ИСПАНИЯ
Рынок испанской недвижимости: комментарий из первых рук

Как среди российских, так и среди европейских покупателей дом в Испании считается одним из наиболее привлекательных жилых активов. Это в том числе объясняется отсутствием проблем с регистрацией прав на недвижимость. К тому же надежность инвестиций в испанскую недвижимость обеспечивается такими факторами, как: уникальные природные условия, стабильный спрос на местную недвижимость со стороны зарубежных покупателей, благоприятная экономическая ситуация, высокий уровень жизни, широкие образовательные возможности, приемлемая стоимость содержания жилья и главное — разнообразие объектов и ценовых сегментов.

Однако весенние публикации ряда респектабельных западных изданий, таких, как Sunday Times, Financial Times и др., вызвали определенную тревогу, заявив о завершении десятилетнего бума в сфере недвижимости в Испании, предрекая коллапс испанского рынка, вызванный его перенасыщением. По данным аналитиков, годовые объемы строительства превысили спрос на сотни тысяч объектов. За последние десять лет цены на испанскую недвижимость выросли на 270%. В 2007 году в стране планируется построить 800 000 новых домов, что на треть больше показателей прошлого года.

Впрочем, похоже, пресса в основном преувеличила масштабы проблемы, создав впечатление обвала испанского рынка. По крайней мере, сами испанцы, специализирующиеся в сфере строительства и продажи жилья, не выказывают на этот счет беспокойства. Напротив, с точки зрения испанских профессионалов, в сегменте жилой недвижимости предложение отстает от спроса. "Что касается соотношения спроса и предложения, — разъясняет Жан-Люк ЖАНМАРТ, директор по продажам испанской компании Habitania, — как сказал Президент (испанского) профсоюза строителей, для того чтобы удовлетворить существующий спрос, необходимо строить на 500 000 домов больше каждый год".

Сеньор Жанмарт, как бы вы охарактеризовали фактическое состояние строительного рынка жилья в Испании? В каких объемах ведется строительство?

— Надо сказать, что характеристики рынка недвижимости заметно разнятся от региона к региону. К примеру, в Пеньисколе основная доля нового строительства приходится на вторичные резиденции, в то время как в Мадриде это практически только основное жилье. В таких районах, как Ла Рьоха и Делтебре, строится и то, и другое, так как спрос на первичные и вторичные резиденции практически одинаков.

В отношении того, что можно строить и в каком объеме, то в каждом населенном пункте существуют свои законы, которые разрабатываются совместно с местной администрацией. В рамках этих законов определяется объем строительства, разрешенный на том или ином участке. Объем строительства зависит от площади участка. Как правило, он выражается количеством кубических метров на квадратный метр территории. Однако надо иметь в виду, что объем строительства также зависит от местоположения участка на территории города.

Вообще, каждая компания придерживается собственной политики относительно объемов строительства по каждому объекту. Однако сегодня, когда состояние рынка недвижимости характеризуется спадом, мы считаем, что более целесообразно строить четыре раза по 25 единиц жилья, чем 100 за один раз. Почему именно так? Потому что, во-первых, таким образом снижаются риски, а самое главное, улучшается качество и уровень строящегося жилья.

Объем строительства также зависит от типа проекта, который предполагается реализовать. К примеру, мы решили построить в Песинье 312 домов и отель, так как этот населенный пункт располагается всего в 35 км от лыжного курорта Вальдескарай и актуален как для вторичных резиденций, так и для основного жилья. Мы намереваемся привлечь больше клиентов, а для этого нужно больше жилья.

Принимая решение о строительстве того или иного объекта, мы изучаем множество параметров. Так, мы должны определить, что мы будем строить, как, в каком объеме и какого типа это будет жилье. Кроме того, мы должны принять во внимание строительные регламенты, действующие в данном регионе. Сегодня, когда цены достигли верхнего уровня, это особенно важно.

В последнее время много говорят о небывалом росте цен на испанскую недвижимость. С чем это связано?

— Цены существенно выросли за последние три года. Их годовой прирост составлял 15%, а временами даже больше. Причина этого немыслимого успеха испанской недвижимости в том, что ипотечные ставки были очень низкими, и платить за ипотечное кредитование приходилось не дороже, чем за аренду. Поэтому все предпочитали покупать жилье.

Но, к сожалению, ипотечные ставки выросли и сегодня составляют свыше 5%. Так что возникла внушительная разница между тем, что платили ранее, и тем, что приходится платить сейчас. К примеру, за заем в 250 000 евро, предоставленный на 25 лет под 2,5%, ежемесячно, требовалось выплачивать 874 евро. Сейчас же приходится выплачивать 5,27%, то есть 1305 евро в месяц, что на 431 евро больше! Такая существенная разница только за один месяц! В Испании, к примеру, семье из трех человек этой суммы хватает на месяц, чтобы прокормиться.

Для Испании это тем более серьезно, потому что средняя заработная плата здесь ниже, чем в других европейских странах. А до настоящего времени именно испанские семьи являлись типичным покупателем вторичного жилья.

То есть процент иностранных покупателей относительно невелик? Как вы оцениваете интерес российских покупателей?

— Действительно, иностранные клиенты не так уж многочисленны. В основном это представители Франции, Бельгии, Англии, Германии. В последнее время начинают появляться и русские покупатели. Большинство из них предпочитают покупать недвижимость в районе Коста Дорада. Возможно, потому, что они не знают о Коста Азаар. А жаль! Этот регион лучше по климатическим условиям, и здесь всегда можно найти обширные зеленые зоны. Кроме того, здесь много полей для гольфа: только в районе Пеньисколы можно найти сразу несколько. К примеру, в 25 км есть Panoramica Golf, в 45 км — Golf of Castellón плюс четыре перспективных проекта строительства полей для гольфа.

Мы надеемся, что у нас будут русские покупатели в районе Делтебре — это особенное, очень спокойное место, соседствующее с природным заповедником. Здесь будут строиться дома с подземным гаражом на 2 автомобиля, двухуровневой террасой, прачечной, полностью оборудованной и меблированной кухней и столовой, гостиная будет иметь выход к частному бассейну.

Вы упомянули, что цены на дома сегодня достигли максимума. Каковы прогнозы на будущее?

— Когда я сказал, что цены достигли верхнего уровня, я имел в виду, что цены будут расти примерно на 4 – 6% в год, а не на 20 – 25%. Например, с начала этого года они выросли на 5,8%.

Вообще, я продаю дома уже более 30 лет и никогда не видел, чтобы цены снижались. Ну, разве что частные владельцы снижают их по очень личным причинам, таким, как развод, срочная потребность в деньгах…

Какие типы индивидуальных жилых домов строятся сегодня в Испании?

— Исходя из практики нашей компании, можно выделить двухэтажные виллы с двумя спальнями, сьютом, видовой террасой, частной парковкой и благоустроенным садом. Двухэтажные и трехэтажные полуособняки с таким же набором удобств. Трехэтажные особняки, дополнительно оборудованные джакузи и частным гаражом. Пристроенные одноэтажные дома с мезонином и частной парковкой. Таунхаусы и полуособняки с гаражом на два автомобиля.

Из каких соображений выбирается тот или иной проект дома?

— Сначала строится широкий ассортимент жилых домов, затем наиболее востребованные модели повторяются. При этом в проекты включаются дополнительные опции, к примеру, бассейны, кондиционированные помещения для занятий фитнесом и другие. Например, дома-клубы. Философия нашей компании такова, чтобы люди, которые будут жить в построенных нами поселках, чувствовали себя в дружеском окружении, в свободной атмосфере. В каком-то смысле это идея создания большой семьи. Отсюда возникла идея домов-клубов с небольшим баром, где жители могут собираться в кругу друзей. В таких поселках люди имеют возможность проводить отпуск и отдыхать, а также проживать круглый год.

Мы также строим поселки класса "люкс" с трехэтажными виллами, оборудованными подземными гаражами, тренажерными залами, каминами и двухуровневыми террасами. В другом поселке мы проектируем роскошные, полностью оборудованные таунхаусы, которые будут иметь огромные террасы с частными бассейнами.

Другие типы жилищ — апартаменты с пентхаусами, из которых открываются прекрасные виды на море или реку.

Какие еще районы Испании, кроме побережья, считаются перспективными для застройщиков?

— Поблизости от Мадрида строятся поселки вторичных резиденций, которые, в основном, востребованы столичными жителями. Наиболее типичными для таких поселков являются виллы, особняки и полуособняки.

Также мы находим целесообразным строить жилье в таких регионах, как Рьоха. Покрытый виноградниками, он может быть привлекателен как для ценителей вин, так и для любителей снега — лыжный курорт Вальдескарай всего в 35 км. Думаю, русской публике, любящей умиротворенную природу, снег и лыжи, это место будет очень интересно. В будущем здесь будет построено более 300 домов и отель со SPA-центром. К тому же в окрестностях существуют по меньшей мере четыре места для игры в гольф. Типы жилья будут самыми разнообразными: апартаменты, виллы, полуособняки и т. д.

Каковы технические и планировочные особенности строящихся домов?

— К наиболее исключительным характеристикам можно отнести то, что строящиеся дома отвечают нормам адаптации, устраняющим архитектурные барьеры на доступе как к участку, так и к первому этажу жилого здания. В каждом доме на первом этаже есть спальня и помещения общего пользования, такие, как ванная, гостиная, кухня, терраса и т. д., что позволяет жителям вести нормальную жизнь без хождений вверх-вниз по лестнице. Для обогрева и приготовления пищи используется центральное газоснабжение. Каждый дом имеет систему кондиционирования воздуха, который распределяется по трубам под потолком. Также строятся полностью автоматизированные дома: центральный контроллер (микропроцессор), автоматические окна, двери, свет, телефонные соединения, аудио системы и телевидение последнего поколения, система безопасности.

Среди возможных опций: бассейны, сауны, SPA, а также индивидуальный дизайн интерьеров — рустикальный или современный — на выбор клиента.

Прилегающие к дому сады, как правило, полностью благоустроены и укомплектованы столетними деревьями и растительностью, адаптированной к местному климату (в целях экономии воды).
В ряде поселков имеются объекты общего пользования, такие, как бассейны, солярии, кондиционированные фитнес-зоны, кафе и рестораны. Территории поселков находятся под постоянным наблюдением видеокамер. То есть, основная цель — создать жилую зону "глобального качества".

Вы разворачиваете строительные проекты за рубежом. Это связано с завершением испанского строительного бума?

— Динамичные компании должны искать различные рынки. Поэтому мы и выходим на зарубежные рынки. Когда у вас есть несколько "фронтов" продажи, даже если на одном из них затишье, всегда найдется другой, где интерес очень высок, и который принесет вам большую прибыль.