ЛЮДИ ГОВОРЯТ -- Что было? Что будет?

Ноябрь – месяц загадочный. В том смысле, что игроки рынка так до конца и не решили, годится он для подведения итогов года или нет. С точки зрения   – так вполне годится. В уходящем году рынок зарубежной недвижимости преподносил сюрпризы приятные и не очень, и хотя ипотечный кризис, поразивший США и затронувший ряд других стран, придал общей картине мрачноватый оттенок, для многих стран и регионов год оказался более чем удачным. О чем и рассказывают сегодняшние участники рубрики "Люди говорят".  

Андреас ХУЛУДИС
глава представительства в России компании Pafilia Property Developers

Прежде всего стоит сказать об изменениях, которые обсуждались весь последний год. 15% НДС на земельные объекты планируется ввести в середине следующего года, а вот переход Кипра на наличные евро состоится, как и ожидалось, 1 января 2008 г., что существенно поднимет цены на недвижимость. По моим оценкам, по совокупности всех факторов следует ожидать дополнительного 15% роста цен, которые за этот год уже существенно поднялись – в частности, объекты нашей компании подорожали в среднем на 20–25%. Связано это, с одной стороны, с повышенным спросом на кипрскую недвижимость, и не только со стороны покупателей-россиян, которых в этом году оказалось практически вдвое больше, чем в прошлом. С другой стороны, повышение цен на землю обусловлено очень активным строительством. Время, когда многие киприоты не понимали, что почем, и продавали землю за бесценок, прошло. Все сориентировались на рынке, осознали, что сколько стоит, так что дешевой земли больше нет. Есть и еще один существенный момент, связанный с появлением для сферы недвижимости Кипра нового "рынка сбыта", – это скандинавские страны, граждане которых становятся все более и более активными покупателями жилья на Кипре.

Любопытно отметить, что ипотечный кризис в США и ряде стран Европы положительно повлиял на кипрскую ситуацию. На Кипре появились инвесторы, раньше ориентированные на эти страны. Их привлек, конечно же, стабильный рост цен, так что теперь "новые" инвесторы вкладывают в недвижимость Кипра огромные деньги, не по одному миллиону. Есть даже крупные европейские структуры, рассматривающие вопрос покупки кипрских строительных компаний.

Я уверен, что и в следующем году данная тенденция сохранится. Она просто не может не сохраниться. Кипр как был, так и будет островом, то есть территорией с ограниченными запасами земельных ресурсов, на которой существует жесткая конкуренция между компаниями, стремящимися сделать свой продукт более привлекательным. Условия жизни и ведения бизнеса на Кипре останутся такими же комфортными. Что же касается народа Кипра, то он по-прежнему гостеприимен и доброжелателен, а государство приветствует зарубежные инвестиции. Одним словом, Кипр открыт для сотрудничества.

Жанна ГУСЕЙН
руководитель  департамента зарубежной недвижимости Prestige Property (входит в ГК "Пересвет-Групп"):

"Что мы увидели на рынке Дубая за последний год? Ранее было запущено немало проектов, и теперь мы уже наблюдаем результаты. Расцвела Palm Jumeirah, первая "пальма" Дубая и восьмое чудо света. Мы увидели, что на ней появились готовые комплексы и заселенные виллы. Мы увидели практически полностью, комплексами функционирующую Dubai Marina. Люди, которые здесь живут, говорят об этом проекте только в восторженных тонах. Мы получили уже готовый комплекс Jumeirah Beach Residens. Мы увидели, что одно из самых высоких зданий в мире более чем наполовину готово, и вокруг него активно возводится Business Bay. Мы увидели реализацию проектов Dubailand и Jumeirah Village. Мы увидели новые транспортные развязки и метро(!), которое уже строится и скоро будет сдано. Мы увидели новые торговые комплексы и развлекательные центры. Мы увидели толерантную политику и крайне малое число ограничений для иностранцев, несмотря на религиозные особенности страны. Короче говоря, мы увидели многое, что как факт свидетельствует: все, что было обещано, делается или уже сделано. И это главный итог уходящего года.

Отмечу, что в апреле этого года появился закон, который должен убрать с рынка мелких, ненадежных игроков. Суть его в том, что средства, поступающие от покупателей, будут идти не на счет застройщика, а аккумулироваться на отдельном страховом депозите – что позволит надежно сохранить деньги клиентов и одновременно выявить несозревших застройщиков, не обладающих достаточной финансовой мощью. 

В 2007 году рост цен на дубайском рынке составлял от 40% до 100% (в зависимости от объекта) – и это тоже очень значимый итог. А если взять к рассмотрению двухлетний период, то здесь уж точно каждый дубайский объект продемонстрировал двукратный рост цен, а например, виллы на Palm Jumeirah – почти четырехкратный. И тенденция явно сохранится.

В Дубае существует стратегический план развития до 2015 года. И шейх Мохаммед нередко говорит: "Если хочешь увидеть будущее, приезжай в Дубай". На самом деле, это не просто слова, это именно стратегия. Все – и политическая воля, и финансовые возможности, и менеджмент – "заряжены" на принятый план настолько, что он выполняется в буквальном соответствии с написанным и задуманным. Поэтому до 2015 года рост цен будет продолжаться, а Дубай будет становиться все более привлекательным для туристов, инвесторов, покупателей недвижимости и всего делового мира".

Джереми ОУТС
управляющий директор компании Knight Frank Russia and CIS

Высокий уровень спроса на высококлассные офисные помещения привел к снижению уровня вакантных площадей во многих деловых центрах континента. Во многих городах наблюдается существенное различие между спросом на офисы в центральных районах (например, Уэст-Энд в Лондоне или деловой квартал в Париже) и в пригородах (Большой Лондон или Иль-де-Франс).

Арендные ставки в Уэст-Энде поднялись до рекордного уровня Ј90 за кв.фут в год (Ј970 за м2 в год) и могут еще увеличиться, особенно в Мэйфере и Сент-Джеймсе, где большинство арендаторов офисных помещений – компании финансового сектора. Уровень вакантных площадей в Лондоне упал до самой низкой отметки с 2002 г.

Торговая недвижимость Великобритании по-прежнему вызывает интерес инвесторов, хотя коэффициент доходности, упавший ниже 5% на большинстве ключевых рынков Великобритании, заставляет их изыскивать дополнительные возможности по получению прибыли в этом сегменте. При этом возможно и некоторое дальнейшее снижение ставок доходности.

Для западноевропейской экономики характерно постепенное снижение значения промышленного производства, что способствует уменьшению спроса на производственные помещения. В то же время, Западная Европа наращивает объемы импорта продукции, что повышает спрос на складские объекты для удовлетворения потребностей оптовых и розничных торговцев. Самые высокие арендные ставки отмечаются в районе аэропорта Хитроу и к западу от Лондона: так, они составляют около Ј135 за м2 в год. Уровень вакантных площадей в 4,5% на рынке Хитроу отражает растущий дефицит складских помещений, что будет способствовать повышению ставок аренды в 2008 г.

Елена НЕКРЫТОВА
менеджер проектов курортной недвижимости агентства элитной недвижимости "Новое Качество"

По данным сайта www.business-politika.net, за январь-сентябрь 2007 года в Крыму строительными предприятиями и организациями выполнено работ на $295,92 млн (1.494,4 млн гривен), что на 1,6% выше аналогичного уровня 2006 года. С начала 2007 года жилье, расположенное на побережье Крыма, подорожало в среднем на 50%. При этом рост цен на немногочисленные объекты элитной жилой недвижимости составил 35%. Таким образом, ожидаемого замедления роста цен на крымскую недвижимость не произошло. Устойчивый спрос, в том числе со стороны россиян (на долю которых приходится примерно 40% от общего спроса), давал застройщикам возможность повышать цены на свои объекты.

Стоит отметить, что на ЮБК земельных участков, пригодных под жилую застройку и не имеющих обременения, практически не осталось. Это заставляет застройщиков выбирать новые направления строительства и осваивать новые географические точки. Из наиболее интересных – Севастополь. Этот город обладает значительным инвестиционным потенциалом, обусловленным, с одной стороны, устойчивым спросом на севастопольское современное жилье, а с другой – наличием земельных ресурсов под жилищное строительство.

Вполне допустимо, что в будущем Крым может стать курортом мирового уровня. Но для этого нужно решить ряд вопросов, связанных с модернизацией ЖКХ Крыма, развитием инфраструктуры (в том числе развитием SPA-индустрии), поднятием уровня сервиса.

Ирина ВАСИЛЬЕВА,
главный специалист представительства компании MASA International в Москве:

"В  отличие от многих регионов Испании на Коста-Бланка (а именно на этом побережье сосредоточены интересы нашей компании) наблюдается ежегодный рост цен – к примеру, в прошлом году он составил около 17–18%. Вот лишь несколько цифр: в 1998 г. цена м2 на Коста-Бланка составляла 895 евро, в то время как средняя цена м2 по стране равнялась 1046 евро; в 2000 г. цены на Коста-Бланка (1371 евро/м2) впервые обогнали общеиспанские (1264 евро/м2); в 2006 г. соотношение было 2.730 евро против 2.247 евро за м2; а по данным на июль 2007 г., м2 на Коста-Бланка стоил 2.830 евро, а среднеиспанский м2 – 2.440 евро. Сравнение будет еще выразительнее, если сопоставлять цены на Коста-Бланка с ценами в других курортных зонах Испании, где недвижимость гораздо дороже, чем в среднем по стране.

Почему ситуация развивается именно так? Потому что Коста-Бланка – регион активно развивающийся, имеющий в своем "арсенале" километровые песчаные пляжи, соляные озера, какой-то особо чистый воздух, едва ли не лучший во всей Испании климат, 320 солнечных дней в году и т. д.

Так уж сложилось исторически, что рынок недвижимости начал "осваивать" эту область не так давно – недвижимость Коста-Бланка поступила в продажу гораздо позже, чем объекты на Коста-Брава или Коста-дель-Соль. Поэтому цены здесь еще низкие, конкурентные по сравнению, скажем, с вышеуказанными областями, где цены уже вышли на пик своих возможностей и фактически встали. Так что Коста-Бланка на данный момент – одно из самых востребованных побережий. Но при этом еще есть и недвижимость с видом на море (а ее в Испании осталось не так уж много), и свободные участки земли, и, повторю, рост цен, который, по нашим прогнозам, сохранится еще минимум несколько лет.

Недавний американский ипотечный кризис частично отразился и на Испании – например, немного поднялась процентная ставка по ипотечным кредитам: в начале года она была 4,75%, а сейчас – 4,95%. Но в остальном – никаких отрицательных изменений, напротив, есть положительные. Скажем, раньше кредит можно было получить только на 50% от стоимости недвижимости, а теперь есть возможность на все 70%".