ИСПАНИЯ
Испанский дом без «сюрпризов»

Даже не будучи дальними родственниками педантичных немцев, испанцы крайне чтят порядок в делах и потому выдают по всякому поводу множество подробных инструкций и рекомендаций. Тем более, когда речь заходит о таком серьезном шаге, как выбор и покупка жилья.
Скрупулезно перелистав стопку инструктивных материалов на эту тему,   постарался обобщить комментарии различных испанских экспертов, и в результате получилось сводное пособие, воспользовавшись которым можно рассчитывать, что ваш выбор дома в Испании окажется не просто продуманным, но единственно правильным. Это особенно важно, если приглянувшееся жилье находится не в центре мегаполиса, а где-нибудь на живописном обрыве в обрамлении первозданных пейзажей.

Итак, прежде чем принять решение о покупке недвижимости, важно не торопиться, а взвесить и оценить следующие моменты.

  Что мы имеем в округе?
Прежде всего обратите внимание на уровень развития местной инфраструктуры. Соответствует ли он вашим запросам? Есть ли в округе торговые центры, медицинские учреждения, школы, зеленые зоны и т. д., и хорошо ли работают коммунальные службы (водоснабжение, электроснабжение, телефон, вывоз мусора, канализация и пр.).

Затем оцените удобство перемещений и имеющиеся транспортные возможности. Выясните, есть ли в районе общественный транспорт и удобный доступ к дому, а также возможность парковки, и где находится ближайший "райцентр". И еще, как долго придется добираться до постоянных пунктов назначения – до места работы, к примеру.

Целесообразно навести справки о планах в части развития района, которые в будущем положительно повлияют на комфортность проживания, и убедиться в благоприятности окружающей среды, а именно: нет ли поблизости источников ее загрязнения и повышенного шумового фона? Достаточно ли в округе зелени, и обеспечен ли должный уровень безопасности проживания?

Эксперты советуют не доверяться первому впечатлению, а попробовать посетить местность в разное время суток, чтобы иметь максимально реальное представление.

  Инспектируем дом
Для того чтобы правильно оценить состояние дома, во-первых, обратите внимание на возможные дефекты самого строения и его фундамента – трещины, пятна сырости (хотя в новых домах такой осмотр имеет смысл только по прошествии некоторого времени после строительства) и на качество отделки дома.

Во-вторых, убедитесь, что все элементы, составляющие полезную площадь – террасы, патио, галереи, комнаты, санузлы и прочее – удобны для вас, что нет проблем с вентиляцией, а естественное освещение не оставляет желать лучшего.

Кстати, ориентация будущего жилища по отношению к сторонам света может существенно повлиять на температуру помещений, а этаж – не только на вид из окна, но и на интенсивность естественного освещения.   

В-третьих, внимательно ознакомьтесь с оборудованием дома. Если, к примеру, речь идет о многоквартирном доме, узнайте, вовремя ли проводятся профилактические осмотры оборудования и лифтов, установлена ли на здании параболическая антенна общего пользования, есть ли централизованная система сбора бытовых отходов, предусматривается ли ремонт или модернизация оборудования.

Для частного дома важно обратить внимание на наличие автономного электрогенератора, состояние электрических и телефонных кабелей, систем отопления и кондиционирования воздуха, резервных емкостей для воды и водонагревательных приборов.  

Полезно выяснить тип использованных при строительстве тепло- и звукоизоляционных материалов, а также соответствует ли система газоснабжения действующим нормам, и все ли в порядке с вентиляцией и вытяжкой на кухне и в санузлах. Кроме того, проверьте, хорошо ли закрываются двери, окна и технические шкафы.

Также немаловажно заранее определить, есть ли возможность в будущем проводить перепланировку и другие строительные работы.

Если речь идет о приобретении квартиры, не забудьте узнать, оборудован ли дом системой безопасности и камерами слежения, предусмотрены ли в доме  вспомогательные службы (как портье, к примеру), обслуживание придомовой территории и зон общего пользования, автостоянка. Еще поинтересуйтесь всеми аспектами, имеющими отношение к товариществу собственников жилья: важные в данном случае факторы – коэффициент горизонтальной собственности для данной квартиры и размер ежемесячного взноса за участие в товариществе.

  Цена дома +
Качество оборудования, местоположение и тип жилища непосредственно влияют на его стоимость. Но в тоже время важно иметь в виду, что к чистой цене так или иначе прибавятся налоги и сопутствующие расходы – нотариальные, регистрационные и прочие. В среднем сумма дополнительных расходов (в зависимости от провинции) составит от 7 до 8% от стоимости приобретаемой недвижимости.

  Бдительность прежде всего
Итак, когда все продумано и взвешено и, казалось бы, остается только узаконить покупку, испанские эксперты снова возвращаются к первоначальному совету: не торопитесь! Потому что на данном этапе самое время произвести серию проверок и убедиться, что выбранное вами жилье отвечает всем необходимым юридическим и административным условиям, а именно: предстоит узнать, не имеет ли оно обременений, не является ли предметом ипотеки, не существует ли запрета на его продажу, а также насколько точна предоставленная продавцом информация.

В качестве дополнительной подстраховки рекомендуется также сохранять до момента оформления сделки любые типы публикаций, связанные с выбранной недвижимостью. Ведь "что написано пером…" – напоминают прописную истину испанские консультанты по недвижимости.

  Сделка оформлена. Проверьте документы!
1.Если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке, продавец должен представить покупателю следующую информацию и документацию:

– наименование, адрес и данные Торгового регистра продавца;
– генеральный план дома и/или квартиры, включая планировку всех помещений, а также план коммуникаций (водо-, газо- и электроснабжение);
– данные о полезной площади здания и жилища;
– документ о качестве (перечень использованных при строительстве материалов, оборудования и т. д.);
– инструкции по использованию и консервации оборудования;
– свидетельство о жилом предназначении недвижимости;
– данные о внесении данной недвижимости в Регистр Собственности;
– данные, определяющие общую стоимость и форму платежа;
– страховой документ на случай ущерба и скрытых дефектов;
– копию соответствующих лицензий на строительство и использование данного жилища;
– устав и нормы функционирования товарищества собственников жилья (если оно уже учреждено);
– информацию о предстоящих платежах за собственность или использование жилья;
– форму будущего договора, содержащую общие и особые условия сделки;
– дату сдачи объекта и сроки завершения строительных работ;
– имя и адрес архитектора и проектировщика;
– копии всех гарантийных документов.

2.Если жилье приобретается на вторичном рынке, необходимо получить следующие данные:

– документ, подтверждающий право собственности бывшего владельца данной недвижимости;
– данные Регистра Собственности;
– квитанцию об оплате налога на собственность за последний год;
– свидетельство товарищества собственников, подтверждающее факт своевременной оплаты продавцом соответствующих взносов.

  Потенциальный риск и реальная компенсация
Как показывает практика, всегда существует некоторая доля риска, что с течением времени даже в новом, тщательно "выбранном и взвешенном" доме могут проявить себя так называемые "скрытые" дефекты, грозящие доставить долгосрочные неприятности. На этот случай в Испании существует Закон о строительстве, предусматривающий ответственность "лиц, участвовавших в процессе строительства" и закрепляющий право владельца недвижимости на получение соответствующей компенсации. В частности, испанский застройщик несет ответственность:

– в течение 10 лет – за структурные элементы, отвечающие за механическое сопротивление и устойчивость здания;
– в течение 3 лет – за элементы или оборудование, обеспечивающие нормальные условия проживания;
– в течение 1 года – за состояние отделки здания.

Теперь, если вы решите приобрести жилье в Испании, вы уже будете знать, какие шаги необходимо предпринять, какие предосторожности соблюсти, сколько вам это будет стоить и на что имеет смысл рассчитывать. А значит, можно быть гораздо более уверенным в том, что все пойдет гладко, без непредвиденных "сюрпризов".