Украина. Город прекрасный, город счастливый…

"Весной зацветали белым цветом сады,
одевался в зелень Царский сад, солнце ломилось во все окна, зажигало в них пожары. А Днепр! А закаты! А Выдубецкий монастырь на склонах! Зеленое море уступами сбегало к разноцветному ласковому Днепру. Черно-синие густые ночи над водой, электрический крест Св. Владимира, висящий в высоте... Словом, город прекрасный, город счастливый".

Михаил Булгаков "Киев – Город"

Михаил Булгаков, как известно, родился в Киеве, и потому относился к этому городу по-особому. "Киевскую тему" можно найти во многих его произведениях. Кстати, в своем очерке писатель дал интересную характеристику москвичам и киевлянам: "Какая резкая разница между киевлянами и москвичами! Москвичи — зубастые, напористые, летающие, спешащие, американизированные. Киевляне — тихие, медленные и без всякой американизации...".

Возможно, с годами эти различия стали не так очевидны: ритм жизни становится более агрессивным, люди более энергичными... Активно развиваются и рынки недвижимости наших самостоятельных государств. И то, что ситуации Москвы и Киева во многом схожи — несомненно. Разойдутся ли пути двух этих рынков в будущем — вопрос открытый.

Говоря о рынке недвижимости Киева прежде всего стоит определиться с категориями жилья, которые характерны для столь крупного города. Согласно классификации АН "Планета Оболонь", можно выделить несколько основных групп жилых зданий в зависимости от времени возведения, стройматериалов, общей площади. К одной из самых больших групп можно отнести здания "дореволюционной постройки", доля которых в общем объеме рынка составляет 13,12%. Как правило, это кирпичные дома, расположенные преимущественно в центральных районах Киева. Средняя цена предложения — $5 213/м2.

16,02% жилого фонда принадлежит так называемым "сталинкам", построенным в 20 – 50 годы, которые также располагаются в центральных и прилегающих к центру районах. Надежность, капитальность, приличные метражи делают такие квартиры популярными и достаточно дорогими: средняя цена предложения — $3 959/м2.

Современное жилье советского периода (50 – 80 гг.) представлено несколькими видами: прежде всего, это "старая панель" (доля от общего объема рынка — 14,29%, маленькие площади, неудобные планировки, плохие технические характеристики, средняя цена предложения — 2.712/м2) и "типовая панель" (доля — 8,64%, более высокие потребительские характеристики, расположены в основном в "спальных" районах на окраинах города, средняя цена предложения — $2 682/м2). В эту же группу входит "улучшенная типовая панель" (доля — 7,25%, площади и планировки квартир улучшены, расположены дома исключительно в "спальных" районах, средняя цена предложения — $2 550/м2).

Категория "старый кирпич" достаточно масштабна: 24,26% в общей структуре жилого фонда Киева, средняя цена предложения — $2 961/м2. "Ведомственные дома" относятся к категории "улучшенный кирпич" (6,99%), они отличаются от массовой застройки привлекательным внешним видом, а также метражом квартир и их планировкой. Средняя цена предложения — $3 191/м2.

И последняя, самая актуальная группа, — "современные украинские постройки". Среди них можно выделить "украинскую панель" (2,17%) — такие дома либо построены недавно, либо еще находятся в стадии строительства. Стоимость квартир здесь относительно невысока, т. к. для их возведения используются более дешевые, чем кирпич, панельные блоки, располагаются они в "спальных" районах, а по площадям квартир невелики: средняя цена предложения — $2 638/м2. Наконец, категория "украинский кирпич" (7, 26%): средняя цена предложения — $2 967/м2.

Можно воспользоваться и другой классификацией — Swiss Realty Group: городские дома категории "люкс" (Luxury Residential) — $4 000 – 12 000/м2; городские дома в центральной части города (Upscale Residential) — $3 000 – 4 800/м2; городские дома в спальных районах (Mid-Budget Housing) — $1 800 – 2 300/м2.

Цены на жилье в Украине к началу 2007 г. — после примерно 60% роста за 2006 г. и десятикратного с 2000 г. — подошли к пиковым отметкам. Рекордного показателя киевский среднестатистический жилой "квадрат" достиг в апреле этого года — почти $2 500, что превышает уровень многих европейских столиц. В то же время нынешний год, по сравнению с предыдущими, стал периодом сравнительной стабилизации цен. Что будет дальше? Есть два противоположных прогноза: либо киевское жилье ждет коррекция цен, движение их вниз и последующая фиксация на определенном уровне, либо сохранится тенденция к подорожанию, отмеченная в последние месяцы.

Что касается реальных предложений, то выбор есть, и возможности ограничены только денежными средствами покупателя. Так, 1-комнатная квартира в отреставрированном доме на Подоле (тип "дореволюционные") общей площадью 44,2 м2 предлагается за $215 000, 1-комнатная квартира (тип "улучшенная типовая панель") в Святошинском районе на Борщаговке общей площадью 35 м2 обойдется в $85 000, а 1-комнатную "сталинку" на пр. Победы общей площадью 39 м2 можно приобрести за $124 000. Цена 2-комнатной квартиры ("старый кирпич") на ул. Стельмаха в Голосеево общей площадью 45 м2 составляет $140 000, 2-комнатная квартира общей площадью 58 м2 в этом же районе, но класса "улучшенный кирпич", стоит уже значительно дороже — $230 000.

Дороговизна квартир в Киеве является фактором, который стимулирует повышение спроса на загородное жилье. В нынешнем году коттеджный рынок заметно активизировался: одновременно росли и спрос, и объемы строительства поселков (или городков, как принято их здесь называть). В начале года в Киевской области насчитывалось 70 коттеджных городков на разной стадии возведения, а сейчас их уже более 100, причем за 2007 г. дома подорожали в среднем на 20– 30%.

Больше всего коттеджных городков возводится в юго-западных пригородах столицы (Обуховское, Житомирское и Одесское направления). Именно здесь расположены самые дорогие поселки: минимальная стоимость дома составляет в среднем $600 000, максимальная может достигать нескольких миллионов долларов. Активно развивается строительство на северо-востоке от Киева (Бориспольское, Броварское направления). Чуть дешевле жилье в коттеджных городках, которые расположены на Вышгородском направлении. Здесь цена дома начинается от $300 000. Эксперты полагают, что коттеджное строительство вблизи Киева в ближайшие годы будет активно развиваться, а коттеджи будут дорожать, но не более чем на 30 – 35% в год.

Что касается сегодняшнего земельного рынка, то земля является выгодным способом инвестирования средств. В последние годы Киевская область (наряду с побережьем Крыма) демонстрирует самую высокую динамику роста цен: только с декабря 2006 г. по апрель 2007 г. земельные участки в пригородах Киева выросли в цене в среднем на 38%, а по некоторым, особо популярным направлениям, рост составлял 50 – 100%. По данным Консалтинговой компании SV Development, средняя цена за сотку земли в районах Киевской области примерно такова:

Так что если еще несколько лет назад перспективными считались земельные участки, расположенные на расстоянии не более 20 км от Киева, то на сегодняшний день актуальной является 35-километровая зона, а через несколько лет, как уверяют эксперты, она расширится до 50 км.

В целом, многие специалисты считают, что сегодня рынок земли стабилизировался. Снизилось число тех, кто хочет купить землю и построить на ней собственный дом — они переориентировались на коттеджные городки. А вот покупка больших участков (от нескольких гектаров до нескольких десятков гектаров) весьма прибыльна. Прогнозируется, что в ближайшем будущем на рынок загородной недвижимости выйдут иностранные инвесторы, заинтересованные в покупке участков под строительство коттеджных городков. Да и возможное изменение ситуации с землями сельхозназначения вряд ли будет способствовать уменьшению стоимости участков и, соответственно, коттеджей. Напомним, что согласно Закону "О внесении изменений в Земельный кодекс Украины по запрещению продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов" от 19 декабря 2006 г. №490-V, мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения был продлен до 1 января 2008 г. Пока можно только предполагать, что будет с мораторием после Нового года, хотя специалисты уверены: даже в случае его снятия, обвала цен на землю не случится, и привлекательные участки будут расти в цене на 2 – 5% в месяц.

Говоря о Киеве, нельзя не упомянуть о ситуации, сложившейся на рынке недвижимости городов, прилегающих к столице. Риэлторы уверяют, что киевляне, последний год активно скупающие квартиры в этих городах, увеличили там привычные цены более чем в два раза, сделав жилье практически недоступным для местного населения. Квартиры в Яготине, Фастове, Ржищеве и других населенных пунктах, расположенных более чем в 50 км от столицы, несмотря на достаточно низкий уровень коммунальных услуг и отсутствие хорошо оплачиваемых мест работы стали пользоваться популярностью у небогатых киевлян, которые решили продать свое столичное жилье и купить новое в этих райцентрах. Понятно, что основной приток "иногородних" начался после сильного скачка цен на киевскую недвижимость весной 2006 г.

Сегодня средняя стоимость 3-комнатной квартиры в отдаленных городах области в результате роста цен составляет около $70 000 – 100 000. Такая ситуация привела к негативным последствиям — например, вторичный рынок практически "замерз": покупка жилья и местным жителям не по карману, и киевлянам уже невыгодна. Скорее всего, в ближайшее время дальние города начнут активно снижать стоимость жилья. Вслед за жильем подорожала и земля: если еще в прошлом году в этих районах сотка "уходила" за $300 – 500, то сейчас уже за $1 000 – 2 000. А, скажем, в Василькове стоимость сотки за год возросла с $2 500 до $5 000 – 8 000.

Дорожает и аренда квартир в столице Украины, что однозначно связано с ценовым скачком на вторичном рынке. Особо активный рост ставок наблюдался в течение последних 2 – 3 месяцев, и сейчас, как кажется, они достигли объективного максимума. В конце ноября 2007 г. стоимость аренды самых популярных 1-комнатных квартир в Печерском районе составляла $803/месяц, в Голосеевском — $634/месяц, в Шевченковском — $662/месяц; дешевле всего было снять "однушку" в Деснянском районе — $466/месяц. Тем не менее, по прогнозам аналитиков, совсем рост цен не прекратится, и съемное жилье будет дорожать на 1–4% каждый месяц.

Высокая стоимость аренды в самом Киеве не могла не повлиять на рост аренды жилья в пригородных городах. Например, в популярном Фастове (40 минут езды на электричке до столицы) аренда "двушки" за год выросла со $100 – 150 до $200 – 300.

Что почём

Несмотря на то что рынок недвижимости в Украине еще отстает от российского, даже на этой стадии четко прослеживаются московские тенденции. Земли уже поделены, хотя их застройка только-только начинается. В пригородах Киева можно обнаружить "родную Рублевку" – то есть такие же элитные направления, где цена за сотку земли уже зашкаливает за $30.000. Есть, правда, и другие направления, по которым можно приобрести сотку всего за $200, но в этом случае с инфраструктурой и дорогами будет очевидная беда, по крайней мере, пока.

Свой разброс цен и на Черноморском побережье. В районе Ялты наделы идут по цене от $15 000 до $40 000 за сотку, чуть восточнее или западнее от нее стоимость земли значительно ниже – от $2 000 до $10 000 все за ту же сотку у моря. Жилую недвижимость двух столиц сравнить несколько сложнее. У Киева в отличие от Москвы есть четкие границы, которые не позволяют застраивать город с московским размахом. Да и в центре украинской столицы намного пристальнее, чем в Москве, следят за сохранением исторических памятников, поэтому и новой точечной застройки там практически нет.

За всё надо платить

Приобретая недвижимость, всегда надо знать, каковы будут налоги и расходы при покупке, а также цена содержания объекта. С января 2007 г. в Украине произошли изменения по налогообложению недвижимости. При регистрации недвижимости оплачиваются следующие налоги.

НА КВАРТИРУ:
квартира до 100 м2 при условии, что продавец делает первую продажу в этом году – 1% госпошлина, 1% в пенсионный фонд;

если квартира является второй или последующей продажей в год – 1% госпошлина, 1% в пенсионный фонд, 5% подоходного налога;

если площадь квартиры превышает 100 м2 и является объектом продажи первый раз в году – 5% подоходного налога платится с площади, которая превышает 100 м2.

НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК:
1% госпошлина;
5% подоходный налог.

НА ДОМ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ
(если дом не превышает 100 м2 и владелец делает первую продажу в год):

1% госпошлины от стоимости дома;
1% госпошлины от стоимости участка;
1% в пенсионный фонд.
Нотариальные услуги составят $100–150;
страховой полис – 1% от стоимости недвижимости (по желанию покупателя).

Прибыль с продажи недвижимости облагается налогом 15% (установлена с 01.2007 г.) для резидентов и 30% для нерезидентов Украины.

Доходы от аренды недвижимости также облагаются налогом с выплаченной арендной платы, зафиксированной в соглашении аренды. Ее размер должен быть не меньше определенного законодательством минимума. Ставка налога будет составлять 15% для резидентов и 30% для нерезидентов. Украина стремится приблизить свое налоговое законодательство к европейскому, которое в обязательном порядке предполагает налог на недвижимость. Планируется, то налог на недвижимость в Украине будет введен с 1 января 2009 г.

Элитное жильё:
темпы роста стабильны

Ярослава ЧАПКО
генеральный директор Knight Frank Киев

В настоящий момент рынок элитной жилой недвижимости в Киеве динамично развивается. Это развитие обусловлено во многом теми же причинами, что и на московском рынке: дисбалансом спроса и предложения (ввиду естественной ограниченности предложения в сегменте) и дефицита подходящих земельных участков. Популярным местоположением для объектов жилой элитной недвижимости считается центр города и районы Подол и Печерск.

На вторичном рынке наблюдалось некоторое замедление темпов роста, что в определенной степени повлияло и на сегмент аренды элитной недвижимости, хотя в летний период спрос на загородную аренду был стабильно высок. В целом требования потенциальных арендаторов к элитному жилью повысились, что существенно увеличило среднее время подбора объекта недвижимости.

С начала 2007 г. увеличился объем предложения на первичном рынке элитной недвижимости. Началась реализация проектов верхнего ценового сегмента класса "премиум" – "Дельфин", "Липские вежи", ЖК "Альпийский". В последнее время темпы роста цен на элитную недвижимость в столице Украины остаются стабильно высокими, а сама недвижимость этого сегмента все более привлекательной для инвесторов. На вторичном рынке покупатели отдавали предпочтение объектам, расположенным на центральных улицах столицы, – Лысенко, Ивана Франко, Владимирская, Паньковская, Кропивницкого, а также особнякам, находящимся поблизости от Ботанического сада, в Печерском районе Киева. Также 2007 г. ознаменовался преодолением нового порога цен на элитную недвижимость: на вторичном рынке был ряд предложений с заявленной ценой более $22 000 за м2 – это квартиры с эксклюзивной отделкой, расположенные в историческом центре Киева.

В материале использованы данные АН "Планета Оболонь", консалтинговой компании SV Development, Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, портала www.domik.net