ГЕРМАНИЯ Ваш дом в Берлине

Берлин – столица Германии, город со статусом федеральной земли и самый большой город страны, в этом году отмечающий свое 770-летие. Берлин был столицей и Пруссии, и Германской империи, и "гэдээровской" Германии. Возможно, это отчасти объясняет, почему он удивительно космополитичен и представляет идеальное место для реализации различных жизненных целей. Берлин – это город деловых конференций и выставок (с ежегодным числом посетителей в 1,8 миллионов человек на 400 ярмарках и конгрессах), это город 170 музеев и коллекций и отличного шопинга. Здесь проходят и международные фестивали (Берлинале), и театральные встречи, и карнавалы, и Love Parade.

А еще Берлин – это сочетание старинных памятников и передовой современной архитектурной мысли: за время, прошедшее с объединения Восточного и Западного Берлина, город стал местом воплощения самых передовых градостроительных идей – Рейхстаг Нормана Фостера, мемориал Холокоста Питера Айзенмана, музей Даниэля Либескинда, площадь Марлен Дитрих, новый берлинский Главный вокзал...

В то же время Берлин очень зеленый – почти одну треть его общей площади занимают парки, озера, каналы. Добавьте к этому отлаженный общественный транспорт, который в Германии повсеместно работает безупречно, а в самом Берлине, пожалуй, достиг полного совершенства, и получится картина комфортного мегаполиса, отлично приспособленного к разнообразным потребностям жителей. Поэтому неудивительно, что вместе с американскими и европейскими инвесторами все больше граждан России рассматривают возможность приобретения жилья в Берлине. К тому же цены на недвижимость в столице объединенной Германии все еще невысоки по сравнению с другими европейскими столицами  (если в среднем квадратный метр жилой недвижимости в престижном районе Лондона стоит 15.000 евро, Парижа – до 12.000 евро, то в Берлине – лишь 1.200 евро). Однако не стоит думать, что, купив первую попавшуюся берлинскую недвижимость, вы автоматически выгодно вложите деньги. Одна из особенностей местного рынка – его неоднородность: в этом необыкновенном городе есть и роскошные многомиллионные виллы, и пустынные "мертвые" кварталы.

Отличие Берлина от большинства европейских столиц и в том, что он не имеет единого центра. После Второй мировой войны Берлин был разделен на Восточный и Западный, так что и в объединенном в 1991 г. городе сохранилось два центра. Старый административный, деловой, торговый и культурный центр – городской район Берлин-Митте (Berlin-Mitte) с улицами Унтер-ден-Линден (Unter den Linden) и Фридрихштрассе (Friedrichstrabe) – это центр Восточного Берлина. Бывший пригород Шарлоттенбург (Charlottenburg) в районе улицы Курфюрстендамм (Kurfurstendamm) и соседнего железнодорожного вокзала и станции городской электрички Цоологишер-Гартен (Zoologischer Garten) – центр Берлина Западного. К югу от Бранденбургских ворот, вокруг пл. Постдамер-Плац (Potsdamer Platz) формируется новый центр Берлина. Помимо этого каждый крупный район немецкой столицы также старается "назначить" именно свой центр "главным" для жителей своего района. Соответственно, от каждой окраины к каждому центру цены растут.

Как в любой стране, в Германии есть своя, особая, сложившаяся классификация жилой недвижимости. Прежде всего, это дом с участком на одну семью, или по-немецки Einfamilienhaus (EFH). Это наиболее удобный вариант, т. к. есть возможность что-то пристроить или поменять планировку. В таком доме (при желании) можно выделить небольшую отдельную квартиру, однако – это и самый дорогой из всех видов жилья, на цену которого большое влияние оказывает сумма эксплуатационных расходов. Содержание дома на две семьи с отдельным входом, или Doppelhaus (DH), обходится дешевле, т. к. фактически расходы "делятся" с соседями. Очень популярны и Reienhaeuser (RH) – "дома, стоящие в ряд", или то, что у нас принято называть "таунхаусами". Частная квартира – Eigentumswohnung (EW) – наиболее распространенный вариант частного жилища. Квартира является частной собственностью, но лестничная площадка, коммуникации – это общая собственность жильцов. Что удивительно, в Германии можно запросто купить памятник архитектуры, но в этом случае покупатель должен забыть о перепланировках и непременно сохранить фасад здания. Естественно, подобные ограничения заметно снижают цену.

Цены на недвижимость в Германии зависят от трех основных факторов. Прежде всего от месторасположения, точнее, от района. Жилье на территории бывшей Восточной Германии значительно дешевле, т. к., в основном, не отвечает современным стандартам, поэтому выгодно продать или сдать в аренду такие квартиры и дома сложно. Исключение составляют несколько городов и их окрестности, например, фешенебельный Потсдам в пригороде Берлина.
Для экономных немцев важным фактором, влияющим на стоимость жилья, является сумма будущих расходов на его содержание. Приветствуется все (современное оборудование, теплоизоляция и т. п.), что способно помочь сэкономить на воде, отоплении, электроэнергии. Более экономичное жилье при покупке обойдется дороже, но зато сбережет немало средств в ходе эксплуатации. Наконец, третий фактор – наличие развитой инфраструктуры.

Аналитики рассматривают современный рынок недвижимости Берлина как недооцененный в результате реорганизации экономики после объединения страны. Действительно, цены здесь, как уже отмечалось, ниже, чем в других европейских столицах. В настоящее время в Берлине основной ценовой диапазон составляет от 1.000 евро до 3.000 евро за м2, к тому же пока предложение существенно превышает спрос.

Например, в районе Berlin-Friedrichshain 2-комнатная квартира площадью 77 м2, расположенная на 2 этаже старого дома постройки 1898 г. и нуждающаяся в капитальном ремонте, предлагается за 25.000 евро. В то же время 2-комнатная квартира с двумя ванными комнатами площадью 63 м2 в центре Берлина на 5 этаже в доме поблизости от популярной Александрплатц (Alexanderplatz) обойдется в 206.000 евро. Можно найти и средний вариант – 3-комнатная квартира жилой площадью 71,21 м2 на 1 этаже 5-этажного кирпичного дома постройки 1960 г. в районе Вильмерсдорф (Wilmersdorf) обойдется в 85.000 евро.

В Берлине можно купить и отдельный дом. Средняя стоимость м2 – 1.500–3.500 евро, в элитных особняках – от 5.000 евро. Наиболее дороги новостройки "под ключ". В зеленой зоне (в пределах досягаемости наземного метро, так называемого S-Bahn) дом в среднем будет стоить 200.000 евро, на востоке города – 180.000 евро. Например, вилла  площадью 1.500 м2 в тихом зеленом пригороде Кепеникк (Kopenick) предлагается по цене 520.000 евро, а 2-этажный дом в престижном районе Берлина жилой площадью 417,78 м2 и площадью участка 1 566 м2, с большим бассейном – по цене 1.020.000 евро.

В черте города есть две группы озер (Тегелер-Зее (Tegeler See), Ван-зее (Wannsee), Шлахтензее (Schlachtensee), Груневальдзее (Grunewaldsee), Гросер-Мюггельзее (Grober Muggelsee) и др.), где находятся элитные, очень дорогие дома, стоимостью до нескольких миллионов евро. Любителей роскоши заинтересует вилла-дворец в неоклассическом стиле в 20 минутах езды от центра Берлина, на озере Зеддинерзее (Zeddinsee) площадью 717 м2 и с земельным участком 5.000 м2, построенная в 2000 году. Вилла оборудована современной системой охраны, внутри здания – мрамор и гранитные полы, панели из ценных пород деревьев, высота потолков – 6,5 м. Дополнительный "бонус" – гараж для 4 машин. Такая вилла предлагается за 3.200.000 евро. Скажем честно, на Рублевке такой особняк будет стоить несравнимо дороже.

Покупателей из России в столице Германии не так много, хотя, по последним статистическим данным, в Берлине проживает более 200.000 русских. Наиболее любимыми у русскоговорящих жителей районами Берлина являются Шарлоттенбург (Charlotenburg), Вильмерсдорф (Wilmersdorf), Целендорф (Zehlendorf), Панков (Pankow) и Кепеникк (Kopenick).

Законы Германии относительно покупки жилья иностранцами (в том числе и из стран, не являющихся членами ЕС) вполне либеральны. Иностранцы могут покупать любую недвижимость, включая памятники архитектуры. Процесс покупки разбивается на стандартные, в общем-то, этапы: поиск недвижимости, переговоры по купле-продаже, нотариальное подписание договора купли-продажи земли или недвижимости, регистрация перехода собственности в Поземельной книге. Практически инвестору необходимо приехать в Берлин только пару раз: при окончательном выборе и осмотре приобретаемой недвижимости и при подписании нотариальных актов, а прочие процессы можно произвести дистанционно. Вся процедура, включая внесение данных в госреестр собственности, занимает 2–3 месяца.

После окончательного выбора объекта и принятия решения о его покупке, составляется договор купли-продажи, в котором, в частности, указываются условия и форма оплаты. Подготовка и подписание договора происходит у немецкого нотариуса, который проводит всю сделку от начала до конца: производит проверку прав собственности продавца, оформляет все необходимые документы, включая денежные расчеты, получение всех необходимых справок и разрешений и занесение права собственности покупателя в Поземельную книгу.

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами нотариус открывает специальный для данной сделки нотариальный счет. Вместе с подписанием договора покупатель вносит аванс, в среднем он составляет 10% от стоимости квартиры. Если покупатель передумал, то задаток ему не вернут. Остальная сумма должна поступить на счет в течение 28 дней. После внесения полной суммы нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество. Только после занесения права собственности покупателя в Поземельную книгу нотариус имеет право перечислить с вышеуказанного спецсчета деньги продавцу объекта. Так как денежные расчеты происходят через счет, контролируемый нотариусом, и продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрел право собственности, мошенничества при сделках с недвижимостью практически исключены (или, скажем так, сведены к минимуму).

Что касается ответственности продавца за отсутствие каких-либо недостатков проданной недвижимости, то по немецкому Гражданскому кодексу (BGB) продажа старых домов или квартир принципиально отличается от продажи новостроек. Продавец подобной недвижимости не дает никакой гарантии по части "безупречности" проданной им недвижимости. Это значит, что покупатель должен сам тщательно проверять и осматривать недвижимость, которую он собирается приобрести. В частности, тому, кто намерен купить квартиру, рекомендуется, кроме прочего, прочитать протоколы ежегодных заседаний владельцев данного дома, чтобы быть осведомленным о его (дома) состоянии. В протоколе об осмотре и передаче (Ubergabeprotokoll), который подписывают обе стороны, фиксируется наличие или отсутствие недостатков. Для покупателей новостроек ситуация в этом отношении выгоднее: по действующим правовым нормам продавец новостройки или еще строящегося дома должен давать 5 лет гарантии на здание.

Каковы будут ваши расходы при покупке? Общие расходы по сделке составляют примерно 10% от стоимости сделки. Услуги посредника (комиссионные агентства или маклера (т. н. маклерский провизион)) обычно 3–7%; нотариальные расходы и расходы на регистрацию – 1–2% от стоимости объекта; разовый налог на покупку – 3,5% от кадастровой стоимости объекта (суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже). Разница между рыночной и кадастровой стоимостью обычно составляет 20–40%. То есть налог можно платить с меньшей суммы. Однако специалисты советуют: если объект приобретается с инвестиционными целями, то лучше указывать в договоре рыночную цену и налог платить с нее.

Расходы на содержание жилья зависят в первую очередь от того, насколько современными инженерными системами оно оборудовано. Немцы известны своей бережливостью, и поэтому многие внутридомовые инженерные системы ориентированы именно на это. Если жилье более экономично в эксплуатации, то оно обязательно стоит дороже. Особо экономные хозяева даже получают льготы от государства по оплате коммунальных услуг и налогов.

Вы хотите получать доход от своей недвижимости? Тогда стоит задуматься о сдаче ее в аренду. Поскольку в Германии большинство населения не имеет своего жилья, а снимает его, арендный рынок страны очень хорошо развит. Каждый владелец имеет право сдавать свою недвижимость внаем, делают это и иностранные собственники. Риэлторская фирма или маклер, через которого была приобретена недвижимость, поспособствует ее сдаче в аренду. Доходность составляет в среднем от 8% до 15% годовых. Средняя ставка арендной платы в Берлине – 4,50 евро/ м2, в новых домах – 8 евро/м2 (для сравнения: в Лондоне – около 20 евро/м2). Аренда 2–3-комнатных квартир в старых домах в престижных районах Берлина составит  300–700 евро в месяц. В не престижных районах снять квартиру можно почти вдвое дешевле. Кстати, нередко в договоре аренды некоторые коммунальные расходы обозначены самостоятельной строкой и оплачиваются арендатором отдельно.

Владение недвижимостью в Германии, увы, не дает права на получение постоянного вида на жительство. Россияне, купившие жилье в Германии, имеют возможность оформлять стандартную туристическую визу. Те, кто имеет деловые связи со страной, могут претендовать на бизнес-визу (в этом случае разрешенный срок пребывания в Германии – 6 месяцев в году, а иногда и больше). При этом владение недвижимостью все же является для властей веским аргументом при рассмотрении заявления о предоставлении вида на жительство, так как доказывает материальную состоятельность заявителя. А если его деятельность еще и приносит пользу Германии (например, создает рабочие места), то это только поможет делу.

Относительная дешевизна жилья в Берлине – ситуация явно временная. Ежегодно стоимость недвижимости растет в среднем на 3%, а доход от инвестиций в данный сектор оценивается в 5–6% годовых. За 2006 г. такие вложения принесли 15% прибыли, притом, что цены выросли лишь на 2–3%. Впрочем, по прогнозам института Eduard-Pestel, к 2030 г. цены вырастут в 4 раза.

И еще один любопытный факт. В прошлом году на рынке недвижимости Берлина было заключено более 32.000 сделок общей стоимостью 14,83 млрд евро – это абсолютный городской рекорд. При этом каждый четвертый инвестор был иностранцем.