялись документы на получение ипотеки, цены росли, и продавцы отказывались от продажи квартир по старой стоимости, а покупатели не могли пойти на их условия, т.к. сумма, одобренная банком, была гораздо ниже вновь заявленной.
С точки зрения Ольги Побединской, покупать квартиру при помощи ипотечного кредита лучше тогда, когда цены на рынке не растут. В этом случае предложение увеличивается, цены снижаются, продавцы в стремлении не потерять больше готовы ждать, когда заёмщик получит одобрение на ипотеку в банке и деньги на сделку. Такой сценарий наблюдался на рынке недвижимости в I полугодии 2007 г. По данным arn.ru, в январе 2007 г. объём вторичного рынка составлял 16 871 предложение, а в мае — 23 521 предложение. За названный промежуток времени средняя цена м2 снизились с $4 709 до $4 637.
Есть и другая позиция. Владимир Мильдзихов считает, что, чем быстрее растут цены, тем выгоднее брать кредит, так как рост стоимости недвижимости компенсирует стоимость пользования кредитом: "К примеру, те клиенты, которым посчастливилось взять ипотеку непосредственно перед скачком цен в 2006 г., уже окупили проценты, которые они должны были выплатить банку". Такого же мнения придерживается Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого Бюро Ипотечного Кредитования: "В случае дефолта заёмщик сможет полностью вернуть долг и ещё компенсировать свои затраты, связанные с получением кредита и выплатой процентов банку".
Банки,как и их клиенты, чувствительны к изменению роста цен. По словам Александра Черняка, положительная сторона ценового роста заключается в том, что повышается ликвидность предметов залога по уже выданным ипотечным кредитам — при обращении взыскания банк всегда сможет вернуть средства, выданные заёмщику; заёмщик же может рассчитывать на большую сумму кредита при ломбардном кредитовании (под залог имеющегося жилья). Отрицательная сторона роста цен — меньше людей могут накопить средства на первый взнос и в целом позволить себе покупку квартиры в кредит. Банк для привлечения кредитов вынужден искать компромиссные решения: снижать требования к подтверждению дохода, уменьшать размер первоначального взноса и т. д. "В данном случае увеличивается сумма кредита, что повышает риск невозврата долга", — уточняет Александр Черняк.
Хотя, по мнению Ирины Ступаевой, заместителя начальника отдела ипотечного кредитования центра ипотечного кредитования АБ "ОРГРЭСБАНК", рост цен на жильё не выгоден ни заёмщику, ни банку: "При прочих равных условиях, таких, как сохранение уровня заработной платы клиента, стабильность финансового рынка, рост цен на жильё ограничивает возможности заёмщика в получении ипотечного кредита, потому что максимальный кредитный лимит ограничен для него двумя основными параметрами: рыночной стоимостью приобретаемой или передаваемой в залог банку недвижимости и уровнем среднемесячного дохода".
" В КАКОЙ ВАЛЮТЕ ВЫГОДНЕЕ
Самыми востребованными на отечественном рынке ипотечного кредитования являются кредиты, выдаваемые в российских рублях и американских долларах. Такой выбор объясняется тем, что эти валюты чаще используются при расчёте покупателя с продавцом. По словам Елены Шилиной, банки не могут действовать в отрыве от клиентов, и так как у нас есть традиционно валютные рынки (такие, как Москва) и традиционно рублёвые (основные регионы), банки будут выдавать кредиты в той валюте, в которой их берут клиенты. Динара Юнусова тоже считает, что выгодность кредитного продукта в той или иной валюте определяется ставкой, поскольку "банк не станет выдавать кредит по ставке ниже "порога выгодности".
Что же касается банковской деятельности, то банку выгодно выдавать кредиты в той валюте, в которой у него обеспечено фондирование для этих кредитов. "Если банк фондируется на внутреннем рынке, то скорее всего ему интересно выдавать кредиты в рублях, а если рассчитывает на секьюритизацию на международных рынках, то ему надо либо выдавать кредиты в иностранной валюте, либо платить за закрытие валютных рисков", — уточняет Елена Шилина. Чем больше разница между ставкой выдачи кредита и привлечения пассивов, тем это выгоднее банку.
По мнению Ирины Ступаевой, заёмщику выгоден
ипотечный кредит в долларах США. В период с 1 февраля 2003 г. по 1 февраля 2008 г. курс доллара упал более чем на 23 процентных пункта, поэтому заёмщики, воспользовавшиеся долларовым ипотечным кредитом, оказались в более выгодном положении: они оплачивали ежемесячные взносы в рублях по курсу ЦБ, поэтому сумма платежей с каждым месяцем снижалась. Второй аргумент в пользу американской валюты, названный Кристиной Рзаевой, — ставки в долларах США на 1 – 2% ниже рублевых. Например, "Городской
ипотечный банк" выдаёт кредиты на приобретение квартиры при условии, что собственные средства заёмщика составляют не меньше 15% от стоимости квартиры под процентные ставки от 9% в долларах США и от 10,49% в рублях, "Альфа-Банк" при наличии у заёмщика собственных средств в размере от 10%, кредитует по ставкам от 11,9% до 12,5% в долларах США и от 13,5% до 14,5% в рублях. Когда же заёмщик может внести сразу не менее 20% от стоимости квартиры "Альфа-Банк" выдаёт кредиты по ставке от 9,7% до 11,3% в долларах США и от 11,7% до 13,7% в рублях.
Елена Шилина считает, что клиенту выгодно брать кредит в той валюте, в которой ему выплачивается заработная плата, чтобы быть точно уверенным: в будущем, в связи с возможными изменениями курсов валют, платежи по ипотечному кредиту не станут непосильными. "Сейчас доллар ослабляется по отношению к рублю, но следует учитывать, что клиент берёт ипотеку на 10 – 20 лет, и за это время курсы валют могут измениться", — отмечает Елена Шилина.
" ИПОТЕКА В ЦИФРАХ
Каждый заёмщик банка знает, что за пользование ипотечным кредитом нужно платить. Поэтому на этапе обращения в тот или иной финансовый институт взвешивает условия разных банков и выбирает самый подходящий.
По словам Юлии Вербицкой, консультанта генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж", сегодня банки стали более внимательно подходить к своему кредитному портфелю: последние 2 года на рынке ипотеки они по-настоящему соревновались за потенциального заёмщика, постепенно увеличивали суммы кредита, снижали первоначальный взнос и процентные ставки; сейчас брокеры данной тенденции не наблюдают. Этот процесс закончился из-за международного финансового кризиса. Как утверждает Ольга Побединская, более 40% банков изменили процентные ставки в сторону увеличения; в среднем ставки увеличились на 1,5 – 2%. "Потребители должны осознать, что ипотека — продукт рыночный, условия по ипотеке привязаны к ситуации с фондированием на мировых и внутреннем рынках, поэтому и ставки, и условия по ипотеке будут меняться", — отмечает Елена Шилина.
Но, разрабатывая свои продукты на новых условиях, банки стараются сделать их максимально привлекательными и удобными для заёмщиков. Например, один из продуктов "ИпоТек Банка" — "ИпоFREE" — кредит с плавающей ставкой MosPrime 3M + (5,5 – 7% в рублях), которая зависит от первоначального взноса и формы подтверждения дохода. Если клиент готов оплатить 50% и более от стоимости приобретаемого жилья, "ИпоТек Банк" предлагает более низкие процентные ставки в рамках программы ИпоLux — от 10,5% в рублях. По словам Ирины Ступаевой, ставки по ипотечным кредитным продуктам в АБ "ОРГРЭСБАНК" определяются индивидуально для каждого заёмщика и зависят от вида выбранного ипотечного продукта. (Процентная ставка — от 9% в долларах США и от 11% в рублях, в зависимости от вида кредита и ряда дополнительных параметров, — способ подтверждения дохода, величина первоначального взноса, возраст заёмщика и т. д.). Стабильная политика характерна для банка DeltaCredit: с начала февраля 2008 г. банк снизил ставку для кредитов в долларах США на 0,5% для всех ипотечных продуктов. "Минимальная ставка кредита, выданного по программе банка "Назначь свою ставку", составляет 8%, что является рекордно низким процентом, предлагаемым в настоящий момент на российском рынке", — говорит Динара Юнусова. А РосЕвроБанк вывел ряд ипотечных продуктов, увеличив срок кредитования до 40 лет, и отменил зависимость процентной ставки от срока кредитования.
По мнению Ольги Побединской, традиционно наибольшим спросом пользуются банки с максимально лояльной политикой. К таким можно отнести "РайффайзенБанк", DeltaCredit, BSGV, ICIC, "Русский Ипотечный банк", "Городской Ипотечный банк" и др. Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "МИЭЛЬ-Новостройки", отметил, что по опыту "МИЭЛЬ-Новостройки" в 2007 г. лидером по ипотечному кредитованию стал "Внешторгбанк", на долю которого приходится более половины выданных кредитов: "Это связано с тем, что банк предлагает наиболее конкурентные процентные ставки и достаточно либеральные условия получения кредита". Владимир Мильдзихов в числе лидеров также отметил "Абсолютбанк" и "Сбербанк". Хотя Андрей Уфимцев отметил, что услугами "Сбербанка" клиенты его компании пользуются достаточно редко. Как пояснила Ольга Побединская, "Сбербанк" работает по нестандартной для ипотеки схеме: к положительным моментам относится тот факт, что кредит выдаётся наличными, но в числе обязательных требований — "белый" доход, два поручителя или залог другой собственности. "К тому же банк с неохотой одобряет ипотечные кредиты под квартиры, которые в собственности менее трёх лет", — подчёркивает Ольга Побединская.
Условия получения ипотечного кредита сказываются на стоимости приобретаемого жилья: выплата процентов по кредиту удорожает квартиру, и после погашения долга её стоимость может быть выше рыночной. Ситуация на рынке недвижимости в течение срока кредитования меняется, поэтому насколько заёмщик окажется в выигрыше или в проигрыше, никто из экспертов точно сказать не решился. Однако Ирина Ступаева привела такой пример. Если заёмщик покупает квартиру за $200 000, максимальная сумма кредита с учётом минимального 10?процентного взноса составит $180 000, срок кредита — 20 лет, ставка — 9% годовых. За весь срок пользования кредитом при погашении дифференцированными платежами заёмщик должен вернуть банку помимо основного долга проценты на сумму около $162 276, не считая прочих выплат (страховой компании, оценочной компании, за услуги нотариуса, расходы на регистрацию, аренду банковского сейфа). "В этом случае цена квартиры в течение 20 лет должна вырасти как минимум в два раза, чтобы покрыть все издержки заёмщика", — суммирует Ирина Ступаева. Для справки: по итогам 2006 г. цена квадратного метра удвоилась в течение года.
" ИПОТЕКА В БУДУЩЕМ
Хотя российские условия получения ипотечных кредитов ещё значительно отличаются от западных, а кредитные ставки в 2 – 3 раза выше, эксперты с оптимизмом смотрят на развитие ипотеки в России. По словам Ольги Побединской, в 2008 г. спрос на ипотечные кредиты останется высоким, несмотря на изменение процентных ставок и ужесточение условий, и ставки по рублевым и валютным кредитам скорее всего сравняются. "Спрос на ипотеку будет расти при условии, что банки предложат интересные условия", — уверен Андрей Уфимцев. Владимир Мильдзихов думает, что снижения процентных ставок ждать не стоит, как впрочем и того, что банки снизят требования к подтверждению платёжеспособности заёмщиков, но в среднем ипотечные ставки за год вряд ли прибавят более 1%.
По мнению Ирины Ступаевой, в 2008 г. возможно расширение продуктовой линейки по ипотечным кредитам, хотя текущая линейка останется без изменений. Динара Юнусова считает, что ипотека продолжит своё успешное развитие: "Главное, что мы должны понимать, занимаясь прогнозированием, — развитие рынка ипотеки, в первую очередь увеличение не объёмов кредитования в суммарном выражении, а числа ипотечных кредитов или сделок по купле-продаже недвижимости с участием ипотеки".
