10 тенденций – 2007

В этом году развитие ипотеки можно
было бы даже назвать агрессивным. Особенно это
относится к первой половине года. Потом штатовский кризис несколько пошатнул наши позиции, но в целом в оценке перспектив явления в нашей стране эксперты
настроены весьма оптимистично.

1 БОРЬБА ЗА КАЧЕСТВО

В течение года банки боролись за качество заемщиков. Самым активным в плане развития ипотечных программ в этом году было первое полугодие. Эксперты связывают этот факт с ростом цен на недвижимость. Как поясняет директор компании "Легкокредит" Кирилл Суслов, рост цен оказывает двойственное влияние на рынок ипотеки. С одной стороны, при значительном их росте у банков снижаются риски, связанные со стоимостью недвижимости, что приводит к увеличению программ "ипотечный кредит в 100% от квартиры". С другой стороны, сокращается количество людей, способных купить желаемую квартиру, что сокращает поток заявок в банки. По мнению Кирилла Суслова, как раз эта двойственность и сформировала тенденцию борьбы с сокращением потока заявок и улучшения качества этого потока, под эгидой которой и прошло две трети 2007 г.

2 СОБСТВЕННЫЙ ДОМ ЧЕРЕЗ ИПОТЕКУ

Значительно возросли продажи загородной недвижимости, приобретаемой через ипотеку, и объем сделок по ипотеке в целом. Как говорит управляющий партнер ипотечно-риэлторской компании "КРЕДИТ МАКС" Татьяна Буянова, на сегодняшний день 35% покупателей становятся обладателями собственного дома благодаря банковским кредитам. Что касается городской недвижимости, то в 2007 г. доля сделок, совершенных с привлечением банковского займа, по Москве возросла до 80%. Причина этого, по мнению экспертов, состоит в том, что ипотечный заем выгоден как банкам, так и покупателям недвижимости: кредитные организации получают процент, а заемщики компенсируют нехватку средств на приобретение жилья.

3 БРОКЕРЫ В ФАВОРЕ

Еще одна очевидная тенденция — всё возрастающая популярность брокерских компаний. По словам Татьяны Буяновой, заемщики стали чаще пользоваться услугами компаний, специализирующихся на оказании брокерских услуг на рынке ипотечного кредитования. "По данным 2006 г., уже около 25% ипотечных сделок в Москве были осуществлены банками через ипотечных брокеров. К декабрю 2007 г., по разным оценкам экспертов, эта доля в столице увеличится до 50%", — отмечает Татьяна Буянова.

Кирилл Суслов связывает эту тенденцию с увеличивающейся конкуренцией среди банков и поиском ими новых каналов продаж. Одним из таких каналов и становятся ипотечные брокеры. Правда, в том, что касается статистических данных, он расходится с Татьяной Буяновой. По его словам, пока через брокеров идет только около 10% заявок, но эта цифра неизбежно увеличится. "Кстати, на примере ипотечного брокера "Легкокредит", могу отметить, что за 2007 г. количество банков, предлагающих те или иные преференции клиентам компании, выросло почти вдвое", — подчеркивает Кирилл Суслов.

4 УЛУЧШЕНИЕ УСЛОВИЙ

В 2007 г. банки существенно улучшили условия кредитов. По словам Алексея Дружерученко, управляющего по ипотеке банка "Электроника", в первой половине 2007 г. рынок ипотечного кредитования активно развивался. В условиях высокого спроса на жилую недвижимость многие банки активизировали работу с ипотекой — что повлекло снижение процентных ставок по кредитам. Лора Файнзилберг, вице-президент по банковским операциям DeltaCredit, рассказывает, что DeltaCredit в числе некоторых других банков увеличил срок кредитования — теперь он составляет 25 лет. Это дает хорошую возможность потребителям уменьшить свои ежемесячные платежи по кредиту. "Нововведение в первую очередь адресовано молодым людям, у которых пока небольшие доходы, но хорошие перспективы", — считает Лора Файнзилберг. А как отметил Кирилл Суслов, в этом году, следуя за спросом, банки в рамках расширения продуктовых линеек существенно улучшили условия кредитов под залог имеющейся недвижимости на свободные цели. Что касается прочих продуктов, то, по наблюдениям Кирилла Суслова, заметного снижения требований к заемщику не было, так как базовые условия и так были во многих банках снижены до экономически оправданного минимума.

5 ГЛАВЕНСТВО РУБЛЯ

В этом году увеличился спрос на рублевые кредиты, причем если в регионах кредиты и раньше выдавались в основном в рублях, то теперь можно говорить о существенном увеличении доли рублевых кредитов и по Москве. По мнению Кирилла Суслова, это произошло во многом благодаря росту "белых" рублевых зарплат. Что касается спроса на экзотические валюты (японские йены и швейцарские франки), то, по его словам, он был невысок, так как соблазнительные ставки компенсируются валютными рисками. Правда, представители Банка Москвы, первым выведшего на рынок кредиты "нетрадиционной валютной ориентации", опровергают это мнение. В частности, согласно данным, приведенным Аллой Цытович, управляющим директором блока "Розничный бизнес" Банка Москвы, сегодня уже около 1 500 человек получили кредит в швейцарских франках, причем особую популярность такой вид кредитов получил в российских регионах.

Привлекательность кредитов в евро всегда была не слишком высока, а вот долларовые кредиты, по мнению экспертов, стали пользоваться меньшим спросом из‑за непредсказуемости доллара на фоне укрепления рубля.

6 РАСШИРЕНИЕ ПРОДУКТОВЫХ ЛИНЕЕК

Свои продуктовые линейки в уходящем году расширили если не все, то очень многие банки. Появились предложения нецелевых кредитов под залог недвижимости на длительный срок, кредиты на жилье без первоначального взноса. Кроме того, банки стали активно рассматривать декларации о доходах заемщиков без официального подтверждения доходов и брать на себя повышенные кредитные риски. И, наконец, по словам Лоры Файнзилберг, в этом году особенно четко проявилась следующая тенденция: ипотека становится не только доступной, но и удобной. Сегодняшний заемщик может подобрать такие параметры кредитования, которые подходят именно ему, и это не может не радовать.

7 ТРЕБОВАНИЯ СНИЖАЮТСЯ

Ряд банков снизили в первой половине года требования к заемщикам. По словам Кирилла Суслова, в основном это происходило в рамках промоакций. То есть банк, при стандартном требовании 10% собственных средств заемщиков с устным подтверждением, на некий период снижает планку до 0%, получает нужный рост портфеля и заканчивает промоакцию. И так по прочим условиям.

Лора Файнзилберг приводит в пример банк DeltaCredit, который в этом году представил инновационную ипотечную программу "Назначь свою ставку", с помощью которой заемщики могут управлять размером своей процентной ставки, уменьшив ее до минимальных сегодня 8,5% для кредитов в долларах и 9,75% в рублях. Программа также дает возможность при необходимости отменить комиссию за выдачу кредита, что особенно актуально для тех заемщиков, которые не обладают достаточными наличными средствами на момент получения ипотечного кредита и покупки квартиры.

8 ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС В США

Все без исключения эксперты отметили влияние ипотечного кризиса в США на ситуацию с ипотечными кредитами в России. Хотя и не все они были единодушны в оценках последствий. Так, по мнению Татьяны Буяновой, он (кризис) никоим образом не отразился на российском рынке: "Пока в первом полугодии 2007 г. Соединенные Штаты медленно, но верно приближались к кризису, российский рынок продолжал развиваться. Сейчас те прогнозы, которые аналитики давали в начале года, подтвердились на практике". По данным Татьяны Буяновой, в течение года объем ипотечных кредитов вырос более чем в 2,3 раза и превысил $30 млрд, чему способствовало развитие ипотечных операций в регионах, повышение привлекательности программ банков.

По мнению же Кирилла Суслова, ситуация в Штатах и объем привычного заимствования западных средств в конце этого года вызвал кризис ликвидности и подпортил картину на рынке ипотеки. Говорить о кризисе, конечно же, пока рано, но то, что ряд банков открыто или неофициально ужесточил условия выдачи ипотечных кредитов — это факт. По словам Кирилла Суслова, кризис ликвидности несущественно замедлит развитие ипотеки в России и в долгосрочной перспективе ставки все так же будут снижаться. Однако в ближайшее время мы будем наблюдать некоторое сокращение и ухудшение параметров предложения для ряда категорий заемщиков (например, с доходом, подтвержденным справкой в свободной форме) и, возможно, некоторое сокращение числа банков, декларирующих на сегодня наличие ипотечных программ. "Однако, повторюсь, кризис ликвидности коснулся тех заемщиков, которые менее интересны банкам, и тех банков, у которых недостаточно средств либо интереса для продолжения выдачи ипотечных кредитов в ситуации сложности привлечения новых дешевых ресурсов", — считает Кирилл Суслов.

Алексей Дружерученко также отмечает, что осенью рынок ипотеки замер, и признает, что причиной тому — ипотечный кризис в США, на который наши банки отреагировали пересмотром собственных кредитных портфелей и повышением процентных ставок. По его мнению, в 2008 г. стоит ожидать улучшений климата на рынке ипотеки. АИЖК готовит очередное снижение ставок по ипотечным кредитам, и тогда снизятся требования к размерам доходов заемщиков.

Лора Файнзилберг считает хорошей новостью тот факт, что отечественный рынок ипотеки продолжил расти, несмотря на проблемы с ликвидностью в мире: "Безусловно, это показатель стабильности, демонстрирующий рост благосостояния и уверенности населения в завтрашнем дне".

9 СПАД ТЕМПА ПРИРОСТА…
"Спад темпа прироста ипотечных кредитов в первом полугодии этого года" — такую тенденцию в своем комментарии назвала Татьяна Буянова. Однако, по ее словам, это был не более чем феномен отложенного спроса: потенциальные покупатели просто ждали максимального падения цен. Конечно, осенью активность возобновилась и даже усилилась, поскольку цены на жилье снова начали расти, а процентные ставки по кредитам достигли своего минимума.

10 "БЕЛЫХ" ВСЕ БОЛЬШЕ
И, наконец, все эксперты отмечают растущую с каждым годом прозрачность рынка и переход к "белым" сделкам. По их словам, "белые" сегодня составляют примерно 60 – 70% от общего количества сделок на рынке ипотеки, и эта тенденция набирает обороты. Есть основания думать, что и в следующем году она сохранится, а число "белых" сделок, возможно, достигнет 90%.