Там, где многое есть. И многое будет

Иркутская область, считающаяся опорным регионом Восточной Сибири, — это крупнейшие промышленные комплексы страны: топливно-энергетический, горнодобывающий, лесоперерабатывающий, нефте­химический. Это огромные гидроэнергетические ресурсы. Это третье общероссийское место по запасам леса и золота. Это важнейшие для страны Транссибирская и Байкало-Амурская железнодорожные магистрали. Это стыковая точка международных авиалиний, связывающих Россию со странами Азии. Это долгосрочный кредитный рейтинг уровня В+, присвоенный области агентством Standard&Poor’s. Это мощный инновационный потенциал… А еще Иркутская область — это 3 – 4 место среди субъектов Сибирского ФО по объему привлекаемых инвестиций и один из победителей конкурса на размещение особых экономических зон туристско-рекреационного и промышленно-производственного типа. Наконец, Иркутская область — это территория, где только-только начинается строительный бум.

Официальная областная статистика гласит: в I полугодии 2007 года общий объем инвестиций в основной капитал составил более 51 млрд руб., что в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2006 года. Приводятся и другие цифры: к 2010 г. область рассчитывает получать ежегодно около $18 млрд инвестиций, а к 2015 г. довести этот показатель до $25 – 30 млрд. Впрочем, как подчеркивает заместитель главы Администрации Иркутской области Константин Жаботинский, "инвестиции, как и инвесторов, мы делим на типы. Первый тип: уже присутствующие в области предприятия, которые вкладываются в расширение и модернизацию своего производства. Тип второй: предприятия, которые только-только заходят в область или вкладывают средства в создание и развитие принципиально новых для себя отраслей (к примеру, в организацию нефтепровода, строительство нового алюминиевого завода в Тайшете, разработку нефтегазоконденсата и т. д.). Третий тип: инвестиции, связанные с федеральными целевыми программами и нацпроектами. И, наконец, четвертый: инвестиции в средний и малый бизнес. Мы ожидаем, что в 2007 году в область совокупно будет вложено порядка 100 млрд руб. В 2006 году это было только 60 млрд, то есть скачок приличный. Интерес к Иркутской области явно растет в связи с появлением особой экономической зоны туристско-рекреационного типа на Байкале и промышленно-производственного типа в районе Ангарска, а также в связи со строительством нового аэропорта в Иркутске и с реализацией ряда инвестиционных проектов в топливно-энергетическом и рекреационном комплексах".

РАЗ ДОЩЕЧКА, ДВА ДОЩЕЧКА…

Если от общих рассуждений перейти к частностям вроде сферы строительства и недвижимости Иркутской области, то первым делом следует признать: она (эта сфера) находится не то чтобы в зачаточном состоянии, но на раннем этапе становления. Вот лишь несколько примеров, подтверждающих данный тезис: в Приангарье на сегодняшний день строится 1/10 м2 жилья на одного человека в год — это в несколько раз меньше, чем в среднем по стране, и ровно в 10 раз меньше китайского показателя, являющегося ориентиром для России. Так что объем вводимых в строй приангарских жилых площадей планируется в самое ближайшее время увеличить минимум вдвое.

Сегодня строительство в области стремятся вывести на новый уровень, а в Иркутске, Ангарске, Саянске, Усть-Илимске даже пытаются строить жилье повышенной комфортности. Однако дело тормозится из-за острой нехватки стройматериалов. К примеру, существующее производство строительного кирпича отвечает областным потребностям от силы процентов на 50. Дефицит, на сегодняшний день покрываемый за счет ввоза кирпича из других регионов, ныне составляет 40 – 50 млн штук в год, а к 2010 г. возрастет до 220 млн штук.

В России сосредоточены 22% мировых запасов леса, и Иркутская область тут один из общероссийских лидеров, а по запасам сосны — так просто лидер безоговорочный. Однако промышленное производство деревянных домов не налажено: к концу 2008 г. в Ангарске должно появиться первое(!) в области предприятие по производству мало­этажных каркасных деревянных домов, но его промышленная мощность не более 60 000 м2 жилья в год, а потребность в таких домах, по самым скромным подсчетам, составляет не менее 500 000 – 700 000 м2.

Примеры можно продолжать почти до бесконечности, но и приведенных хватит, чтобы понять: инвестиции в производство стройматериалов сегодня нужны области как воздух. Уже разработано несколько конкретных инвестиционных проектов: речь идет о возведении в центре Куйтунского района универсального домостроительного комбината на базе двух заводов — деревоперерабатывающего и деревянных конструкций — для выпуска комплектов малоэтажных деревянных домов (мощность производства — около 35 000 – 40 000 м2 жилья в год, при этом дома предполагается выпускать в трех вариантах: из клееного бруса, оцилиндрованного бревна и на каркасной основе), а также о строительстве как минимум трех кирпичных заводов — в Иркутске (мощностью 25 млн штук в год), Ангарске (мощностью 62,6 млн штук в год) и в Усольском районе (мощностью 30 млн штук в год). Возможно, полностью область все это и не "накормит", но когда-то и с чего-то же надо начинать.

К ЦИВИЛИЗОВАННОМУ ТУРИЗМУ

Еще один блок инвестиционных проектов Иркутской области связан с развитием туристической сферы и строительством объектов туристической инфраструктуры. (Разговор об организации особой экономической зоны туристско-рекреационного типа на Байкале в данном случае можно оставить за скобками. Подробно об этом проекте читайте на стр.14) Иркутская область, конечно, не Черноморское побережье, но и у нее немалый туристический потенциал. Помимо собственно Байкала здесь расположены Прибайкальский национальный парк, два государственных природных заповедника (Байкало-Ленский и Витимский),
13 заказников регионального значения, 78 памятников природы, из которых 4 являются федеральными, 30 — областными и 44 — местными. Однако туризм в области находится примерно на той же стадии развития, что и строительная сфера, то есть на этапе перехода от дикого состояния к цивилизованному. Один из шагов на этом пути — строительство новых гостиниц.

К примеру, вниманию потенциальных инвесторов предлагаются два участка (площадью 10 000 м2 и 15 000 м2) для строительства объектов гостиничного бизнеса. На первом, находящемся в долгосрочной аренде у компании-арендатора, планируется возвести комплекс двухномерных и многономерных зданий — в общей сложности на 30 – 40 номеров, соответствующих международному стандарту 3 "звезды", причем в архитектурном плане стилизованных под бурятские юрты. В настоящий момент 11 номеров уже проходят стадию отделки и комплектации, заканчивается монтаж коммуникаций. По второму участку, находящемуся у компании в собственности, имеется вся разрешительная документация на строительство комплекса на 50 мест. Общий объем инвестиций в проекты оценивается в 2 млн евро, средний срок окупаемости, согласно расчетам, должен составить 4 – 5 лет.

О, СПОРТ, ТЫ – ИНВЕСТИЦИИ!

Совершенно отдельная для инвесторов тема — строительство в области (и прежде всего в самом Иркутске) объектов культурно-спортивного назначения. Расчеты, выполненные областным Агентством по физической культуре и спорту, показывают следующий уровень обеспеченности населения основными видами спортсооружений в расчете на каждые 10 000 человек: спортивными залами — 41,6%, плоскостными спортивными сооружениями — 15%, бассейнами — 7,2%. При этом совершенно понятно, что все старое давным-давно устарело морально и физически, а все новое из-за недостатка финансирования сводится, в основном, к незатейливым спортплощадкам, в лучшем случае — кортам, то есть, к уже упомянутым плоскостным сооружениям. Ситуацию решено переломить.

Один из самых значимых "переломных" объектов, вполне достойный инвестиционного внимания, — многофункциональный комплекс "Ледовый дворец", застройка которого формируется в Свердловском районе города, на левой стороне Ангары, рядом со станцией пригородных поездов и крупнейшим в Восточной Сибири Политехническим институтом, на месте пересечения основных городских транспортных магистралей и в непосредственной близости от нового Ангарского моста (его I очередь была введена в эксплуатацию в октябре 2007 г., ввод II очереди запланирован на конец 2008 г.). "Якорным" для объекта, конечно же, является "Ледовый дворец", однако в целом состав комплекса выглядит следующим образом:

спортивно-развлекательный комплекс 35 000 м2
гостинично-деловой комплекс 10 000 м2
жилые апартаменты 5 000 м2
торговая галерея 10 000 м2
многозальный кинотеатр 2 500 м2
детский развлекательный центр 800 м2
рестораны и фуд-корт 2 000 м2
паркинг около 1 000 м/м

Ничего подобного ни по концепции, ни по качеству наполнения в Иркутске пока что нет. Да и объем инвестиций по иркутским меркам огромный — от $100 млн. Хотя срок реализации проекта установлен скромный — 2,5 – 3 года. Представители инвестиционной компании "ПрофитКапитал" не скрывают, что когда-то власти Иркутска уже хотели воплотить эту идею в жизнь, но не получилось. Зато теперь сомнений в положительном исходе дела нет.

Другой интересный проект — расположенный на берегу Иркутского водохранилища оздоровительный лагерь "Олимпиец". Здесь предполагается построить базу для проживания отдыхающих и занятий летними и зимними видами спорта, а также открытый для всех желающий яхт-клуб с эллингом и пирсом для яхт, катеров и лодок. Стоит отметить, что данный проект также является уникальным для Иркутской области.

"Рекорд" — ныне просто открытый стадион, правда, очень удачно расположенный по отношению к центру Иркутска и основному жилому массиву. На базе "Рекорда" предполагается создать современный тренировочный спорткомплекс городского и областного значения. Для повышения привлекательности объекта в его состав включены бассейн и аквапарк, кроме того, намечено привлечь к реализации проекта кого-то из ведущих операторов объектов спортназначения.

Горные лыжи сегодня едва ли не спорт №1 в нашей стране, и совершенно непонятно, почему Иркутская область с ее-то возможностями должна стоять в стороне от "генеральной линии развития". Быть простым наблюдателем она и не собирается, свидетельство тому — проект организации горнолыжного курорта "Ангара" (6 км Александровского тракта). Курорт будет построен "по-взрослому", со всей необходимой инфраструктурой — оборудованным горнолыжным спуском, гостиничным комплексом, детским парком развлечений, многочисленными ресторанами и магазинами, теннисными кортами, трассой для картинга и т. д. Стоит подчеркнуть, что территория комплекса окружена свободными землями — в перспективе идеальными для малоэтажных жилых поселков: близость курорта к центру Иркутска и его развитая инфраструктура наверняка обеспечат повышенный спрос как на сам курорт, так и на соседствующую с ним жилую недвижимость.

НА СТАДИИ НИЗКОГО СТАРТА

Как уверяют специалисты компании "СЭРС", "в настоящее время в Иркутске сложилась благоприятная ситуация для создания качественно нового подхода к возведению жилой и коммерческой недвижимости, к изменению подхода к основам градостроительства и перспективного планирования городской архитектурной застройки, а также для апробирования технологий девелопмента в комплексном возведении жилой икоммерческой недвижимости". Эта длинная фраза предваряет презентацию концепции строительства жилого района "Звездный" — самого масштабного на сегодняшний день проекта Иркутска.

"Звездный" будет расположен в районе пос. Ново-Разводная, на берегу Ангары. Странно, но, несмотря на огромные водные богатства Иркутской области, здесь практически не строят жилья у воды. Новый микрорайон должен восполнить существующий дефицит и даже, по мнению его разработчиков, стать своего рода водными воротами к Байкалу. И естественно, в рамках проекта предполагается создание платных пляжей, обустроенных в соответствии с международными стандартами, пристаней и смотровых площадок, лодочной станции для развития парусного спорта.

Что касается самого строительства, то намечено возвести в общей сложности 1 млн м2 (106 000 м2 коммерческих площадей, 690 000 м2 многоэтажного и 204 000 м2 малоэтажного жилья — что позволит обеспечить квартирами примерно 60 000 человек). Коммунальная и социальная инфраструктуры прилагаются. Строительство будет разбито на V очередей: ввод в эксплуатацию I очереди намечен на 2009 г., V очередь должна вступить в строй до конца 2013 г. Стоимость проекта составляет около 20,372 млрд руб., NPV — 1059 млн руб., IRR — 21%, срок окупаемости — 5,05 года, дисконтированный период окупаемости — 5,86 года.

До недавних пор все новое строительство в городе сводилось в основном к точечной застройке. В итоге, по словам Константина Жаботинского, "сегодня цена м2 в Иркутске колеблется от 45 000 руб. (в домах среднего класса) до 120 000 руб. (в домах высшего ценового сегмента). Это больной вопрос: цена под $4 000 очень велика, а все потому, что строят мало. А поскольку спрос все равно есть, скупается все на стадии котлована". Поэтому появление "Звездного" будет в частности способствовать замедлению темпов роста цен на жилье и улучшению инвестиционного климата в регионе.

Конечно, "Звездный" далеко не единственный иркутский проект. Как подчеркивает Константин Жаботинский, "в основном, инвесторами выступают наши, сибирские, компании и, как ни странно, компании с Урала: Екатеринбург, Пермь, Новосибирск, Красноярск, Челябинск — к нам приходят отовсюду и с очень интересными проектами. Что касается московских компаний, то их присутствие в строительной сфере Иркутска не слишком активно. Возможно, пока у представителей столицы есть рынки поближе и поинтереснее, а к нам они только присматриваются, изучают. Потом, московские ведь как хотят? Минимум — миллион "квадратов", минимум — микрорайон, сразу комплексное развитие. А Иркутск не всегда к такому готов. Все-таки наш город — это не миллионник, а только 580 000 жителей. Хотя есть агломерация Иркутск — Ангарск — Шелехов, а это в общей сложности почти миллион населения.

Словом, москвичи сейчас — на стадии низкого старта: вот, говорят, чувствуем, что уже совсем интересно, вот только до конца все просчитаем… Но пока еще побаиваются. А ведь может получиться так, что дочувствуют и допросчитают, придут с интересным проектом, а строить будет уже негде. Впрочем, для полного счастья нам нужно около 8 млн м2. Так что пока ниша свободна".