ЧЕРНОГОРИЯ -- Жилье в Черногории: с "дозволой" или без?

Купить недвижимость на Адриатике без посредника заманчиво. Но это занятие сродни лотерее.

Еще лет пять-шесть назад Черногория считалась достаточно демократичным направлением летнего отдыха. Сейчас это уже далеко не так. Мода проводить неделю-другую в Будве и иметь здесь одну из "дальних дач" проникла в самые состоятельные слои российского общества. Наши чиновники и хозяева сырьевых отраслей "отметились" здесь кто в качестве инвестора или крупного землевладельца, кто в статусе гостя или сезонного жителя. Все это время сопутствовавший процессу астрономический рост цен (до 200% в год!) заставлял менее обеспеченных россиян приобретать привлекательные участки и строения у моря без лишних раздумий. Главное — успеть взять лучшее и зафиксировать цену.

Черногорцы тоже пользуются благоприятным историческим моментом. По словам работающих с этой страной бизнесменов, 90% местных жителей постоянно кому-нибудь что-нибудь продают: старые коттеджи под снос, землю, очень многие наспех строят жилье на продажу. Ажиотаж по поводу происходящего в их среде царит не меньший. Ведь за какую-то пятилетку, по европейским меркам буквально в одночасье, многие черногорцы стали обладателями миллионных активов. Стоимость сотки земли колеблется от 5 000 € до 50 000 €, а у некоторых счастливцев этой земли были гектары. Естественно, местные жители боятся продешевить — цену зачастую называют неадекватную и склонны менять решение в последний момент.

Параллельно идет процесс плавной сепарации с сербами. С тех пор как в мае 2006 г. распалось союзное государство, они здесь уравнены в правах с иностранцами, то есть не могут покупать землю на физическое лицо. Сербы, имевшие собственность у моря с югославских времен, пользуются рыночной ситуацией и меняют теперь уже заграничный пляж на безбедную жизнь в собственной столице. Продав резиденцию в Черногории (допустим, за 300 000 – 400 000 €), в Белграде можно купить два просторных "апартамента" (1 000 €/м2) и еще оставить сотню тысяч на другие удовольствия.

В результате, как и на любом Клондайке, не все в Черногории происходит сейчас по плану. Многие местные жители пользуются моментом и откладывают решение проблем с законом (утверждение архитектурных проектов, получение разрешения на строительство) так сказать, на потом. А точнее, перекладывают эти проблемы на будущего покупателя. По оценкам риэлторов, практически 80% существующего жилья на Адриатическом побережье страны (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) построено незаконно. Государство масштабы проблемы осознает, но пока не решается ни на снос, ни на амнистию. Что будет дальше — неизвестно. Многих российских приобретателей недвижимости такой статус собственности не смущает ("снести столько жилья уже не реально"), однако риск есть. Неизвестно, чего захочет от Черногории единая Европа.

Естественно, возникает вопрос: как же государство утверждает куплю-продажу, если бумаги не в порядке? Дело в том, что в Черногории государственные органы не проверяют сделку на чистоту, да и нотариата в Черногории как такового нет. Сделки с недвижимостью совершаются в суде. Продавцу достаточно иметь так называемый лист непокретности (документ о собственности, выданный кадастром) и паспорт. Соответствие данных листа реальности — совпадает ли кадастровый номер, имелось ли разрешение на застройку, сколько этажей, площадь — чиновники не проверяют. Это забота покупателя или вопрос добросовестности риэлтора. Печатается договор, один говорит "я продаю", другой — "я покупаю", фиксируется факт передачи денег и все. Суд удостоверяет сделку.

Почему собственники земли избегают получать разрешение на строительство? Не столько из-за хлопотности и сроков, сколько потому, что есть ограничения, минимизирующие возможную прибыль. Например, в черте данного городского района утвержден урбанистический план с параметрами возможной застройки "П + П1" ("П" означает приземный, то есть всего два этажа). Чаще всего разрешается еще строить и ПК — под кровлю (высота стен верхнего этажа по периметру не может превышать 1,2 м, и собственнику приходится выбирать: большой метраж и малая комфортность мансарды либо скромная площадь со стандартными параметрами).

У строящих без документации подобных проблем нет. Некоторые делают половинчатые шаги. Разрешение на строительство (по-сербски — дозвола) оформляют, однако его букве не следуют. Допустим, имеют "добро" на один этаж, при этом возводят 2 – 3 несанкционированных и затем продают поэтажно. Или, получив разрешение на застройку с коэффициентом 0,2 (не более 200 м2 на 10 соток), увеличивают застраиваемую площадь втрое. Встречается и стопроцентная застройка участка! Это категорически запрещено, тем не менее и на такие варианты покупатель находится.

Кроме того, получение дозволы влечет для собственника земли существенные расходы. Надо предъявить профессиональный архитектурный проект (стоит от 15 €/м2) и заплатить налог в местный бюджет. Этот так называемый коммунале рассчитывается по сложной формуле, учитывающей месторасположение участка, удаленность от моря, характеристики урбанистического плана, наличие дорог и прочей инфраструктуры. Допустим, в Будве он составляет порядка 120 € с 1 м2 строящегося помещения, в других курортных районах — в среднем от 80 – 120 €/м2. В итоге сумма получается немаленькая, и отдавать из своей прибыли 20 000 – 50 000 € многие черногорцы не спешат.

Государству же терять упущенную выгоду, с учетом масштабов новой застройки, тоже не резон. Экономика молодой страны держится на трех китах: туризм, налог с продаж и выдача разрешений на строительство. Других значимых источников поступления денег пока не предвидится. По оценкам специалистов, на последнюю статью сейчас приходится до 15% всех доходов. Поэтому отпущения грехов нынешние собственники незаконных построек вряд ли дождутся. Снести, может, и не снесут, но вернуть долг через год, пять, десять, пятнадцать лет наверняка потребуют.

В связи со всеми этими соображениями, покупая объект на вторичном рынке в Черногории или у самых мелких частных застройщиков, надо либо морально готовиться к возможному наличию обременений, либо заключать договор с добросовестным посредником, который потрудится самостоятельно исследовать историю объекта. Отметим, что далеко не все черногорские риэлторские фирмы готовы работать в этом плане серьезно. Есть такие, что про возможные проблемы умалчивают, стараются побыстрее уговорить клиента и получить свои 2 – 4% комиссионных. Покупатели-россияне со своей стороны тоже экономят: действуют напрямую, самостоятельно обходя дворы и опрашивая население, не продает ли кто дом или квартиру. Наткнувшись на демпинг, покупают на авось, не вникая в детали.

Конкретный пример. Польстившись на низкую цену, человек приобретал участок с домом под снос, а потом, когда он уже построил тут дорогую новую виллу, выяснялось, что, согласно урбанистическому плану, по его земле должна проходить дорога. Проект датируется еще 1966 годом, когда на месте жилого квартала был пустырь, но в новые планы эта дорога переносится чисто автоматически. Чем это грозит собственнику? Колоссальными временными и материальными потерями. Понадобится несколько лет и десятки тысяч евро, чтобы добиться изменения генплана района, проведения его через местный парламент и прочая, прочая...
В худшем случае экономия оборачивается не только небезупречными документами, но связью с мошенниками. Пусть и нечасто, но в Черногории бывали случаи, когда один и тот же дом продавался по пять-шесть раз в течение месяца. А ведь даже найдя объект самостоятельно, достаточно всего за 1% от его стоимости нанять специалиста из агентства, который заранее выявит все скрытые дефекты.

Рынок в Черногории развивается столь стремительно, что существующая административная система и юридическая практика также значительно отстают от его темпов. В законодательстве, в том числе иммиграционном, очень много противоречий. Разные ведомства не могут договориться, чьи вердикты имеют приоритет. Решать спорные вопросы в этих условиях тем более сложно. "Выйти" на нужного чиновника, правда, гораздо легче, чем в России, но нарушать закон за взятку никто из них не будет, максимум — ускорение бюрократической процедуры, которая в трудных случаях может тянуться годами.

В отличие от уже принятых в ЕС стран восточной Европы, где любой нотариус за минуту до сделки может через компьютерную сеть просмотреть историю объекта, наследственные дела, закладные и налоговые отчисления, в Черногории такой базы пока не создано. Для получения справки в городской администрации надо подавать заявку, платить пошлину, ждать положенный срок — и все это с поправкой на неспешный южный ритм и низкую компьютеризацию. Да, в г. Баре американцы уже проспонсировали строительство нового здания мэрии и оснастили его современной техникой, там теперь нет очередей. Но, например, в Герцег Нови и большинстве других городов чиновники все еще работают по старинке.

Тем не менее все вышесказанное не должно смущать потенциального покупателя. Недостатки — это всегда продолжение достоинств, и именно по причине "молодости" рынка инвестиционные возможности Черногории все еще огромны. В конце концов, здесь приобретают недвижимость десятки тысяч европейцев, и кто с самого начала действует цивилизованно и грамотно, тот никогда не платит дважды.