Квартальный отСчёт

Оно, конечно, можно — утверждать (вроде руководства некоторых компаний), что все это не утверждено, не подкреплено, противоречит, не соответствует etc. Однако факт остается фактом: отныне город — не только получатель немалой доли от инвестконтрактов, но и сам активный инвестор, о чем свидетельствуют, в частности, первые результаты реализации "Программы реконструкции кварталов", заявленной столичными властями еще в начале 2003 г. и детализированной в марте 2004 г.

О самой программе, под действие которой подпадают 233 из 2 000 столичных кварталов, писали и говорили довольно много. Комментариев на эту тему дано было предостаточно, поэтому нет смысла повторяться. Сегодня ситуация такова: согласно официальным данным, Департамент жилищной политики г. Москвы, проанализировав материалы 72 проектов планировки районов, разработанных по заказу ГУП "Управление перспективных застроек", отобрал для реализации за счет средств городского бюджета 51 район. Отбор проводился на основании коэффициента реконструкции: отношения площади нового строительства к площади сносимого фонда. В сферу прямых инвестиционных интересов города попали только те районы, где данный коэффициент более 2 — то есть, где при сносе 100 000 старых м2, можно построить не менее 200 000 м2 новых (таб. 1). Кварталы с коэффициентом реконструкции менее 2 (таб. 2) предлагается реализовывать на конкурсной основе. По 5 кварталам (таб. 3) имеется распоряжение правительства Москвы о разработке проектной документации для застройки за счет средств горбюджета.

.

.
С тем, что уровень благоустройства многих московских кварталов-старичков не отвечает современным требованиям, равно как и с тем, что поквартальная реконструкция со всех точек зрения — наиболее эффективная модель градостроительного развития мегаполиса, никто не спорит. "Крост", в чьем активе проект "Велтон-Парк", "Квартал" с реконструкцией квартала 32 – 33 в муниципальном округе "Проспект Вернадского", "Интеко" с проектом "Шуваловский", детище нескольких компаний "Гранд-Паркъ", реконструкция квартала "Волхонка-ЗИЛ", которую ведет ГК "ОРГСТРОЙИНВЕСТ", — лишь некоторые примеры, свидетельствующие об особом интересе инвесторов, девелоперов и застройщиков к масштабной работе. (Кстати, последний из упомянутых проектов, с 2004 г. носящий название "Полуостров Крым", является первым, пока почти экспериментальным вариантом сотрудничества бизнеса и города и, по словам генерального директора ГК "ОРГСТРОЙИНВЕСТ" Светланы Третьяковой, "имеет в своей реализации ярко выраженную социальную направленность"). Нарекания же в данном случае вызывают только условия, в которых бизнесу предлагается вести эту работу в дальнейшем: не стремится ли город, забирая себе самые лакомые кусочки, превратить коммерческих застройщиков в обычных подрядчиков? Опасения вполне оправданы еще и потому, что пока не очень ясно: будут ли инвесторы, даже в столичных условиях острейшего дефицита свободной земли и жесточайшей конкуренции, вступать в борьбу за самые малопривлекательные и сложные с точки зрения освоения участки.

.

.

Кроме того, сейчас Департамент жилищной политики настроен, к сожалению, на то, чтобы из всех реализующихся масштабных проектов, где по тем или иным причинам выпускаются новые распорядительные документы, получить как можно больше площадей под переселение, мотивируя это нехваткой жилья для решения социальных программ. В ряде случаев инвесторам предлагается пересмотреть долю города в сторону увеличения, доведя ее до 45 – 50%. Иногда возникают попытки в обход всех юридических возможностей чуть ли не расторгнуть ранее заключенные контракты и перевести строительство из разряда коммерческого в разряд "за счет средств горбюджета". В итоге рушится экономика проектов, возникают проблемы с управлением домов, которые должны были стать полностью коммерческими, а по факту получаются коммерческо-муниципальными. Чем-то все это напоминает историю с уполномоченными риэлторами, которых много-много лет назад, когда столичное жилье продавалось неактивно, позвали реализовывать городские новостройки. Риэлторы "раскрутили" продажи, а потом появились ГУПы, забравшие все под себя, и риэлторы стали не нужны.

.

.

Девелоперы, выросшие в Москве и прошедшие все этапы "столичных схем" строительства, умеют играть по московским правилам, однако и их возможности небезграничны. Работать "на малой родине" становится все сложнее, и потому столичные компании активнейшим образом осваивают площадки в Подмосковье и регионах, в поисках своих добираясь уже до самых окраин страны.