ТЕНДЕНЦИИ -- Десять округов: найди 10 отличий

В пределах одного большого города ситуация на рынке жилья в разных районах может существенно различаться. В Москве даже в соседних округах можно найти схожие по характеристикам, но сильно различающиеся по цене квартиры. Здесь каждый округ больше похож на небольшой городок со своими негласными законами, недостатками и тенденциями развития. Этот обзор вкратце расскажет о жилищных особенностях 10 столичных округов.

  Центр притяжения

Самые высокие цены на столичную недвижимость в Центральном административном округе. "В пределах Садового кольца ведется строительство только элитного жилья, которое возводится методом "точечной застройки". Спрос на вторичную недвижимость в районе Садового кольца будет существовать всегда. Всегда найдутся люди с достаточным капиталом, желающие приобщиться к истории, культуре страны. Их не пугает плохая экология в ЦАО – просто это совсем другой мир, другая жизнь. Переулочки Арбата невозможно ни с чем сравнить. Именно такими понятиями и привлекателен центр столицы для покупателей", – рассказывает начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО "Пересвет-Девелопмент" Александр Козлов.

Основная зона концентрации жилья топ-класса в Москве – так называемый район "золотой мили", а именно: Остоженка, Пречистенка, Тверская, Арбат. "Эта территория уже долгие годы является средоточием самого дорогого жилья в стране и одного из наиболее дорогих в мире", – отмечает руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.

Что касается одного из самых романтических районов нашего города (Патриаршие пруды), то здесь мы наблюдаем дефицит качественных предложений. "Сам район не располагает большим количеством новых элитных домов, поэтому рынок здесь ограничен выбором квартир в реконструированных домах и малым количеством предложений в новых элитных домах. Несмотря на это, романтика данного района настолько притягательна, что сегодня потенциальный покупатель готов приобретать по "элитной цене" квадратные метры в старом жилом фонде, лишь бы это было в непосредственной близости от Патриарших", – считает руководитель отдела городской недвижимости компании Mainstreet Анастасия Цукор.

"Возводить элитное жилье в районе Садового кольца – это очень перспективный бизнес – и жилье быстро продается, и стоимость его прибыльна для застройщика", – добавляет красок в общую палитру Александр Козлов.

  Культовое местечко

При описании западного округа часто употребляется слово "культовый". "Пожалуй, только ЦАО способен посоревноваться с ним по количеству "эксклюзивных" мест. В этом округе расположились Воробьевы горы, Крылатские Холмы. Новопеределкино административно тожеотносится к ЗАО. В таком уникальном округе и класс жилья обязан быть соответственно высоким. Так, если ближе к метро "Юго-Западная" и в "заМКАДовом" Солнцеве можно найти достаточно много новостроек экономкласса, то ближе к центру преобладание на первичном рынке жилья бизнес-класса становится подавляющим. В "академическом" районе рядом с "Университетом" и в "политическом" Крылатском покупатели предпочитают селиться в жилых комплексах высокого класса, соответствующих исторически сложившемуся высокому статусу модных территорий", – поясняет руководитель аналитического отдела корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов.

"В ЗАО самое большое количество предложений на первичном рынке – около 30, а все возводимое жилье – в основном бизнес-класса. Благоприятная экология, развитая инфраструктура, отличные видовые характеристики, удачное месторасположение по отношению к основным магистралям, близость станций метро и, что немаловажно, хорошая история района, который был в свое время одним из излюбленных районов партийной элиты, – все это обеспечивает Западному округу Москвы популярность и, следовательно, постоянный спрос", – добавляет Александр Козлов.

Единственная проблема, впрочем, характерная для всего города, – загруженность автомобильным транспортом. "Обилие машин со спецсигналами делает даже Кутузовский проспект, на котором нет ни единого светофора, утренним испытанием для рядового автомобилиста", – сетует Дмитрий Таганов.

  Округ с приставкой "бизнес"

Юго-Западный – единственный округ на юге Москвы с благоприятной экологической обстановкой. "Безусловно, здесь помимо западной розы ветров играет роль и огромный Битцевский лесопарк, и отсутствие вредных предприятий в данном округе (исключение составляет лишь район Очаково). В Юго-Западном АО цены на жилую недвижимость значительно выше, чем в других районах юга Москвы. Высокий спрос на квартиры наблюдается в районе Академический (Ленинский проспект, улицы Дмитрия Ульянова и Ивана Бабушкина, улица Кедрова)", – рассказывает Александр Козлов.

Юго-западный округ – рекордсмен по количеству возводимого жилья бизнес-класса. "Несмотря на то что по количеству реализуемых в настоящий момент новостроек округ уверенно занимает средние позиции (10% от общего объема предложения по Москве), по объемам бизнес-новостроек ЮЗАО лидирует, ведь примерно каждый второй новый объект округа попадает в этот сегмент", – поясняет Дмитрий Таганов.

Но объем предложений сокращается. "Еще в прошлом году объем предложения жилья в ЮЗАО составлял порядка 60 объектов, однако сейчас мы наблюдаем его сокращение – вплоть до 30 объектов. Но предложение жилья разнообразно как по качеству, архитектуре, планировкам, так и по стадии строительства, и, соответственно, по цене", – констатирует директор по маркетингу и продажам инвестиционно-строительной компании "Квартал" Сергей Лушкин.

Отдельно необходимо отметить "заМКАДовые" районы ЮЗАО – Северное и Южное Бутово. "Эти районы не обладают указанными преимуществами. Здесь господствует экономкласс. Районы пока трудно назвать зелеными, и цены живут по отдельным законам. Тем не менее Южное Бутово считается хорошим районом, интересным для молодых семей по соотношению качества возводимого здесь жилья экономкласса и его цены", – свидетельствует Дмитрий Таганов.

  Изюминка в каждом районе

"Северо-Западный округ не сильно востребован строителями. Доля его новостроек на фоне других округов довольно скромная – 8%. А вот по ценам округ вплотную приближается к лидерам. Более того, по результатам последнего месяца наблюдений северо-запад столицы стал еще и рекордсменом по удорожанию квадратного метра в новостройках. Очень вероятно, что так рынок реагирует на "метроперспективы" округа – в самом ближайшем времени поезда подземки будут курсировать до станции "Строгино", не за горами и ввод станции "Митино"", – продолжает Дмитрий Таганов.

Специфика СЗАО заключается в том, что его значительная часть расположена за пределами МКАД. "Округ, как и весь запад Москвы, отличается хорошей экологией, по его территории протекает Москва-река. Учитывая объем свободных территорий, в данном округе преобладает комплексная застройка", – считает Сергей Лушкин.

СЗАО довольно сложно оценивать как единый округ. "Он четко делится на отдельные районы со своими особенностями и тенденциями. Так, например, Строгино больше тяготеет к Западному округу. Строительство здесь ведется активно. Активно развивается и район Митино, входящий в "большую четверку" "заМКАДовых" московских районов (вместе с Бутово, Солнцево, Новокосино). Владельцы 55 000 квартир в почти 500 домах (преобладают панельные) наконец-то дождались и своей станции метро. "ЗаМКАДовый" район Куркино пока славен большим количеством малоэтажных строений, сегодня за ним твердо закрепился имидж территории таунхаусов, но в ближайшем времени здесь будут расти и типовые высотки экономкласса", – отмечает Дмитрий Таганов.

А вот районы, примыкающие к станциям метро "Планерная", "Сходненская" и "Тушинская", содержат немалое количество промышленных зон и считаются не самыми престижными в Москве.

  Бескрайний север

В Северном округе, как и в Юго-Западном, Западном и Северо-Западном, есть престижные места с благоприятной экологической обстановкой. Это районы: Сокол, Аэропорт, Речной вокзал. "В этих районах цены на недвижимость наиболее высоки, наблюдается повышенный спрос на жилую недвижимость элит- и бизнес-классов. Здесь расположены новые многоэтажные монолитно-кирпичные жилые комплексы с развитой инфраструктурой: подземными паркингами, бассейнами, спортивными комплексами, теннисными кортами, тренажерными залами, супермаркетами, ресторанами и кафе", – рассказывает Александр Козлов.

Самым развивающемся районом в Северном административном округе является район Речного вокзала. Здесь в ближайшем будущем планируется строительство крупного пересадочного узла. По словам Александра Козлова, "этот район характеризуется бурным ростом строительства жилых комплексов бизнес-класса".

Есть в округе и менее благополучные по экологии и транспортной ситуации места. Это районы массовой недорогой застройки: Бескудниково, Ховрино, Коптево, Дегунино. Тем не менее, как считает Сергей Лушкин, "к преимуществам САО можно отнести относительно благоприятную экологическую обстановку округа, которую несколько портит только наличие железных дорог и промзон. Явным минусом округа является его сложная транспортная доступность. Со временем мы прогнозируем ухудшение этой ситуации, чему будут способствовать такие факторы, как планируемая реконструкция Левобережного района, реконструкция промзон, возведение многоэтажных новостроек".

  Округ противоречий

Северо-Восточный административный округ – один из самых противоречивых в столице. По данным компании "МИЭЛЬ", с одной стороны, здесь чуть ли не самые высокие показатели плотности населения, поэтому остро стоит проблема нехватки жилья. С другой стороны, округ характеризуют невысокие темпы выполнения программы реконструкции ветхого и пятиэтажного жилого фонда. А именно на эту программу, да еще на вывод промзон возлагаются основные надежды по обеспечению жителей округа квадратными метрами, ведь на Северо-Востоке в отличие, скажем, от того же Северо-Запада нет значительных резервов для расширения за МКАД. Исключение составляет только поселок Северный, где на сегодняшний день уже разворачивается коттеджное строительство. Однако масштабному освоению этих территорий мешает недостаток мощности городских сетей Северного.

Что касается экологической ситуации, то на Северо-Востоке она благополучная (в округе 17 территорий, имеющих статус памятников природы). Однако власти обещают вести активную работу и в этом направлении: проводится реабилитация пойменных территорий реки Яузы и ее притоков, вывод промзон и вредных предприятий.

В планах города также решение транспортных проблем округа: открытие новых станций метрополитена. От станции "Марьина роща" до "Петровско-Разумовской" протянется ветка с двумя промежуточными остановками – "Шереметьевская" и "Бутырский вал"; Калужско-Рижскую линию планируется продлить в Мытищи – за станцией "Медведково" появятся "Челобитьево" и "Летная улица".

  Новостройки по-восточному

В настоящий момент почти четверть всех предлагаемых московских новостроек относится к Восточному округу. "Но лидерство ВАО по объемам предложения на первичном рынке требует оговорок. Если учесть, что больше половины реализуемых в ВАО новостроек расположено в Косино-Ухтомском (Кожухово), то на долю районов, находящихся внутри МКАД, остается 10–12% от общего московского объема "первички". Такая цифра уравнивает ВАО с другими округами, где показатели, по нашим оценкам, составляют от 5% (ЮВАО) до 17% (ЗАО) первичного рынка столицы. При таком раскладе не может быть и речи о переизбытке предложения во "внутриМКАДовой" части ВАО, а ситуация в Косино-Ухтомском (Кожухово) требует отдельного обсуждения. Новые кварталы этого района комплексной застройки отличаются хорошей ценовой доступностью и в настоящий момент распродаются очень хорошо. Реализация этих новостроек не потребует от застройщиков каких-либо специальных мер", – объясняет Дмитрий Таганов.

Цены на жилую недвижимость в районах ВАО по сравнению с другими предложениями столицы – невысокие. Строительство жилой недвижимости, которое сейчас ведется на территории восточных и примыкающих к ним районов, пока точечное и относится к категории эконом- и бизнес-классов. "Элитное жилье, даже если и будет там возведено, вряд ли станет пользоваться спросом в связи с низким престижем районов, трудной транспортной доступностью, не самой благоприятной экологической обстановкой и не лучшей социальной средой", – уверен Сергей Лушкин.

Однако перспективы развития у ВАО довольно высокие, поскольку экологическая обстановка все-таки заметно лучше, чем в ЮВАО. "Этому способствует наличие в этом районе одной из крупнейших в Европе парковых зон – Измайловского лесопарка", – поясняет Александр Козлов.

  Жилье для экономных

В Юго-Восточном округе самая неблагоприятная экологическая обстановка в городе. "Здесь сосредоточены крупные экологически вредные промышленные предприятия: Московский нефтеперерабатывающий завод в районе Капотни, Сталелитейный завод в районе Люблино, Московский Шинный завод в районе Южнопортовый", – объясняет Александр Козлов.

Жилье в ЮВАО имеет самую низкую стоимость. В округе также расположен самый дешевый район Москвы, по уверению Алексея Кудрявцева, "наиболее дешевым из всех районов Москвы считается район Кожухово, где в основном возводятся панельные дома".

В ЮВАО сегодня выставлена на продажу наименьшая доля всех московских новостроек – всего 5% от общего объема. В рамках программы "Доступное жилье" округ застраивается активно, но ни одна из вновь появившихся новостроек не поступает в открытую продажу. А риэлторская статистика социальное жилье не учитывает.

"Строители коммерческого жилья неохотно идут в этот округ. Причин тому несколько. Это и экологическая обстановка – играет роль и неблагоприятная роза ветров, и "народная память" о рекультивированных полях аэрации, и даже не самые зеленые полевые и урбанистические пейзажи в ближайшем Подмосковье. Это и вопросы инфраструктуры – новые районы массовой застройки обживать придется еще долго. Это и вопросы транспортной доступности: узкие Волгоградский и Рязанский проспекты с их постоянными пробками – головная боль автомобилистов. Все эти факторы формируют в данном округе самую низкую цену по Москве", – считает Дмитрий Таганов.

"К данному округу проявляют интерес те покупатели, которые хотели бы приобрести новое жилье в Москве в силу того, что их место работы расположено в столице, но не располагают достаточными денежными средствами, чтобы выбрать более престижный район или дом повышенной комфортности", – добавляет Сергей Лушкин.

  В поисках равновесия

Южный округ, по оценкам компании "ИНКОМ", можно отнести к "середнякам", причем с тяготением скорее к востоку, чем к западу.

"На территории ЮАО много промышленных районов. Причем большая индустриальная зона расположена в его центральной части, а многочисленные "производственные пятна" разбросаны по всему округу, создавая ему имидж большого рабочего района. Экологическая ситуация здесь на среднем уровне. С одной стороны, вроде бы и нет объектов, способных создать дурную славу, с другой стороны, бытует устойчивое мнение о неблагоприятной розе ветров, движущей в этот район воздух не из области, а со стороны мегаполиса. С одной стороны, здесь расположены такие известные зоны отдыха, как Царицыно и Коломенское, с другой стороны, объем этих массивов недостаточен, чтобы серьезно повлиять на экологическую обстановку. И даже река Москва, по которой проходит восточная граница ЮАО, уже прошла через всю столицу, и понятно, что это уже не та река, что втекает в город на севере. Транспортная ситуация – умеренной проблемности: чуть лучше на Каширском шоссе, чуть хуже на Варшавском. Все эти факторы объясняют непопулярность округа у застройщиков. Покупатели не спешат переселяться в этот район, поэтому и строительство домов идет здесь средними темпами – на юге сегодня продается около 8% всех московских новостроек (в ЗАО, например, в два раза больше)", – рассказывает Дмитрий Таганов.

Однако в рамках "среднесрочного планирования" у округа есть большие шансы на серьезную активизацию. "В ближайшей перспективе в рамках программы по реорганизации промышленных зон в Южном административном округе планируется активное строительство жилых, офисных и торговых объектов, что повысит рейтинг округа, улучшит его экологическую обстановку", – считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

  Компактный город

Стратегия развития Зеленоградского округа до 2020 года определена как "компактный город". В качестве ее приоритетного направления выделено сохранение, восстановление и развитие территорий природного комплекса как наиболее ценной природоохранной, рекреационной и ландшафтообразующей системы. Власти ЗелАО собираются поддерживать лидерство региона как самого зеленого столичного округа. Наиболее перспективны районы, в которых запланировано создание общественных городских центров. Крупные многофункциональные комплексы, где будут сосредоточены все необходимые объекты инфраструктуры, будут располагаться по обе стороны Октябрьской железной дороги у станции "Крюково", в районе Матушкино-Савелки на пересечении Центрального и Московского проспектов и в районе Крюково на пересечении общегородских магистралей

Планируется также решить одну из самых главных проблем округа: связь "с большой землей", то есть с Москвой. Предполагается развитие транспортной инфраструктуры – внешних транспортных связей с целью обеспечения 30-минутной доступности от округа до третьего транспортного кольца.