СИНГАПУР -- Для тех, кто умеет читать и считать

Недавно расположенное в Гонконге Агентство по оценке экономического и политического риска (Political and Economic Risk Consultancy – PERC) обнародовало результаты своих исследований, основанных на опросе примерно 1.485 менеджеров корпораций и банкиров, работающих в азиатско-тихоокеанском регионе. В список попавших "под микроскоп" PERC вошли 14 государств – в основном азиатские, а также Австралия и США. В результате самой безопасной страной Азии по социальным и политическим показателям был назван Сингапур, набравший 2,74 балла и значительно обогнавший занявшую второе место Малайзию (4,66 балла) и третье место Индонезию (6,79 балла).

Лидирующая позиция Сингапура обусловлена несколькими факторами, среди которых главные – качество проводимой правительством политики, в том числе жесткая антикоррупционная борьба, действенная судебная и сильная экономическая системы. Немаловажными для развития бизнеса показателями являются также "предсказуемость" страны и либеральные принципы налогообложения. Как отметил тогда управляющий директор PERC Роберт Бродфут, "низкие налоги – бизнесменам это нравится. Что бизнесменам не по душе, так это скачки в налогообложении. С точки зрения риска, это очень важный показатель. Им также не нравится контроль движения капитала (Подобная практика была введена, к примеру, в Малайзии после кризиса 1997–1998 гг., а с прошлого года и в Таиланде. – Прим. авт.) Неожиданные изменения налоговой политики, как сделала недавно Корея, также беспокоят бизнесменов. Это и есть риски, с которыми они не сталкиваются в Сингапуре. Именно поэтому он и считается безопасным местом".

Между государственным и частным сектором
Нельзя сказать, что российский бизнес, в том числе и "недвижимый", сполна оценил привлекательность Сингапура. В отличие от бизнеса зарубежного во II квартале текущего года общая сумма инвестиций в сингапурскую недвижимость достигла рекордного показателя в $10,12 млрд, что превышает прошлогоднюю отметку на 21,3%. Сильным импульсом для развития инвестиционного рынка послужило не только активное приобретение девелоперами площадок под текущее строительство объектов как в государственном, так и в частном секторе, но и пополнение ими своих земельных банков с расчетом на будущее строительство. Словом, настроения на рынке недвижимости Сингапура царят по-настоящему радужные, что дает российским инвесторам повод серьезно задуматься: россияне постоянно слышат в свой адрес обвинения в "тихоходстве" и "тугодумстве", и, кажется, в случае с Сингапуром эти упреки имеют под собой еще более твердую почву, чем в случае с Болгарией и другими странами Старого Света.
Естественно, недвижимые инвестиции и в Сингапуре распределяются неравномерно: около 90% приходится на частный сектор и только около 10% на государственный. Тем не менее проекты, реализующиеся в государственной сфере, впечатляют своими масштабами. Как рассказали ДН специалисты компании LUXE Residences LLP, в мае власти продали участок под строительство коммерческого объекта в районе Тампайнес Гранде компании City Developments Limited за $225 млн и место под строительство отеля на Танджонг Пагар Роуд/Гопенг Стрит компании Carlton Group за $123 млн. Кроме того, из фонда государственного сектора компании Hotel Grand Central за $48,89 млн был продан участок под строительство отеля с торговыми центрами на Белилиос Роуд/Кланг Роуд, а компания Sim Lian Land Pte LTD за $310 млн приобрела участок под строительство жилого комплекса на Бишан Стрит 22/25. Также был продан участок под строительство сооружений для спорта и отдыха на Фейри Хилл Поинт компании HG Properties Pte Ltd за $25,5 млн и еще один участок под строительство жилого объекта на Дакота Кешент совместному предприятию компаний Ho Bee Group и NTUC Choice Homes за $228,89 млн.

В рамках частного сектора абсолютным лидером остаются продажи в жилом секторе. На их долю приходится 74,4% всех инвестиций. На пике инвестиционной популярности остается продажа земель под строительство жилых объектов. За последние месяцы было зафиксировано 38 блочных продаж (на общую сумму $4,30 млрд), а блочная покупка объекта The Ardmore компанией SC Global за $262 млн просто вывела сингапурский рынок на новый уровень цен. К другим блочным транзакциям II квартала 2007 г. в LUXE Residences LLP относят такие примечательные сделки, как продажа Leedon Heights компании Gioco Land за $835 млн, Char Young Gardens – компании Capita Land за $420 млн, Himiko Court – компании Singapore Land за $336 млн, Elmira Heights – компании Ho Bee Investment за $279 млн и Airview Towers – компании Bukit Sembawang Estates за $202,17 млн.
Объем инвестиций в офисный сектор Сингапура во II квартале нынешнего года составил $1,75 млрд (17,3% от общего объема инвестиций), причем среди покупателей офисной недвижимости были замечены такие "иностранцы", как немецкий пенсионный фонд Building SEB (купивший объект SIA за сумму, на 53% выше той, что прежний владелец объекта – компания CLSA – заплатил за него в июне 2006 г.), британский страховой фонд New Star, британская же страховая компания Asia-Pacific, ранее не известная сингапурскому рынку фирма из Тайваня, установившая местный рекорд на рынке инвестиций в офисы, и т. д. Рост дохода от сдачи в аренду офисных помещений в Сингапуре продолжает активно расти, в связи с чем аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение объемов инвестиций в этот сектор.

Продолжает радовать своими показателями и гостиничный сектор. Лишь один пример: недавно компания Lehman Brothers продала Novotel Clarke Quay трастовой компании CDL Hospitality за $201 млн ($505.025/номер) – и это более чем вдвое больше суммы, заплаченной за отель в августе 2004 г. Поток туристов в Сингапур растет, так что инвесторский спрос на размещение активов в отельную базу страны можно считать не просто устойчивым, а устойчиво растущим.

Сейчас особое внимание инвесторов приковано к двум новым площадкам (GLS в районе Бич Роуд и Марина Бей) и двум новым цифрам. Согласно прогнозам, общий объем инвестиций в сингапурский рынок недвижимости в 2007 г. составит $35 млрд, что куда серьезнее, чем до сих пор считавшийся непреодолимым показатель 2006 г. с его $30,51 млрд.

В центр, в пригород, к морю
Если отчасти переместиться из сферы инвестиционных в сферу покупательских интересов, то сразу следует отметить: эпицентр продаж на рынке высококлассного жилья Сингапура откровенно сместился в сторону пригородов. На сегодняшний день в стране существует 3 основных пригородных проекта: Casa Merah на 556 квартир, Parc Mondrian на 100 квартир и Northwood на 140 квартир. Однако все они были полностью распроданы буквально в течение нескольких месяцев с момента ввода в эксплуатацию. Вот как рассказывают об этом специалисты LUXE Residences LLP: "В первый же день предварительного показа в апреле перед вводом в эксплуатацию Casa Merah (проект на правах аренды на 99 лет) образовалась длинная очередь потенциальных покупателей. Средняя цена на I очередь квартир в среднем составляла $590/фут2 и к сдаче последней очереди быстро поднялась до $700/фут2. Объект хорошо продавался благодаря своему местоположению и близости к станции Tanah Merah MRT. В данной ценовой категории было ограниченное предложение новых домов, так как большинство новых, сданных в последние 12 месяцев объектов относились к элитным проектам. Поэтому сдача Northwood в районе Джалан Мата Айер по цене $620/фут2 и Parc Mondrian в Вудлай Клоуз по $680/фут2 также сопровождалась ажиотажем. Если говорить о районе Вест Коуст Парк, то первая очередь квартир в проекте Botannia (493 квартир) была сдана и распродана за $690/фут2, а к концу июня квартиры продавались за $710/фут2. Всего было продано около 200 квартир". Подросли цены и в проекте The Seafronton Meyer на 322 квартиры.

Вообще, в Сингапуре сегодня много объектов, благодаря которым ценовая планка в том или ином районе поднимается на принципиально новый уровень. Примером может служить Riverine By The Park (96 квартир) на Калланг Роуд, который пользовался особым спросом из-за своего местоположения и, если верить сообщениям в прессе, был полностью распродан где-то к концу июня. Во время сдачи проект Keppel Bay также установил новый порядок цен в районе Telok Blabgah – $1900/фут2. Комплекс состоит из 1129 квартир, однако в I очереди было сдано только 400 квартир, из которых 360 нашли своих покупателей в течение 3-х месяцев. Элитный объект Suites@Cairnhill (44 квартиры) был оптом продан тайскому магнату по средней цене $2550/фут2. По объектам Leonie Parc View, Clivedenat Grange и The Markat Paterson Hill была проведена предварительная оценка, которая установила цены $2600, $3500 и $3800 за фут2 соответственно. Квартира в Parkview Eclat была продана примерно за $4200/фут2 – и это также новая высота для района Грандж Роуд. Примеры можно приводить и дальше.

Безусловно, высокий спрос на жилье и столь активные его продажи заставляют девелоперов действовать по принципу "Мы за ценой не постоим". Особенно "не постоять" им в том случае, если предполагается приобрести места под застройку в элитных районах, на краю города или рядом с транспортными остановками. Например, по данным  LUXE Residences LLP, самая высокая цена за элитное место была заплачена покупателями объекта Admore – $262 млн ($2338/фут2). Char Yong Garden был продан за $420 млн ($1788/фут2), а Leedon Heights – за $835 млн ($1062/фут2). В то же время расположенные на окраине Spottiswoode Park и его сосед Oakswood ушли за $79,6 млн ($730/фут2) и $132 млн ($740/фут2) соответственно. А пригородный Regent Garden на Вест Коуст Роуд был продан за $34 млн ($392/фут2). В рамках программы продажи государственной земли были сданы в аренду на 99 лет два участка под застройку на Бишан Стрит 22 и Дакота Крещент по цене $375/фут2 и $524/фут2 соответственно. Означенные цены на землю свидетельствуют о заведомо высокой рентабельности проектов, что позволяет говорить и о высокой продажной цене. Впрочем, она непременно будет расти и дальше, если рыночные условия кардинально не изменятся.

Несмотря на частое и пугающее "распродано в течение нескольких месяцев", покупателям, готовым сегодня обратить предметное внимание на Сингапур, есть из чего выбирать. Например, к продаже предлагается жилье в комплексе Marina Bay Residences & MBFC. 55-этажное здание комплекса возведено в новом районе Marina Bay, финансовый центр которого находится просто в соседнем здании, да и до делового центра Raffles Place не более 5 минут ходьбы, равно как и до курорта Marina Bay Sands и Esplanade. Бассейн со SPA-салоном, теннисные корты, беговая дорожка, турецкая баня и массажный кабинет, десяток разнообразных ресторанов, театр на 2000 мест, Музей науки и искусства – все это к услугам будущих жильцов Marina Bay Residences, строительство которого должно быть завершено к 2010 г. Комплекс располагает как квартирами (1-4-спаленными), так и пентхаусами нескольких видов (среди которых есть даже суперпентхаус с личным бассейном). Установленная на данный момент цена – $2.600/фут2.

Принципиально иной вариант предлагается в кондоминиуме The Azure, расположенном на самом конце анклава побережья острова Сентоза. Каждая из 116 здешних квартир – вожделенный "дом у моря", расположенный в одном из тех районов, которые рекламные буклеты, не стесняясь, называют эксклюзивными. Но при всем "равноправии избранных" одним жителям The Azure предстоит обитать в 2-4-спаленных квартирах, другим – в 3-4-спаленных пентхаусах, а третьим – в так называемых sky villas.

Понятно, что инфраструктура в The Azure будет развитой, однако некоторым может показаться более привлекательным другой кондоминиум на 200 2-4-спаленных квартир и элитных пентхаусов – Berth by The Cove, расположенный на береговой линии в Sentosa Cove. И дело не только в том, что в состав задуманного как сочетание "воды и зелени" комплекса включены роскошные тропические сады, водопады и личные внутренние дворики. Помимо этого Berth by The Cove имеет еще и свой собственный причал для частных яхт.

В ближайшем будущем на рынок будут выведены новые объекты, однако, как было сказано выше, продажные цены в них окажутся явно выше, чем в уже заявленных проектах. Но даже это не исключает, что распроданы они будут в течение нескольких месяцев. Сегодняшние покупатели в рыночной конъюнктуре ориентируются ничуть не слабее и считать умеют ничуть не хуже крупных инвесторов.