БОЛГАРИЯ -- Меньше, ниже, дольше… Лучше?

На упреки по поводу того, что Болгария недостаточно активно занимается "самопиаром" на российском туристическом рынке, болгарское Государственное агентство по туризму ответило созданием в Москве полноценного Национального туристического офиса и широкомасштабной рекламной акцией, охватившей не только столицу России, но и многие города-миллионники. На аналогичные упреки в адрес сферы недвижимости болгары чаще всего отвечают фразой: "Во-первых, Болгария не настолько богата, чтобы продвигать себя с размахом, подобным дубайскому. А во-вторых, зачем вообще продвигать, когда все и так пока покупается на стадии "зелено" (по-русски – на этапе котлована или самых ранних стадиях возведения объекта)".

  И правда, пока покупается. И заявления о том, что болгарский рынок – один из самых динамично растущих, а Болгария – одна из самых интересных стран с точки зрения вложений в недвижимость – по-прежнему имеют под собой почву. Однако многие эксперты отмечают: прибыльность болгарской недвижимости снижается (за последние 5 лет практически в 2 раза), темпы продаж вроде бы таких желанных домов и апартаментов падают, сроки возврата инвестиций увеличиваются и т. д.

  Связано это в первую очередь с огромным размахом строительства жилой (как городской и загородной, так и курортной) недвижимости. В ряде материалов, посвященных болгарскому рынку, даже встречается определение "переизбыток". Для примера: в 1985 г. в Софии было сдано 16.500 квартир, и долгое время этот показатель казался недосягаемым, однако в 2005 г. стройкомплекс болгарской столицы совершил, казалось бы, невозможное и вывел на рынок 22.000 новых единиц жилплощади. При этом, по данным Болгарского консультационного центра, на тот момент "в работе" находилось 1,4–1,5 млн м2 жилья, по меньшей мере треть которого должна быть введена в строй до конца 2007 г.

  Строительную ситуацию на главных болгарских курортах (в первую очередь морских) специалисты вообще жестко называют аномальной: стройка здесь ползет змеей все дальше и дальше, и конца этому строительству не видно. Новый болгарский закон о состоянии побережья Черного моря призван урегулировать вопросы застройки пляжной полосы (так называемой зоны А) и, по крайней мере, не допустить повторения солнечно-бережной и золотопесчаной картины в других курортных местах страны. Однако на самих Золотых Песках и Солнечном Берегу дела, видимо, кардинально уже не поправить. Они окончательно и бесповоротно превратились в курортно-развлекательные мегаполисы, что привело к частичному изменению структуры покупателей местной недвижимости: среди претендентов на квадратные метры все больше "пафосной" публики, готовой платить за престиж и развитую инфраструктуру, и все меньше искателей спокойствия и уюта.

  На фоне подобной затоваренности рынка остро встает вопрос ликвидности недвижимости и прибыльности сдачи ее в аренду. Например, в Испании, которая последнее время является единоличным европейским лидером по объемам нового строительства, все труднее и труднее сбыть с рук ранее приобретенное жилье. Да и сдача в аренду отнюдь не приносит тех дивидендов, о которых так любят говорить продавцы. В Болгарии аналогичная ситуация: заявленные в рекламных проспектах 6%, 8%, 10% арендной прибыли на деле оборачиваются в лучшем случае 4–6%, а в худшем – ничем, поскольку арендатора так и не удается найти.

  Вторая причина, во многом объясняющая падение темпов продаж, которое болгарские специалисты рынка недвижимости начали фиксировать еще в прошлом году, связана с ценами. Но не с ценами как таковыми – в этом смысле Болгария все еще остается одной из самых демократичных стран Европы. После сделанного в 2004 г. сумасшедшего рывка, когда в среднем по стране ценовая планка поднялась на 35%, а в некоторых наиболее популярных местах на все 50% (хотя некоторые называли еще более внушительные цифры – 47,5% и 58% соответственно), цены "взяли себя в руки" и всего лишь планомерно росли на 11–16%, от силы 20% в год. (Утверждения, будто после вступления страны в ЕС следует ожидать чуть ли не 70-процентного роста цен, подхлестываемого ростом стоимости строительных материалов и уровня заработных плат, вряд ли можно считать обоснованными – по крайней мере, ни в одной стране, присоединявшейся к Евросоюзу, подобного скачка не наблюдалось).

  Однако саму болгарскую систему ценообразования трудно назвать стройной и логичной. Конечно, с Черногорией не сравнить, там вообще цены устанавливают кто во что горазд, но и в Болгарии разница между стоимостью двух объектов, расположенных по соседству и обладающих примерно одинаковым набором характеристик, может составлять 25–30%, а то и больше. Плюс к этому разница в цене, объявленной на один и тот же объект несколькими агентствами недвижимости, тоже существенная. Так что если 3–4 года назад, на фоне сумасшедшего ценового роста, в Болгарии "сметалось" чуть ли не все подряд, то теперь потенциальные покупатели предпочитают внимательно изучить меню, прежде чем сделать заказ. А жилые объекты все чаще продаются на 5–10% дешевле, чем планировалось изначально.

  Третье, что нельзя сбрасывать со счетов, – активизация на международном рынке стран-конкурентов Болгарии. Как ни странно, но в самой Болгарии роль конкурентов отводят Испании, Кипру, иногда даже Франции. А вот, например, испанские специалисты, с которыми общался корреспондент ДН, так не считают. Своими главными конкурентами они видят активно развивающиеся Черногорию и Северный Кипр, а Болгарию ставят в один ценовой ряд с Турцией. Вопрос о победителе в этом споре еще долго будет оставаться открытым, но два момента заслуживают особого внимания. Если еще совсем недавно Болгария могла делать акцент на ипотечную благосклонность своих банков к российским покупателям недвижимости, то теперь этого конкурентного преимущества перед Турцией она лишилась (в связи с принятием турецкого закона об ипотеке); Черноморское побережье Болгарии, безусловно, нельзя назвать куцым, однако возможности Турции в этом смысле явно больше – она может застраивать хоть оба своих главных курортных побережья (Средиземноморское и Эгейское) от Алании до Чешме, да к тому же предложить потенциальным покупателям недвижимость на внутреннем Мраморном или пока мало востребованном Черном море.

  Что касается внутреннего рынка, то и здесь конкурентная борьба становится все жестче. Еще совсем недавно морские курорты чувствовали себя "королями", получая львиную долю внутренних и внешних инвестиций, а сегодня они вынуждены бороться за капиталы и с горнолыжными и бальнеологическими курортами, и с болгарскими деревнями, сохранившими свою самобытность и теперь превращаемыми инвесторами в настоящие этно- заповедники. К тому же, если раньше потенциальные покупатели обращали внимание исключительно на новостройки (благодаря их конструктивным особенностям, современному дизайну, использованным в строительстве материалам и возможности купить жилье на ранней стадии строительства, а стало быть, подешевле), то теперь на рынок выведено немало старых, отремонтированных и реконструированных домов, которые находят своих поклонников, даже несмотря на то, что продаются по ценам существенно более высоким, чем новостройки.

  Одним словом, обо всех этих "сумасшедших годовых", которые еще недавно являлись реалиями болгарского рынка, необходимо забыть. Вступившая в ЕС, готовящаяся к вступлению в Шенгенское пространство и переходу на наличные евро Болгария постепенно теряет (а может, уже потеряла) имидж "страны, развивающейся динамично, но несколько хаотично и не всегда предсказуемо". Инвесторам, в первую очередь российским, избалованным возможностями собственной страны, предстоит понять, что времена, когда цены на жилую недвижимость Болгарии удваивались за год, канули в прошлое и вряд ли вернутся (можно было бы в очередной раз потоптаться на теме "Русские опоздали!", да уж ладно). Сегодня с точки зрения инвестиций куда интереснее коммерческий сектор – к примеру, рост цен на остродефицитную в Болгарии офисную недвижимость в ближайшие годы должен составить, по оценкам специалистов, около 30–40%.

  А покупателям?.. Покупателям все происходящее только на руку: снижение темпов ценового роста вкупе со все увеличивающимся объемом предложения не может не радовать. Остается только выбрать, где: у моря, в горах, у целебного минерального источника, в самом сердце столицы или подальше, в милой деревенской глуши. И помнить, что стабильность всегда лучше непредсказуемости, без предупреждения способной сменить казавшийся незыблемым "плюс" на ехидный "минус".