ЧЕХИЯ -- Серебряные метры Златой Праги

Этот небольшой и уютный европейский город по праву приобрел статус одной из модных столиц Европы. Злата Прага обладает абсолютно неповторимым очарованием. Здесь удивительная даже по европейским меркам плотность музейно-исторического фона, и, пожалуй, ни одна европейская столица не может похвастаться таким поразительным сочетанием памятников различных времен и стилей. Барокко, готика, ренессанс, модерн, классицизм – все они, удачно дополняя друг друга, создают незабываемый облик чешской столицы. В Праге важен прежде всего общий ансамбль, где составляющие собираются в "пазл" совершенной картинки города.

Прага, что немаловажно, находится всего в двух часах лета от Москвы. Добавьте к этому приятный мягкий климат и низкий языковой барьер. К тому же, по общему признанию, пражан отличает природная бесконфликтность и дружелюбие, недаром именно Чехия – родина неунывающего гашековского бравого солдата Швейка. Нельзя не упомянуть и о том, что уже давно стало визитной карточкой страны. Да, да, конечно, речь идет о пиве. Здесь, в Праге, великое множество "пивниц", где подают вкуснейшее пиво самых разных сортов, до которого так охочи наши соотечественники...

Так или иначе, но Прага стала настоящей Меккой для туристов, в том числе и из России, что заставляет вспомнить о наличии взаимосвязи между туристическим рынком и рынком недвижимости. Вот и Прага не стала исключением: все последние годы здесь наблюдается устойчивый рост иностранных покупателей недвижимости. Недвижимость приобретается как для жилья, так и в качестве выгодного инвестиционного вложения капитала. Высокое качество строительства обеспечено стандартами Европейского союза, членом которого является Чехия, в то же время цены на недвижимость относительно других стран Евросоюза пока не так высоки.

Злата Прага – город с более чем тысячелетней историей, очень зеленый (в каждом районе есть парки или свои зеленые зоны), поделенный рекой Влтавой практически на две равные части и изобилующий мостами, с 1920 года был разделен на 10 районов. Позднее число районов доросло до 22, однако новые районы стали частью старых.

Скажем, район Прага 1 – это исторический центр города, куда входит Старый город и такие известные места, как Староместская площадь и Карлов Мост. Цены на недвижимость здесь высоки и сопоставимы с ценами в других европейских столицах. Прага 6 – пожалуй, самая престижная часть города со зданиями старой (старинной даже) постройки; именно здесь расположено подавляющее большинство посольств, консульств и различных иностранных и международных представительств. А вот, скажем, Прага 9 – обширный отдаленный район типовой застройки.

Когда растут и цены, и аппетиты

  Рынок жилой недвижимости в Праге, как впрочем и повсеместно в Чехии, можно условно разделить на несколько групп:

1. Частные дома или виллы (дома находятся только в частной собственности). Особенность Праги в том, что даже в центре города можно купить отдельный дом или коттедж.

2. Квартиры в кирпичных домах (как правило, старой постройки) в историческом центре города либо новые, построенные по европейским стандартам в престижных районах.

3. Монолитно-кирпичные дома, построенные в последние годы или еще строящиеся. Это здания нового поколения, во всех отношениях соответствующие мировым стандартам. Как правило, подобные дома расположены в престижных районах города. Покупка такой недвижимости, пожалуй, является наиболее удачной инвестицией.

4. Квартиры в обычных типовых многоэтажках, построенных в годы социализма. И внешне, и планировкой они мало чем отличаются от аналогичных домов в России, но есть и приятный плюс: в Чехии принято делать в подвальных этажах многоквартирных домов подсобные помещения, и обычно у каждой квартиры есть такая подсобка. Квартиры этой группы в подавляющем большинстве кооперативные.

Приобретая недвижимость в Чехии, надо помнить: она может иметь частную либо кооперативную форму собственности. Это означает, что, покупая кооперативную квартиру, вы получаете не конкретный объект, а только долю в кооперативе. Существуют некоторые ограничения при пользовании кооперативной собственностью. Например, Уставом кооператива может быть запрещена сдача квартир в аренду. Кооперативные квартиры стоят несколько дешевле, чем находящиеся в личной собственности. В некоторых случаях есть возможность перевести кооперативную квартиру в частную собственность, если это не противоречит Уставу кооператива.

В Чехии, а стало быть и в Праге и ее окрестностях, можно встретить несколько типов домов. Rodinnэ dům (RD), или коттедж – небольшой одно- или двухэтажный дом, рассчитанный на одну семью, с гаражом и прилегающим земельным участком. Коттеджи отличает высокий уровень комфорта, так как в Чехии еще на стадии строительства объекты подключаются ко всем коммуникациям (водопровод, канализация, электроэнергия и т. п.). Řadovэ rodinnэ dům – это то, что принято называть модным сейчас словом "таунхаус". Vila – жилой дом, характеризующийся максимальным уровнем комфорта. Для загородной застройки типичны Chata, как легко догадаться – дача, а также Chalupa – сельский дом, пригодный для круглогодичного проживания. Если вы встретите в объявлении о недвижимости Zбmek, то не думайте, что это настоящий замок. Нет, так называются бывшие резиденции чешского дворянства. Это большие, старинные здания с крупными земельными угодьями.

Существует также возможность приобрести исторический объект, однако непременным условием покупки является его реконструкция и сохранение первоначального стиля и деталей интерьера. Покупка подобного объекта привлекательна в первую очередь из-за архитектурной и исторической ценности, недостатком же может быть сложность ремонтных работ и их дороговизна.

Еще одно интересное направление – Brownfields – организация жилых помещений в зданиях бывших заводов и фабрик. В Праге существует целый ряд неиспользуемых промышленных площадей, пригодных к перестройке под жилье. Одним из крупнейших проектов подобного типа является Cornlofts Saldova в пражском районе Карлин, где предлагаются квартиры площадью от 100 м2 до 150 м2 по цене 65 000 Kč/м2 (около 2 300 €).

Согласно исследованиям, за последнее десятилетие в Чехии было отмечено два заметных скачка цен на недвижимость. Первый зафиксирован в 2001 г. и вызван ожиданиями вступления страны в Европейский союз. Второй начался в 2005–2006 гг., когда значительно поднялись цены на квартиры и участки под строительство. В то же время коттеджи в период с 2003 г. по 2006 г. росли в цене не столь быстро.

В Праге цены подросли особенно заметно: на некоторые категории квартир на 24,5% (информация на конец декабря 2006 г. по отношению к декабрю 2005 г.). В 2006 г. в среднем цены выросли примерно на 9%, а в I квартале 2007 г. – на 4%. В центральных кварталах чешской столицы только на последние несколько лет стоимость недвижимости увеличилась вдвое.

Основная причина роста цен, как считают специалисты, – скачок спроса на жилье, обеспеченный доступным ипотечным кредитованием, увеличением доходов населения, благоприятной демографической ситуацией. Еще одним фактором, оказывающим серьезное влияние на рост цен на недвижимость, является существенная разница между стоимостью жилья в этой стране и в других государствах Евросоюза.

В настоящее время средняя стоимость 1 м2 в Праге составляет примерно 1.300 €. Например, однокомнатная квартира в районе Прага 10 (Вршовице) общей площадью 32 м2 обойдется в 1 680 000 Kč (60 000 € ). Квартира находится в кооперативной собственности, но есть возможность перевести в частную. В цену входит подвал. В доме недавно была проведена реконструкция.

Рост цен на недвижимость обусловлен также растущим спросом со стороны иностранцев, которые покупают все больше жилой недвижимости в столице. Активнее всего иностранные покупатели влияют на стоимость эксклюзивной недвижимости. По данным специалистов, доля элитных квартир на пражском рынке недвижимости сегодня составляет примерно 4% от всего объема предлагаемого жилья, но прогнозируется, что в течение ближайших лет эта доля увеличится примерно до 10%. Например, частную двухкомнатную квартиру общей площадью 90 м2 в тихой и спокойной части исторического центра чешской столицы в районе Прага 1 можно приобрести за 9 520 000 Kč (340 000 €). В квартире проведен ремонт, заменена сантехника, паркет, квартире принадлежит просторная терраса (26 м2) и подвал.

Активно ведется новое строительство. В прошедшем году в чешской столице было построено 5186 квартир. Стоимость новой квартиры составляет приблизительно 1200–1600 € /м2, включая первоклассную отделку, НДС и страховку. Цены новых квартир на протяжении уже долгого времени стабильно повышаются на 10–20% ежегодно. Появляются новые комплексы. Так, в районе Зличин (Прага 5), в современном жилом комплексе Метрополия (застройщик – CENTRAL GROUP) будет построено 1400 квартир. Продажная цена – 35 800–56 800 Kč/м2 (с НДС) (1 270–2 028 €), самая дешевая 1-комнатная квартира площадью 25,6 м2 с кладовкой и террасой обойдется в 1 479 636 Kč (с НДС) (около 53 000 €).

Стоимость отдельных домов в большей степени зависит от их месторасположения. Небольшой домик в престижном районе может стоить в несколько раз дороже аналогичного где-нибудь в пригороде. Цена дома зависит также от технического состояния здания и величины прилегающего участка. Повысят стоимость оригинальная архитектура, обустроенный участок, современные энергосберегающие технологии, благодаря которым снижаются коммунальные затраты. В то же время дом, нуждающийся в ремонте или обремененный какими-нибудь юридическими ограничениями права собственности, стоит дешевле. Для примера: стоимость нового коттеджа средней площади в Праге составит примерно 120 000–220 000 €, включая земельный участок, первоклассную отделку, НДС и страховку. Небольшой дом в Праге или ее окрестностях можно приобрести за 80 000–100 000 € и выше, хорошую виллу – по цене от 250 000 €, Zбmek – от 300 000 €, Сhalupa – от 12 000 – 19 000 €, Chata – от 4 000 €.

В Чехии все больше растет интерес к собственному жилью на экологически чистых окраинах городов. Об этом, в частности, свидетельствует успех нового проекта Novy Jenstejn, который предполагает строительство 140 частных домов площадью от 103 м2 до 210 м2 в районе Jenstejn в восточной части Праги. В центре внимания частных инвесторов находятся также участки у автострад. Например, цены на участки вблизи автострад D1 и D8 поднялись за первые 3 месяца этого года на 5%. Их рыночную стоимость определяет не только возможность оперативно попасть в город, но и наличие развитой инфраструктуры.

Рынок аренды жилья также достаточно широк. Цена аренды однокомнатной квартиры в спальном районе, в панельном доме – 180–220 € в месяц. Цена аренды такой же по площади квартиры, но в престижном кирпичном доме в историческом центре, – около 550 € в месяц. Безусловно, стоимость аренды виллы или коттеджа существенно выше и очень индивидуальна.

Согласно действующему законодательству Чешской республики, иностранец, который не является гражданином государства Европейского союза и не имеет постоянного места жительства в Чехии, не может приобрести недвижимость в Чехии. Самым простым способом решения этой проблемы является открытие фирмы на территории страны.

Многих интересует вопрос: дает ли владение недвижимостью возможность облегченного получения визы? Особенно актуальным это является в преддверии 31 декабря 2007 года, когда Чехия присоединится к Шенгенскому соглашению, и все иностранцы смогут беспрепятственно передвигаться по всему Евросоюзу. Долгосрочная мультивиза на срок свыше 90 дней в Чехию (так называемый "Вид на жительство" или ВНЖ ) может быть получена на основании участия в юридическом лице, зарегистрированном на территории Чешской Республики в соответствии с "Торговым законом". В дальнейшем иностранец может получить "постоянное место жительства" (ПМЖ), если он до этого в течение 5 лет имел ВНЖ. После 5 лет ПМЖ иностранец может обратиться за получением чешского гражданства. Таким образом, самым надежным и популярным способом получения ВНЖ (особенно для целой семьи) является получение ВНЖ на основании участия в юридическом лице через открытие фирмы.

Ипотека

  Минувший год стал для Чехии рекордным по числу выданных ипотечных кредитов. Так, в 2006 г. было оформлено таких кредитов на сумму 100 млрд Kč (около 3,5 млрд €), что на 40% больше, чем в 2005 г. В немалой степени этому поспособствовали и чешские банки. Несмотря на то что процентные ставки по ипотечным кредитам в последнее время возросли, банки, стараясь привлечь новых клиентов, разными способами пытаются сделать ипотеку более доступной за счет упрощения самой процедуры оформления кредита и ее удешевления, а также предоставления различных бонусов и услуг. Усилия банков по привлечению клиентов приносят свои плоды: за первый месяц 2007 г. в Чехии было выдано кредитов на сумму 230 млн Kč, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 71%!

Логичный вопрос: а могут ли иностранцы получить кредит для покупки жилья? Да, чешские банки предоставляют ипотечные кредиты также и иностранным гражданам. По данным HVB Bank, за 2006 г. иностранцы получили ипотечные кредиты на общую сумму более 700 млн чешских крон. Процентная ставка по ипотеке для иностранцев в чешских банках составляет на сегодняшний день примерно 4–7%, что намного ниже ставок российских банков. Однако в большинстве случаев заемщику необходимо располагать собственным капиталом в размере 20–50% от стоимости недвижимости.

Юридические тонкости

  Покупка недвижимости, особенно когда сделка совершается в другой стране со своими законами, правилами и ограничениями, к тому же на иностранном языке, – дело довольно рискованное. Поэтому стоит обращаться к профессионалам рынка недвижимости, тем более что многие из них предлагают не только услуги на русском языке, но и различные программы, делающие приобретение жилья более доступным. Так, компания CENTRAL GROUP разработала уникальную программу рассрочки, которой может воспользоваться каждый клиент, не имеющий полной суммы на момент покупки, при этом не прибегая к помощи банка. Размер первоначального взноса при этом составляет всего 10% от цены недвижимости.

Для того чтобы быть уверенным, что после совершения сделки покупателя не ожидает никаких неприятностей, каждый документ необходимо тщательно проверять на соответствие действующему законодательству. Скажем, если продается недвижимость, являющаяся совместной собственностью супругов, свое согласие со сделкой должен документально подтвердить и второй супруг. Покупая недвижимость на фирму, следует помнить, что как купить, так и продать ее может только директор фирмы или лицо, имеющее от него доверенность на проведение операций именно с этой недвижимостью. При покупке недвижимости не следует забывать и о правильном занесении ее на баланс фирмы.

Один из главных документов, с которым придется столкнуться при операциях купли-продажи, – это выписка из кадастра недвижимости. По действующим в Чехии законам, любой человек, заплатив государственную пошлину, может получить выписку по интересующей его недвижимости. Этот документ – источник необходимой информации. Он подтверждает существование недвижимости, личность собственника, содержит сведения о том, каким образом он ее приобрел, здесь же можно узнать о полномочиях собственника и ограничениях, наложенных на операции с объектом. Таким образом, потенциальный покупатель сможет оградить себя от мошенничества или других возможных проблем при покупке.

При продаже объекта (изменении собственника в реестре) взимается налог с перевода недвижимости, который составляет 3% от стоимости (максимальной из оценочной стоимости или стоимости, указанной в договоре). Если не оговорено иначе, налог должен заплатить продавец.

К цене новостроек прибавляется НДС, который у жилых помещений составляет 5%, у нежилых – 19%. У недвижимости на вторичном рынке НДС не учитывается.

Владение недвижимостью облагается незначительным налогом. Его размер зависит от стоимости недвижимости, населенного пункта, в котором она находится, и многих других параметров. По мере удаления от Праги расходы на содержание недвижимости существенно снижаются. В стоимость содержания квартиры входит оплата коммунальных услуг, которая производится вперед с последующим перерасчетом. Сюда же входят платежи в фонд ремонта дома, их величина зависит от решения кооператива или товарищества собственников. Вторая статья расходов – это налоги на доход фирмы, если квартира будет сдаваться. Налог на квартиру в частной собственности в Праге площадью 100 м2 составит примерно 20 € в год. Владелец собственного дома платит около 150 € ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, составляющий около 40 € в год.

Величина затрат зависит от величины здания, строительных материалов, утеплителей и изоляторов, которые использовались при постройке, и дополнительных "удобств" вроде бассейна.

Подытоживая сказанное, можно выделить несколько веских причин для покупки недвижимости в Чехии, и прежде всего в Праге: выгодное географическое расположение страны, стабильная, демократическая политическая система, привлекательность страны как туристического центра с мягким климатом и многочисленными бальнеологическими курортами, высокая ликвидность недвижимости, доступность рынка для инвесторов и гарантии благоприятного инвестиционного климата со стороны государства, цены (недвижимость Чехии является одной из самых недорогих в Евросоюзе), продолжающийся экономический рост и растущее благосостояние населения и т. д.

Удобное местоположение Чехии – в самом центре Европы – и вступление в 2008 г. в Шенгенскую зону делает страну еще более привлекательной. С отменой погранично-пропускных пунктов иностранные граждане, владеющие на территории Чехии недвижимостью, с 2008 г. смогут без проблем передвигаться по всей Европе.

По мнению экспертов, Чехия входит в десятку самых привлекательных стран для инвесторов, и в ближайшее время здесь ожидается прилив иностранного капитала. Спрос на качественное жилье в перспективных районах Праги будет только увеличиваться, следовательно, и цены будут расти: как уже было сказано, после вступления Чехии в Евросоюз цены уже выросли, но еще весьма далеки от своего предела и будут продолжать расти на 10–30% в год. Кроме того, ближайшие изменения в законодательстве страны предусматривают снятие ограничений на покупку недвижимости иностранцами, т. к. ликвидация всех существующих для зарубежных граждан ограничений на приобретение и владение недвижимостью являлась одним из условий вступления Чешской Республики в Европейский союз.