В ФОКУСЕ -- Россия в контексте. Зарубежные компании на инвестиционном rendez-vous

Лет сорок назад для западного ученого было очень престижно участвовать в русской конференции по физике. Ежели кто не участвовал, так вроде и не ученый вовсе. Потом привозили спектакли, устраивали выставки, издавали книги. Но вот наконец пришло время, когда стало модно делать деньги в России. Западный бизнес охотно вкладывает в русскую недвижимость, и объем привлеченных инвестиций каждый год устанавливает новую рекордную отметку. Дело тут, разумеется, не в какой-то особенной любви к "стране Dostoevsky". Просто норма прибыли у нас по западным меркам зашкаливает.

  Всюду бум
Справедливости ради отметим, что инвестора привлекает не только российская Commercial Real Estate. В эту сферу вкладывают везде. По данным компании Cushman & Wakefield, в прошлом году в коммерческую недвижимость во всем мире было инвестировано $643 млрд. Даже если учесть, что подобные расчеты достаточно условны, то порядок цифр, по всей видимости, верен.
Европа, во всяком случае, пока, остается на первых ролях. В мировой десятке лидеров по объему привлеченных средств 6 позиций занято европейцами. А общая сумма составляет $295 млрд. Особо "отличились" Великобритания, сумевшая заполучить свыше $100 млрд инвестиционных долларов, и Германия, на счету которой $60 млрд. Впрочем, для денег нет расстояний. И, пожалуй, вкладывать в Японию ($35 млрд) или Сингапур ($19 млрд) ничуть не сложнее, чем в соседнюю с нами Швецию ($20 млрд).
Известный постулат "деньги идут туда, где им хорошо" получил новое подтверждение. В списке городов, самых благоприятных для ведения бизнеса, сплошь представители стран, привлекших наибольшие средства: Лондон, Париж, Франкфурт, Барселона, Амстердам. В этом году №1 был признан Париж, в прошлом Варшава. Москва пока на 31 месте. В сущности, неплохо, особенно если учесть, что большинство городов Восточной Европы наша столица все-таки опережает.

  Все сюда
Анализируя ближайшую перспективу, бесстрастные эксперты отмечают: русская столица еще не готова конкурировать с Лондоном, но уже и не кажется райцентром на фоне могущественного соседа. В Cushman & Wakefield опросили 500 крупных западных компаний, и оказалось, что 63 из них намерены открыть в Москве свои представительства, торговые предприятия или даже производства.
Причина такого жгучего любопытства – в экономике. Несмотря на "все наши глупости и мелкие злодейства", развитие признается успешным. Председатель совета директоров компании Janes Lang LaSalle (Россия и СНГ) Майкл Ланге отмечает, что по темпам роста ВВП Россия впереди Великобритании, Германии, Франции и сопоставима только с Ирландией; по профициту бюджета значительно опережает даже Швецию.
Частным (но весьма выразительным) следствием этих обстоятельств стал бум офисной недвижимости, который наблюдается в Москве последние годы. Престижный офисный район, формируемый в центре столицы, так взвинтил арендные ставки (до $1250/м2), что впереди оказался только Лондон ($2.000/м2). По объему вводимых офисных площадей (1,9 млн м2 в 2006 г.) Москва опередила все европейские столицы, но предложение по-прежнему отстает от спроса, и нигде доля свободных площадей не является столь низкой (3% в 2006 г.).
Эксперты предсказывают, что карта экономического влияния в ближайшие годы претерпит значительные изменения. И если сейчас Россия замыкает десятку, что, в общем, тоже неплохо, то в течение 25 лет наша страна должна войти в пятерку наиболее развитых стран мира. Именно это стимулирует инвестиционную активность российского и западного бизнеса. За последние 3 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вырос в 14 (!) раз, и в 2006 г., по данным Janes Lang LaSalle, он составил $4,2 млрд. А к 2010 г. должен достичь рубежа $10 млрд.

  Лучше ли, где нас нет?
Если брать во внимание такие категории, как защищенность прав инвесторов, простоту вхождения в отрасль, то наиболее привлекательным является рынок США. Дальше следует Европейский союз. Другой вопрос, что и эти рынки не так открыты, как может показаться. Не в силу каких-то ограничений, а потому лишь, что правила накладывают на инвестора ряд обязательств. Например, бизнес должен быть непременно прозрачным. Что, прямо скажем, нравится не всем.
Как подчеркивают эксперты и подтверждают сами руководители крупных российских компаний, выход на IPO для многих мера не столько финансовая, сколько политическая. Да, это здорово, приобретать недвижимость в Англии или чрезвычайно модной среди инвесторов Швейцарии. Но чтобы купить что-то серьезное, надо либо зарекомендовать себя на рынке (для этого как раз и годится IPO), либо вступать в союз с местным бизнесом. То есть делиться.

По словам президента инвестиционной группы Sesegar Ирины Жаровой-Райт, на Западе очень обеспокоены тем, чтобы деньги, добытые сомнительным путем, не были легализованы через проекты по недвижимости. Сложно сказать, чего здесь больше: заботы о чистоте рынка или негласного стремления оставить преимущество за своим бизнесом. Но создание фирм, находящихся в совместном владении местных предпринимателей и русских инвесторов, стало обычным явлением. Для наших – во многом вынужденным.

Как замечает руководитель группы финансовой экспертизы ИК "ФИНАМ" Юрий Еремин, войти на китайский рынок значительно сложнее, особенно "в свете ограничений по инвестициям в недвижимость, которые затрудняют получение дохода от ее перепродажи", но это рынок чрезвычайно доходный. Ряд исследователей обращает внимание на то, что земля в Китае по-прежнему является социалистической собственностью, и это оказывается дополнительным риском. Схожую ситуацию отмечают аналитики и в Сингапуре. Прекрасный, доходный, растущий рынок, но там отлично помнят кризис 1996 г. и уже в силу этого настороженно относятся к иностранным инвестициям.

Руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина считает, что "в настоящее время прямыми конкурентами нашей страны являются формирующиеся рынки коммерческой недвижимости Китая, Бразилии и Индии". Заметим, что эксперта не смущает зарегулированность китайского рынка. По мнению Елизаветы Эстриной, "в Китае для инвесторов действуют определенные льготы, там более понятная, чем в России, схема согласований документов". При этом, разумеется, не нужно забывать, что инвестору необходимо прежде всего получить разрешение на свою деятельность.

Вложение капитала всегда рискованная операция. Особенно когда имеешь дело с Россией. Но, судя по всему, большинство инвесторов склоняется к мысли, что эта овчинка стоит выделки. По словам старшего инвестиционного аналитика Midland Development Ильи Левкова, "несмотря на то что рынок недвижимости России закрыт, крайне непрозрачен, и рискованность вложений высока, условия для вложения в него значительно привлекательнее, чем в Европе", ввиду его высокой доходности и растущего спроса. Что касается основных рисков, то они общеизвестны: непрозрачная структура собственности, противоречия в земельном законодательстве, особенно по земельным вопросам, риски при получении согласований, риски увеличения стоимости строительства, риски конъюнктуры рынка и даже политические риски.

  Скоро ли доход?
Вообще-то, строго говоря, уровень доходности российских проектов понемногу падает. Это отмечают все исследователи. Но все они говорят и о том, что речь идет о переходе рынка в новое качество. Раньше российский рынок недвижимости проходил по категории "растущий", теперь он стал более цивилизованным и прозрачным, за что приходится платить некоторой потерей барышей. Впрочем, пока задел ощутим, и уж точно по доходам наши проекты не станут в один унылый ряд с европейскими в сколько-нибудь обозримом будущем.

По данным компании Praedium

Как замечает ведущий консультант департамента офисной недвижимости Paul’s Yard Майкл Ассефа, в Москве средний показатель окупаемости офисной недвижимости опустился до 8–11 лет, а "объекты, которые окупаются быстрее, за 7 лет – единичные случаи". По мнению эксперта,  рентабельность в торговой недвижимости чуть выше из-за быстро растущих арендных ставок, и вложения в этот сегмент более выгодны, так как окупаются за 6–9 лет. Самые хорошие показатели дают гостиничные комплексы, в связи с неудовлетворенным дефицитом: срок их окупаемости 5–6 лет.

Разумеется, особого разговора заслуживают российские регионы. По данным западных исследователей, инвестиционный потенциал городов-миллионников уже не уступает столицам, Москве и Петербургу. Как замечает Карина Крейя, менеджер по странам Восточной Европы в исследовательской группе World Winning Cities, "мы прогнозируем, что инвестиционная привлекательность городов-миллионников отразится все активнее на деятельности всех игроков рынка коммерческой недвижимости: арендаторов, девелоперов и инвесторов". Майкл Ассефа указывает, что в регионах рентабельны любые вложения в крупные объекты с инвестициями свыше $20 млн, причем "окупаются они за 5–6 лет".

  Сравнение в пользу
Западные рынки требуют от инвестора некоторой, если хотите, изощренности. Отсюда – популярность многофункциональных проектов, появление новых продуктов (например, известных уже и у нас бизнес-парков), бум энергосберегающих технологий и зеленого дизайна. У нас пока все попроще. Большая часть проектов незамысловата – при сохраняющемся дефиците это можно понять. Впрочем, сформировалась уже категория девелоперов, которые предпочитают строить знаковые объекты, для чего привлекают лучших архитекторов. Участие Захи Хадид в возведении офисного центра ГК "Пересвет-Инвест" – пример такого рода.

Очная ставка двух рынков, нашего и западного, заставляет инвестора терпимо относиться даже к тяжкому пути согласований. Майкл Ланге так говорит о рентабельности вложений в различные сегменты коммерческой недвижимости России: 25–30% – гостиницы, 30–40% – офисы, торговля, склады. Инвестиционные покупки дают 20% годовых. Показатели зарубежного рынка значительно отличаются: средняя доходность в мире – 17%, в Европе и Америке – 16–17%, в Китае и Сингапуре около 18–20%.  Схожими данными оперирует старший инвестиционный аналитик Midland Development Илья Левков. Россия: офисная – 18–20% девелоперская, 9–11% ставка капитализации; торговая – 20–25% девелоперская, 10–12% ставка капитализации; складская – 20–30% девелоперская, 11–13% ставка капитализации. Европа: офисная – 7–9% девелоперская, 3–4% ставка капитализации; торговая и складская – 7–10% девелоперская, 4–4,5% ставка капитализации.

РОССИЯ

США

КИТАЙ

  Нас не догонят?
О перспективах рынка стран, вошедших в Европейский Союз, сказано предостаточно – о гарантиях инвестициям, росте экономики, низкой себестоимости и прочих удовольствиях. Но, заметим, если саму недвижимость в таких странах покупают охотно, благо она и впрямь недорога, то изобилия проектов не наблюдается. В Болгарии на каком-либо недавно выстроенном здании вы можете увидеть табличку, поясняющую, что эта гостиница (как правило, речь идет именно о гостиницах) построена с помощью кредитов Евросоюза в рамках специальной программы. Но, во-первых, речь идет о единичных проектах, а кроме того, $10–15 млн (такова типичная стоимость объекта) не делают погоду на рынке недвижимости.

Если говорить об условиях ведения бизнеса, законодательной базе, развитости рынка, то, конечно, Россия отстает. Но если помнить о наших сумасшедших объемах и норме прибыли, то все разумные доводы уходят на второй план. Конечно, здорово вкладывать средства в недвижимость стран Черноморского побережья. Но когда в качестве конкурента появляется Сочи, кому ж тут интересны крошечные гостиницы и супермаленькие супермаркеты?