УКРАИНА -- Время вкладывать в Украину?

  На одной из конференций по недвижимости риэлтор из Санкт-Петербурга рассказывал о недавней ситуации, связанной с продажей таунхаусов в поселке, расположенном в 20 км от Cеверной столицы. Стартовая цена жилья, причем практически возведенных секций, была $120.000. Таунхаусы шли, что называется, как горячие пирожки. Более того, как отмечал риэлтор, было зафиксировано сразу несколько случаев, когда потенциальные покупатели спрашивали, есть ли жилье в наличии, и, получив положительный ответ, немедленно заявляли: берем. Размер, степень готовности зданий, архитектура не имели значения – контракты заключали не глядя. Откуда такой ажиотаж? Какое-то особое жилье? Нет, просто его достаточно низкая цена позволяла покупателю приобретать недвижимость с целью вложения средств.

Увы, в Москве столь горячего, если не сказать горячечного спроса на недвижимость нет. Слишком высока стоимость квадратного метра как в самой столице, так и в пределах 50-километровой зоны от нее. Эксперты прогнозируют, что и рынок Санкт-Петербурга в обозримом будущем по своим ценовым показателям приблизится к московскому, и нынешний осенний ажиотаж вряд ли когда повторится. Еще месяца полтора, и питерский рынок будет также перегрет, как московский. Куда тогда пойти инвестору? Один из возможных вариантов – недвижимость Украины. Например, Киев и его окрестности, или черноморское побережье Крыма.
Украина нам поможет

"Украинский рынок недвижимости сформирован" – эту фразу можно услышать или прочесть в современной Украине повсеместно. В доказательство приводится целый ряд фактов. К примеру, по свидетельству украинских статистиков, сегодня свыше 12 млн граждан страны приватизировали свои земельные участки, благодаря чему в руках "мелких частников" оказалось сосредоточено около 4 млн га земли. Что касается горожан, то они стали владельцами около 5 млн квартир и одноквартирных домов. То есть, порядка 80% жителей Украины сегодня являются обладателями той или иной недвижимости. Бурными темпами развивается жилищное и коммерческое строительство, подстегиваемое активным выходом на украинский рынок иностранных, в том числе российских, инвесторов, присутствие которых особенно заметно в Крыму, еще точнее, в южной его части. Согласно подсчетам, на долю иностранцев приходится не менее 5–7% от общих инвестиций в ЮБК, причем среди зарубежных инвесторов замечены и такие знаковые для международного рынка фигуры, как, например, Дональд Трамп. Уже несколько лет в Украине проводятся земельные аукционы, и хотя обвинения в завышенной стоимости участков, непрозрачности и ангажированности самих мероприятий и их явной "манипуляционной составляющей" до сих пор звучат, число аукционов растет параллельно с числом их участников.

В целом, как считают специалисты, на сегодняшний момент рынок недвижимости Украины находится на той стадии экономического развития, на которой российский был лет пять назад – что имеет как отрицательные, так и положительные моменты. К числу последних относится тот факт, что в среднем только за последний год вложенные в украинскую недвижимость денежные средства принесли прибыль в размере 120% годовых, а в некоторых регионах страны и больше. И, как показывает опыт, недвижимость южного соседа "взяла" курс на устойчивый и стабильный рост.
Рынок земли в данном случае стоит некоторым особняком. Многим наверняка памятно не единожды и в разных вариантах повторенное высказывание президента Украины Виктора Ющенко: "Рынок земли в Украине должен начать работать с 1 января 2008 года. (С этого момента в Украине должен быть отменен ныне действующий мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. – Прим. авт.) Мы не должны встать перед фактом, что снова найдутся аргументы, как с 2008 г. формирование рынка земли перенести еще года на 3–4. Нельзя допустить, что мы доживем до определенного года, когда с 1 января будет внедрен рынок земли, а продавать будет уже нечего – все будет скуплено". Одно это свидетельствует, что проблем у земельного рынка Украины много. К их числу относится не только законодательная неурегулированность многих вопросов, но и откровенные спекуляции (по мнению некоторых экспертов, в Киеве, к примеру, около 50% земельной "вторички" принадлежит рейдерам-захватчикам или перекупщикам), наличие серьезных обременений и огромного числа рисков, из которых юридические подчас не единственно важные, непроработанная система оценки земельных участков, зачаточное состояние лэнд-девелопмента (его активное развитие специалисты прогнозируют только после 1 января 2008 г.), немалое число ограничений, налагающихся на иностранных инвесторов, и т. д.

Одним словом, Украина – направление крайне выгодное, но выходить в свободное инвестиционное плавание по украинскому рынку недвижимости довольно опасно. Эффективнее это делать с партнером, которому известны все подводные течения. Некоторые компании (к их числу относится, например, имеющая украинские корни УК "НОВА"), предлагают потенциальным российским инвесторам стать партнерами в освоении больших земельных участков, превратив их или в рекреационные комплексы, включающие в себя базы отдыха и санатории, или в закрытые коттеджные поселки, возведенные по тем же моделям, что и в Подмосковье. "Изучая рынок, мы определили для себя два региона для освоения, – отмечает генеральный директор УК "НОВА" Рушана Гарифуллина. – Это пригороды Киева, а также Крым. Черноморское побережье всегда было популярным курортным местом отдыха, и сегодня оно активно развивается. Но, проанализировав всю ситуацию в Крыму, мы выбрали для себя определенный район Черноморского побережья, так называемую Большую Феодосию, юго-восточный Крым. Южный берег (а это земли вокруг Ялты) уже давно поделен, и рынок там перегрет. Феодосия же – уникальное место. Сезон, может быть, здесь и короче, но целебные свойства этого региона достаточно высоки, много озер с лечебными грязями, которые можно осваивать и развивать. Соответственно, и санатории будут пользоваться большим спросом. И вообще, эти места традиционно облюбованы туристами из России, Белоруссии и самой Украины".

  Закон и порядок
Серьезная отличительная особенность Украины состоит не только в том, что здесь действует мораторий на продажу сельхозземель (а значит, пока нет проблем с их переводом, как в России). Важно также, что здесь не может повториться ситуация, наблюдавшаяся в России еще несколько лет назад. Тогда землеотводами занимался глава местной исполнительной власти. Этот человек подчас принимал решения, которые противоречили законодательству, и позже их (решения) легко можно было оспорить. В Украине немного по-другому построена система выделения земли под застройку. Здесь законодательная власть занимается "выдачей" участков, и потому оспаривать свое же собственное решение не может.

"Законодательная база Украины ясная и прозрачная настолько, насколько это возможно на постсоветском пространстве, – говорит руководитель юридического управления УК "НОВА" Эдгар Петросян. – Но главное, что принципиально, украинское законодательство мало чем отличается от российского, что положительно влияет на правосознание российских инвесторов в этой бывшей республике Советского Союза. Такая родственность законодательства облегчает его понимание для россиян. Положительным также является и то, что в Украине, как, впрочем, и в России, есть законы, защищающие права и имущество инвесторов, в том числе и иностранных".

Инвестиционная деятельность в Украине регулируется двумя специальными законодательными актами: Законом "Об инвестиционной деятельности" и Законом "О режиме иностранного инвестирования". Они предусматривают следующие формы инвестирования: частичное участие в предприятиях, учреждаемых совместно с украинскими юридическими и физическими лицами, или покупка доли в уставном капитале уже созданной организации, учреждение предприятий со 100% уставным капиталом, принадлежащим уже иностранцам, возможность покупки незапрещенного законом движимого и недвижимого имущества.

В целом в Украине и в частности в Крыму существуют два вида оформления недвижимости: договор купли-продажи и долгосрочная аренда. Наиболее распространенный вариант – аренда с преимущественным правом выкупа.
Если не сельхозугодья, то что?

В руках многих компаний нередко оказываются сосредоточенными земли под строительство рекреационных зон – так называемые земли поселений с утвержденными на них проектами. "Причем, это не просто наш инвестиционный комитет собрался и решил построить какой-то комплекс на арендованном нами участке, – поясняет Рушана Гарифуллина. – Мы изначально его утверждаем вместе со всеми проектно-сметными документами. Кроме того, мы стараемся брать, что называется, первичные земли – те, которые отводятся от городской или поселковой собственности. Они ранее не принадлежали никаким частным лицам, а значит, сделки ни под каким предлогом не могут быть оспорены".

К примеру, на сегодняшний момент у УК "НОВА" в разработке находятся несколько рекреационных проектов в Большой Феодосии и несколько проектов в пригороде Киева. Стоит заметить, что в настоящее время ведутся переговоры о выделении дополнительно 350 га земли в долгосрочную аренду. С каждым российским инвестором, выходящим на рынок недвижимости Украины, компания заключает индивидуальное соглашение. С кем-то рассчитываются долей в созданном рекреационном комплексе, с кем-то – долей от прибыли после завершения и продажи проекта. Однако потенциальных покупателей, желающих уже сегодня приобрести, скажем, коттедж, который в перспективе будет возведен в поселке под Киевом или на побережье Черного моря, просят пока не беспокоиться. Рушана Гарифуллина подчеркивает, что "на нулевом цикле застройки нам, как инвестору, невыгодно продавать, поскольку на этом этапе все идет по себестоимости. А так как мы управляем привлеченными средствами, то напрямую заинтересованы в высоком доходе".

  Что почем
Несмотря на то что рынок недвижимости в Украине еще отстает от российского, даже на этой стадии четко прослеживаются московские тенденции. Земли уже поделены, хотя их застройка только-только начинается. В пригородах Киева можно обнаружить "родную Рублевку" – то есть такие же элитные направления, где цена за сотку земли уже зашкаливает за $30.000. Есть, правда, и другие направления, по которым можно приобрести сотку всего за $200, но в этом случае с инфраструктурой и дорогами будет очевидная беда, по крайней мере, пока.

Свой разброс цен и на Черноморском побережье. В районе Ялты наделы идут по цене от $15 000 до $40 000 за сотку, чуть восточнее или западнее от нее стоимость земли значительно ниже – от $2 000 до $10 000 все за ту же сотку у моря.

Жилую недвижимость двух столиц сравнить несколько сложнее. У Киева в отличие от Москвы есть четкие границы, которые не позволяют застраивать город с московским размахом. Да и в центре украинской столицы намного пристальнее, чем в Москве, следят за сохранением исторических памятников, поэтому и новой точечной застройки там практически нет.

Если не сельхозугодья, то что?

В руках многих компаний нередко оказываются сосредоточенными земли под строительство рекреационных зон – так называемые земли поселений с утвержденными на них проектами. "Причем, это не просто наш инвестиционный комитет собрался и решил построить какой-то комплекс на арендованном нами участке, – поясняет Рузанна Гарифуллина. – Мы изначально его утверждаем вместе со всеми проектно-сметными документами. Кроме того, мы стараемся брать, что называется, первичные земли – те, которые отводятся от городской или поселковой собственности. Они ранее не принадлежали никаким частным лицам, а значит, сделки ни под каким предлогом не могут быть оспорены". К примеру, на сегодняшний момент у УК "НОВА" практически готов один из рекреационных проектов в Большой Феодосии. Стоит заметить, что на Черноморском побережье у компании в долгосрочной аренде 350 га земли, разделенной на несколько инвестиционных проектов. Также на стадии оценки несколько проектов в пригороде Киева. С каждым российским инвестором, выходящим на рынок недвижимости Украины, компания заключает индивидуальное соглашение. С кем-то рассчитываются долей в созданном рекреационном комплексе, с кем-то – долей от прибыли после завершения и продажи проекта. Однако потенциальных покупателей, желающих уже сегодня приобрести, скажем, коттедж, который в перспективе будет возведен в поселке под Киевом или на побережье Черного моря, просят пока не беспокоиться. Рузанна Гарифуллина подчеркивает, что "на нулевом цикле застройки нам, как инвестору, невыгодно продавать, поскольку на этом этапе все идет по себестоимости. А так как мы управляем привлеченными средствами, то напрямую заинтересованы в высоком доходе".