АЛЬТЕРНАТИВЫ -- ССК: что дает плюс на минус

Законодатели, рассуждая об ипотеке и строительно-сберегательных кассах (ССК), часто говорят: "Не надо противопоставлять одно другому, пусть работают все инструменты". Для государства, возможно, дело обстоит именно так, но любому приобретателю рано или поздно приходится делать выбор в пользу одного из инструментов. И для того чтобы выбор был верным, необходимо взвесить все "за" и "против".

Из истории вопроса

Летом этого года в Госдуму был внесен законопроект "О строительных сберегательных кассах (ССК)". По мысли законотворцев, ССК должны стать новым продуктом, представляющим собой альтернативу кредитам на жилье. Развиваться эта альтернативная схема будет за счет государственных субсидий и накоплений граждан на покупку недвижимости.

Если закон будет принят, то стройсберкассы станут своего рода специальными банками, которые дотируются государством и помогают гражданам за несколько лет накопить сумму, достаточную для покупки недвижимости. Процентная ставка по кредиту ССК, согласно проекту, не должна превышать процентную ставку по вкладу в ССК более чем на 3%. При накоплении 20% необходимой суммы граждане смогут получать льготный кредит на покупку жилья в ССК на 25–30 лет под 2–3% годовых. Государство будет начислять 20% на ежегодные взносы вкладчиков, не превышающие 70.000 рублей. Максимальный ежегодный взнос государства на счет – 14.000 рублей в год.
По оценкам разработчиков проекта, число вкладчиков ССК в 2012–2013 гг. может составить до 500.000, что потребует из бюджета расходов на субсидирование ставок в 7 млрд рублей в год. Но это радужные перспективы.

  Если оглянуться назад

(МОЖЕТ БЫТЬ, ВРЕЗКА?) Первая строительная сберегательная касса появилась в 1885 году в Германии. Работала она ровно по тому же принципу, что и сегодняшние ССК. Это был специализированный банк, который аккумулировал вклады населения на приобретение жилья. При накоплении определенной суммы клиент получал гарантированный кредит. Ссуды немецких стройсберкасс были дешевле банковских кредитов, так как государство компенсировало разницу в ставках "из своего кармана", стимулируя таким образом покупку жилья населением. Эта модель быстро была популяризована Австрией и Францией. А в начале 1990-х система стройсберкасс стала развиваться и в странах бывшего соцлагеря. (КОНЕЦ ВРЕЗКИ)

В России инициатором создания системы ССК стал депутат Иван Грачев, чьи инициативы в области ипотечного законодательства большинству хорошо известны. Закон дважды вносился в Госдуму, но оба раза снимался с рассмотрения. И даже в "жилищном пакете", принятом полтора года назад, этому закону места не нашлось. Однако идея дала семена и, кажется, готова дать и всходы (сейчас закон принят в первом чтении, на осеннюю сессию назначено второе и третье чтения, после чего закон должен быть одобрен Советом Федераций и подписан президентом). Разумеется, как и у каждого финансового инструмента, у ССК есть свои достоинства и недостатки.

  Эксперты… А что эксперты?

Как считает Вячеслав Комаров, заместитель генерального директора ООО "КРЕДИТ МАКС", с законом об ССК ситуация может во многом повторить печально известный ФЗ-214. Из-за просчетов законодателей цены на жилье взлетели за два года в несколько раз.

"Такая же ситуация может сложиться и с применением закона о ссудно-сберегательных кассах, если его разработчики попытаются решать жилищную проблему в стране исключительно с помощью некого декларативного документа, который волшебным образом будет генерировать дешевые деньги, и их стоимость будет в два-три раза ниже уровня инфляции в стране", – говорит Вячеслав Комаров. Ведь в законопроекте о ССК нет главного – возможности финансировать реальное строительство и выступать его заказчиком. В сущности ССК предлагает лишь более дешевые кредиты на рынке, где нет дефицита кредитов, а есть только дефицит жилья. И это первая и основная проблема новой системы.

Чего же больше опасаются эксперты? По идее, конечно же, появление еще одного инструмента, посредством которого возможно накопление денежных средств и в дальнейшем приобретение жилья, должно положительно повлиять на решение жилищной проблемы. Но, по мнению Вячеслава Комарова, вряд ли ССК смогут занять значительную нишу в этом процессе при существующей экономической ситуации в стране и правовом регулировании тех действий, которые совершает покупатель (или дольщик) от накопления и хранения денег до того момента, когда он становится собственником жилья.

Так, например, вступление РФ в ВТО позволит иностранным банкам в большем объеме размещать западные ресурсы на российском денежном рынке, в том числе и в ипотечные программы, что может значительно повысить конкуренцию на рынке кредитования и снизить ставки по ипотеке. Кроме того, улучшение макроэкономического климата в стране, в том числе снижение уровня инфляции, также является весомым фактором на пути к доступным ценам на кредиты. А значит, у ССК просто не будет ниши, которую можно было бы занять.

Впрочем, это законодатели уже предусмотрели. Вот какую нишу для ССК видит автор законопроекта Иван Грачев: "Если у человека нет кредитной истории и денег на первоначальный взнос (а это, как правило, 30% стоимости жилья), то решить свои жилищные проблемы путем получения ипотечного кредита он не сможет. Тогда остается одно – пройти стадию предварительного накопления финансовых средств. А наиболее цивилизованной формой подобного накопления как раз являются стройсберкассы. Конечно, можно стать членом жилищно-накопительного или жилищно-строительного кооператива. Но этот вариант, на мой взгляд, является более рискованным".

При этом очевидно, что, говоря о надежности ССК, мы подразумеваем вовлеченность государства в процесс их создания и контроля за их работой. С одной стороны, мы получаем странный гибрид на стыке капиталистического и социалистического общества, и неизвестно, будет ли этот гибрид жизнеспособным. А с другой – не очень понятно, есть ли у государства возможность постоянно контролировать и, что главное, дотировать этот инструмент. Как говорит Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству России, "государство просто еще не готово постоянно финансировать подобный долгосрочный проект". Именно поэтому он считает идею ССК на данном этапе мертворожденной и предлагает законодателям отложить ее реализацию еще на несколько лет.

  Клиенты: нужны ли им ССК?

Очевидно, что еще один и, может быть, более доступный, чем ипотека инструмент популяризации приобретения жилья России нужен. Тем более что для участия в ипотеке в подавляющем большинстве случаев необходим вступительный взнос, а это автоматически исключает из участия в ипотечных схемах часть населения. А вот для вступления в ССК кроме документов, доброй воли и желания копить на жилье ничего не нужно. Вроде бы, вырисовывается явное преимущество? Но есть и другой недостаток – сроки. Сколько вы будете копить на квартиру? А на половину квартиры? При нынешнем соотношении цен и зарплат сроки получаются просто фантастические.

Кроме того, получая ипотечный кредит, вы получаете на руки и уже подписанный договор с фиксированной ценой квартиры. А копить на некую абстрактную квартиру, цена которой на нашем нестабильном рынке за год-два может вырасти в десятки раз, сложно психологически, да и просто неразумно. Получается, что время в данном случае играет против ССК.

У ССК есть и еще одна возможная проблема – доверие населения. Ведь никому не надо напоминать, с какой охотой несли непуганые советские граждане свои средства в различные банки, АО и прочие пирамиды в 90-х годах. Теперь, после множества банкротств, кризисов и прочего "экстрима", покупатель гораздо более сдержан в принятии решений и далеко не каждому доверит свои накопления. Получается, что ССК смогут создаваться только при крупных, известных банках, которые будут нести солидарную ответственность за сохранность вкладов в ССК. А нужно ли это банкам? И мы снова возвращаемся к предыдущей теме: если государство будет дотировать их работу с населением, то возможно, а если нет, то проще развивать ставшую уже привычной ипотеку.

Для повышения надежности вкладов в законопроекте предусмотрена норма, согласно которой стройсберкассы будут обязаны создать страховой фонд в размере 1,5% от общей суммы вкладов. Кроме того, для снижения рисков круг финансовых операций ССК будет ограничен: они, например, не смогут вкладывать деньги в акции российских компаний. По мнению руководителя департамента правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-новостройки" Николая Вопиловского, надежности касс будет способствовать также государственный надзор за их деятельностью и специальное лицензирование ССК. Однако не факт, что этих мер окажется достаточно для возвращения доверия россиян.

Впрочем, вопрос о доверии может и не встать. Например, если ССК окажутся единственным кредитно-накопительным инструментом для покупки жилья. Ни для кого уже не секрет, что из-за оттока дешевых длинных западных денег многие отечественные банки пересмотрели свои позиции по кредитам. Кто-то ужесточил условия выдачи кредитов, а кто-то и вовсе пока свернул линейку кредитных продуктов. Это значит, что, появившись на рынке, к примеру, через год, ССК для многих могут оказаться той единственной надеждой на собственное жилье, которой до сих пор была ипотека.

Если же ситуация с банковской ипотекой, существующей в привычной западной модели, все-таки останется стабильной, то новому финансовому инструменту еще придется побороться за место под солнцем, доказывая собственную ценность. Что ж, популярную ныне ипотеку еще пять лет назад тоже называли мифом, однако очень быстро она стала частью нашей реальности. Возможно, и ССК ждет та же судьба.