ЛЮДИ ГОВОРЯТ -- Ипотека в природном окружении

В буйном "лесу" ипотечных программ, предлагаемых российскими банками, ипотека загородной недвижимости была и остается одиноко стоящим "деревом". Даже несмотря на рост числа выходящих на этот рынок банков и объема совокупно выдаваемых ими кредитов, "загородная" ипотека продолжает быть "ипотекой с оговорками". На вопросы "Кто виноват?" и "Что делать?", традиционно задаваемые в России по любому случаю, и по данному – тоже, сегодня отвечают участники рубрики "Люди говорят".  

Владимир МИЛЬДЗИХОВ
руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентство" недвижимости

Ипотечное кредитование в сфере загородной недвижимости развивается стабильно. Если прошлогодние программы разительно отличались от условий кредитования городской недвижимости, то сегодня этот разрыв существенно сузился. Это касается и процентов, и первоначальных взносов, и сроков кредитования. Например, минимальная ставка кредитования по загородной недвижимости снизилась до уровня 10,5%, а срок увеличился до 30 лет.

Что влияет на развитие загородной ипотеки? На мой взгляд, это два фактора: небольшой спрос со стороны потребителей и сомнения в легитимности правоустанавливающих документов на объекты загородной недвижимости. Страховые компании часто отказываются страховать титул собственника, если есть сомнения в легальности отчуждения земельных участков. Разумеется, риск принимать такие объекты в залог довольно высок. Тем не менее на рынке есть и появляются новые банки, которые, осваивая незанятые ниши, специализируются в том числе и на ипотеке загородного жилья.

Наиболее охотно банки дают кредиты под готовые загородные дома, так как для открытия ипотечного займа на строящуюся недвижимость банкам необходимо проводить комплексную оценку проекта и получить достаточные доказательства того, что он не превратится в долгострой. Как правило, кредитование загородной недвижимости на уровне проекта или начальной стадии строительства производится лишь в рамках соглашений между отдельными банками с конкретными "проверенными" строительными компаниями.

Выдавая кредиты на дома вторичного рынка, банки вполне четко формулируют свои требования к объектам. Это должен быть: отдельно стоящий дом с земельным участком, коттедж для постоянного проживания с земельным участком или сблокированный дом (блок в таунхаусе) с земельным участком. Права на земельный участок должны быть подтверждены оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства документами (свидетельством о праве собственности на землю, иным документом (договором), подтверждающим права на земельный участок с правом застройки). Объект загородной недвижимости (дом), который является предметом залога, должен отвечать следующим условиям и требованиям.
Безусловно, за ипотекой будущее. При установившихся ценах на жилье купить квартиру или дом без кредитных средств могут позволить себе немногие. Спрос на загородную ипотеку будет плавно и неуклонно увеличиваться как минимум в течение ближайших двух-трех лет.  

Жанна ЩЕРБАКОВА
директор департамента загородной недвижимости  "МИЭЛЬ-Брокеридж"

С каждым годом рынок загородной недвижимости набирает обороты и становится более открытым, привлекательным для покупателей. Еще 3 года назад объем ипотечных сделок с объектами загородной недвижимости не достигал и 10 сделок в год по компании, а сегодня банки предлагают широкий выбор программ по кредитованию объектов загородной недвижимости и земли, тем самым привлекая все больше клиентов. Из общего количества можно выделить сделки с привлечением кредитных средств и сделки под залог уже имеющейся недвижимости наших клиентов (их родственников) как на объекты титула загородной недвижимости, так и на объекты новостроек, что в совокупности активизирует рост ипотеки на загородном рынке.

И все же, под какую недвижимость банки в первую очередь дают кредиты? Они одобряют объекты, права на которые полностью оформлены, в том числе представлены свидетельства о правах собственности на земельный участок и строение в соответствии с реальным техническим состоянием объекта. Предпочтительнее для кредитования дома, расположенные на землях поселений, нежели свободные участки или дома, расположенные в садовых товариществах. Кроме того, банки обращают внимание на такой фактор как подведенные и введенные в эксплуатацию коммуникации. Впрочем, даже если объект оформлен как "объект незавершенного строительства", многие банки будут охотно его кредитовать, в т. ч. предлагаются программы на достройку подобных объектов. На сегодняшний день покупателям загородной недвижимости предоставляется огромный выбор различных программ кредитования. Можно прогнозировать на начало 2008 г. увеличение объема подобных ипотечных сделок до 40% от общего объема, и это – не предельные цифры.

При ипотеке под объекты загородной недвижимости благодаря разделению труда между риэлтором, оформителем и ипотечным брокером, работающими в команде, услуга по покупке дома в кредит стала осуществляться намного доступнее, быстрее и качественнее, средний срок ипотечной сделки сократился до 2 месяцев (с 6–7 в предыдущем году).

Покупка загородного дома и незастроенного земельного участка всегда считалась надежной инвестицией, и сегодня это большой потенциальный вклад в стабильное будущее. В 2007 г. объем предложений объектов загородной недвижимости увеличился на 30% как за счет вывода на рынок новых коттеджных поселков (более 100 в различной стадии завершения проекта), так и увеличения объема предложений на рынке титульной недвижимости. Объемы строительства загородных объектов как на территории Московской области, так и в регионах России имеют стабильный рост при жесткой конкуренции в строительном сегменте рынка. Очевидно, что потенциал загородного рынка растет и сбавлять темпы не будет.

Сергей КОЗЛОВ
директор кредитного департамента СДМ-БАНКа

Сегодня на загородном рынке наблюдается рост как спроса на загородную недвижимость, так и предложения со стороны банков. Данная сфера кредитования очень привлекательна для банков – из-за высокой стоимости объектов. Однако главная проблема заключается в состоянии документации на землю и на объекты. Банки охотно кредитуют загородное жилье лишь в том случае, если корректно оформлена земля, подведены коммуникации, и есть возможность прописки, но это большая редкость. С точки зрения залога зачастую получается так, что объект построен на земле, которая под это не отведена. Или, например, земля отведена под строительство дачных поселений, а строятся четырехэтажные коттеджи с соответствующей инфраструктурой, коммуникациями, пропиской и пр. Несоответствие постройки заявленной цели строительства также чревато в дальнейшем проблемами на стадии реализации.

В случае, если вся документация оформлена корректно, риски банков такие же, как и при классической ипотеке. Однако ликвидность загородных объектов ниже, поэтому банки применяют больший первоначальный взнос со стороны клиента.
Но кто основные клиенты загородной ипотеки? Конечно, по количеству больше покупателей недорогого жилья. В дорогом ценовом сегменте покупатели зачастую готовы оплатить объект полностью без ипотеки.
А каков перечень необходимых документов? Он стандартен, и состоит из двух групп документов. Первая: это документы, характеризующие заемщика и подтверждающие его имущество и доходы. Вторая группа: документы, содержащие информацию об объекте ипотеки.

Олег МАРИНИН
президент компании ГК "Парк Групп", управляющий сетевым проектом "Витро"

За несколько веков активного развития ипотечного кредитования и использования различных его схем европейские страны довели этот институт практически до совершенства, что отчасти объясняет лучшее состояние дел с ипотекой на Западе по сравнению с нашей страной.

Сделки по ипотечному кредитованию на рынке загородного жилья составляют примерно 5–7% от общего количество сделок на рынке кредитования. Это связано как с недостаточной информированностью людей о такой возможности, так и с рядом трудностей, которые могут возникнуть в процессе оформления кредита. И хотя случаи загородной ипотеки пока единичны, они имеют тенденцию к устойчивому росту.

Застройщики предпочитают работать с конкретным банком, так как это значительно облегчает процесс кредитования для их клиентов и является взаимовыгодным сотрудничеством между банком и застройщиком. Банк в этом случае получает прибыль, а застройщик избавляет своих клиентов от проблем, связанных с получением ипотечного кредита. Обращение клиента в рекомендуемый застройщиком банк не является ущемлением прав потребителя. Клиент может самостоятельно обратиться в любой выбранный им банк. При этом следует учитывать, что некоторые банки не кредитуют те объекты, финансовую структуру которых они себе не представляют, а значит, нет никаких гарантий, что выбранный клиентом банк сможет предоставить ему кредит. Так что выгодно брать кредит у банка, который является партнером застройщика. В этом случае практически отсутствует возможность отказа в предоставлении кредита, срок рассмотрения заявки укорочен, а система оформления документов значительно упрощена.

Сегодня рынок недвижимости, особенно загородной, развивается высокими темпами, и тенденции его развития диктуют новые правила для желающих работать и преуспеть на этом рынке. Постепенно начинает развиваться ипотечное кредитование уже в сфере загородной недвижимости. Также, по оценкам экспертов, наблюдается общая тенденция к качественным улучшениям благодаря жестким внутренним ограничениям, вводимым самими представителями рынка и диктуемым объективными условиями их деятельности. В следующем году количество сделок по ипотеке загородной недвижимости может возрасти до 20%.

Илья СВИРИДОВ
управляющий проектом "Светлогорье"

Словосочетание "банк отправляет клиента только к своим застройщикам" совершенно неприменимо к приобретению загородной недвижимости. Это при покупке квартиры ищут банк, который подтвердит готовность выдать кредит, а затем отправляются к тем застройщикам, которых указывает банк. Покупатели коттеджей сначала выбирают дом, а потом начинают поиски банка, готового профинансировать покупку. И, как показывает практика, если у поселка нет собственной ипотечной программы, получить кредит бывает предельно непросто.

Наша компания начала поиск банка-партнера для предоставления банковского обслуживания, кредитования и ипотечной программы для поселка "Светлогорье" в ноябре 2005 г. На эту работу потребовалось полгода. За это время мы провели предварительные переговоры со 189 банками. В short-list попали лишь 8 из них, и в итоге выбор остановили на ООО "Славинвестбанк". Еще несколько месяцев ушло на изучение банком нашего пакета документов и на разработку программы ипотечного кредитования. Конечно же, компании-застройщику, которая для банка является "оптовиком", существенно проще настоять на более привлекательных условиях, чем заемщику-одиночке. В итоге наше ипотечное предложение стало одним из лучших на подмосковной "загородке". Средневзвешенный размер годовой процентной ставки (при условии предоставления финансирования сроком на 20 лет) – от 11,2 до 12,2%. При этом заемщик может подобрать наиболее удобные для себя условия кредита: срок от 6 месяцев до 20 лет, первоначальный взнос – от 10%, возможность получения кредита двумя частями (это особенно выгодно при покупке коттеджа в III–V очередях застройки). Плюс к этому – рассмотрение заявки за неделю, выбор валюты кредита, отсутствие скрытых платежей и требований по предоставлению документов о застройщике.

Наши покупатели периодически спрашивают, могут ли они обратиться за ипотечным кредитом в свой банк, где ниже ставки, открыты счета, ведется корпоративное обслуживание и т. д. Мы отвечаем: "Пожалуйста". Но через некоторое время они возвращаются к нам со списком документов, которые нужны тому банку. И сразу становится понятно, что их банк вообще не работает с загородкой: требуемый пакет документов обычно "заточен" под многоквартирное строительство, и некоторых документов из этого списка у нас не может быть по определению. Потом клиент выясняет, что и процентная ставка у его банка не такая выгодная, потому что кредит не на квартиру, а на загородный дом, да еще и на нулевом цикле.

И все же цифры говорят сами за себя: в "Светлогорье" около 40% коттеджей куплено с использованием ипотечного кредита, при этом нет ни одной сделки с привлечением стороннего банка. А наличие у поселка эксклюзивной ипотечной компании с партнерским банком – это не лишение возможности выбора, а избавление клиента от головной боли.
Конечно, и застройщики, и банки мотивированы на предоставление клиентам возможности выбора. После того как поселок "Светлогорье" вышел на рынок, к нам непрерывно обращаются крупные банки и кредитные брокеры с предложениями своих услуг. Один только "Сбербанк" приходил 4 раза в лице представителей разных отделений.