В ФОКУСЕ -- Ветер перемен!

На вопросы отвечает управляющий партнер компании Blackwood Константин КОВАЛЕВ.

 Понятно, что Сочи – главный российский курорт и Сочи – главный российский курорт + олимпийская столица – это две разные вещи. Но с вашей точки зрения, насколько разные?

– Теперь уже нельзя отделять Сочи от Олимпийских игр также, как и от Красной Поляны или Черного моря. Все это – объективная реальность. Конечно же, в настоящий момент на рынке присутствует так называемая олимпийская нервозность. Она заметна и в царящей неразберихе, и в ажиотажном предложении, но не спросе, точнее, в не сочетаемой пропорции спроса и предложения, что обыкновенно и соответствует хаосу. Так что рынок Сочи сейчас можно охарактеризовать именно как нервозный и хаотичный, но это нормально для этапа зарождения.

Надо, чтобы прошло полтора-два года, тогда тенденция будет абсолютно ясна, хотя во многом то, что связано с развитием города, олимпийского центра и региона в целом, понятно и сейчас. Конечно, инвестиции в Сочи серьезно скажутся на стоимости недвижимости, поскольку влияние инфраструктуры на качество проживания, а стало быть, и на цену жилых квадратных метров, неоспоримо. Весь мировой опыт последних лет свидетельствует: основной, определяющий в сфере недвижимости параметр – среда обитания, и качество стройматериалов или высота потолков в квартире уступают по значимости наличию школ и детских садов, хороших дорог и ухоженных прогулочных аллей. Если учесть, что в Сочи появится среда обитания "со спортивным уклоном", понятно, какой интерес будет вызывать этот город.

Другой разговор, что задача всего стройкомплекса города: не превратить его в эксклюзивную, элитную резервацию, хотя сегодня любая сочинская площадка подразумевает именно такой путь развития. К сожалению, в нашей стране (а может, и не только в нашей) развитие рынка недвижимости того или иного города всегда начинается с самого богатого сегмента. А вот власти уж должны постараться, чтобы Сочи стал курортом не только для богатых, но и для "нормальных" людей, в том числе и иностранных туристов и покупателей недвижимости. Настоящий успех сочинского рынка недвижимости будет заключаться в способности удовлетворить спрос со стороны именно такого класса покупателей.

Остается понять, есть ли в Сочи готовность расчищать территории и вести трудные переговоры с "расселенцами", которые при любом раскладе часто остаются неудовлетворенными. Конечно, люди иногда не знают границ в своих требованиях: местоположение жилья – их единственный капитал, само жилье – единственный бизнес, и от властей и компаний, ведущих застройку территорий, они всегда ждут предложений под лозунгом "Стань богатым сразу!". А такого в реальности не бывает. Конечно же, реальные компенсации выплачиваются, но это не означает, что все вдруг ни с того ни с сего станут миллионерами. Хотя если рассчитать дисконтированные потоки, связанные с недвижимостью, которая будет построена на освободившемся участке, то, может быть... Увы, в нашей жизни мало волшебства, а вот деньги умеют считать все и, как правило, не любят переплачивать. Так что надо искать золотую середину и стараться не создавать социальных волнений.

 Буквально сразу после вынесения решения МОК с сочинского рынка недвижимости начали приходить просто фантастические сведения: подорожание на 30–40%, потом – в 2–3 раза… Это действительно так?

– Да, подорожание и правда произошло именно в таких параметрах: где-то на 30–40%, где то на все 100% и больше. Но, я думаю, здесь злую шутку сыграло неумение предсказывать будущее специалистов-маркетологов, на аналитических исследованиях и выводах которых была построена данная ценовая политика. Спрос-то так молниеносно не растет, ему еще формироваться и формироваться. И тем девелоперам, для которых масштабы и оборот имеют значение, так резко повышать цены не стоило.

Но я всегда говорю, что есть две категории девелоперов и инвесторов. Первые – отчасти спекулятивного характера, которые мне напоминают старьевщика: у него в антикварной лавке есть одна-единственная раритетная фигурка, оцененная им в сумасшедшие деньги, он продаст ее через 3 года – вот весь его бизнес и окупится. А есть другие, для которых девелоперская и инвестиционная работа – это процесс производственный. Так вот им имеет смысл основывать свою политику не на каких-то сиюминутных изменениях на рынке, а на взвешенном прогнозе и взвешенной же марже, на которой в принципе построен этот бизнес. Они вправе менять цены, но изменения не должны носить характер 30%, 40%, 50%. Рынок недвижимости – он очень инертен, и те, кто принимает скоропалительные решения, как правило, теряют. На нашем с вами рынке быстрых бросков практически не бывает, даже столь важные перемены, как сочинские, не вправе их провоцировать, иначе не за горами стагнация. Что, в общем-то, и произошло в настоящий момент в Сочи.

 Уже?!

– Конечно. Очень многие застройщики все поняли и готовы идти на серьезный торг. А многие даже официально понизили цены.

 И можно сейчас говорить о какой-то средней цене квадратного метра в Сочи?

– Думаю, что о понятной ценовой политике и четком ценовом диапазоне, о сегментации рынка можно будет говорить где-то через полгода. Компания Blackwood недавно открыла свое региональное представительство в городе Сочи. Основной нашей задачей будет являться оказание полного спектра консалтинговых услуг и услуг по управлению проектами в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Это позволит нам более четко и последовательно оценивать ситуацию, так как в сложившихся условиях существует острая необходимость в профессиональном консалтинге.

На сегодняшний день рынок очевидно перегрет, цены явно завышены. А ведь большинство девелоперов заинтересовано в высоких темпах продаж как завершения процесса инвестирования, а для этого цена должна соответствовать сегодняшнему, а не завтрашнему спросу.

Конечно, разделение жилья на А, В, С, или на "элит", "бизнес", "эконом" – это же не зафиксированная где-то "сетка". В каждом городе это происходит по-своему, в том числе и в Сочи. Но в целом при высокой стоимости земли и строительства достаточно наивно предполагать здесь какой-то экономкласс. По моему мнению, экономкласс – это $1.500/м2 или что-то близкое к тому, а сейчас даже "вторичка" в Сочи стоит сильно дороже. Так что экономкласс – это, скорее всего, государственные программы, субсидированные государством выкуп земли, строительство, подведение коммуникаций, создание инфраструктуры. Вот тогда мы придем к $1.500, что соответствует классу "эконом" или тому, что на Западе называют mass market. Кстати, в Европе mass market – это тоже около 1.500 евро, но, естественно, не в центральной части города.

 Насколько интересно строительство в олимпийце-Сочи коммерческой недвижимости? Ну, с гостиницами все ясно. А вот, к примеру, офисы?

– Конечно же, офисная часть будет предусмотрена в олимпийских объектах. Думаю, что это будет немало площадей для самого города, хотя трудно сейчас сказать, удовлетворит ли это весь существующий спрос. Но поскольку основной бизнес Сочи связан с индустрией туризма, такого объема офисных площадей как в Москве (в процентном отношении, конечно) Сочи просто не нужно. Более точные прогнозы можно дать только после того, как четко и окончательно будет понятна вся структура олимпийских объектов.

 Аналитики очень по-разному оценивают интерес столичных компаний к Сочи, поскольку одни категорически пошли на сочинский рынок, а другие – категорически отказались…

– Тут многое зависит от направления деятельности компании. Для тех кто занимается консалтингом и брокериджем, время, в принципе, пришло – ветер уже поднялся. Для девелопмента… Да, пожалуй, девелоперам надо понимать: на рынке шторм, и если ты идешь внутрь, значит, должен быть стопроцентно уверен, что выдержишь. Через год-полтора ситуация несколько успокоится, тогда можно будет более-менее предсказуемо войти на рынок. А пока я могу подтвердить: девелоперские компании на самом деле очень осторожничают. И пока сами не понимают, появится ли в их среде "слон в посудной лавке", который может невзначай, но реально кого-то придавить.