ТОЧКА ОТСЧЕТА -- Карты в руки

Столичные форумы, конгрессы и выставки недвижимости все больше и больше превращаются в парад регионов. Иногда возникает ощущение, что в потенциале Москвы все окончательно разуверились (дескать, и площадок нет, и цена высока, и конкуренция слишком жесткая и не всегда честная), и теперь остается только решить, в какой географической точке России (где свободной земли больше, цены ниже, конкуренция меньше и чуть честнее) найти применение своим деньгам. Регионалы, чутко уловившие, откуда и куда дует ветер, активно наводят на свои рынки приятный глазу и слуху инвестора глянец, все реже публично говорят о недостатках и проблемах и все чаще – о возможностях и перспективах.

Прошедший в начале сентября в Санкт-Петербурге Международный инвестиционный форум PROEstate 2007 не стал исключением и тоже прошел для регионов в режиме конкурса "Очаруй инвестора". Омск, Пермь, Краснодар, Нижний Новгород, Новосибирск, Киров, Тверь, Челябинск, Ярославль, Екатеринбург, Набережные Челны – лишь часть представленных на форуме городов, не говоря уже о самом Санкт-Петербурге и многочисленных участниках из стран ближнего и дальнего зарубежья, о которых речь сегодня не идет. Конечно, очаровывать удается не всем и не всех, тем не менее инвесторы, находящиеся в процессе поиска, вряд ли оказались разочарованными содержанием представшего их взгляду регионального парада.

  Город, который предстоит сшить

Новосибирск – третий по численности город и самое крупное муниципальное образование в России. Составляющие его инвестиционной привлекательности – это и удачное географическое положение, и немалый "круг влияния" (территория в радиусе 700–800 км от города, на которой проживает около 80% населения Западной Сибири), и практически полное отсутствие добывающих отраслей (что означает приличное экологическое состояние), и "качественный" состав жителей, среди которых велик процент бизнес-активного населения. Немаловажно и то, что Новосибирск – отчаянно молодой мегаполис, появившийся на карте России всего-то век с небольшим назад. По мнению начальника главного управления архитектуры и градостроительства Новосибирска Валерия Арбатского, это очень значимый факт, особенно для сферы строительства и недвижимости: "Особенность нашего города – в его крупномасштабности. Масштаб задают и полноводная Обь, и Транссибирская магистраль. Как принято говорить, наш город, в котором все крупное, крепко скроен".

Площадь города – немногим более 500 км2, но застроен он неплотно, и его территориальные ресурсы специалисты, не стесняясь, оценивают как огромные. Причем характерная особенность Новосибирска в том, что состоит он из отдельных градостроительных образований вроде Академгородка или районов Первомайского и Пашино, сформировавшихся на базе крупных заводов. Большие площади занимает малоэтажная застройка, что также является определенным резервом. Но больше всего в городе территорий, пока непригодных для строительства, хотя при проведении ряда мероприятий (в первую очередь связанных с созданием инженерной инфраструктуры и коммуникаций) строительным резервом могут считаться и они.

Рынок недвижимости современного Новосибирска имеет весь столичный "джентльменский набор": здесь строится и жилье, и офисы, и ТРЦ, и гостиницы, возведение которых в последнее время ведется очень активно. Совсем скоро будет окончательно принят новый генеральный план города, рассчитанный до 2030 г. Он направлен на качественное улучшение уровня городской среды, развитие бизнеса, повышение инвестиционного потенциала, решение транспортных проблем, упорядочение городских границ и объединение ныне оторванных от них частей города, увеличение вдвое площади общественно-деловых зон, а также на расширение территории Новосибирска примерно на 20%. Так же, как и в Москве, в Новосибирске планируют вывести за пределы города экологически опасные и неэффективные производства, увеличить объемы жилищного строительства (сегодня жилой фонд города – около 26,5 млн м2, к 2030 году он должен увеличиться вдвое, но это с учетом увеличения жилищных норм до 25–30 м2 на человека), создавать новые лесопарковые зоны – словом, вести себя по-столичному.

Что касается ныне имеющегося на городском рынке инвестиционного расклада, то, по словам первого заместителя мэра Новосибирска Виктора Воронова, всерьез (то есть, в разы) объем инвестиций начал расти всего года 3 назад. Сегодня около 20% инвесторов – это зарубежные компании, 20–25% – московские, около 15% – компании городов, расположенных в радиусе 700–800 км от Новосибирска ("доставая" Красноярск), остальные – местные. Однако вскоре, по мнению Виктора Воронова, должен произойти качественный скачок, связанный не только с принятием нового генплана, но и с определенным перепрофилированием Новосибирска в крупнейший деловой, научный и логистический центр. Серьезным шагом на этом пути может стать грандиозный проект строительства в новосибирском Академгородке технопарка в сфере высоких технологий, который будет включать в себя:

– собственно технопарк (офисные здания и лабораторные модули площадью около 160.000 м2, в том числе 4 бизнес-инкубатора общей площадью не менее 80.000 м2);

– общественно-деловой центр площадью 85.000 м2, в составе которого появятся: выставочный центр, конгресс-центр на 1.000 мест, торгово-развлекательный комплекс и отель на 200 номеров;

– жилой микрорайон для сотрудников компаний-резидентов общей площадью 380.000 м2, где будет жилье "эконом+" и "бизнес" классов, а также объекты социальной инфраструктуры (площадью 20.000 м2).

Суммарная площадь объектов нового технопарка – около 625.000 м2, общая стоимость проекта – около 20 млрд руб. Надо сказать, что этот проект является крупнейшим градостроительным проектом в азиатской части России, и сегодня уже свыше 30 инновационных компаний региона, а также институты СО РАН выразили желание стать резидентами технопарка.

Что касается других крупных проектов Новосибирска, то в их числе: создание нового мостового перехода через Обь, строительство сети заводов по сортировке и переработке твердых бытовых отходов, комплексная застройка жилых районов Ключ-Камышенский (площадь застраиваемой территории – 164 га, общая площадь ожидаемого жилого фонда – 2 млн м2), Плющихинский (площадь застраиваемой территории – 57 га, общая площадь ожидаемого жилого фонда – 526.680 м2), Южно-Чемской (площадь застраиваемой территории – 85,5 га, общая площадь ожидаемого жилого фонда – 790.000 м2), Прибрежный (площадь застраиваемой территории – 3,8 га, общая площадь ожидаемого жилого фонда – 110.000 м2), жилого района по ул. Кавалерийской (площадь застраиваемой территории – 26 га, общая площадь ожидаемого жилого фонда – 230.000 м2) и т. д.

Как считает Валерий Арбатский, "Новосибирск крепко скроен, но его еще предстоит сшить", и помощь "сторонних" инвесторов в этом желе явно была бы нелишней. Особенно если учесть, что, по уверению президента Сибирской Гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью Олега Лугового, никаких особых проблем с заходом на новосибирский рынок московских, питерских, екатеринбургских или каких-либо других компаний не существует – что, по его мнению, могут подтвердить и московская "СТ Групп Регион", и питерский 36-й трест, и многие другие, уже обозначившие свое присутствие в главном городе Западной Сибири.

  И "середняки" способны на многое

Расположенные в Татарстане Набережные Челны – город, несопоставимый с Новосибирском ни по размаху, ни по значимости. Однако некоторые параллели между ними можно провести. Набережные Челны так же очень молоды, так же имеют широкую и "правильную" градостроительную систему, так же ориентированы на комплексное освоение территорий. Это второй по численности населения город в Татарстане, в агломерацию которого входят еще несколько городов, расположенных в пределах 20–30 минут езды, что в общей сложности дает около 1 млн человек. Не стоит сбрасывать со счетов и следующие факты: Татарстан – это пересечение важнейших магистралей, это 6% всероссийской добычи нефти, это низкие инвестиционные риски и, наконец, это реализация масштабных строительных проектов (кто бы как ни злословил, а Казань все-таки занимает первое место по торговым площадям на душу населения).

Конечно, заманить инвесторов в Набережные Челны куда сложнее, чем в Новосибирск, Екатеринбург или ту же Казань. В этом, например, открыто признается Анатолий Васильев, вице-президент, директор по развитию компании "Торговый квартал", сегодня реализующей один из самых амбициозных проектов города: "Вначале многие потенциальные арендаторы куксились: Набережные Челны – где это? куда это? И многих мы долго-долго убеждали начать с нами сотрудничество. Но вскоре ситуация в корне изменилась: за 3 месяца до сдачи торгового комплекса 92% его площадей были распределены, и арендаторы начали буквально вставать на "лист ожидания".

Проект "Торговый квартал" состоит из IV очередей, включающих многофункциональный центр, фитнес-центр, жилой и бизнес- комплексы. Торговый комплекс был открыт в декабре 2006 года. Он стал фактически первым комплексом европейского уровня на много миль вокруг. Вторая очередь будет сдана в конце 2008 г.: исследования показывают, что Набережные Челны отчаяннее всего нуждаются в офисных и гостиничных площадях, которые (вкупе с ТРЦ) и включает в себя II очередь. Третья очередь – это фитнес-центр с аквапарком, бассейнами, теннисными кортами и спортивными сооружениями. Наконец, IV очередь – это жилая застройка как многоквартирными, так и отдельно стоящими домами, а также многоуровневый паркинг и автосалон.

По мнению Анатолия Васильева, пример Набережных Челнов наглядно демонстрирует инвестиционные возможности городов "средней руки", которые не избалованы вниманием инвесторов, однако при грамотном подходе способны на многое.

  Рост на ограниченном пространстве

Краснодарский край – регион, о котором сегодня не писал только ленивый. Поэтому все вновь сказанное окажется, скорее всего, перепевкой уже известного и не единожды отмеченного. Главные новости региона до 2014 года, конечно же, будут связаны с Сочи, и одна из этих новостей уже заставила инвесторов впасть в глубокую задумчивость: практически сразу после объявления решения МОК цены на сочинскую недвижимость (в том числе и земельные участки) подскочили процентов на 40, а в исключительных случаях (читай – на наиболее лакомые кусочки) – в 2–3 раза. Не то чтобы это стало чудовищной неожиданностью, но все-таки…

Не каждый инвестор готов стать игроком столь нестабильного рынка, и не каждому по сердцу сочинское федерально-местное административное двоевластие, которое, как зло отмечают аналитики, превратило Сочи в "город без хозяина". Поэтому те, кому в принципе интересно Черноморское побережье, сейчас концентрируют внимание на других его частях – в первую очередь на Геленджике и Анапе (соответственно, втором и третьем городе региона и по степени инвестиционной привлекательности, и по объему нового строительства, и по уровню цен).

По словам учредителя компании ИСК "Модус" Александра Левицкого, Геленджик сегодня "определенно переживает период бурного роста". И хотя бум проявляется главным образом в сегменте отельного строительства (что вполне объяснимо, поскольку летом в городе не найти свободных мест ни в гостиничном, ни в частном секторе), жилищное строительство тоже не стоит на месте. Новый комплекс на Красногвардейской улице, жилой комплекс премиум-класса "Каскад" на Туристической улице, фактически первый в Геленджике коттеджный поселок "Династия" – тому примеры. С полным вводом в строй нового "путинского" аэропорта ежегодное число отдыхающих в городе может увеличиться с нынешних 1.500.000 до 2.500.000–3.000.000 человек. Что, соответственно, повлечет за собой дальнейшее развитие инфраструктуры, возведение новых гостиниц и пансионатов и активизацию строительства жилья – даже несмотря на то, что свободного места в Геленджике, зажатом между морем и горами, не так уж и много. Ведь специалисты давно отметили, что со временем этот город с его приятным климатом и прекрасной экологией все чаще станут выбирать местом не только сезонного, но и постоянного проживания.

Интерес инвесторов к Анапе пока откровенно меньше. Жилищное строительство (да и вообще строительство) здесь ведется не столь активно, преобладает индивидуальная, а в центре города – точечная застройка, и хотя в последние 2 года рынок заметно оживился, вводящегося в строй жилья все равно не хватает для обеспечения даже среднего спроса. Поэтому все новые объекты, которые возникают там, где найдется приличная и более-менее свободная от обременений площадка, находятся на виду, на слуху и в центре внимания. Проекты же, так сказать, с "новой философией жизни" вообще можно пересчитать по пальцам: строительство в микрорайоне Анапский, несколько домов в микрорайоне 3А, жилой комплекс "Бриз" в микрорайоне 3Б – это едва ли не все.

Однако плюсы Анапы – заметно более низкие цены на строительство, близость к Азовскому морю, до которого всего 60 км, наличие аэропорта, знаменитую анапскую пересыпь, делающую это место идеально подходящим для отдыха с детьми – все же не стоит сбрасывать со счетов. К тому же у России осталось всего 370 км Черного моря и больше, видимо, не будет.

  Ударим по 12 точкам

Тверская область – один из тех регионов России, потенциал которого явно недооценен. О том, что недооценен, свидетельствует хотя бы следующее: офисов класса "А" в Твери нет вообще, равно как и нормальных складских комплексов. А для того чтобы понять, что потенциал есть, достаточно взглянуть на географическую, транспортную и демографическую карты России: Тверь – это практически посередине между Москвой и Санкт-Петербургом; столичные трассы М9 и М10 проходят через всю Тверскую область; территория области – это Хорватия без ее островной части, и проживает на этой территории всего 1,5 млн человек, так что плотность населения здесь подчас ниже, чем в Сибири, а свободной земли, что называется, завались.

Близость к Москве начальник управления регионального развития Тверской области Владимир Слепнев называет одновременно и положительным, и отрицательным фактором (кстати говоря, аналогичным образом свое близкое соседство с Санкт-Петербургом оценивают в администрации Пскова). С одной стороны, наличие мощного соседа положительно сказывается на развитии области, с другой – население все активнее уезжает на работу в Москву, даже несмотря на то, что в прошлом году Тверская область заняла I место среди регионов России по темпам роста заработной платы.

Тем не менее, по мнению Владимира Слепнева, потенциальным инвесторам важно понимать, что Тверская область – это наличие высококвалифицированных кадров, многоотраслевой промышленности, филиалов многих столичных вузов, полная поддержка администрации (в том числе работа с инвесторами по принципу "одного окна", предоставление налоговых льгот в части налога на прибыль и налога на имущество, компенсация банковской ставки по кредиту, помощь в реализации проекта путем подведения коммуникаций, информподдержка и т. д.), рост покупательской способности населения и инвестиционной активности региона. Кроме того, Тверская область – это еще и прекрасная экология. В России область занимает по этому показателю третье место, впереди только территории, расположенные чуть ли не за полярным кругом.

Сегодня руководство области определяет 12 наиболее значимых точек роста. Понимая, что для комплексной городской застройки Тверь не всегда и не всем интересна, особый акцент делается на развитие промышленных зон, а также на рекреационно-туристическое строительство (учитывая, что в состав области входят Иваньковское водохранилище, озеро Селигер, система Вышневолоцких озер и т. д.). Впрочем, как признает Владимир Слепнев, области были бы интересны любые проекты – и жилые, и коммерческие, и промышленные, и складские, и какие-то другие.

В финале – информация к размышлению: недавно в Твери 15 га земли, выделенные под комплексную застройку, ушли за 34 млн рублей.