Спрос стимулирует рост цен:
стоимость м2 жилья в центре Лондона сейчас выше, чем в любом другом городе мира! В Лондоне вообще всё дорого, но и денег здесь много.
Однако приобретение недвижимости в британской столице — это ещё и дань престижу. Сегодня покупатели дорогостоящих лондонских квартир, домов и таунхаусов помимо самой недвижимости приобретают и некий статус, позволяющий им чувствовать причастность к особой когорте, к сообществу сильных мира сего.
Тяга тех, кто нажил немалые капиталы именно к Великобритании, объясняется ещё одним обстоятельством, для понимания которого достаточно вспомнить знаменитое английское слово privacy ("частная собственность"). И распространяется это самое privacy не только на жилище ("Мой дом – моя крепость"), но и на понятие личного пространства.
" Почём недвижимость?
Последние несколько лет цены на
недвижимость в Лондоне стабильно растут. По данным компании IntermarkSavills, за последние 30 лет на лондонском рынке жилья ни разу не было зафиксировано отрицательных показателей доходности. Конечно, разразившийся кредитный кризис, породивший нестабильность многих финансовых рынков, не мог не сказаться и на рынке Лондона: к примеру, в последнем квартале 2007 г. темпы роста стоимости м2 элитного жилья британской столицы снизились по сравнению с предыдущим кварталом на 2%, и это было первым падением за 3 года. Однако общегодовой рост стоимости элитной лондонской недвижимости всё равно составил 16,3%. А прогнозы специалистов IntermarkSavills на 2008 г. совсем оптимистичны: средний рост цен на британскую недвижимость — 3%, а в сегменте элитной недвижимости в центре Лондона — целых 5%.
Если 80-е годы прошлого века можно условно назвать для Лондона "арабскими" — тогда британскую недвижимость активно скупали разбогатевшие на нефти представители Ближнего Востока (в качестве примера можно привести покупку знаменитого магазина Harrods в 1983 г. семейством Аль-Файед), то период, начинающийся с конца 90-х, скоро с уверенностью можно будет назвать "русским". Что характерно, среди приобретений россиян — только самые дорогие объекты недвижимости в центре Лондона, а в сегменте покупок стоимостью свыше ?8 млн, совершаемых иностранными гражданами, россияне просто лидируют: в прошлом году они скупили не менее 21% дорогих квартир и домов в центре Лондона. О числе российских собственников недвижимости в Лондоне говорит и тот факт, что число только официально зарегистрированных россиян, проживающих в столице Великобритании, уже перешагнуло рубеж в 300 000. Реальное же их число гораздо выше.
Стоимость роскошной недвижимости в Лондоне повышается в 3 раза быстрее, чем средняя цена на дома по Великобритании. Можно с уверенностью говорить о том, что luxury-недвижимость в престижных районах Лондона — очень ликвидный товар.
К наиболее престижным и дорогим районам Лондона относятся Belgravia, Knightsbridge, Chelsea. По данным The Sunday Times на январь 2007 г., средняя стоимость м2 составляла здесь от ?27 000. Цены на апартаменты площадью 60 м2 в этих районах стартуют с ?400 000, на двух-трехуровневые пентхаусы — с ?5 – 8 млн, а на небольшие дома в знаменитом викторианском стиле — с ?15 млн. В районе Belgravia купил одну из первых своих квартир Роман Абрамович (за ?11 млн). Здесь же, в Belgravia, приобрёл дом за ?25 млн Олег Дерипаска, а вот Леонард Блаватник выбрал дом в Knightsbridge стоимостью более ?41 млн. Хотите жить по соседству? Пожалуйста! Так, в районе Chelsea предлагается к продаже большая современная 4-комнатная квартира общей площадью 143 м2 стоимостью ?550 000.
Стоимость м2 в районах Mayfair, Notting Hill, Regent’s Park, South Kensington составляет ?19 000 – 27 000. В модном районе Notting Hill, ставшем известным благодаря одноимённому фильму, покупателями домов в своё время стали Том Круз, Николь Кидман, Кайли Миноуг, Эль Макферсон, Гвинет Пэлтроу, Кевин Спейси, Кетлин Тернер и Маколей Калкин. По соседству "осела" и Мадонна, облюбовавшая Лондон ещё до замужества.
Средняя стоимость студии в Notting Hill составляет в настоящее время ?395 702, квартиры с одной спальней — ?483 575, 2-спаленной квартиры — ?748 888, дома с двумя спальнями — ?1 215 854.
В районах Bayswater, Covent Garden, Hampstead, Paddington, Soho, Westminster средняя стоимость м2 колеблется в промежутке от ?13 500 до ?19 000. Как отмечают специалисты, потенциально интересным для инвесторов выглядит район вокруг "Гайд-парка" — Bayswater. Именно здесь ведётся новое строительство и широко применяются варианты реконструкции старых гостиниц под жилые квартиры.
Заметим также, что на стоимость элитного жилья, кроме престижности самого района, влияют и такие факторы, как, например, близость метро. Пользоваться метро удобно и общепринято в Лондоне, невзирая на социальный статус. К тому же городские власти стремятся, чтобы автомобилисты пересаживались в общественный транспорт. Это достигается при помощи дорогих стоянок, платного въезда в центр и огромных штрафов за малейшие нарушения. В Лондоне расширена зона платного въезда для автомобилей в центре города, которая и так была крупнейшей в мире. С 2003 г. она распространялась только на West End и City, а с февраля 2008 г. на престижные районы к западу: Kensington, Chelsea и Notting Hill. Общая площадь новой зоны составляет 38 км2, жители платной зоны имеют скидку в 90%.
Те, кого не прельщает владение старинным особняком, могут приобрести недвижимость в новостройках. Самые перспективные с точки зрения инвестиций объекты жилой недвижимости — это апартаменты, таунхаусы и виллы на нулевом этапе строительства. В зависимости от конкретных параметров объекта (расположение, величина, инфраструктура и т. д.) его цена может вырасти к окончанию строительства на 15 – 20%. Однако, если говорить о Лондоне, то данные цифры могут быть значительно выше. Не стоит забывать, что Лондон — столица летней Олимпиады-2012 и, следовательно, отличное место для
инвестиций в недвижимость (вспомним наш Сочи!).
Например, сейчас предлагаются к продаже апартаменты в элитном комплексе Bridges Wharf в районе Battersea, который будет построен на южном берегу Темзы напротив Chelsea к III кварталу 2009 г. Строительством Bridges Wharf заканчивается освоение территории набережной в районе Battersea. Bridges Wharf объединяет различные виды недвижимости жилого и коммерческого назначения, включая апартаменты и пентхаусы класса de luxe, пятизвёздочный отель на 100 номеров, ресторан с панорамным видом на 14 этаже здания и несколько кафе с выходом на набережную, бизнес-центр, магазины, вертолётную площадку и т. д. Всего будет построено 266 апартаментов, расположенных в трёх зданиях, площадью от 42 м2 до 102 м2 (без учёта площади балконов и террас). Ориентировочная стоимость апартаментов: с одной спальней — от ?285 000, с двумя спальнями — от ?395 000.
Дешевле можно приобрести недвижимость в пригородах Лондона. Очень хорошие квартиры и таунхаусы в известных местечках, находящихся в пределах часа езды от центра столицы (Оксфорд, Кембридж, Гринвич, Уимблдон), реально купить примерно за ?300 000 – 450 000. Цены на дома с небольшим земельным участком колеблются в этих районах от ?0,5 млн до ?1,5 млн.
В пригороде Лондона можно найти и настоящие эксклюзивные предложения. Так, сейчас предлагается к продаже загородная резиденция королевы Анны, построенная в XVI веке. Резиденция находится в 60 милях от Лондона в местечке Colchester и является частной собственностью, относящейся к памятникам архитектуры Великобритании (Grade II listed — охраняемое государством по причине особой архитектурной ценности). Все постройки поместья, а также парковая зона, водоёмы, леса находятся в великолепном состоянии, полностью сохранены все архитектурные элементы первоначального вида. Площадь земельного участка — 65 га, общая площадь дворца — около 2 000 м2, на трёх этажах разместились: 14 спальных комнат, библиотека, бальный зал. Резиденция может быть использована как для собственного проживания, так и под загородный отель. Цена подобного эксклюзива — ?9 млн.
Впрочем, в Лондоне, как и любом другом мегаполисе мира, есть не только элитные кварталы. Есть и свои "спальные" районы и кварталы, в которых проживают малообеспеченные слои населения, соответственно, и цены на жильё там существенно ниже. Заметим, однако, что демократичных квартир на окраине Лондона граждане России практически не приобретают.
" Freehold и Leasehold
В любой стране есть свои особенности, касающиеся тех или иных аспектов владения недвижимостью и прав собственности. В Великобритании существует несколько форм собственности на недвижимость.
Свободное владение (freehold) означает, что земля и все постройки на ней безраздельно принадлежат собственнику. Freehold практически всегда распространяется только на дома и виллы, а не на квартиры.
Владение на правах аренды (leasehold) — это право на эксклюзивное владение недвижимостью на правах аренды на определённый период времени (от 1 года до 999 лет). В этом случае только здание, но не земля, является предметом продажи. Объекты со сроком аренды менее 80 лет, как правило, не привлекательны для покупки.
" united Kingdom of Great Britain and Northern IrelandОфициально владение недвижимостью в Великобритании не даёт владельцам никаких льгот для получения постоянных виз, вида на жительство и тем более подданства. Тем не менее, владельцам недвижимости и членам их семей намного легче выдаются многократные визы.
Впрочем, получить "входной билет" в Британское королевство можно и другим путём. Например, инвестировав в экономику Великобритании ?1 млн, вы вправе претендовать на британское гражданство по категории "инвестор". Из этой суммы ?750 000 должны быть инвестированы в государственные облигации, акции или заёмный капитал британских компаний. Остальные ?250 000 могут быть инвестированы по вашему усмотрению, в том числе и в недвижимость.
" Юрист – ваш лучший друг!Местное законодательство не ограничивает возможности приобретения любых объектов недвижимости иностранцами: при покупке жилья нерезиденты обладают теми же правами, что и сами британцы. Как совершается процесс покупки недвижимости в Англии? Вам потребуется помощь адвоката, оценщика, риэлтора, страховой компании, возможно, ипотечного брокера. Выбор юриста чрезвычайно важен — он займётся всеми юридическими аспектами покупки, а также оформлением документов по переходу права на недвижимость. Юрист поможет получить детальную консультацию по вопросам налогообложения, добиться оптимизации налогов.
Специалисты рынка рекомендуют: даже если вы приобретаете недвижимость за наличные, провести оценку покупаемого объекта независимым инженером-технологом (surveyor). Такая процедура поможет определить не только предполагаемую стоимость объекта, но и дать заключение о состоянии здания (фундамента, коммуникаций и т. д.), выявить возможные проблемы. Их мнение о техническом состоянии может быть существенным козырем для покупателя при дальнейших переговорах о цене. Инспекция объекта инженером-технологом обойдётся примерно ?600 – 1 500 в зависимости от размера объекта.
" Ваши деньги "чисты"?
Резонный вопрос: необходимо ли при покупке британской недвижимости иметь документы о "происхождении денег"? Такой необходимости нет, однако в Великобритании строго соблюдается закон о противодействии легализации (отмыванию) средств, полученных преступным путём. Поэтому юрист, занимающийся вашей сделкой, обязан удостоверить личность покупателя, он также может задать вопросы о происхождении денег на покупку собственности. Если на каком-либо этапе оформления сделки возникают подозрения относительно происхождения денег, юрист обязан известить компетентные инстанции, иначе может сам быть привлечён к уголовной ответственности.
" Приобрёл недвижимость — заплати налоги!При покупке жилой недвижимости в Великобритании представитель другого государства оплачивает НДС, составляющий 7,8% от стоимости сделки (заметим, что ни о каком занижении стоимости сделки и речи быть не может). Первейший налог при приобретении британского жилья — Гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax). Он основан на стоимости объекта и рассчитывается следующим образом:
до 120000 0%
120000 – 250000 1% от стоимости покупки
250000 – 500000 3% от стоимости покупки
свыше 500000 4% от стоимости покупкиВо что обойдётся обслуживание вашей лондонской недвижимости? В отличие от других стран в Великобритании нет ежегодного налога на владение собственностью. Тем не менее владельцу и даже арендатору недвижимости надо платить муниципальный налог (Council Tax), который идёт на содержание полиции, пожарных, библиотек, уборку улиц. Сумма устанавливается муниципалитетом и может существенно отличаться в пределах одного района — от ?200 до ?2 500 в год. Владельцам почти всех квартир и некоторых домов также необходимо платить за обслуживание здания (Service Charge) — плата может резко отличаться в зависимости от объекта и предоставляемых услуг (консьерж, видеокамеры, гаражи и т. д.). Владелец недвижимости оплачивает налог на любой доход, полученный с недвижимости, например, с аренды.
P.S.На днях российские СМИ сообщили, что в Лондоне установлен новый мировой рекорд цены на недвижимость: за ?80 млн был приобретён пятиэтажный викторианский особняк
с десятью спальнями в Kensington. Новой владелицей особняка стала Елена Франчук — дочь экс-президента Украины Леонида Кучмы и супруга одного
из самых богатых украинцев Виктора Пинчука. Коллеги несколько погрешили против истины: в прошлом году в комплексе One Hyde Park была продана квартира стоимостью свыше ?100 млн. Ну что, кто больше?
