Годовая контрольная

Если составить "хит-парад" значимых событий рынка жилой недвижимости 2007 г., то на его вершину, по мнению экспертов, обязательно попадут переход с долларовых цен на рублевые и ограничение точечной застройки. "Переход на рубли, с одной стороны, привел единицы изменения цен в крупных городах (в первую очередь, в Москве и Санкт-Петербурге) к общероссийскому формату. С другой — свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы, а с третьей — был использован рядом компаний-застройщиков как повод для повышения цен через установку внутреннего курса конвертации", — рассказывает руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.

Но если переход на рублевые цены прошел практически безболезненно, то запрет точечной застройки, с точки зрения аналитиков и практиков, может кардинально перекроить рынок. "Теперь застройщики, чья деятельность была ориентирована на строительство "точечных" объектов, вынуждены пересмотреть направление своей деятельности. В связи с этим основное внимание строительные компании столицы будут уделять реконструкции ветхого жилого фонда и редевелопменту промышленных зон", — считает директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин. А по словам Алексея Кудрявцева, вероятнее всего, с рынка совсем исчезнут небольшие строительные фирмы, которые неспособны к масштабному строительству. "Процесс слияний и поглощений присутствует на всех рынках, приближающихся к стадии зрелости. Таким образом, небольшие строительные фирмы действительно либо переориентируются, либо сольются с более крупными игроками, либо уйдут в Подмосковье, где никаких ограничений точечной застройки не предвидится. Однако на потребителе стремление к укрупнению масштабов тоже отразится. На данный момент весомая доля предложения объектов бизнес-класса и "элиты" — это точечная застройка. Очевидно, что при сокращении количества площадок под застройку предложение будет ограничиваться, что, вполне вероятно, может подтолкнуть цены в этом сегменте вверх", — поясняет Алексей Кудрявцев.

К главным событиям, произошедшим в текущем году, по мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, можно отнести разработку и принятие нового Градостроительного кодекса Москвы, который должен вступить в силу с 2008 г. "К положительным моментам принятия ГК можно отнести объединение градостроительных законов Москвы в один документ", — говорит Константин Ковалев. (Подробно о новом Градостроительном кодексе Москвы рассказывал в №11(29) за 2007 год.)

По словам аналитика информаци-онно-аналитического отдела ЗАО "Пересвет-Инвест" (головная компания ГК "Пересвет-Групп") Ольги Юматовой, в список самых важных событий года обязательно необходимо внести поправки в закон о продлении лицензирования строительной деятельности, а также начало борьбы ФНС с незаконными схемами продажи квартир. Алексей Кудрявцев дополняет данный "хит-парад" еще несколькими важными строчками: это увеличение доли социального жилья в общем объеме ввода в Москве (до 50%), завершение крупномасштабного проекта застройки района Кожухово, начало строительства одного из крупнейших деловых районов "Химки-Сити", создание концепции развития доходных домов, рассчитанных на различные категории граждан, начало строительства Четвертого транспортного кольца и снос самого крупного рынка Москвы "Черкизовский".

А вот событие, которое взбудоражило весь мир, российский рынок практически не затронуло. Речь идет об ипотечном кризисе в США. "В России не наблюдается ни одного из риск-факторов, существовавших в Америке. К тому же объем выданных американскими банками кредитов превышает российский уровень в несколько тысяч раз. В связи с этим с уверенностью можно сказать: кризис России не угрожает. Более того, американский кризис послужил своеобразным уроком и помог предупредить возникновение аналогичной проблемы в России", — объясняет руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентство недвижимости" Владимир Мильдзихов.

По данным компании Blackwood, знаковым событием III кв. 2007 г. на рынке дорогого жилья явилась совершенная на вторичном рынке сделка с квартирой стоимостью 1 375 000 руб. ($55 000) за м2, что стало свидетельством преодоления существовавшего в середине года психологического рубежа в 875 000 руб. ($35 000) за м2.

По словам Константина Ковалева, в I полугодии 2007 г. на рынке жилья продолжилась стабилизация цен, начавшаяся в конце 2006 г.: с начала 2007 г. цены практически не изменились. К концу лета рынок жилья Москвы вошел в более активную фазу, на что оказало влияние снижение объемов предложения вторичного рынка, а также то, что ожидаемого покупателями снижения цен так и не произошло. В конечном итоге III кв. ознаменовался небольшим, но стабильным ростом цен на жилую недвижимость. До конца года на рынке жилья Москвы прогнозируется рост цен на 3 – 5%, то есть в целом за 2007 г. цены вырастут ненамного — 10 – 12%. Эти цифры сопоставимы с уровнем инфляции.

По данным Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", на первичном рынке продолжается тенденция роста цены предложения: с начала года прирост составил 11,3%. Положительная ценовая динамика характерна для всех классов и категорий новостроек и обусловлена увеличением спроса и снижением объема предложения.

"На рынке новостроек наблюдается тенденция к снижению предложения. Стоит отметить значительное сокращение в III кв. количества предлагаемых к продаже адресов в Москве: с 553 в июле до 416 в сентябре", — уточняет Ольга Юматова. По ее словам, ощутимое падение количества новостроек в Москве произошло прежде всего из-за принятия закона о запрете точечной застройки. Из-за несоответствия федерального и местного законодательства многие компании были вынуждены заморозить свои проекты.

По словам директора Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислава Луцкова, на рынке вторичного жилья Москвы в конце этого года сохранились тенденции предыдущих месяцев. "Рост цен и снижение объема предложения характерны практически для всех административных округов столицы и всех типов и классов жилья, — отмечает Владислав Луцков. — Наибольшие показатели роста цены демонстрировали квартиры среднего и эконом- классов: за месяц прирост составил 4,1% и 3,3% соответственно. С начала года (относительно декабря 2006 г.) уровень средних цен повысился на 5,8%".

.

.

По данным компании "Пересвет", в течение всего года стоимость недвижимости колебалась в пределах инфляции. С учетом падения курса доллара это давало отрицательную динамику. В конце I полугодия наблюдалось ощутимое снижение предложения, что, по законам рынка, повлекло приостановку снижения цен. В III кв. вслед за заметным снижением курса доллара произошло увеличение долларовых цен на недвижимость. При этом при пересчете на рубли стоимость квадратного метра даже снизилась. "От нынешней осени многие ожидали кардинального изменения ситуации. Однако с приходом сентября значительных ценовых коррекций на рынке городского жилья не произошло. Но можно говорить и о том, что покупатели постепенно адаптируются к сегодняшним ценам на квартиры. Об этом свидетельствует постепенное увеличение темпов продаж жилья — как эконом, так и бизнес-класса", — дополняет картину Ольга Юматова.

.

.

В настоящее время при относительно спокойном и стабильном рынке выигрывают застройщики, предлагающие жилье бизнес-класса. "Это происходит по причине того, что у потенциальных покупателей появилось время для поиска и оценки квартиры, внутридомовой отделки, придомовой территории и инфраструктуры объектов, — считает директор департамента недвижимости MIRAX GROUP Андрей Титюник. — Более тщательный подход к выбору квартиры также является одной из причин расслоения рынка. Сегодня рынок московской недвижимости, отчасти реагируя на ощутимый платежеспособный спрос, отчасти — на сокращение площадей под застройку и удорожанием подключения к инженерным сетям, смещается в сторону наиболее рентабельного направления в жилищном строительстве — домов по индивидуальным проектам. В настоящее время около 80% жилья, возводимого в пределах МКАД, составляет монолит-кирпич".

Самым обсуждаемым событием грядущего года являются выборы Президента РФ. О том, скажется ли это событие на рынке недвижимости, мы и попросили рассказать экспертов.

"Выборы могут оказать косвенное влияние на рынок жилой недвижимости. В частности, за один-два месяца до выборов, как правило, наступает период затишья, который выражается в снижении числа выставленных на продажу квартир, уменьшении количества сделок, придерживании застройщиками новых жилых объектов", — отмечает Константин Ковалев. Не окажут существенного влияния на рынок недвижимости и декабрьские выборы в Госдуму. "Предвыборная кампания на рынок недвижимости влиять не будет, — считает Владислав Луцков. — Исход выборов легко прогнозируем. При этом внешняя и внутренняя политика страны меняться не будет, политические риски минимальны. Система бюджетирования РФ также не должна претерпеть никаких значительных изменений. Финансы, потраченные на выборы, всегда перераспределяются на другие рынки, и в том числе они поступают на столичный рынок недвижимости".

С тем, что рост цен на квадратные метры в следующем году продолжится, согласны все эксперты, их снижения не обещает никто, но и сильных скачков вверх, к счастью, тоже.

"По нашим экспертным оценкам, в I полугодии 2008 г. сохранится тенденция к умеренному росту цен. Не будет ни стремительного роста, ни обвала рынка. Будет меняться ситуация на рынке новостроек. Сам уровень цен приблизился к потолку платежеспособности потенциальных покупателей. То есть, в среднесрочной перспективе нет никаких причин ожидать бурного роста стоимости жилья", — уверен Владислав Луцков. По прогнозам компании "Квартал", годовой рост цены на м2 жилья в столице в 2008 г. составит от 15 до 20%.

И на первичном, и на вторичном рынке спрос продолжит медленно, но все же активизироваться. "До весны следующего года негативное влияние ожиданий потребителей в отношении падения уровня цен на их активность на рынке, по нашим прогнозам, окончательно сойдет на нет, — подчеркивает Алексей Кудрявцев. — Цены на первичную недвижимость (при отсутствии серьезного спроса со стороны инвесторов) будут расти с незначительным опережением темпа инфляции.

Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30 000 – 40 000 квартир), который будет поддерживаться в первую очередь желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 годах".

Стабилизации рынка недвижимости в ближайшем будущем должна, по прогнозам специалистов, помочь стабилизации общего положения в стране. "По нашему мнению, небольшая коррекция, которая наблюдалась на рынке недвижимости Москвы этим летом, закончилась, и нас ожидает умеренный рост цен, вследствие стабильной макроэкономической обстановки, роста бизнеса, фондового рынка и, как следствие, увеличения доходов населения", — поясняет Андрей Титюник.

Эта глава о том, что не удалось сделать в этом году. "В течение 2007 г. в правительстве РФ активно велись разговоры о замене налога на имущество физических лиц единым налогом на недвижимость, который будет исчисляться исходя из рыночной стоимости квартир, — говорит Константин Ковалев. — Введение единого налога на недвижимость, по планам правительства, должно вызвать пополнение объема предложения (и, следовательно, снижение общего уровня цен на жилье) за счет вынужденных продаж имеющихся у населения "дополнительных" квартир. Однако из-за отсутствия единой методики массовой оценки объектов недвижимости быстрая реализация подобной идеи оказалась невозможной, поэтому введение налога было отложено до 2008 г".

По словам юриста юридической службы компании "Пересвет-Инвест" Оксаны Щеславской, так и не были внесены поправки в Жилищный кодекс, жизненно необходимые в сложившейся в стране ситуации. "Понятие "малоимущий" в настоящее время достаточно расплывчато и не всегда объективно — что на практике часто создает ситуации, когда действительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий семьи не могут быть признаны таковыми. Четкое определение данного понятия необходимо именно в Жилищном кодексе РФ, а не на уровне субъектов, как это происходит в настоящее время", — уверяет Оксана Щеславская.

Кроме того, по словам г-жи Щеславской, много проблем вызывают действующие в данный момент положения Жилищного и Гражданского кодексов РФ, согласно которым члены семьи собственника автоматически теряют права на жилье, если эти права потерял сам собственник. Неоднозначность толкования данных положений породила крайне противоречивую судебную практику. Множество граждан — членов семьи собственников жилья — оказались незаконно лишенными своих прав на жилье и теперь вынуждены годами отстаивать свои интересы в суде.

"В будущем необходимо принятие отдельных законов, регулирующих различные общественные отношения в жилищной сфере: закон об улучшении жилищных условий граждан, закон о товариществах собственников жилья, закон о жилищных правах несовершеннолетних, — считает Оксана Щеславская. — Нуждается в законодательном урегулировании вопрос о предоставлении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилищного фонда собственникам, приватизировавшим свои квартиры. Необходима законодательная база для урегулирования отношений в области ЖКХ: взаимоотношения граждан и управляющих организаций, оформление прав на общее имущество многоквартирных домов, обеспечение прав сторон при предоставлении гражданам жилищно-коммунальных услуг".