КИПР -- Купить, чтобы... сдавать

А ведь это интересная идея! Интересная, но не новая. Многие иностранцы, приобретающие недвижимость на Кипре, уже давно мыслят в этом направлении. Собственнику нужен не просто "дом для летнего отдыха", но еще и источник получения прибыли. Для этого жилье сдают в аренду. Насколько же выгоден такой вид вложения средств?

Если раньше всего около 10% зарубежных покупателей недвижимости на Кипре приобретали ее именно для того, чтобы сдавать в аренду, то теперь можно говорить примерно о 25% иностранцев, предпочитающих такой вид инвестиций. Доход от сдачи внаем составит в год приблизительно 4–6 % от стоимости недвижимости, но арендодатель сможет получить прибыль только при соблюдении некоторых условий, о которых ДН и решил рассказать.

Начав поиски дома или квартиры, которые вы предполагаете сдавать в аренду, выбирайте те районы, где есть устойчивый спрос на съемное жилье как со стороны иностранцев, так и со стороны местных жителей. Помните,

что выгоднее всего сдавать жилье на долгосрочный период, то есть дольше, чем на 12 месяцев, потому что в этом случае вы имеете право повышать своим жильцам плату каждые 2 года на 12%. Недвижимость, расположенная в туристических зонах, как ни странно, не обеспечит вам хороший доход от аренды. Этому мешает сезонность спроса. Кроме того, при попытке сдавать жилье на короткие периоды (причем дело придется иметь главным образом с агентами туристических компаний) вы обнаружите множество досадных мелочей, ввергающих вас в лишние расходы. Вам нужно: – полностью обставить квартиру мебелью; 

– иметь на примете людей, которые могут на нерегулярной основе (по вызову) делать уборку и косметический ремонт;

– нанять доверенное лицо, которое будет наносить визиты в вашу квартиру с целью своевременно выявить и тут же устранить возможные повреждения;

– отслеживать и вовремя оплачивать счета за электричество, воду, телефон, и т. д., и т. п.

Исключение можно сделать разве что для виллы или квартиры, расположенной в наилучших местах туристских зон (например, в Лимассоле, на берегу моря), иначе покупать соответствующую недвижимость в "сезонных" местах не стоит. Такие направления, как туристические зоны Ларнаки, Паралимни и всего восточного региона острова имеют очень ограниченный и наиболее зависящий от сезона спрос на съемное жилье. С другой стороны, предлагаемые в аренду виллы с частными бассейнами, с 2–4 спальнями могут стать заманчивым предложением для съемщиков жилья (главным образом, в районе Пафоса). Такая вилла принесет собственнику годовой доход в сумме приблизительно 20 000 кипрских фунтов (за вычетом расходов).

Будьте очень осторожны, если берете кредит в банке на покупку недвижимости. Вы не должны полагаться на доход от аренды, который вы планируете пустить на погашение ссуды, если сумма кредита превышает 50% стоимости приобретения – таково общее правило.

  Каков уровень отдачи от инвестирования?

Вопрос трудный для однозначного ответа, здесь имеют влияние множество факторов. Как в любом случае вложения денег в недвижимое имущество, доход напрямую зависит от расположения объекта, времени покупки и продажи, типа недвижимости. Учтите, что цены на кипрскую недвижимость растут в среднем на 10–15% в год, тогда как арендная плата увеличивается ежегодно примерно на 4%. В этом случае суммарное возмещение инвестиций может достигать около 14% в год. Но (надо это помнить!) указанные цифры действительны не для всех регионов Кипра и не для всех видов недвижимости.

Теперь – о стоимости сделки, которая сильно влияет на будущий доход как от сдачи в аренду, так и при перепродаже. Отдельные агенты по недвижимости закладывают в стоимость жилья слишком высокие комиссионные (12–14 % вместо обычных 10%), поднимая таким образом цены выше рыночных. Принимая во внимание то, что все пошлины и гербовые сборы взыскиваются из расчета стоимости сделки, вздутая продажная цена взлетает еще выше. И если позднее вы захотите перепродать свою недвижимость, то есть риск обнаружить, что даже по прошествии нескольких лет ее стоимость окажется ниже первоначальной, по которой вы совершали сделку. И даже наниматель вашего жилья не поможет покрыть расходы.

Далее. Надо принимать во внимание, что коммунальные услуги обходятся недешево. Так, за содержание 2–3-спаленной квартиры придется отдавать ежегодно до 800 кипрских фунтов. В эту сумму включен налог на недвижимость, сбор за уборку мусора, страховка, а также плата за поддержание в хорошем состоянии прилегающей к дому территории. Примерно такую же сумму надо будет выложить и на содержание небольшого дома. Владельцу большой виллы придется отдавать 1000–1200 фунтов в год.

  Покупать, чтобы сдавать: резюме

* Покупать следует в престижных жилых районах, но не в туристических зонах. Не стоит игнорировать, в частности, Никосию, которая показывает наилучший и стабильный возврат инвестиций.
* Проверяйте, из чего складывается стоимость вашей покупки, правильно подсчитайте все транзакционные издержки.
* Найдите надежного представителя, который сможет присматривать за вашей собственностью и предоставлять вам калькуляцию расходов.
* Оформляйте договор на аренду, предусматривающий любые мелочи. В первую очередь зафиксируйте, кто оплачивает коммунальные расходы и действия на случай задержки квартплаты. Учтите, что, согласно местному законодательству, выгнать из своей же квартиры или дома злостного неплательщика вам будет очень сложно – закон на стороне съемщиков жилья.
* Помните о необходимых затратах на домашнее оборудование и мебель.

Языком закона

Правила совершения сделки купли-продажи прописаны в Законе о приобретении недвижимого имущества иностранцами (The Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law). Взаимоотношения арендодателя и нанимателя регулирует Закон о договоре аренды (Rent Contract Law).

  Сдавать жилье надо по закону

Кто такие иностранцы? По кипрскому законодательству, под "иностранцем" понимают любое лицо, не являющееся гражданином Кипра, а также местные (локальные) компании, управляемые нерезидентами, международные компании и трасты, действующие в пользу иностранных граждан. Это понятие не распространяется на:

– киприотов, не проживающих постоянно в своей стране;
– иностранок – жен киприотов, проживающих вместе со своими супругами;
– граждан стран-членов Евросоюза или компаний стран ЕС, постоянно находящихся на Кипре.

Что говорит закон о сдаче в наем недвижимости, принадлежащей иностранцу? Отношения между арендодателем и нанимателем жилья регулируются положениями Закона о договоре аренды (Rent Contract Law). Как гласит данный закон, правила относительно арендных отношений не распространяются на иностранцев. Тем не менее у них есть возможность легально сдавать свою недвижимость в аренду другим лицам. Только при заполнении декларации о доходах, получаемых на Кипре, иностранец-арендодатель обязательно должен указать в отдельном пункте сумму своего дохода от такой сделки. И, соответственно, заплатить налог с этого дохода.

Транзакционные издержки

Транзакционные издержки при покупке или продаже недвижимости – это расходы, которые складываются из оплаты юридических и риэлторских услуг, стоимости регистрации при продаже недвижимости, а также прочих сопутствующих расходов. Общая сумма издержек может варьироваться от нескольких процентов до нескольких десятков процентов от сделки, в том числе в зависимости от страны. Международная консалтинговая компания Global Property Guide провела собственное исследование транзакционных издержек в странах Европы. Выяснилось, что в Великобритании (стране, в столице которой продается практически самая дорогая недвижимость в Европе) издержки оказались минимальными – около 5%. А в такой популярной среди россиян стране, как Кипр, уровень издержек оказался довольно высок – 12%.

  Общепринятые правила аренды на Кипре

Аренда недвижимости является по сути частным случаем лизингового контракта (сдача имущества внаем на определенный срок). Аренда на срок, превышающий 15 лет, может быть зарегистрирована в Земельном регистре (Land Registry Department), и в этом случае съемщик получает право использовать контрактное имущество в коммерческих целях, если он сам является гражданином Кипра. Иностранец может использовать арендуемую недвижимость таким же образом, только если договор изначально был заключен для коммерческих целей (например, помещение для международной компании).

Другое правило: иностранцы могут снимать недвижимое имущество сроком не более чем на 33 года, при этом новый владелец сам сдавать это жилье в аренду права не имеет. Если есть желание арендовать на более долгий период, то обязательно требуется получить на это разрешение кипрского Совета министров (Council of Ministers).

Приобретая недвижимость на Кипре, вы делаете немалое капиталовложение, поэтому не стоит попадать в спорные ситуации в сфере арендных отношений, лучше все делать по закону. Ведь пройдет не так много времени, и ваш домик не только окупится, но и начнет приносить прямую прибыль. Ко всему прочему кипрская недвижимость – это ваш личный курорт, где можно отдыхать… если, конечно, там в это же время не живут постояльцы. К тому же цены на аренду медленно, но верно растут, делая инвестиции в Кипр все более привлекательными.

В статье использована информация, предоставленная адвокатом Андреасом Ассиотисом (г. Лимассол).