Хороший «эконом» по-прежнему в дефиците,

Рынок загородной недвижимости Московской области стабильно развивается без потрясений и неожиданностей. В прошлом году с появлением таких мегапроектов, как Рублево-Архангельское, А 101, все заговорили о грядущих переменах. Но пока "возмутители спокойствия" находятся в бумажном варианте, серьезных изменений ждать не приходится. Поэтому Рублево-Успенское шоссе по-прежнему вне конкуренции (в первую очередь, по цене на землю и особняки); Новая Рига "дышит" Рублевке в затылок, к тому же по объему возводимых здесь квадратных метров ей равных нет; третье призовое место, как и несколько лет назад, делят Калужское и Дмитровское направления.

В настоящее время в Подмосковье в разной степени готовности продается примерно 180 коттеджных поселков и около 50 поселков с таунхаусами. Если суммировать, то получится более 9 000 объектов. "Число желающих приобрести загородный дом только растет, — говорит Илья Свиридов, управляющий проектом "Светлогорье". — А число проектов на подмосковном рынке позволяет каждому выбрать дом себе по душе. Другое дело — число обращений в каждый конкретный поселок существенно сократилось. Однако в целом по рынку процент совершенных сделок значительно вырос". С подобным утверждением согласны и аналитики компании ИНКОМ, которые также считают, что число желающих приобрести загородный особняк растет, и связано это прежде всего с перенаселением Москвы, желанием уйти от городской суеты и стремлением жить в экологически благоприятной локации. "В компании Villagio Estate, которая входит в ИНКОМ, мы наблюдаем повышенный интерес к нашим проектам, — утверждает исполнительный директор по продажам Алексей Коротких. — Увеличилось и число звонков, и динамика продаж — более чем на 70%. Этот результат относится как к уже реализуемым проектам, таким, как "Гринфилд", "Риверсайд", "Лазурный берег", так и к представленным на рынке совсем недавно, в частности, Millennium Park".

Самыми востребованными по-прежнему считаются дома для постоянного проживания в пределах до 30 км от МКАД. Однако все чаще потребности и желания не совпадают с возможностями: недвижимость в непосредственной близости от столицы с каждым месяцем становится все более "золотой", земель под застройку в этом радиусе все меньше. Понятно, что за 10 лет активного освоения лучшие наделы уже проданы и застроены, а цены на оставшиеся пустые территории растут день ото дня. Так что приоритеты потенциального покупателя вне зависимости от его желания изменились: востребованными становятся поселки бизнес-класса за 50 км от МКАД — так называемые "вторые дома" или дачи.

Основными игроками на дальних расстояниях становятся четыре направления: Новорижское, Симферопольское, Киевское и Ярославское. Девелоперы также называют районы Рузского и Иваньковского водохранилищ. Там много свободных земель, причем довольно привлекательных с эстетической точки зрения: оригинальные ландшафты, смешанные леса, заповедные озера, причудливо извивающиеся речки. Увы, но короткие Рублево-Успенское и Калужское шоссе оказались вне рынка. Не судьба... На Дмитровском направлении по-прежнему предпочитают застраивать земли вокруг горнолыжных склонов и у "большой воды", что опять же чуть ближе заявленного расстояния.

Освоение дальних территорий не единственная тенденция уходящего года. Аналитики компании "Парк Групп" называют еще и стремительное увеличение числа особняков в коттеджных поселках: все больше инвесторов предпочитают возводить поселения со всей необходимой инфраструктурой на 100 и более домов. Причем часть инфраструктуры должна быть открытой, дабы не становиться обременительной для будущих жильцов. Если же продажи идут более чем удачно, то в уже строящемся поселке меняют концепцию, называют заявленное ранее первой очередью и в зависимости от спроса и свободной земли возводят вторую, третью, четвертую. По такому пути идут практически все так называемые дальние дачные поселения. И все же камерные, эксклюзивные поселки с рынка окончательно еще не ушли. Они есть, возводятся в основном на Рублевке и стоят довольно дорого.

Наибольшая активность на загородном рынке в этом году наблюдалась в сегменте "$500 000". Именно такую цифру называют в большинстве риэлторских агентств. Однако активность и спрос на загородном рынке — понятия не всегда совпадающие. Более половины заявок, как констатируют в компании ИНКОМ, приходится на экономкласс, по цене не превышающий $300 000 за домовладение. Увы, но на предложения в данном сегменте существует большой дефицит. Для инвесторов в период такого спроса и роста цен на недвижимость возводить относительно дешевые дома становится нерентабельно, поэтому застройщики стремятся "подтянуть" свои проекты к наиболее выгодной для них цене, тем самым "вымыв" так называемый "эконом".

В то же время нынешний год обнажил проблемы, связанные не только с дешевым жильем, но и с элиткой. "В 2007 году рынок не обогатился новыми оригинальными идеями, — отмечает Дмитрий Шеховцов, руководитель Отдела маркетинга ООО"Лоджик-Риэлти". — Не то чтобы не хватает новых идей, а хромает их реализация. Если верить генплану того или иного поселка, то получается, что в Подмосковье не меньше сотни элитных проектов, но на деле таковых оказывается не больше десяти. Все остальное — "псевдоэлита". Застройщики не торопятся выполнять свои обещания по возведению обещанной инфраструктуры и благоустройству поселков. В результате неплохая идея превращается в набор "клонированных монолитно-кирпичных коробок". В целом складывается ощущение, что элитный сегмент загородного строительства превращается в поле боя, скорее, маркетологов, нежели архитекторов и строителей".

К сожалению, проблемы элитки начинаются уже с ее классификации. Изначально, когда рынок загородной недвижимости разделили на сегменты — "эконом", "бизнес-", "де люкс" (или "элит-"), — основным критерием была цена. Но если сегодня в экономклассе ценовая вилка — от $150 000 до $300 000, то в "де люксе" она значительно шире — от $1 500 000 до $100 000 000. Правда, здесь как "первичка", так и "вторичка". Тем не менее ориентироваться в этих цифрах покупателю становится все более проблематично. Но это не единственная проблема. "Понятие элитности постепенно искажается и нивелируется, — продолжает Дмитрий Шеховцов. — Нет четкой унифицированной классификации, в результате этим пользуются маркетологи, удачно манипулируя понятиями. Зачастую девелоперы играют на самолюбии покупателя, предлагая "элитный" дом в "элитном" поселке по цене $1 500 000 – 2 000 000. В результате такого положения дел Подмосковье будет застроено "элитным ширпотребом" по известным всем географическим направлениям".

С такими цифрами в дорогом сегменте довольно сложно говорить и о тенденции повышения цен, даже среднюю "температуру по больнице" вычислить практически нереально. Хотя если остановиться на "первичке" и только на тех поселках, которые появились на рынке в этом году, то ежеквартальное подорожание составило 7% — такими цифрами оперируют в компании ИНКОМ. Цена на недвижимость в поселке ""Светлогорье" выросла несколько больше, — подчеркивает Илья Свиридов, — и составила в среднем 35% в год. В поселке "Витро Кантри", который реализует компания "Парк Групп", за полгода с начала продаж цены выросли на 35%. А в жилом курорте "Витро Вилладж" цены увеличились с 1 400 евро до 1 700 евро за м2.

Ежегодно на загородном рынке Подмосковья появляется несколько десятков коттеджных поселков: одни остаются на бумаге, другие строятся, согласно установленному графику. А есть такие, которые (даже вне зависимости от скорости перехода из бумажной стадии в строительную) становятся предметом особого интереса застройщиков и потенциальных покупателей. Одним из грандиозных проектов, появившихся на рынке в этом году, стал поселок класса "де люкс" Millennium Park, расположенный на Новорижском шоссе. Его общая площадь — свыше 280 га, число домовладений — 672, стоимость коттеджа начинается с $1 500 000. Территория поселка разбита на 7 кварталов, кроме этого в Millennium Park создадут еще 5 тематических парков. На сегодняшний день уже продано 100 домов поселка, проложена большая часть пятикилометровых каналов, высажены первые деревья. "Столь пристальное внимание к проекту обусловлено несколькими факторами, — говорит Павел Трейвас, директор департамента реализации компании Villagio Estate. — Масштабная площадь отведена под общественные зоны — более 35%, впервые на территории коттеджного поселка проложены искусственные водные каналы общей протяженностью более 5 км и шириной 12 метров, создается эксклюзивный светодизайн. Также будут построены закрытые круглогодичные рестораны, бассейн, SPA-центр, кинотеатр, фитнес-клуб, теннисные корты".

Это не единственный новый проект Villagio Estate. Здесь же, на Новой Риге, начали возводить полнофункциональный инфраструктурный комплекс NovaRiga общей площадью 200 000 м2, в котором будет школа, детский сад, широкопрофильный медицинский центр, спортивно-оздоровительный комплекс, торгово-развлекательный центр и многое другое. Инвестиции в создание такого масштабного проекта превышают $500 000 000.

Менее масштабный, но не менее интересный проект возводят на Симферопольском шоссе — "Бобровый остров". Он, что называется, совсем из другой оперы, но привлекает внимание оригинальностью архитектурного решения. Застройщики расположили поселок на живописной территории, практически со всех сторон окруженный двумя речками (Скнигой и Татаркой) и связанный с внешним миром оригинальным перекидным мостом. Помимо рек, поселок по периметру окружает еще и смешанный лес с вековыми липами и дубами. "Бобровый остров" не так мал по площади. Застройщики собираются возвести на нем 137 деревянных домов, а также магазин, аптечный пункт, обустроенный пляж, детские и спортивные площадки.

Помимо интересных и масштабных проектов было заявлено немало обычных, среднестатистических, но таких, без которых не может быть динамичной застройки Подмосковья. Это и "Калинка" на Новорижском шоссе, и "Русские узоры" на Калужском, и "Ярославский" на Ярославском.
В следующем году рынок загородной недвижимости продолжит активно развиваться, считает большинство аналитиков. Спрос и цены будут расти как в классе "эконом", так и в элитных сегментах. Помимо освоения дальних территорий продолжится укрупнение поселков и возведение рядом с ними необходимой инфраструктуры. И все больше и больше людей будут выбирать местом для постоянного проживания загородные дома. "Переоцененная московская недвижимость подталкивает инвесторов заявлять новые проекты, а потенциальных покупателей — отдавать предпочтение коттеджам, — уверен Илья Свиридов. — Хотя затишье до марта, до президентских выборов все же будет. Меняющаяся политическая ситуация всегда приводит к сокращению инвестиций".

Политика будет править балом и в сфере элитной недвижимости. "Крупный бизнес чувствует себя сейчас очень неуверенно, — считает Дмитрий Шеховцов. — Обстановку накаляют события последних месяцев: выборы, непонятная ситуация с операцией "Преемник". Обеспеченные люди опасаются сейчас вкладывать большие деньги в недвижимость. Риск неоправдан еще и потому, что, с точки зрения инвестиционной привлекательности такое вложение средств не так выгодно, как несколько лет назад. Так что реальных изменений на рынке элитного строительства ранее весны 2008 года ждать не стоит".