Прочитав "Фауста" Гёте, слесарь Сидоров решил продать душу Дьяволу за особняк на Рублёвке. На что Дьявол расхохотался и сказал, что таких цен давно уже нет, и больше чем на бессмертие Сидоров может не рассчитывать.
Несмешной современный анекдот
На заре появления
на рынке Подмосковья первых коттеджных посёлков жители одного из них, расположенного на Новорижском шоссе, были несколько обижены на журналистов, во всеуслышание объявивших цену сотки в этом поселении. "Мы не такие бедные, чтобы жить на такой дешё-вой земле", — говорили они. Скорректировали ли риэлторы стоимость наделов в новорижском посёлке — история умалчивает. Но по-прежнему для всех остаётся загадкой: почему именно эти, а не любые другие цифры, фигурируют в качестве стоимости одного конкретного участка?
Понятно, что положение обязывает, и земля на Рублёвке — это ко всему прочему ещё и статус, и престиж, а значит, она стоит дороже, чем надел такого же размера на Симферопольском шоссе. Также ясно, что лесная территория ценится гораздо выше, чем бывшие сельскохозяйственные угодья, и надел на первой линии у водохранилища или реки в ценовом отношении не сопоставим с землёй в том же посёлке, но в 300 метрах от берега. Но почему по стоимости рублёвская сотка не в два, а в 10 раз превышает такую же сотку на юге Подмосковья? Получить вразумительный ответ на этот вопрос от специалистов рынка недвижимости пока не удалось.
Не так всё гладко и с определением цены возведения самого коттеджа, хотя, казалось бы, расчёт должен быть крайне простым: есть же прайс на кирпич, цемент, строительные работы. Но опять же, даже "за вычетом" земли на Рублёвке или той же Калуге, у двух схожих по набору характеристик домов будет разная цена.
Лет 7 или 8 назад на самом пафосном направлении Подмосковья продавался особняк за $6 000 000, по тем временам — один из дорогих в России. Те, кто видел его, были в восторге: оригинальное архитектурное решение, эксклюзивная мебель, привезённая чуть ли не из Африки, предметы интерьера, сделанные чуть ли не на заказ. Сегодня самый крутой дом на Рублёвке — резиденция "Евразия", вошедшая в список самых дорогих особняков мира, составленных журналом Forbes, стоит $100 000 000. Скорее всего, там тоже не голые стены, но с придыханием о внешних и внутренних достоинствах дома уже не говорят.
А что же нынче можно приобрести за $6 000 000 На Рублёвке — это средняя цена особняка площадью около 500 м2 на участке 20 соток под чистовую отделку. При некоторой экономии доведение дома до ума обойдётся его владельцам ещё в половину от изначально потраченной суммы и в год отделочных работ. Может, удобнее сдавать "под ключ"? Как это делают во всём мире? Нет, говорят застройщики, российский клиент — самый взыскательный и капризный, у него свои пристрастия по части отделочных материалов, цвета, сантехники; заведомо угодить таким запросам не представляется возможным.
И всё же, речь о цене на особняки. Из чего она, эта цена, складывается? Дабы не утруждать себя излишними расчётами, застройщики и инвесторы классифицировали рынок, разбив его на сегменты: "де люкс", "бизнес" и "эконом" классы. Далее каждая компания по собственному усмотрению и для удобства пользования ещё раз сегментировала "большие куски", разделив, например, "бизнес" на просто "бизнес", "бизнес–" и "бизнес+".
Наиболее дорогие особняки категории de luxe строят в 10 – 15?километровой зоне от МКАД (на Рублёвке это расстояние чуть дальше) и, в основном, между Калужским и Новорижским шоссе. От $3 млн до $8 млн стоят особняки площадью 500 – 1500 м2 на участках от 30 соток. Помимо камерных коттеджных посёлков, они могут располагаться и в стародачных местах, а также в сформированной коттеджной застройке высокого класса. Предложения от $8 млн, как правило, отличаются эксклюзивными архитектурными проектами, хорошим местоположением, чаще в лесу, площадью домов от 1 500 м2 на участке от 1 га и более. Объекты же стоимостью свыше $30 млн вписать в какие-либо рамки вообще невозможно.
Стройматериалы особняков класса de luxe — монолит и кирпич, облицовка натуральным камнем или эксклюзивно изготовленным и привезённым из Голландии или Германии кирпичом, крыша — натуральная черепица, вся проводка, трубы, котлы — также импортного производства. К тому же все материалы прошли экологическую экспертизу. Особняк возводится в каком-то особом потрясающем с эстетической точки зрения месте: на "большой воде", с собственным причалом и вертолётной площадкой, в лесу, где в собственности несколько десятков гектаров. Исключения из заданных стандартов появляются в редких случаях.
Правда, бывает, что застройщики выдают желаемое за действительное. Выставляют деревянные особняки на 20 сотках в 100 км от МКАД и заявляют, что это, мол, de luxe. Хотя цену ставят соответствующую географическим параметрам — от $600 000. На вопрос: "Почему вы позиционируете свой проект как посёлок именно этого класса?" — незамедлительно следует ответ: "Дома очень качественные и будут расти в цене, так что желающим приобрести уже сейчас нужно поторопиться". Смешно, не правда ли?
Посёлки бизнес-класса по качеству исполнения близки к "де люксу". Правда, дома несколько меньше по площади (до 600 м2), а зона застройки доходит до 50 км от МКАД. И цены на такие дома — от $500000 до $1500000. Как правило, это уже большие поселения, в которых число коттеджей может доходить до 700, с развитой как внутренней, так и внешней инфраструктурой. К услугам жителей, помимо торговых и спортивных центров, школы, детские сады, поликлиники.
Есть дома бизнес-класса, располагающиеся и в 10 км от МКАД, да к тому же на Новорижском и Рублёво-Успенском шоссе. Но это посёлки таунхаусов — довольно удачные, в которых авторами проектов выступают известные московские архитектурные компании. Площади секций варьируются от 200 м2 до 350 м2 с начальной стоимостью от $650000. Что особо привлекает в подобных посёлках, так это внутренний просчитанный комфорт в сочетании с довольно интересными внешними архитектурными решениями. Причём эти красоты не только радуют взгляд, но и несут совершенно определённую функциональную нагрузку: выход с балкона второго этажа на внутренний дворик, или верхний свет в гостиной, что прежде в таунхаусах не практиковалось.
Третий сегмент рынка, самый востребованный, как говорят продавцы и аналитики, — экономкласс. В зависимости от направления эти посёлки строятся на разном расстоянии, но чаще всего за 40 км от МКАД. Дом приемлемого качества на участке до 15 соток стоит от $100000 до $300 000. Как правило, располагаются поселения на бывших колхозных полях и возводятся из канадского сэндвича, пенобетонных блоков и дерева. Не столь высокая цена обусловлена дешёвой землёй и небольшой площадью домов — от 160 м2 до 250 м2.
Самые дешёвые предложения сосредоточены за 100 км от МКАД. Так, в коттеджном посёлке на Симферопольском шоссе "Окская Слобода" собранные по австрийской технологии дома площадью от 100 м2 на участке от 10 соток стоят от $100000. В дачном посёлке по тому же направлению "Велегож-Парк" деревянные дома той же площади идут по $100000 – 175000. На Киевском шоссе в "Акуловских прудах" деревянные дома можно найти и по цене чуть ниже $100000. В ценовой категории "до $100 000" есть и деревянные дома площадью от 150 м2 на участках от 18 соток на Ярославском шоссе, в посёлке "Татьянино".
За последний год рынок стал уделять всё большее внимание "эконому", утверждают эксперты. Более того, в 2007 г. доля посёлков этого класса, возводимых за 70 км от МКАД, увеличилась практически вдвое. И по прогнозам аналитиков, подобная тенденция сохранится; только компания "Норд Капитал" совместно с СК "Русстройтрест" планирует до 2012 г. возвести в дальнем Подмосковье 6 – 9 посёлков экономкласса, которые войдут в две сети — "Изюм" и "Сибарит".
Однако помимо возведения недорогих посёлков, на рынке появилась ещё одна тенденция — дальние дачи. И здесь опять парадокс. Вроде бы, стоимость сотки вне зависимости от направления одинакова, дома в дальних дачах преимущественно деревянные, по себестоимости недорогие, однако позиционируются они уже не как "эконом", а скорее как "бизнес-". Застройщики объясняют подобную метаморфозу тем, что коттеджи в таких посёлках большей площади, от 200 м2, участки чуть больше — от 30 соток, да и инфраструктура побогаче: магазины, спортивные площадки иногда и с бассейнами, обустроенные прогулочные зоны.
Понятно, что приобретать готовый дом в коттеджном посёлке — значит, избавиться от лишних хлопот по части оформления документов, подведения коммуникаций и в целом строительства. Но есть ли вероятность уложиться в цену на порядок меньше $100000, если покупать только землю без подряда на строительство? Ещё несколько лет назад практика продажи земли без подряда была распространена на рынке. Сейчас же она локализовалась, сохранившись в основном там, где земля крайне дорога. Продавцы объясняют это тем, что покупатели и так платят несколько миллионов долларов за участок, и в этом случае навязывать им ещё и подряд на строительство — очень хлопотное занятие. В случае же с дешёвой землёй продавцу, напротив, невыгодно сбывать её с рук без подряда. К тому же бесплановая застройка может длиться годами.
Есть ещё один вариант — купить землю в районе точечной застройки и возводить на ней особняк. Но в этом случае придётся самостоятельно оформлять все документы на землю и строительство, подводить коммуникации, покупать архитектурный проект или готовый дом, искать бригаду строителей, и не одну. Хлопотно, требует времени, физических сил, но экономит средства. Вырастет ли этот особняк с течением времени в цене? Скорее всего, ненамного. Хотя, помнится, в Торонто был случай: дантист купил небольшой участок земли, окончил специализированные курсы по архитектуре и строительству, в течение 6 лет вместе с родственниками возводил особняк своей мечты, а затем продал его за $3000000.
