КИПР Вариации на тему ипотечного кредита

Новые правила выдачи ипотечных кредитов в кипрских банках касаются как местных жителей, так и иностранных покупателей недвижимости. Власти решили принять меры для укрощения строительного бума, обуздания спекулятивных цен и снижения риска невыплат по ссудам, что угрожает прочности банковской системы страны, и без того находящейся сейчас в напряженном состоянии накануне принятия евро.

В июле 2007 г. коммерческие банки острова выдали кредитов под строительство или приобретение жилья на 31% больше по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. (в абсолютных цифрах – 2 млрд 360 млн кипрских фунтов). Одновременно кредитные организации перестали тщательно проверять платежеспособность заемщиков, а требования к ним снизились до критического уровня. Центральный банк Кипра выразил озабоченность ситуацией и принял меры в целях сдерживания растущего объема кредитов в секторе недвижимости и снижения спекуляций, которые выдвинули цены на собственность на беспрецедентный уровень.

Центробанк выпустил распоряжение для местных коммерческих банков об увеличении первоначального взноса с 20% до 40% от общей стоимости недвижимости. Это правило касается киприотов и иностранцев, приобретающих в личное владение вторую недвижимость, либо недвижимость для временного проживания (holiday house). Если это ваш первый дом на Кипре, и он станет основным местом вашего проживания, то первоначальный взнос по-прежнему составляет 20%. Покупатели земель независимо от того, собираются ли они использовать участок в личных целях или начнут строительство жилья на продажу, должны внести 40% от стоимости земельных угодий. 

Однако в случае с иностранцами коммерческие банки вполне могут пойти на такой шаг, как оценка дома для временного проживания (holiday house) в качестве основного жилья. И то верно, даже если вы не собираетесь перебираться на Кипр насовсем, то ваш домик тем не менее является вашим основным местом проживания на острове, и в этом случае вам положен кредит в размере 80% вместо 60%. Вот такие вот хитросплетения бытия…

Кроме вышесказанного, в новом распоряжении, в частности, говорится следующее:
– Если сумма кредита превышает 150.000 кипрских фунтов, то требуется провести независимую оценку стоимости недвижимости, указанную в договоре купли-продажи;

– Транзакционные издержки, мебель и кухонное оборудование отныне не учитываются при расчете суммы ипотечного кредита;

– Если разрешение на градостроительство (town planning permit) на объект недвижимости получено до июля 2007 г., то покупатель имеет право на кредит в прежнем размере даже при покупке второго дома.

До выхода в свет нового распоряжения банки предоставляли заемщикам ипотечный кредит до 80% от продажной стоимости недвижимости либо от стоимости по оценке банка (выбирается наименьшая сумма). Такой большой размер кредита выгоден тем, у кого не хватает средств для покупки дома. Однако, с другой стороны, именно это повышает риск невыплаты по ссуде. Данная ситуация характерна не только для Кипра. Нынешним летом кризис неплатежей в секторе высокорискованных кредитов в США обернулся настоящей катастрофой для финансовых рынков Европы и Азии. Просроченные платежи по ипотечным кредитам, выданным в США заемщикам с плохой кредитной историей или без справки о доходах, в сентябре находились на самом высоком уровне, начиная с 2002 г. Крупные потери понесли работавшие с кредитными инструментами США компании других стран, в том числе Австралии, Германии и Нидерландов. Отголоски мирового кризиса докатились и до Кипра.  

Застройщики, дышите глубже, вы взволнованы!
В заявлении Кипрской Ассоциации застройщиков говорится, что действия Центробанка по сдерживанию чрезмерного кредитования в секторе недвижимого имущества затронет 129 застройщиков, 1453 строительных подрядчиков и 14 финансовых организаций, предоставляющих ипотечные кредиты. Весь этот сектор вносит в экономику страны около одного миллиарда фунтов ежегодно. По словам президента Ассоциации Лакиса Тофаридиса, "неожиданное введение ограничений сразу создало серьезные проблемы в хорошо отлаженной системе работы компаний и ведомств в этой сфере". По мнению г-на Тофаридиса, Центральному банку следовало сначала сделать переоценку системы ипотечного кредитования, чтобы избежать общего негативного влияния на экономику Кипра. Он считает, что финансирование покупки первой собственности для иностранцев должно оставаться на уровне 80% в любом случае, это послужит хорошим стимулом для сохранения спроса из-за рубежа. Иначе, предупреждает г-н Тофаридис, иностранцы могут обратить внимание на север Кипра.

Тем не менее, как утверждают местные эксперты в области недвижимости, новые условия кредитования касаются весьма небольшого процента сделок, поэтому никаких причин для паники нет. Однако первоначальная реакция коммерческих банков и Ассоциации застройщиков вызвала волну смятения, результатом которой стало некоторое снижение спроса на недвижимость в августе-сентябре, особенно со стороны иностранных покупателей. По словам застройщиков, в Паралимни снижение спроса в этот период составило 30% по сравнению с июнем-июлем, в районе Пафоса – на 20%. Однако, скорее всего, причина кроется в другом: Кипр становится все дороже, а в качестве "вишенки на верхушке пирога" выступит введение 15% НДС на землю. Правительство Кипра пыталось совместно с остальными странами-"новичками" Евросоюза отложить введение НДС на землю до 2010 г. Попытка не удалась: с 1 января 2008 г. покупка земель на Кипре будет облагаться 15% налогом.

Ситуация осложняется еще и требованием министерства финансов: планируется, что выплачивать НДС будут только застройщики, но не частные лица. Очевидно, что осуществить такую дифференциацию весьма затруднительно.

Но пока, как показали недавние выставки недвижимости в Москве и Лондоне, остров по-прежнему привлекает пристальное внимание со стороны потенциальных покупателей. Немаловажно отметить, что среди них большинство относится к пенсионерам и тем, кто приобретает домик для проведения отпуска и краткосрочных наездов, тогда как доля "инвесторов", то есть покупающих недвижимость с целью получения прибыли (сдача в аренду, дальнейшая перепродажа после повышения цен), относительно невелика.

Правила оформления кредита остались прежними

Любой иностранец имеет право на получение в кипрском банке долгосрочных кредитов, в том числе и на:

– покупку квартиры или дома;
– покупку земельного участка при условии сразу же начать строительство жилого дома;
– ремонт/реставрацию жилья.

Банки готовы кредитовать клиента в нескольких валютах. Соответственно, ставка по кредиту отличается в зависимости от устойчивости валюты на мировых рынках. Так, кредиты в долларах США выдаются в среднем под 7% годовых, в евро – под 5,4–5,6% годовых, для швейцарских франков ставка составит порядка 3,6–3,7% годовых.

Срок кредита может быть до 25 лет в зависимости от возраста заемщика. Это означает, что к моменту окончательной выплаты кредита его возраст не должен превышать 70 лет.

Титул владельца выдается только после полного погашения ссуды.

После заполнения всех необходимых документов заемщик должен заплатить до 1% от суммы кредита в качестве ипотечного взноса (mortgage fees), а также от 20 до 150 фунтов как гербовый сбор (stamp duty) в размере 0,15% на сумму до 100 000 фунтов и 0,2% на сумму, превышающую 100 000 фунтов.

Необходимые документы:
1. Разрешение на строительство.
2. Справка архитектора с полным анализом стоимости постройки и предполагаемым сроком строительства.
3. Договор купли/продажи.
4. Подтверждение оплаты первого взноса продавцу.
5. Разрешение на покупку недвижимости.
6. Справка о доходах.

Кроме этого, работники банка обязательно попросят представить такие гарантии, как:
1. Залог недвижимого имущества на Кипре (то есть залогом становится приобретаемое жилье). Ссуды под гарантию недвижимости, находящуюся за рубежом, кипрские банки не выдают.
2. Страхование недвижимости от пожара или землетрясения.
3. Страхование жизни.
4. Личное поручительство (подпись гаранта). Если гарантом выступит иностранец, то банк обязательно попросит представить документы, подтверждающие его финансовую состоятельность.