ЧЕРНОГОРИЯ
Terra Incognita maGнит инвесторов

Черногория сегодня одно из наиболее инвестиционно-привлекательных государств Европы. В таком мнении сходятся специалисты по недвижимости, и на это существует множество причин.

Во-первых, Черногория — страна с безвизовым режимом. Роль этого обстоятельства трудно переоценить, особенно для российских покупателей. Во-вторых, государство находится на пороге вступления в ЕС, что, безусловно, приведёт к благоприятным для его экономики последствиям. Однако едва ли не решающим фактором в пользу приобретения недвижимости в Черногории является уникальная экология и природная самобытность этой страны. Удивительно, но факт: первозданное богатство Черногории до сих пор не заключено в рамки ландшафтного европейского этикета. На конференции UNCED в 1992 г. Черногория получила право называться экологически чистым государством и была признана природным заповедником Европы. Именно поэтому страна занесена в фонд мирового культурного наследия ЮНЕСКО.

Инвестиционный бум, буквально захлестнувший страну в последние несколько лет, связан с новыми возможностями, недавно открывшимися перед потенциальными покупателями. Инвестиции долгое время обходили это государство стороной, и виной тому — крайне нестабильная ситуация в регионе. Как известно, бизнес прагматичен и осторожен по своей природе, а поэтому и не приемлет серьёзного риска. Всё изменилось после того, как Черногория попала под опеку и присмотр Евросоюза, сумевшего урегулировать как экономическое, так и политическое положение в стране. На первой ежегодной конференции "Рынок недвижимости в Адриатическом регионе — новые горизонты", прошедшей в октябре 2007 г. в Бечичах, Черногория была признана самой привлекательной для инвестирования страной в Европе. В конференции принимало участие свыше 200 официальных государственных представителей, инвесторов, представителей сети международных отелей, лизинговых компаний, адвокатских и консалтинговых агентств. По официальным данным, на момент проведения конференции (т. е. за первые 9 месяцев 2007 г.) сделок с недвижимостью совершено на 1,4 миллиарда евро. Много это или мало? Как известно, все цифры — относительны, однако объективную картину позитивных изменений можно выяснить лишь сравнивая данные. "Рынок недвижимости Черногории является одним из основных динамично растущих рынков Европы. В 2006 – 2007 гг. рост рынка составлял 50 – 70%", — рассказывает исполнительный директор инвестиционно-строительного проекта компании "Центр-2000" Игорь Вильчинский.

Существуют предпосылки и для сохранения инвестиционной привлекательности черногорской недвижимости в будущем. Уже сейчас у Черногории есть все шансы догнать таких "гигантов" по привлечению иностранных средств, как Сингапур и Гонконг.

Интерес к недвижимости различных областей Черногории очень неравномерен. Такая "закономерная неравномерность", в принципе, является правилом, а не исключением. Наибольшим спросом среди зарубежных покупателей пользуются города и территории, расположенные в курортной прибрежной зоне. В случае с Черногорией таковой является Будванская Ривьера — традиционный центр туризма страны, известный ещё с позапрошлого столетия. К территории Ривьеры относятся несколько городов: Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Милочер, Св. Стефан, Петровац.

На сегодняшний день главный и самый многочисленный город этой прибрежной зоны — Будва — более всех остальных испытавший натиск инвесторов и покупателей первой волны. Привлекательность Будвы специалисты связывают с соседством замечательной бухты, находящейся под охраной ЮНЕСКО. Именно здесь в последние несколько лет активно скупались частные дома, квартиры, земля. Дошло до того, что в старом городе практически нет ни пяди неосвоенной земли, и покупателям не осталось ничего другого, как начать освоение горных склонов. В результате пережитого ажиотажа цены на недвижимость в Будве стремительно росли. Сегодня стоимость отдельных элитных объектов вполне сопоставима с московскими показателями. Впрочем, и до начала строительного бума Будва была одним из самых дорогих городов побережья. В послевоенное время сюда устремились потоки беженцев, и последствия не заставили долго ждать — жемчужина Балкан утратила славу престижнейшего места на побережье. Но ненадолго. Сейчас, как рассказывает менеджер проектов курортной недвижимости агентства элитной недвижимости "Новое Качество" Елена Некрытова, цены здесь находятся в пределах от 2000 – 2500 €/м2 (на этапе строительства) до 5 000 €/м2 уже построенного жилья. Именно здесь сегодня идёт самое массовое строительство, и есть возможность приобрести квартиру или апартаменты на уровне котлована. Участков на продажу мало и они дорогие. Менее застроены и более перспективны участки на отрезке от Св. Стефана до Петроваца: Режевичи, Перажичи, Црвена Главица.

Наиболее актуальной тенденцией является интерес к Бока Которской прибрежной зоне и расположенным здесь городам: Котор, Герцег Нови, Тиват и их пригородам. Цены варьируются в зависимости от местоположения, но лидером является Котор. Это древнейшая в Черногории крепость с узкими улочками, каменными мостовыми и ещё сохранившимися деревянными ставнями на окнах. Город чем-то напоминает старинную средневековую Венецию, однако каналов здесь нет, нет и пляжей, так любимых россиянами. Поэтому в числе покупателей наших соотечественников встретишь не часто. Зато в изобилии ирландцы, датчане, британцы, приезжающие на осмотр продающихся объектов недвижимости целыми группами. Цены здесь начинаются от 3 700 €/м2.

Свободных участков практически нет, и стоимость их колеблется от 50 €/м2 (в 4 км от моря) до 500 €/м2 (вблизи моря). Некоторое исключение составляет город Герцег Нови, где стоимость жилья несколько ниже и начинается от 2 500 €/м2.

Специалисты отмечают отчётливые закономерности в ценообразовании, связанные с местоположением объектов. В частности, значительное влияние на цену оказывает удаление объекта от моря и вид из окна. Если квартира, коттедж или апартаменты находятся на расстоянии 1 км от береговой линии, то предложение теряет около 12 – 15% стоимости (по сравнению с объектом, расположенным на первой береговой линии). А удалённость от моря на 4 км понижает цену уже на 50%. Характерно, что вид на горы тоже негативный фактор — он приводит к 12 – 15?процентной потере стоимости.

Несмотря на всё вышесказанное, стоит отметить, что интересными для иностранных покупателей стали и удалённые от побережья города: Бар, Ульцинь и все населённые пункты вплоть до острова Ада Бояна. Тут больше пустых участков, чем готового или строящегося жилья, поэтому можно найти земельный надел недалеко от моря за 200 €/м2. Готовая недвижимость стоит от 1 700 – 3 000 €/м2. К недостаткам этого района можно отнести высокую плотность мусульманского населения (порядка 90%).

Немалым спросом здесь пользуются исторические здания. На самом деле достоинства дома, расположенного на территории старого города, далеко не так очевидны, как это может показаться. Каким бы живописным и неповторимым не показалось здание, принимая решение о его приобретении стоит учитывать практические обстоятельства: скорее всего, здание потребует больших затрат на реставрацию. Тем не менее цена исторических объектов, по словам Елены Некрытовой, растёт с каждым годом: сейчас средняя стоимость м2 в них составляет 2 500 €. Особенно привлекательными для иностранцев кажутся приобретения в городе Бар, откуда налажена ежедневная паромная связь с Италией (линия Бар-Бари): Адриатическая магистраль связывает все места на Адриатическом побережье.

Ещё одно заслуживающее внимания явление — зарождение интереса к северным областям Черногории, где расположены знаменитые горнолыжные склоны. Наши соотечественники, питающие в последние годы особую любовь к горнолыжному спорту, начинают ценить их. Однако, за исключением городков Жабляк, Колашин и Национального парка Дурмитор, о серьёзном внимании к горам Черногории говорить пока ещё рано.

Рынок недвижимости Черногории весьма разнообразен. Традиционно здесь можно было приобрести частный дом или квартиру, однако в последние годы благодаря активному строительству стали преобладать предложения в новых строящихся или уже построенных объектах. Расскажем  подробнее.

Жилая недвижимость представлена апартаментами, коттеджами и виллами. Комплексы апартаментов, равно как коттеджи и виллы, расположены преимущественно в крупных городах и туристических центрах. В сегменте коммерческой недвижимости лидирующие позиции занимают гостиницы и апарт-отели.

Апартаменты в Черногории классифицируются не по привычному для российского рынка числу комнат, а по числу спален (как принято в Европе и США). При этом "однокомнатные" апартаменты называются студиями. Практически все существующие блоки апартаментов построены в последние 10 лет. Апартаменты в новых домах сдаются с полной отделкой, однако выгоднее покупать объекты на нулевой стадии строительства. В этом случае покупателю предлагаются льготные условия оплаты, а также перепланировка и выбор отделочных материалов по его вкусу.

Одно из интересных предложений такого рода — Belvedere Residence — первый комплекс апартаментов с обслуживанием уровня "4 звезды плюс", расположенный в Бечичи. Его неоспоримое достоинство — наличие апартаментов разной площади — от 43 м2 до 175 м2, что учитывает возможности и запросы разных покупателей. Парковка, развитая инфраструктура, предоставляющая возможности для пляжного и активного отдыха, делают этот объект не только приятным, но и полезным приобретением.

В Черногории развит и рынок частных домовладений. Тем не менее готовые виллы — товар на рынке редкий, эксклюзивный, поэтому надёжнее всего приобрести строящийся объект такого рода, который даст больше свободы в выборе местоположения и разработке архитектурных, ландшафтных и дизайнерских проектов.

Третий вид востребованной современной недвижимости — коттеджи. Как отмечает Елена Некрытова, основное отличие коттеджей от вилл заключается в том, что в коттеджах старой застройки помещения разделены на отдельные комнаты, которые обычно сдаются внаём туристам. Соответственно, может возникнуть необходимость вложить в купленный дом дополнительную сумму для его перепланировки. Поэтому иностранцы часто предпочитают строить коттеджи по собственным проектам, если, конечно, не нацелены на коммерческое использование покупки. "Туристический" подход к эксплуатации домов естественен для всех коренных жителей страны, поэтому всё вышесказанное относится и к строящимся в Черногории виллам. Часто, имея высокий уровень архитектуры и все необходимые удобства и атрибуты, виллы включают в себя от 2-х до 4-х просторных апартаментов, предназначенных для сдачи внаём, и блок хозяйственных помещений — для работы обслуживающего персонала.

Апарт-отели в Черногории обычно включают в себя более 8 – 10 апартаментов с кухнями и различным числом комнат. Расположены они, как правило, на первой береговой линии и в состоянии похвастаться многочисленными объектами инфраструктуры. Чаще всего апарт-отели строят для последующей бизнес-эксплуатации. Но пока это не слишком распространённая практика. Отелей в чистом виде на рынке больше — как старой, так и новой постройки. Отчасти это связано с тем, что отели чаще возводят, так сказать, на продажу. Существует два способа приобретения отелей: самостоятельная приватизация или выкуп акций уже приватизированного объекта. Инвесторы нередко предпочитают более гибкий подход: покупать подходящий участок земли и самостоятельно строить отели от начала и до конца по индивидуально разработанному проекту.

" От эйфории к цивилизованному рынку
На карте Европы найдётся немного примеров столь активного строительства и развития рынка недвижимости, как это произошло в Черногории. Страну буквально захлестнула волна иностранных инвесторов. Строительством жилых комплексов на черногорских курортах активно занимаются как местные и сербские фирмы, так и представители едва ли не всех стран света. Часть проектов возводится на российские деньги, часть — на средства крупных западных инвесторов.
Своим крупным, можно сказать, сенсационным приобретением здесь прославился Олег Дерипаска: по данным местной прессы, ему принадлежит чуть ли не половина всей черногорской промышленности. Многочисленные российские компании развивают многопрофильные курортные зоны везде, где ещё можно найти свободный клочок земли. В частности, группа российских инвесторов выкупила в Малевике полуостров с прилегающей территорией в 60 – 70 га (на юге побережья, рядом с Ульцинем) и возводит здесь масштабный рекреационно-спортивный туристический центр.

А вот самые яркие примеры западных проектов. Около 4 млрд евро собирается вложить в развитие жилья и туристической инфраструктуры венгерская фирма, за которой стоит Джордж Сорос. Канадский миллиардер Питер Манк стал хозяином верфи "Арсенал", градообразующего предприятия в Тивате. Вместо старого судоремонтного обветшалого и убогого завода теперь строится причал для мегаяхт, а по соседству — гольф-поля и порядка 150 000 м2 апартаментов, объём инвестиций в которые составляет около 3 млрд евро. Одним из крупных является и масштабный норвежский проект комплекса апартаментов на 100 000 м2 на горе Врмац, между Тиватом и Котором.

Как известно, власти Черногории в последние годы пытаются ограничить вторжение иностранного капитала в страну и взять ситуацию со строительством под свой контроль. Впрочем, мнения специалистов на эту тему весьма различны. Например, Игорь Вильчинский считает: "Сегодня мы вправе говорить о стремлении властей ограничить инвестиции сомнительного происхождения, что в рамках евроинтеграции просто необходимо. Но говорить о полном отказе от внешних инвестиций для столь малой страны не совсем правильно. Молодому государству непросто навести порядок в инвестиционно-строительной сфере, но основные усилия направлены на создание благоприятного инвестиционного климата. Это факт неоспоримый".

Как показывает опыт многих зарубежных стран, картина инвестиционной привлекательности вложений в недвижимость подвержена изменениям. Те объекты, приобретение которых выгодно сегодня, могут потерять свою привлекательность завтра, а те, что годами не находили своих покупателей, выходят в число лидеров. Следует ли полагать, что вложения в недвижимость подобны игре в русскую рулетку? По счастью, нет, потому что, изучая рынок Real Estate, всё-таки можно составить прогноз развития ситуации в будущем. Елена Некрытова отмечает, что последние 2 года стали знаковыми для рынка Черногории. В зависимости от места и объекта цены за этот период выросли в среднем на 80 – 100%, а на побережье и вовсе на 100 – 120%. В 2007 г. темпы роста цен снизились и, к примеру, за I полугодие составили порядка 20%. Но несмотря на это, рынок остаётся привлекательным для инвесторов. Так, за тот же период, в Испании цены увеличились всего на 5,7%, во Франции — на 3,5%, в Бельгии — на 6,6%. Во многом цены на недвижимость "разогрело" ожидающееся вступление страны в Евросоюз, поэтому само вступление скорее всего уже не вызовет подобного ценового эффекта. Но рост будет продолжаться, пусть и более умеренными темпами.

В пользу дальнейшего ценового роста говорит и всё ещё высокий спрос со стороны иностранных покупателей. По уровню средних цен на курортную недвижимость рынок Черногории уступает рынкам таких курортных стран, как Италия, Франция, Испания. И, несмотря на остывание рынка, темпы роста цен здесь всё ещё выше, чем в большинстве стран Европы.

Специалисты предсказывают, что в 2008 г. в Черногории ожидается ценовой рост на уровне 25 – 30%, а в последующие два года (2009 – 2010 гг.) прирост не превысит 20 – 25%.