Предупреждён – значит вооружён!

"Аналитик и участник торгов заходят в лифт, двери за ними немедленно закрываются. Участник торгов тут же прижимает аналитика к стенке: "Ну хоть здесь, гад, ты скажешь точно — вверх или вниз?"

Анекдот (рассказанный, правда, игроком фондового рынка, но вполне применимый к рынку недвижимости), что называется, в тему: прогнозы — вещь нестабильная, а их "производство" — занятие неблагодарное. Но если не знать, где зарыты сокровища, то хотя бы понимать, где подстилать соломку, все-таки хочется. Чего следует опасаться столичному рынку в наступающем году — об этом на страницах рассуждают профессиональные игроки рынка, сегодняшние участники рубрики "Люди говорят".


Иван ШУЛЬКОВ
директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба"

В первую очередь в 2008 году продолжится устойчивая тенденция увеличения доли строящегося жилья по социальным программам, в то время как абсолютные объемы строительства в Москве будут расти невысокими темпами. Объемы выводимого на рынок коммерческого жилья останутся на прежнем уровне или сократятся. Недостаточность объема предложения на первичном рынке в совокупности с быстрорастущей денежной массой в стране (и в первую очередь в Московском регионе) может спровоцировать спекулятивно высокие темпы роста цен, аналогично сценарию 2006 года.

Определенные сложности будут связаны с дедолларизацией экономики, а также необходимостью соблюдения федерального закона № 48-ФЗ, вступившего в силу 1 июля 2007 года, который обязал номинировать все цены в рублях. По всей видимости, могут обостриться проблемы, связанные с обеспечением новых проектов инженерными коммуникациями. В первую очередь это будет связано с дефицитом электроэнергии. Продолжится процесс "обеления" схем привлечения инвестиций от частных лиц. В результате действий силовых ведомств игроки рынка продолжат пересматривать политику и инструменты налоговой оптимизации своей деятельности.

Вследствие ограничения точечной застройки, новые проекты будут представлять собой либо комплексную реконструкцию квартала, либо освоение территории промышленных зон. Такого рода проекты являются капиталоемкими, ими могут заниматься только крупные девелоперы с серьезными финансовыми ресурсами, что в свою очередь может привести к вытеснению менее крупных застройщиков из столицы.

.

Наша компания реализует большинство своих объектов в Подмосковье и в регионах России, поэтому в 2007 г. относительная стагнация цен коснулась нас лишь в I квартале в связи с обычным для этого времени снижением покупательской активности. В дальнейшем повышение цен на наши объекты было в среднем выше темпа укрепления рубля и по результатам на конец года превысило ожидаемый уровень инфляции.

Результат выборов в Государственную думу, позволивший России сохранить относительную политическую и экономическую стабильность и тем самым сохранить уровень инвестиционной привлекательности, обеспечивает сохранение в 2008 г., при отсутствии непредвиденных рыночных шоков, тенденции плавного роста цен на жилую недвижимость. Естественно, цены на разные сегменты жилья будут показывать разную динамику. Так, в связи с нехваткой предложения в эконом- и среднем ценовых сегментах, спрос на такой вид недвижимости будет продолжать смещаться от центра Москвы к окраинам, а от окраин в область. При этом происходит постепенный рост цен на жилье в ближнем Подмосковье – что привлекает внимание к недооцененному среднему, а в перспективе и дальнему Подмосковью.

Среди возможных дестабилизирующих факторов в 2008 г. – выборы президента. В связи с возможной политической нестабильностью в их преддверии может иметь место как отложенный спрос на покупку недвижимости, так и продажа уже имеющихся квартир. С другой стороны, коснется это главным образом чиновников и приближенных к власти, а также сегмент "инвестиционных квартир". Так что о массовости данного явления говорить не приходится.

Другим возможным опасением для рынка недвижимости может стать влияние на российские кредитные организации ипотечного кризиса в США и на Западе. Результатом может оказаться как сокращение общего числа выданных кредитов и усложнение процедуры их выдачи, так и рост процентных ставок.

Дальнейшее падение доллара вряд ли сможет повлиять на уровень цен на жилую недвижимость. Скорее, оно заставит участников рынка вести расчеты в более стабильной валюте. Увеличение себестоимости строительства также вряд ли сможет значимо повлиять на цену реализации, скорее, сократит прибыль застройщика".

Виктория КОЛЯН
руководитель департамента продаж группы компании "ПРОМИНГРУПП"

Следующий год, по моему не­нию, покажет, к чему привели два важных события на рынке недвижимости: принятие Градостроительного кодекса Москвы и кризис ипотечной системы в США, который также отразился на столичном рынке ипотечного кредитования.

После вступления в силу Градостроительного кодекса в Москве будет запрещено любое точечное строительство, кроме возведения "стартовых" жилых домов (при сносе ветхого жилья), строительства на месте снесенного аварийного строения и строительства объектов социальной инфраструктуры – школ, детских садов или спортивно-оздоровительных комплексов. Принятие такого документа окажет существенное влияние как на застройку столицы, так и на цены на недвижимость. Небольшие строительные компании не смогут осваивать строительство больших кварталов и уйдут, скорее всего, в Подмосковье, в сегмент малоэтажного строительства. А крупные компании, оставшиеся на рынке, получат карт-бланш на определение цен на недвижимость. Элитное жилье, которое является типичным примером точечной застройки, будет дорожать. В связи с ростом цен на строительные материалы, электроэнергию (а это большая часть себестоимости строительства) и отсутствием свободных земельных участков в Москве вряд ли можно будет рассчитывать на "доступное жилье" и на прогнозируемый некоторыми аналитиками "обвал цен".

Еще одна проблема, которая возникла в 2007 г., – это повышение ставок по ипотечным кредитам, что, в свою очередь, мешает людям со средним уровнем достатка приобретать недвижимость. Банки более строго и тщательно проверяют заемщиков с "серым" доходом, чтобы снизить свои риски по невозврату кредитов, и это также усложняет для их клиентов процедуру покупки. Обусловлено это тем, что ипотечный кризис в США отразился на европейских финансовых рынках, а многие российские банки привлекают деньги под небольшой процент в западных банках. Эти и некоторые другие факторы и являются главными предпосылками, оказывающими влияние на увеличение цен на жилую недвижимость.

Елена ЩУПКОВА
руководитель Мантулинского отделения инвестиционной компании МГСН

Прогнозировать, чего стоит опасаться рынку недвижимости в 2008 году с большой долей определенности, достаточно сложно, так как опыт прошедших лет уже показывает, что события на столичном и подмосковном рынке жилья могут развиваться крайне непредсказуемо. Наверное, именно поэтому и сама формулировка "опасение" звучит здесь немного вычурно. Трудно предположить, что на этом рынке может случиться что-либо такое, чего не происходило никогда ранее.

Считаю, что в течение всего следующего года будет наблюдаться умеренный рост цен, в пределах 2–4% в месяц, при этом в соотношении спроса и предложения будет происходить смещение в сторону спроса, как происходит сейчас. Ни для кого не секрет, что сегодня количество желающих приобрести жилье значительно превышает количество представленных на рынке вариантов для покупки, и такая ситуация кардинально не изменится. Именно поэтому некоторые аналитики прогнозируют даже более существенный рост цен уже с весны 2008 и вплоть до осени 2009 года – до 80–100%. Но такие прогнозы едва ли оправдаются, и рост стоимости жилья не превысит среднестатистический, то есть несколько процентов в месяц.

Если говорить о советах покупателям и продавцам жилья в свете дальнейшего развития событий на рынке, то я бы не рекомендовала ждать сюрпризов от следующего года, а обращаться к профессионалам и решать свои жилищные вопросы по мере их возникновения: покупать, продавать, обменивать.