Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ генеральный директор Russian Research Group Мегакластеры — большие по площади территории города, ограниченные искусственными (железные дороги, промзоны, мосты, "пробки") или естественными (горы, реки, овраги) преградами, мешающими передвижению (границы московских мегакластеров обозначены на карте №2, стр. 22). Мегакластеры можно разделить на наземные и подземные, существующие в городах, где есть метро, а значит, и в Москве: если с одной ветки на другую, параллельную, можно попасть только через центр, значит, эти ветки, несмотря на близкое соседство, будут относиться к разным кластерам.
Кроме того, мегакластеры, а в ещё большей степени входящие в их состав кластеры (территории помельче), отличаются "социальным ландшафтом", единым либо по национальному составу, либо по социальному статусу жителей. Конечно, явных этнических кластеров в Москве нет, хотя за рубежом их немало. Примерами могут служить негритянские кварталы, Чайна-таун или знаменитый Брайтон-Бич. Впрочем, неофициальные места массового проживания лиц той или иной национальности постепенно формируются и в российской столице. Общеизвестно, скажем, что в районе Нагорной сегодня компактно проживает множество выходцев с Кавказа.
Разделение же по социальному признаку в Москве существует, причём применительно к жилому рынку "социальный статус" в немалой степени определяет период застройки и, соответственно, преобладающий в кластере тип жилья — "сталинки", "хрущёвки", панель, современный монолит и т. д. Например, объединение Люблино и Марьино в один кластер выглядело бы вполне логичным, если бы они существенно не разнились по жилому фонду: первый район — это в основном пятиэтажки и даже сталинские дома, второй — застройка с 1980-х годов до наших дней.
Ещё один принцип, который работает в Москве, — разделение по профессиональному признаку, отчасти связанное с формированием в городе промышленных кластеров: юго-восток — вотчина автомобилестроения, северо-запад — место сосредоточения авиационных заводов и НИИ, юго-запад — научные владения и т. д. А поскольку раньше подавляющее большинство квартир предоставлялось бесплатно и, так сказать, в организованном порядке, то жилые кластеры сотрудников автомобильных заводов, авиационных КБ или научных институтов появлялись в непосредственной близости от места их работы.
Новые кластеры могут формироваться и за счёт комплексного освоения территорий. К примеру, вполне можно считать самостоятельным кластером ЖК "Гранд-Паркъ", возникший там, где раньше жилья практически не было, или Косино-Ухтомский с районом Кожухово, который, входя в состав Москвы, стоял почти безлюдным, а теперь там в перспективе построят около 7 млн м2 жилья, благодаря чему также сформируется новый кластер. Не исключено, что зона ЗИЛа, ныне выделенная в один кластер, в ходе освоения территории даст городу несколько разных кластеров, или предстоит изменять границы старых. Определённые коррективы наверняка внесёт и новый Генплан Москвы, в частности новые магистрали, появление которых предусмотрено на карте столицы.
По сути, кластер — это маленький город, в котором для жизни есть всё или практически всё. Причём если раньше актуальнее всего было наличие объектов социальной инфраструктуры (магазины, детские сады и школы, поликлиники и т. д.), то сегодня у москвичей, измученных транспортными проблемами, выходит на первый план и местоположение работы. Среди руководителей компаний, от которых зависит принятие решений, мы провели небольшое исследование, позволяющее стопроцентно утверждать: большинство сегодня выбирает офис по принципу "чтобы было удобно и быстро добираться из дома" (хотя есть и второй принцип — близость к офисам компаний-партнёров). Да и наёмный работник, живущий в Кузьминках, в выборе между работой на Волгоградском или Ленинградском проспекте в 9 случаях из 10 выберет первый вариант.
Мегакластеров, то есть больших "маленьких городов", в составе Москвы 12. Кластеров, то есть городов совсем небольших, — 94. Вообще же, минимальная кластерная единица, как и минимальная градостроительная, — квартал. Однако такая детализация не всегда необходима. Границы кластеров в ряде случаев полностью совпадают с административными границами (поскольку и градостроительное планирование, и кластерная система учитывают естественные и искусственные преграды), но совпадение наблюдается не всегда. Для определения мегакластеров приоритетными являются естественные преграды, а если искусственные, то уж совсем непреодолимые, вроде железной дороги. Транспортные же магистрали могут в рамках мегакластера служить объединяющим звеном (как, например, Ленинский проспект), а для обычных кластеров, напротив, являться разделительной чертой.
Вполне может возникнуть вопрос: что даёт инвестору, девелоперу или покупателю предложенное деление на кластеры? Коммерческие соображения требуют при определении цены объекта принимать во внимание стоимость аналогичных (либо по местоположению, либо по набору характеристик) квартир или офисов. Иногда оценщики, не находя точных аналогов в "своём" кластере, берут для сравнения объекты в других, равных по рейтингу кластерах, таким образом решая вопрос ценообразования. Важна кластерная система и при строительстве "обычных" объектов торговой недвижимости. Практика показывает, что около 80% покупателей, как правило, являются жителями кластера, где расположен торговый объект, так что оценка кластера — важная составляющая предарендного консалтинга.
Что касается "простых" покупателей, то им деление на кластеры просто помогает ориентироваться в ценовой ситуации на локальных рынках, давая им, рынкам, сравнительную характеристику. Используя при выборе квартиры карту кластеров, легко можно представить приблизительную стоимость жилья, причём по желанию — в привязке к конкретным местам, которые хорошо известны человеку. Ведь по сути, границы кластера — это границы "своего" района; то, что находится за рекой, железной дорогой или широкой транспортной магистралью, чаще всего воспринимается людьми как "чужая" территория. Хотя, как уже отмечалось, деление на кластеры нельзя воспринимать как нечто застывшее, раз и навсегда утверждённое. Появление новых, серьёзных объектов инфраструктуры, начавшееся масштабное строительство, целый ряд других причин могут привести к довольно быстрой смене статуса кластера и, соответственно, к повышению (или понижению) в его границах цен на жильё.
